某商業(yè)地塊項目成本測算及費用分析-資料下載頁
2024-11-13 09:44本頁面
【導讀】******北商業(yè)大街西側綜合改造工程，簡稱“***工程”。工程，項目處在***市***北大街西側，南臨***，西向***街，北臨***。區(qū)最繁榮之商業(yè)區(qū)***大街的中心地帶。方負責電力、熱力、給排水等七通一平施工條件。建筑形式：共分為1#、2#、3#、4#四棟單體建筑，米，6-11層為辦公部分共10263平方米。方米，1-15層為辦公部分共21738平方米。執(zhí)照費、工料測量顧問費共，利息10620721土地費用共10億元，計息兩年，年息%。11946平米、餐飲25666平米），兩稅一費177161203按照銷售收入的%計取。餐飲、娛樂按25000元/平米計算?！艏俣ū卷椖康那捌诠ぷ髟?020年2月底前完成。銷售完畢，假定銷售進度按月平均，則月均銷售量為6748平米，銷售單價萬元/平米；
【正文】 不可銷售 合計 214866 其中：商業(yè)及娛樂 101213 辦公 46056 影院、劇場 21207 車庫及配套 46390 ***4地工程位于 ***商業(yè)街黃金地段，項目規(guī)劃應該以商業(yè)為主，寫字樓部分應定位為商家的業(yè)務洽談、辦公場所，所以應該修改設計減少寫字樓面積（減少到 2萬平米左右），增加商業(yè)面積（增加到 13 萬平米左右）；同時，休閑娛樂、餐飲娛樂也應定位為商業(yè)的配套設施，面積作適當調(diào)整。 ***4地項目并非是典型的房地產(chǎn)項目，實質(zhì)上是一種商業(yè)建設模式。所以***4地的銷售不會象普通的房地產(chǎn)項目一樣。按其銷售方式可以分為兩種模式： 大型商業(yè)投資管理公司獨家定購：項目在設計期間能夠找到一大型商業(yè)投資管理公司訂購，商業(yè)投 資管理有限公司參與項目設計，根據(jù)商業(yè)需求修改樓層布局及配套設施，并且商業(yè)投資管理公司可以提前進行商業(yè)宣傳、招商、規(guī)劃等運作，項目交付后商業(yè)投資管理公司即可進行經(jīng)營。但是，目前國內(nèi)沒有如此大實力的商業(yè)投資管理公司（全***4地投資估算分析 7 部商業(yè)定購的資金至少需 30億元），國外的商業(yè)投資公司是否認可 ***項目，國外的商業(yè)運作模式是否適合中國都是一個疑問； ***項目計劃 2020 年 3 月開工，在不到 5 個月的時間尋求如此大型的買方恐怕不太現(xiàn)實。所以，這種模式實現(xiàn)的機率很小。 項目建成后持有經(jīng)營達到一定規(guī)模后再銷售：項目建成后委托一家大型商業(yè) 投資管理公司進行管理，進行商業(yè)經(jīng)營，利用二到三年時間將商業(yè)經(jīng)營規(guī)模做大，并使顧客達到一定程度的認可，再把項目分割銷售。銷售方式為：（ 1）經(jīng)營由商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，負責運營，項目實行股份形式，公眾通過采購股份成為所有人，并按照股份比例參與決策及分紅。（ 2）項目按層設定不同的商業(yè)經(jīng)營種類，按層銷售給幾個大的經(jīng)營商。這種模式存在的風險是可能對項目長期持有。 在持有期間，出租率必須達到 45%才能維持資金利息及運營成本。 出租率計算： 假定：月租金 400 元 /平米；運營費用 元 /平米（ 5000 萬元 /年，商業(yè)面積 11萬平米）；年利息 億元（貸款 26億元），折合 元 /平米。可出租面積為建筑面積的 80%。 （ +） /（ 400*80%） =45%
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