世邦魏理仕廣州市文德路項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告第一、二部分初稿-資料下載頁(yè)
2025-06-03 19:53本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。仕《廣州市文德路項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》第一、二部分初稿。者對(duì)廣州城市宏觀狀況有總體的把握。近年，廣州樓市整體平淡。供需上，商品房供應(yīng)面積持續(xù)平穩(wěn)上升，成交情況比較樂觀。珠三區(qū)為主要的商品房供應(yīng)及成交的區(qū)域。其中，東山區(qū)日趨減少，但成熟的配套仍極大吸。價(jià)格上，未來樓市價(jià)格一定程度上將在理性基礎(chǔ)上回升。需旺盛，并逐步趨于平衡。下跌，其中原8區(qū)成交均價(jià)為9684元/㎡，十區(qū)為8179元/㎡。灣）雖有下滑，但其成交價(jià)格仍明顯高于其他區(qū)域。成交價(jià)格亦以老三區(qū)為最貴。發(fā)展趨勢(shì)上，處于經(jīng)營(yíng)氛圍良好，總價(jià)適中的商場(chǎng)將大受追捧。南向發(fā)展主要向番禺推進(jìn)，在充分利用地鐵建設(shè)條件下，實(shí)施跳躍式發(fā)展。黃沙誼園文具玩具精品批發(fā)中心，是全國(guó)最大最早經(jīng)營(yíng)文具玩具精品的批發(fā)專業(yè)市場(chǎng)。烈士陵園廣州畫院美術(shù)館，美術(shù)作品展示、交流及其相關(guān)服務(wù)的場(chǎng)所。華林街，起于清光緒年間的玉器街。
【正文】 做法，在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)初期，也應(yīng)采取低租金的策略，來吸引商家，暫時(shí)不考慮通過租金收入獲取利潤(rùn)，只要租金收入能維持商場(chǎng)的日常經(jīng)營(yíng)成 本即可。 四、目標(biāo)客戶群分析 核心客戶群 分兩類： （ 1） 目前在文德路經(jīng)營(yíng)字畫裝裱的個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶 其對(duì)文德路商業(yè)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)熟悉，不愿輕易變更經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)。 （ 2） 經(jīng)營(yíng)藝術(shù)品、文化用品的公司企業(yè)，如大型圖書中心、藝術(shù)培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 等 這批公司專業(yè)經(jīng)營(yíng)文化藝術(shù)品，側(cè)重與中高檔次，對(duì)項(xiàng)目定位和檔次閉卷奧看重，客戶數(shù)量不多。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 邊緣客戶群 主要分為： （ 1） 商鋪投資者 包括職業(yè)投資者、收入穩(wěn)定且有一定積蓄的工薪階層、有較多積蓄的中小型個(gè)體商戶。 客戶特征 ：以收取投資的物業(yè)租金獲取穩(wěn)定收益。 （ 2） 經(jīng)營(yíng)文化、工藝品的個(gè)體工商戶 包括有定向需要的購(gòu)鋪 經(jīng)營(yíng)的大中型商戶，個(gè)體自由職業(yè)者，及少量積蓄準(zhǔn)備進(jìn)行小本經(jīng)營(yíng)的外來人員。 客戶特征 ：購(gòu)鋪主要考慮性價(jià)比高的商鋪。對(duì)商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃、價(jià)格、位置及日后影響經(jīng)營(yíng)的因素等均更關(guān)注。 （ 3） 租賃的邊緣客戶群細(xì)分 包括有定向需要租賃鋪位經(jīng)營(yíng)的大中型商戶，個(gè)體自由職業(yè)者，及少量積蓄準(zhǔn)備進(jìn)行小本經(jīng)營(yíng)的外來人員。 客戶特征 ：購(gòu)鋪主要以租賃商鋪為主，考慮商業(yè)物業(yè)的租金、入場(chǎng)條件、招商條件以及后期的經(jīng)營(yíng)管理等方面，對(duì)商場(chǎng)的功能規(guī)劃也相對(duì)重視。 消費(fèi)客戶群 功能區(qū) 消費(fèi)客群 大型圖書中心 社會(huì)各界人士 文化藝術(shù)收藏品 喜愛文化藝術(shù)品 的人士 文化素質(zhì)比較高，有一定社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有自己獨(dú)特的喜好和價(jià)值觀，有一定的藝術(shù)鑒賞能力，為人處世普遍較低調(diào)。 藝術(shù)培訓(xùn) 初中以下的少年兒童 主要使家長(zhǎng)陪同前來。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 咖啡館 浪漫的年輕人及藝術(shù)愛好者 茶藝館 喜好藝術(shù)的中年人 字畫裝裱、裝飾品 需家居裝飾的各類人士 工藝品、收藏品 藝術(shù)愛好者、喜歡新奇的年輕人 五、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃及業(yè)態(tài)功能分區(qū) 分層闡述如下 地下一層圖書中心，以租為主，少量面積銷售。為圖書中心。 首層以銷售為主，基本不作租賃。單元面積分隔為 2050㎡，統(tǒng)一規(guī)劃管理。以店中 店形式存在。 地上二層，租售各占一半。以品牌店為主。 地上三層，以租為主，銷售為輔。以大型兒童教育機(jī)構(gòu)入駐和品牌樂器商店為主。 六、項(xiàng)目招商及經(jīng)營(yíng)管理建議 招商及經(jīng)營(yíng)管理建議 商業(yè)物業(yè)的招商及經(jīng)營(yíng)管理，是物業(yè)成功的重要條件，因此必須十分重視招商及后期經(jīng)營(yíng)管理上的調(diào)控。 租售比例 綜合在招商、經(jīng)營(yíng)管理、資金受益及物業(yè)管理等四個(gè)角度分析結(jié)果，建議租售比盡量控制在 40％： 60％。 項(xiàng)目發(fā)展建議、補(bǔ)充方案 ? 重視商業(yè)管理，而不僅僅是物業(yè)管理。 ? 不應(yīng)在項(xiàng)目建成初期即過多的銷售。 ? 開街式布局，將步行街引入到商場(chǎng)內(nèi)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 ? 首 層布置十字型街道，街寬 58米，可將項(xiàng)目四周街道貫通，使首層商鋪?zhàn)兂山咒?，提高商業(yè)價(jià)值。 ? 項(xiàng)目中庭為中空天井，以玻璃為頂進(jìn)行天熱采光。
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