【正文】 加權(quán)后價格（元） 2023 2049 682 748 590 552 本項目價格（元） 6625 一、測算前提 —— 銷售價格界定（ A/公寓產(chǎn)品） 產(chǎn)品打分 55% 參照項目 龍鼎天悅 長安公館 時尚公館 華域城 橙悅城 乾門 本項目 評分指標(biāo) 權(quán)重 評分 加權(quán)分 評分 加權(quán)分 評分 加權(quán)分 評分 加權(quán)分 評分 加權(quán)分 評分 加權(quán)分 評分 加權(quán)分 觃劃設(shè)計 總體觃劃 6% 9 9 9 9 社區(qū)觃劃 6% 9 9 9 9 10 物業(yè)類型 12% 9 9 9 園林環(huán)境 12% 9 9 9 9 建筑外觀 8% 10 8 戶型設(shè)計 10% 9 9 9 社區(qū)配套 社區(qū)商業(yè) 10% 9 9 9 9 9 9 學(xué)校 5% 9 8 9 9 9 會所 3% 8 8 9 9 9 其它 工程迚度 5% 9 8 物業(yè)管理 5% 9 9 9 9 9 開發(fā)商品牉 18% 9 總評分 個項目售價（元） 6700 6500 6600 7000 6000 5400 相對價格（元） 6917 6586 6887 7431 6170 5581 參照權(quán)重 % 30% 30% 10% 10% 10% 10% 加權(quán)后價格（元） 2075 1976 689 743 617 558 本項目價格（元） 6658 綜合定價 6643 根據(jù)區(qū)位打分法和產(chǎn)品打分法， ? 區(qū)位： ∑權(quán)重 i均價 iPx /Pi(i=1～ 6)=6625； ? 產(chǎn)品： ∑權(quán)重 i均價 iPx /Pi(i=1～ 6)=6658 ； ? 綜合：區(qū)位 *45%+產(chǎn)品 *55%=6643元 /㎡ 。 一、測算前提 —— 銷售價格界定（ A/公寓產(chǎn)品） 石家莊二環(huán)外公寓物業(yè)產(chǎn)品成交均價 5000~7000元 /㎡，考慮項目精裝以及周界商務(wù)氛圍等因素，保守估值， 2023年公寓市價為 7000元 /㎡。 一、測算前提 —— 銷售價格界定（ B/商業(yè)產(chǎn)品） 區(qū)位打分 55% 參照項目 北城國際金街 翰玉門庭商業(yè) 中心線廣安商業(yè)街 文化廣場歡樂商場 文化廣場歡樂商場 本項目 評分指標(biāo) 權(quán)重 評分 加權(quán)分 評分 加權(quán)分 評分 加權(quán)分 評分 加權(quán)分 評分 加權(quán)分 評分 加權(quán)分 區(qū)位 位置 15% 9 9 9 9 9 9 片區(qū)商業(yè)成熟度 17% 9 9 道路 /交通狀況 12% 9 8 8 8 8 9 人流量 10% 9 9 9 9 9 9 片區(qū)固定居民數(shù) 10% 9 9 9 周邊環(huán)境 16% 8 8 8 8 商業(yè)氣氛 8% 9 9 9 9 片區(qū)提升空間 12% 總評分 個項目售價（元） 13000 17000 20230 22023 8700 相對價格（元） 12881 16912 20237 22544 8915 參照權(quán)重 % 40% 10% 10% 10% 30% 加權(quán)后價格（元） 5153 1691 2023 2254 2675 本項目價栺（元） 13793 一、測算前提 —— 銷售價格界定（ B/商業(yè)產(chǎn)品） 產(chǎn)品打分 45% 參照項目 北城國際金街 翰玉門庭商業(yè) 中心線廣安商業(yè)街 文化廣場歡樂商場 文化廣場歡樂商場 本項目 評分指標(biāo) 權(quán)重 評分 加權(quán)分 評分 加權(quán)分 評分 加權(quán)分 評分 加權(quán)分 評分 加權(quán)分 評分 加權(quán)分 觃劃設(shè)計 總體觃劃 8% 9 9 9 9 商業(yè)觃劃 18% 9 9 觃模 15% 9 9 建筑外觀 10% 9 9 9 9 9 9 戶型設(shè)計 22% 9 8 8 8 9 其它 工程迚度 5% 8 物業(yè)管理 8% 9 9 9 9 9 9 開發(fā)商品牉 14% 9 9 9 9 9 10 總評分 個項目售價（元） 13000 17000 20230 22023 8700 相對價格（元） 13284 17698 20869 23248 9193 參照權(quán)重 % 40% 10% 10% 10% 30% 加權(quán)后價格（元） 5313 1770 2087 2325 2758 本項目價栺（元） 11495 綜合定價 12759 根據(jù)區(qū)位打分法和產(chǎn)品打分法， ? 區(qū)位： ∑權(quán)重 i均價 iPx /Pi(i=1～ 5)=13793； ? 產(chǎn)品： ∑權(quán)重 i均價 iPx /Pi(i=1～ 5)=11495 ； ? 綜合：區(qū)位 *45%+產(chǎn)品 *55%=12759元 /㎡ 。 一、測算前提 —— 銷售價格界定（ B/商業(yè)產(chǎn)品） 綜合考慮區(qū)域周邊商業(yè)的成熟度程度，按目前售價測算，本案商業(yè)物業(yè)現(xiàn)時點價栺為13000元 /㎡。 二、經(jīng)濟效益預(yù)估 —— 項目投資情況 序號 項目 投資總額（萬元 ) 單位成本（元） 面積（ M2) 標(biāo)準(zhǔn) 1 土地費用 出讓金 250000 暫估價 2 契稅 250000 土地出讓金癿 3% 3 房屋 開發(fā) 費用 前期費用 250000 一般在 50180元 /平米之間 4 基礎(chǔ)設(shè)施費用 250000 市政、通訊、照明、綠化等 5 建安成本 220230 公寓（ 6 30000 商業(yè)（地上） 7 10000 商業(yè)（地下） 8 39500 地下建筑 (丌包含商業(yè) ) 9 開發(fā)間接費用 250000 10 期間 費用 管理費用 250000 3至 21項癿 2% 11 銷售費用 250000 總銷售額 2%,含推廣費用 12 財務(wù)費用 250000 13 丌可預(yù)見費用 250000 3至 21項癿 3% 14 總投資額 250000 1至 13項的總和 項目總投資額約 ，投資周期約 6年（ 2023下半年 ~2023年） 二、經(jīng)濟效益預(yù)估 —— 項目銷售情況 項目總銷售額約 ，銷售周期約 6年（ 2023年 ~2023年） 序叴 項目 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 合計 1 銷售均價 高層公寓（ 21~33層） 7000 7350 7718 8103 8509 8934 9381 9850 2 商業(yè)（地上） 13000 13650 14333 15049 12023 12600 13230 13892 3 商業(yè)（地下） 13000 13650 14333 15049 15802 16592 17421 18292 4 銷售面積 高層公寓（ 21~33層） 40000 40000 40000 40000 40000 20230 0 0 220230 5 商業(yè)（地上） 10000 10000 10000 0 0 0 0 0 30000 6 商業(yè)（地下） 10000 0 0 0 0 0 0 0 10000 7 銷售金額（萬元） 54000 43050 45203 32414 34034 17868 0 0 226568 二、經(jīng)濟效益預(yù)估 —— 項目損益情況 項目實現(xiàn)凈利潤約 序叴 項目 金額（萬元） 1 主營業(yè)務(wù)收入 減：主營業(yè)務(wù)成本 主營業(yè)務(wù)稅金及附加 2 主營業(yè)務(wù)利潤 減：管理費用 財務(wù)費用 銷售費用 3 營業(yè)利潤 減：土地增值稅 4 利潤總額 減：所得稅 5 凈利潤 三、經(jīng)濟效益分析 —— 項目經(jīng)濟效益預(yù)估 序叴 經(jīng)濟指標(biāo) 項目總金額（萬元） 1 銷售收入 2 直接成本 3 總投資 4 稅前利潤 5 稅后利潤 6 內(nèi)部收益率 % 7 總投資回報率 % 8 銷售毛利率 % THANKS THANKS 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH