上海天都國(guó)際招商定位市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-06-03 20:00本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)等超一流國(guó)際貿(mào)易中心和虹橋高尚住宅區(qū)。本項(xiàng)目是獨(dú)幢商務(wù)公寓，一至五層裙房為商鋪和配套設(shè)施。西側(cè)沿天山路將建大型。商場(chǎng)，文化娛樂、餐飲休閑、健身美容等。商務(wù)公寓聯(lián)通下沉式商業(yè)廣場(chǎng)，可達(dá)地鐵2. 天都國(guó)際全為小戶型商務(wù)公寓，面積在48-88平方米，主要為1房和2. 房，共300余戶，40000平方米。西面仍處于建設(shè)中，主要是一座在建的商務(wù)樓。線延伸段古北站，施工正在進(jìn)行中，預(yù)計(jì)將于明年底通車。項(xiàng)目目標(biāo)客戶群為海內(nèi)外高端商務(wù)人士和區(qū)域內(nèi)中高檔公寓居民。A、項(xiàng)目附近交通：軌道交通2號(hào)線、54、71、127、941等。商務(wù)經(jīng)濟(jì)的再次騰飛，展現(xiàn)國(guó)際化、個(gè)性化商務(wù)辦公、居住的魅力。根據(jù)長(zhǎng)寧區(qū)“十五”規(guī)劃，全區(qū)將重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)“兩線兩區(qū)”。加上新一輪舊區(qū)改造力度不斷增強(qiáng)，該區(qū)已初步形成"三縱三橫"新的交通格局。并拆除北側(cè)沿街商住建筑，重建多層商業(yè)辦公建筑，形成優(yōu)雅、穩(wěn)定而發(fā)達(dá)，其中高消費(fèi)人群占有相當(dāng)比例。這些情況形成了本案周邊
【正文】 層，本案建議配置奢侈型配飾和護(hù)理用品，并有一些香水品牌。目的是營(yíng)造整個(gè)層面的 商業(yè) 氣息、高貴形象。 本層主力租戶建議為： 艾文莉 、 歐珀萊 、 康莉 、 FOLLI FOLLIE、 極光 、 茱茱 等 。這些品牌是知名度非常高的，形象穩(wěn)定、品質(zhì)卓越，一經(jīng)入住，就會(huì)使其他同類品牌產(chǎn)生認(rèn)同，甚至產(chǎn)生跟風(fēng)效應(yīng)，有利于按招商先后次序，逐步提高租金。 F1 層（化妝品、服飾、名品女性配件） 商鋪 /柜臺(tái) 業(yè)態(tài)類別 租戶類型 品牌舉例 商鋪部分 名牌化妝品 專賣 艾文莉 、 歐珀萊 、 資生堂 、 羽西 國(guó)際名品手袋 精品專賣 MANNINI、 MANDARINE、 CLAIRE 國(guó)際名牌鞋類 品牌專賣 CAT、 康莉 、 美麗寶 、 安瑪莉 名牌珠寶、手表 品牌專賣 Justgold、 潮鴻基 、 ENZO 品牌服飾 品牌專賣 Esprit、 極光 、 茱茱 柜臺(tái)部分 女士精品配飾 品牌專賣 FOLLI FOLLIE、 MONET、 DENNI 香水 品牌專賣 BURBERRY、 MONT BLANC 世界名牌化妝品 品牌專賣 GIVENCHY、歐萊雅 肇 業(yè) 聯(lián) 行 Peter Wu amp。 Partners Business Management Co., Ltd. 17 3. F2 層（ 流行服飾、內(nèi)衣世界、精美配件 ） 本層針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群中的 24－ 30 歲群體，她們還 處于青春年華，對(duì)時(shí)尚流行款式有執(zhí)著的需求；另一方面，她們更年輕， F2 這樣的 位置 ， 相對(duì)一層位置對(duì)他（她）們來(lái)說差別不大，這就意味著：閑逛的客流也能到達(dá)這里； F F3 所吸引的客流也能到達(dá)這里。再加上 整體 的強(qiáng)大特色，我們盡力規(guī)劃一個(gè)從 B1 到 F5，都有吸引力的商場(chǎng)，其中沒有冷僻的樓層，亦沒有盲點(diǎn)區(qū)域。 主力租戶建議為： Man、 Sisley、 黛安芬、 EQ:IQ， 它們是各配比部分的代表品牌，一經(jīng)入 住 就會(huì)形成連鎖效應(yīng)。 4. F3 層（精品服飾 、運(yùn)動(dòng)名店等 ） 本層是本案樹立中心主題的一個(gè) 重 要安排。中高檔時(shí)尚休閑購(gòu)物中 心的核心形象，一方面靠成規(guī)模的中高檔服飾支撐；另一方面靠 F F2 層的服飾、化妝品、配飾支撐；這 三 個(gè)樓層是商場(chǎng)的主要部分，客流大、租金高，消費(fèi)者 對(duì)這兩個(gè)樓層的認(rèn)識(shí)，基本上就是對(duì)整個(gè)商場(chǎng)的認(rèn)識(shí)。因此，本層建議專門配置 精品 服裝，直接針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)服飾及配件的需求，緊緊鎖定中心主題。 F3 層（精品服飾、運(yùn)動(dòng)名店等） 商鋪 /柜臺(tái) 業(yè)態(tài)類別 租戶類型 品牌 舉例 商鋪部分 品牌服裝 品牌專賣 Sisley 、 BIBA 、 COZZI 、TOMBOY、 G20xx 、 YES OR NO、 NARACAMICIE、 鹿王 、 堡獅龍 運(yùn)動(dòng)名店 品牌連鎖 NICK、 LINING、 Adidas PONY 奧索卡 、 日高 、 New Balance等 婚紗攝影等 品牌連鎖 巴黎婚紗、米蘭婚紗 柜臺(tái)部分 女士手袋 品牌專賣 WHY、 FION、 FOSO COBO EIFFEL、CARVEN 、 DILAKS 、 BONIA 、BIASIA、 GILLIVO DELL’ GA F2 層（流行服飾、內(nèi)衣世界、精美配件） 商鋪或柜臺(tái) 業(yè)態(tài)類別 租戶類型 品牌舉例 商鋪部分 服裝 品牌專賣 Man、 Id、 MOISELLE（慕詩(shī)） 、 Sisley 品牌內(nèi)衣 品牌專賣 黛安芬、伊絲芬、 安莉芬 絲襪圍巾 品牌專賣 OMAR SHARIF、 MARC ROZIER 國(guó)際名品服裝 品牌專賣 VIVIENNE WESTWOOD、 EQ:IQ 圍巾絲襪 品牌專賣 華貴、 AURORA 柜臺(tái)部分 圍巾絲襪 品牌專賣 MARJA KURKI、 ATSUGI、 SOX WORLD 肇 業(yè) 聯(lián) 行 Peter Wu amp。 Partners Business Management Co., Ltd. 18 4. F4 層（ 餐飲、 美容、 SPA 等 ） 自由式布局，業(yè)態(tài)主要分以下三部分，一塊是餐飲主題、一塊是美容主題、一塊是 SPA主題、 整體 定位中高檔。 本層餐飲定位于中高檔， 由 于這一層是熱鬧的人潮地帶，也是本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群大量往來(lái)的地方， 將 一個(gè)便利且青春的生活空間，包括世界各地知名餐飲品牌、新精致健康飲食、各式點(diǎn)心等，帶給顧客全新的體驗(yàn)。 F4 層（ 餐飲、美容、 SPA 等 ） 商鋪 /柜臺(tái) 業(yè)態(tài)類別 租戶類型 品牌 舉例 商鋪部分 餐飲 品牌連鎖 魚翅撈飯 、 避風(fēng)塘 等 美容美發(fā)、 SPA、按摩等 品牌 邱競(jìng) SPA、 瑪花纖體 、 王磊美容美發(fā) 等 5. F5 層（ 餐飲 ） 本層根據(jù)項(xiàng)目的主題定位中高檔，針對(duì)其主要目標(biāo)客戶是周邊中高檔公寓、住宅小區(qū)的居民和部分外籍人士等，在品牌選擇方面以國(guó)內(nèi) 知名餐飲品牌為主，人均消費(fèi) 50300 人民幣不等，以滿足不同消費(fèi)層次的顧客。 F5 層（餐飲） 商鋪 /柜臺(tái) 業(yè)態(tài)類別 租戶類型 品牌 舉例 商鋪部分 餐飲 品牌連鎖 斗牛士、彩蝶軒、俏江南 等 肇 業(yè) 聯(lián) 行 Peter Wu amp。 Partners Business Management Co., Ltd. 19 九、 結(jié)語(yǔ) 本項(xiàng)目定位建議為中高檔 購(gòu)物 餐飲 娛樂 休閑中心，依托 天山路商業(yè)街 的輻射能力和 周邊在建的商務(wù)樓辦工人士 ，以及周邊中高檔公寓居民，以自身的大規(guī)模和高尚品質(zhì)， 成為整個(gè)天山路商業(yè)街 的核心物業(yè) 。 由于該矩形大區(qū)域商圈，業(yè)態(tài)分布呈現(xiàn)出單一化、專門化，并逐漸高端化的特征，所以本項(xiàng)目定位一方面必須走高端化路線，一方面 必須注重風(fēng)格的完整性，業(yè)態(tài) 譜系不應(yīng)該是廣譜的，而應(yīng)該是“專而高”的；定位為跨社區(qū) 型的 購(gòu)物 餐飲休閑 娛樂中心 ，應(yīng)該比較適宜。 為此我們?cè)O(shè)計(jì)了一個(gè)天都國(guó)際商業(yè)構(gòu)架： 第一層，引入服務(wù)業(yè)，使商品與服務(wù)的比例達(dá)到 2 比 3。走進(jìn)天都國(guó)際，給人的第一印象是商品琳瑯滿目，服務(wù)更加多樣。累了，可以去茶座小憩；餓了，可以去酒樓享用美食，或是品嘗快餐、小吃；若想放松的話，可以到美容院、游戲房；洗衣房、銀行等服務(wù)項(xiàng)目，大大方便了居民生活。 第二層，圍繞社區(qū)居民消費(fèi)實(shí)際，設(shè)置商場(chǎng)布局。天都國(guó)際把 35歲左右、月收入 30008000元上下的工薪階層作為主力顧客，摒棄“大而全”的做法，通過設(shè)置世界名店、精致生活館等，將時(shí)尚帶進(jìn)了商場(chǎng)，帶到社區(qū)。 第三層，根據(jù)消費(fèi)需求變化，不斷引起國(guó)內(nèi)外優(yōu)質(zhì)名牌產(chǎn)品以及受消費(fèi)者歡迎的特色產(chǎn)品。 （本報(bào)告完稿） 謝謝
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