【正文】 成的分析五、 價格系數(shù)權(quán)重的分析與確定1. 市場價格信息的收集與分析；2. 競爭對手項(xiàng)目的價格信息收集與分析；3. 對本項(xiàng)目影響價格系數(shù)權(quán)重的評估與分析；4. 本項(xiàng)目價格系數(shù)權(quán)重的確定。六、 銷售價格系數(shù)評分的分析七、 銷售價格試算公式的確定1. 計算價格公式的確定；2. 計價參數(shù)、計價分配參數(shù)的確定。八、 銷售價格系數(shù)成果分析1. 總體均價構(gòu)成分析；2. 某項(xiàng)目樓型目標(biāo)價格試算匯總表（詳見附表一）；3. 樓型價差分析；九、 建議十、 附件1. 某項(xiàng)目單元樓座分布圖2. 某項(xiàng)目銷售價格平面系數(shù)評估標(biāo)準(zhǔn)表（詳見附表二）3. 某項(xiàng)目銷售價格垂直系數(shù)評估標(biāo)準(zhǔn)表（詳見附表三）4. 某項(xiàng)目單元系數(shù)評分圖（每種系數(shù)一張圖）4. 某項(xiàng)目單元樓座均價分布圖5. 某項(xiàng)目棟住宅價格試算表（詳見附表四） 30 內(nèi)地房地產(chǎn)商品住宅項(xiàng)目銷售價格系數(shù)制定指引案例一：某住宅項(xiàng)目銷售價格系數(shù)專題報告一、 項(xiàng)目概況1. 該項(xiàng)目全期占地面積為229,227平方米（），其中住宅建筑面積約383,158平方米、公建配套面積18,450平方米、地下停車位約900個；建筑布局是以多層、小高層為主的大規(guī)模綜合性住宅小區(qū)。2. 項(xiàng)目位于市區(qū)，項(xiàng)目地塊南面為一條公路，常年有大型貨車通過，噪音很大，東臨市環(huán)市高速公路，并與該市標(biāo)志性建筑某大型體育中心僅一路之隔，西面為一小河溝，北面臨一條普通公路。該地塊所處區(qū)域?yàn)橐钥萍肌⒔逃?、旅游等產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的新型產(chǎn)業(yè)區(qū)。3. 該項(xiàng)目建筑上采用現(xiàn)代西風(fēng)建筑風(fēng)格，形式上力求呼應(yīng)毗鄰的體育中心，塑造出簡潔明快、格調(diào)清新的產(chǎn)品形象。小區(qū)以小高層、多層為主，一層戶數(shù)不超過四戶。4. 小區(qū)的總體規(guī)劃形態(tài)優(yōu)雅別致，擁有該市區(qū)內(nèi)少見的超低容積率、％的建筑密度以及高達(dá)36％的綠化率。小區(qū)的會所設(shè)有籃球場、壁球場、健身中心、游泳池等，其中部分設(shè)施散布在中心花園（A樓型單元環(huán)抱區(qū)域）間，營造自然、健康的活動空間。5. 小區(qū)還設(shè)置有商業(yè)綠化步行街（D、E樓型單元之間）。不僅提供各種滿足生活所需的公建配套設(shè)施，還可以起到視線走廊的作用：既可以使小區(qū)與體育中心呼應(yīng)互動，又可以營造豐富多彩的環(huán)境小品。6. 項(xiàng)目分兩期開發(fā)，本案例為首期開發(fā)的住宅小區(qū)。二、 影響項(xiàng)目銷售價格的因素分析與研究（略）1. 項(xiàng)目外部環(huán)境及配套情況調(diào)研；2. 項(xiàng)目產(chǎn)品特征分析與研究；3. 項(xiàng)目產(chǎn)品的優(yōu)劣勢分析與研究。三、 項(xiàng)目銷售價格系數(shù)制定的原則（略，參見“指引”第四章）四、 平面系數(shù)及垂直系數(shù)設(shè)置及構(gòu)成的分析根據(jù)本項(xiàng)目影響銷售價格的因素分析和研究，確定本項(xiàng)目的平面系數(shù)由以下系數(shù)構(gòu)成：⑴景觀系數(shù)；⑵朝向系數(shù)；⑶安靜度系數(shù)；⑷房型系數(shù)；⑸私密性系數(shù)；⑹樓型系數(shù)。本項(xiàng)目的垂直系數(shù)為層差系數(shù)。五、 價格系數(shù)權(quán)重的分析與確定（略）1. 市場價格信息的收集與分析；2. 競爭對手項(xiàng)目的價格信息收集與分析；3. 對本項(xiàng)目影響價格系數(shù)權(quán)重的評估與分析；4. 本項(xiàng)目價格系數(shù)權(quán)重的確定。六、 銷售價格系數(shù)評分的分析（略）七、 銷售價格試算公式的確定（略）1. 計算價格公式的確定；2. 計價參數(shù)、計價分配參數(shù)的確定。八、 銷售價格系數(shù)成果分析（略）1. 總體均價構(gòu)成分析；2. 某項(xiàng)目樓型目標(biāo)價格試算匯總表（略）；3. 樓型價差分析；九、 建議（略）十、 附件1. 案例一單元樓座分布圖2. 某住宅項(xiàng)目銷售價格平面系數(shù)評估標(biāo)準(zhǔn)表3. 某住宅項(xiàng)目銷售價格垂直系數(shù)評估標(biāo)準(zhǔn)表4. 某住宅項(xiàng)目單元系數(shù)評分圖⑴案例一單元景觀系數(shù)平分圖⑵案例一單元朝向系數(shù)平分圖⑶案例一單元安靜度系數(shù)平分圖⑷案例一單元房型系數(shù)平分圖⑸案例一單元私密性系數(shù)平分圖⑹案例一單元樓型系數(shù)平分圖5. 案例一單元樓座均價分布圖6. 某住宅項(xiàng)目住宅價格試算表⑴某住宅項(xiàng)目A1棟（高層）住宅價格試算表⑵某住宅項(xiàng)目H1棟（小高層）住宅價格試算表⑶某住宅項(xiàng)目J2棟（多層）住宅價格試算表⑷某住宅項(xiàng)目住宅價格試算表（計價參數(shù)為700）⑸某住宅項(xiàng)目住宅價格試算表（計價參數(shù)為1200） 35 案例二：某別墅項(xiàng)目銷售價格系數(shù)專題報告一、項(xiàng)目概況1. ，，共有88棟中高檔純水景獨(dú)立別墅。是某花園的第二期開發(fā)項(xiàng)目。第一期項(xiàng)目建有別墅、多層復(fù)式和小高層公寓，并具備花園、人工湖、大型會所等配套設(shè)2. 項(xiàng)目位于市區(qū)，是別墅物業(yè)的集中開發(fā)區(qū)域。高速公路延長交通干線在用地北通過，交通便利；周邊多為建成或在開發(fā)的別墅物業(yè)，區(qū)域內(nèi)有很多高爾夫球場和高檔酒店及娛樂場所，已經(jīng)具備了高尚生活氛圍。3. 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶為 ：市西南區(qū)域高收入人群，包括：大、中型私營業(yè)主、大型個體工商戶、政府及國企高級領(lǐng)導(dǎo)、律師等；三資企業(yè)中的高級專家和高級管理人員、新聞記者、文藝、體育界名人及自由職業(yè)者、外籍人士客戶組群、金融投資界人士等。4. 以古希臘愛琴文明作為項(xiàng)目的概念設(shè)計靈魂，結(jié)合花園和愛琴島主題水景設(shè)計，建筑單體造型來源于國外經(jīng)典的不同風(fēng)格的別墅。5. 別墅分為兩個檔次：普通別墅（82棟）和豪宅別墅（6棟）。二、影響項(xiàng)目銷售價格的因素分析與研究（略）1. 項(xiàng)目外部環(huán)境及配套情況調(diào)研；2. 項(xiàng)目產(chǎn)品特征分析與研究；3. 項(xiàng)目產(chǎn)品的優(yōu)劣勢分析與研究。三、項(xiàng)目銷售價格系數(shù)制定的原則（略，參見“指引”第四章）四、平面系數(shù)及垂直系數(shù)設(shè)置及構(gòu)成的分析根據(jù)某別墅項(xiàng)目影響價格的因素分析與研究，確定本項(xiàng)目的平面系數(shù)由以下系數(shù)構(gòu)成：（1）景觀系數(shù)、（2）朝向系數(shù)、（3）房型系數(shù)、（4）私密性系數(shù)、（5）總圖位置系數(shù)。由本項(xiàng)目為獨(dú)棟別墅，因此不設(shè)置垂直系數(shù)。五、價格系數(shù)權(quán)重的分析與確定（略）1. 市場價格信息的收集與分析；2. 競爭對手項(xiàng)目的價格信息收集與分析；3. 對本項(xiàng)目影響價格系數(shù)權(quán)重的評估與分析；4. 本項(xiàng)目價格系數(shù)權(quán)重的確定。通過對影響價格系數(shù)權(quán)重的評估與分析，對價格系數(shù)權(quán)重的確定如下：按照景觀、朝向、房型、私密性、園區(qū)位置給各單元評分，單元總分為75分（私家花園另外計算價格），其中：：滿分以30分計，以客廳及主臥的景觀為評判標(biāo)準(zhǔn)：，以主臥朝向?yàn)橹饕u判標(biāo)準(zhǔn)：；：，以四周相近單元的數(shù)目及距離為評判標(biāo)準(zhǔn)；：，以中心花園為中心，向外分值依次降低；另外，私家花園：按420元/m2計算價格。六、銷售價格系數(shù)評分的分析（略）七、銷售價格試算公式的確定； 項(xiàng)目總體均價確定項(xiàng)目銷售單價均值，通過市場比較法確定，以※※園三期、※※※田莊三期、綠洲※※、※※杉莊三期為主要參照對象（見下表）：產(chǎn)品要素評分比較表樓盤/因素社區(qū) 環(huán)境配套 設(shè)施房型 私家 花園發(fā)展商及 物管品牌物業(yè) 管理費(fèi)會所 設(shè)施交通綜合評分某別墅10358542※※園35353※※※田莊510334綠洲※※393338※※杉莊73643536注：“社區(qū)環(huán)境”、“私家花園”在別墅物業(yè)中權(quán)重較大，最高值以10分計； 其余每項(xiàng)因素最高值以5分計；疊翠別墅銷售單價均值計算表樓盤綜合分值S均價P(元/m2)(P/S)值※※園386,200 ※※※田莊7,000 綠洲※※6,000 ※※杉莊326,000某別墅42XY 通過市場比較，將某別墅均價控制在6,600~6,800元/m2。 各單元單價定價方法：將園區(qū)內(nèi)所有單元按照景觀、朝向、房型、私密性、總圖位置等權(quán)重不同的因素進(jìn)行評分，得分為平均值的單元的價格即為均價（6,700元/m2），其余單元的價格以基價單元得分為準(zhǔn)，按照總分比值確定。（另：六套豪宅別墅以均價8,561元/m2為基價進(jìn)行各單元價格確定） 銷售價格個計算公式A）普通別墅：總體均價通過市場比較法確定為6,700元/m2各別墅單元定價系數(shù)評分=景觀系數(shù)+朝向系數(shù)+房型系數(shù)+私密性系數(shù)+總圖位置系數(shù)各別墅單元定價系數(shù)評分的平均值=各別墅單元定價系數(shù)評分的總和247。82（普通別墅棟數(shù)）總體均價=各別墅單元定價系數(shù)評分的平均值所對應(yīng)的價格某別墅單元定價=（某別墅單元定價系數(shù)評分247。定價系數(shù)評分的平均值）B）豪宅別墅：總體均價通過市場比較法確定為8,561元/m2各豪宅別墅單元定價系數(shù)評分=景觀系數(shù)+朝向系數(shù)+房型系數(shù)+私密性系數(shù)+總圖位置系數(shù)各豪宅別墅單元定價系數(shù)評分的平均值=各豪宅別墅單元定價系數(shù)評分的總和247。6（豪宅別墅棟數(shù)）總體均價=各豪宅別墅單元定價系數(shù)評分的平均值所對應(yīng)的價格某豪宅別墅單元定價=（某豪宅別墅單元定價系數(shù)評分247。定價系數(shù)評分的平均值）、計價分配參數(shù)的確定。本項(xiàng)目直接以均價為計價分配參數(shù)，因此計價參數(shù)=0，計價分配參數(shù)=6,700八、銷售價格系數(shù)成果分析（見前文：項(xiàng)目均價的確定）；（略）；；由于全部是同一種樓型—獨(dú)棟別墅，因此樓型差價設(shè)定為0。九、建議十、附件1. 某別墅項(xiàng)目棟號分布圖2. 價格平面系數(shù)評估標(biāo)準(zhǔn)表（略）3. 價格垂直系數(shù)評估標(biāo)準(zhǔn)表（無）4. 某別墅項(xiàng)目單元系數(shù)評分圖a) 某別墅項(xiàng)目景觀系數(shù)評分圖b) 某別墅項(xiàng)目朝向系數(shù)評分圖c) 某別墅項(xiàng)目房型系數(shù)評分圖d) 某別墅項(xiàng)目私密性系數(shù)評分圖e) 某別墅項(xiàng)目總圖位置系數(shù)評分圖5. 某別墅項(xiàng)目銷售單價分布圖6. 某別墅項(xiàng)目價格試算表（一）～（四） 49