物業(yè)停車場管理培訓(xùn)課程_[全文]-資料下載頁
【導(dǎo)讀】丟車后的糾紛···········································2-9頁。大業(yè)主小業(yè)主誰的利益更重要···························10-12頁。小區(qū)內(nèi)業(yè)主交費停車被盜物業(yè)公司賠償50%···············13-15頁。小區(qū)丟愛車，誰賠········································16頁。停車費400元是場地費還是保管費··························17頁。車在停車場外丟失物業(yè)管理被判賠償························20頁。停車不進棚丟了白丟····································21頁。停車場車被盜小區(qū)物管一審敗訴·························6></a><B. 車庫進雨水奔馳車被泡兩天，物業(yè)公司被判恢復(fù)原狀··········24頁。關(guān)于高空拋物砸壞B座28H奔馳汽車的經(jīng)過及處理辦法·····25-26頁。愛車存放停車場牌照被撬誰應(yīng)該承擔(dān)責(zé)·····················27頁。保過險的車在小區(qū)停車位中丟失·························28-29頁。車輛在收費停車場丟失，車場管理部門是否應(yīng)該賠償·······30-33頁。車主與停車場的關(guān)系應(yīng)是保管合同關(guān)系······················34頁。關(guān)于對麥德龍商場停車場一案的思考·····················35-36頁。廣州：停車場內(nèi)轎車被盜車主獲賠323></a>．8萬元················37頁
【正文】 發(fā)現(xiàn)場，作出如下反應(yīng)： 立即用警示膠帶保護現(xiàn)場，并派專人管理現(xiàn) 場，疏散圍觀人群。 迅速成立突發(fā)事件處理小組并分工：客戶服務(wù)中心通知車主；技工班安裝工程燈協(xié)助拍照取證，驗證被拋下來的物品種類；護衛(wèi)主管負責(zé)報案到園嶺派出所，并在樓下負責(zé)接待派出所民警；管理處經(jīng)理和工程主管分帶兩名護衛(wèi)員組成走訪小組走訪 B 座 A 型房未裝防盜網(wǎng)的住戶及上下層業(yè)主，錄取所聞所見情況，收集證據(jù)。 將所有情況進行匯總，確立嫌疑人，口頭報告給上級領(lǐng)導(dǎo)。 B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。22： 40，民警來到 現(xiàn)場，管理處將分析情況做了匯報，強調(diào)被拋物品的共性是辦公用品的整體性，根據(jù)管理處第一手掌握的資料，民警進入 B27A調(diào)查取證并錄取證詞。民警在該戶業(yè)主家的電腦旁的窗臺上，發(fā)現(xiàn)一約 2cm 見方的透明塑料防護罩并照相。 將調(diào)查結(jié)果及過程報告分公司領(lǐng)導(dǎo)，并將現(xiàn)場證物收集保存。 當天晚上，管理處就調(diào)查結(jié)果進行分析驗證，發(fā)現(xiàn)民警在 B27A窗臺所取得防護罩的裂痕同現(xiàn)場證物 epson C40打印機上的裂痕完全吻合，確認為一個整體，結(jié)合當晚走訪結(jié)果，從而確認該打印機系 B27A業(yè)主所有并因業(yè)主與其家人吵架 而被拋下，導(dǎo)致車輛被損（已通知車主對車輛進行維修并告之結(jié)果）。 第二日，車主修理車輛，維修費用 19730 元。管理處于 4 月 7 日同 B 座 27A 業(yè)主取得聯(lián)系，告之事件結(jié)果及將要采取的處理意見，該業(yè)主拒不承認。 「相關(guān)方的反應(yīng)」該高空拋物事件，小區(qū)內(nèi)業(yè)主為之深惡痛絕，為管理處開展調(diào)查并取得第一手資料奠定了良好的群眾基礎(chǔ)。業(yè)主在不同的場合都對此行為表示了不滿。當管理處人員對現(xiàn)場保護并拍照取證的時候， B27A 業(yè)主陳琳小姐來到現(xiàn)場，言樓上可能有人打架，很吵人。管理處將調(diào)查結(jié)果告之當事人后，車主認為，車是 放在管理處所負責(zé)管理的公共區(qū)域被損壞，管理處應(yīng)履行管理責(zé)任，承擔(dān)損失賠償事宜，并表示可以協(xié)助管理向責(zé)任人追討。 B27A業(yè)主認為，她們沒有往樓下丟任何東西，如果派出所或是管理處一定要認為是她們所為，可以采取任何一種正常的方式來解決。并對管理處人員、派出所人員、車主因調(diào)查而進戶（已征得對方同意）一事深表不滿。 「處理方法分析」 B27A高空拋物行為直接導(dǎo)致 B28H 業(yè)主的財產(chǎn)受損，兩戶業(yè)主成為此財產(chǎn)侵權(quán)法律關(guān)系的主體。管理處做為公共區(qū)域責(zé)任管理人，也將進入該侵權(quán)法律關(guān)系的主體。鑒于此，管理處制定了相應(yīng)的 處理辦法：上策，將民警所提供的證據(jù)向事件雙方出示，取得雙方當事人的認同，主動履行賠償和認可賠償，爭取在小范圍內(nèi)將事件處理，兼顧管理處長期和短期工作開展的順利性。其次，爭取派出所在管轄范圍內(nèi)將此事就地解決。依據(jù)刑法的有關(guān)規(guī)定，當財產(chǎn)侵權(quán)額度超過一萬元的時候，公安部門可以立案并就以刑偵結(jié)果為依據(jù)，以聽證會的形式解決爭議。盡量爭取派出所出面，將此事迅速處理。再次，出具證明，由保險公司先行賠付，再提供證據(jù)，協(xié)助保險公司代位起訴，追究侵權(quán)責(zé)任人的侵權(quán)責(zé)任。此法缺點是只能賠付標的額的 80％，不能全額賠付，差額部分可能要 由管理處承擔(dān)，而管理處沒有承擔(dān)此責(zé)任的義務(wù)。下策，告之被侵權(quán)業(yè)主 B28H，管理處不承擔(dān)此次侵權(quán)的賠償責(zé)任，但可以協(xié)助將侵權(quán)人 B27A訴至法院，并愿意在此過程中以證人的身份出現(xiàn)，并提供派出所出示的證據(jù)，使該事件能盡早解決。此法的缺點是，管理處有可能被作為第二被告出現(xiàn)在被告席，對于不明真相的傳媒來說，有被歪曲報道的公眾風(fēng)險，公司在對外形象上有受損的可能。上有受損的可能。 愛車存放停車場車牌被撬誰應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任 ■事由：車暫停在梅地亞中心的收費停車場，離開時發(fā)現(xiàn)車的后牌照被人撬下。我認為停車場應(yīng)承 擔(dān)賠償責(zé)任 ■于先生：車牌被人撬下扔出好遠 8 月 28 日，我開車到“梅地亞”中心辦事，將車停在“梅地亞”設(shè)置的停車場內(nèi)，管理員向我收取了兩元的停車費。當我辦完事回來時，發(fā)現(xiàn)車的后牌照沒了，放牌照的地方還有被撬的痕跡。經(jīng)四處尋找，才發(fā)現(xiàn)牌照被人扔到了地下車庫出口處。我拿著牌照找到了“梅地亞”的大堂值班經(jīng)理，值班經(jīng)理卻說，把車牌裝上不就行了。接著，經(jīng)理和另外一個人試圖將車牌裝上，但固定牌照的螺釘被撬斷，裝了好多次還是不能固定。我認為，停車場既然收了費，就有義務(wù)將我的車看管好，所以梅地亞應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 ■梅地亞：牌照是一位出租車司機拆下的，與我們無關(guān) 為此，記者致電梅地亞中心。大堂值班經(jīng)理梁女士告訴記者，于先生的車停放的位置影響了別人的車輛通行。一輛準備離開的出租車司機等了好長時間，不見有人將車開走，便上前把于先生車的后牌照拆了下來。當時比較亂，我們的執(zhí)勤保安沒能記住該出租車的車牌號。所以，車牌照是一位出租車司機拆下來的，與我們無關(guān)。 ■律師：停車場應(yīng)負賠償責(zé)任 義方律所方志遠律師認為，于先生到停車場停車，向停車場管理員繳納了停車費，就與停車場形成了委托保管的合同關(guān)系。停 車場應(yīng)告知于先生停車的位置和停車場保管義務(wù)的具體內(nèi)容，于先生也應(yīng)在管理員指定的位置或停車場劃定的位置停放車輛。于先生將車停在車位上，管理員未告知于先生停車位置不對，說明于先生并無過錯。于先生的車牌被人撬下，說明停車場沒有全面履行保管義務(wù)，于先生的損失，無論是不是停車場人員所造成，停車場均應(yīng)負賠償責(zé)任。如果停車場能夠證明撬車牌是出租車司機所為，可在承擔(dān)賠償責(zé)任后追究出租車司機的責(zé)任。 保過險的車在小區(qū)停車位中丟失 今年 1 月 23 日，薛先生的桑塔納 2020 型轎車在所住的小區(qū)停車位里失竊。由 于他此前已對車子在太平洋保險公司北京分公司入了為期一年（ 2020 年 12月－ 2020 年 12 月）的保險，其中包括盜搶險。他當即通知保險公司，并隨后提供了保單上要求的全部證明文件。保險公司經(jīng)過核查后，告訴他的卻是：車是在小區(qū)停車位里丟的，小區(qū)物業(yè)對此負有主要責(zé)任，薛先生必須先向物業(yè)索賠，保險公司才會對其給予賠償。 據(jù)薛先生介紹，他的確向小區(qū)物業(yè)交納了 1200 元的從 2020 年 6 月到 2020 年 6 月的停車費用，并有泊位號為 158號的專用車位，而車也的確是在車位中被盜的。 但他不明白的是，自己的車是花了5000 多元錢保了險的，自己的情況也符合保險責(zé)任范圍規(guī)定的盜搶險，一切手續(xù)都齊備，保險公司有什么理由不賠自己，而讓自己先向物業(yè)索賠，甚至要求自己起訴物業(yè)？ ■保險公司有說法 記者撥通了太平洋保險公司北京分公司核賠科的電話，一位姓翟的小姐告訴記者：保險公司的這種要求是在保險條款和《保險法》里都有相應(yīng)的明確規(guī)定。 翟小姐指出，在這件事中，有明確的第三方的責(zé)任：物業(yè)收了停車費，就應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)的保管責(zé)任。保險條款第二十二條明確指出：“保險車輛發(fā)生基本險條款第一條列明的保險責(zé)任范圍內(nèi)的損失，應(yīng)當由第三方負 責(zé)賠償?shù)?，被保險人應(yīng)向第三方索賠，如果第三方不予支付，被保險人應(yīng)提起訴訟，經(jīng)法院立案后，保險人根據(jù)被保險人提出的書面賠償請求，按照保險合同予以部分或全部賠償?！倍撔^(qū)的物業(yè)，就是條款中所說的第三方。 她強調(diào)，這種付了停車費，車丟了，收費方承擔(dān)責(zé)任的情況，在司法實踐中已有先例。協(xié)助保險公司向第三方進行追償，就是義務(wù)之一。雖然保險合同是在被保險人與保險公司雙方之間簽訂的，但跟各方有直接經(jīng)濟利益聯(lián)系的，也牽涉到合同中。 所以她認為，要求薛先生向物業(yè)索賠是十分合理的。根據(jù)《保險法》第四十五條規(guī)定：“保 險事故發(fā)生后，保險人未賠償保險金之前，被保險人放棄對第三者的請求賠償?shù)臋?quán)利的，保險人不承擔(dān)賠償保險責(zé)任?！比绻ο壬芙^先向物業(yè)索賠，保險公司有理由不賠償。 但她也指出，既然簽訂了保險合同，“肯定不會不賠，應(yīng)當由我們承擔(dān)的責(zé)任，我們不會不承擔(dān)。” ■四問保險公司 事情的焦點，不在于物業(yè)公司是否應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任，而在于保險公司是否有權(quán)利要求被保險人向所謂的“第三方”索賠。記者咨詢了中國政法大學(xué)民商法教研室副主任李顯冬教授。 一、處于保險期內(nèi)的車輛失竊是否屬于保險合同的保險責(zé)任范圍？根據(jù)保單上的條 款規(guī)定和薛先生提供的相關(guān)票據(jù)和證明，這一點是毫無疑問的。李教授指出，保險合同規(guī)定的就是一種法定賠償，只要合同上規(guī)定的情況出現(xiàn)，就應(yīng)進行賠償。 二、保險公司的這種保險責(zé)任是否會因為“第三方”的存在而改變？這個“第三方”是不是一個事先明確規(guī)定的“第三方”？事實上，在保險條款中提到的第三方，并沒有明確所指。如果在小區(qū)丟了車，物業(yè)是“第三方”；在停車場丟了車，停車場是“第三方”??那么在什么地方丟了車，才沒有這個所謂“第三方”？有人提出疑問：“要是在路邊丟了車，是不是負責(zé)維護社會治安之職的公安局就成了‘第三方’ 呢？”換句話說，在什么情況下，保險公司才會做出賠償呢？ 三、如果保險公司以薛先生起訴物業(yè)為賠償?shù)那疤?，保險公司的責(zé)任體現(xiàn)在什么地方？假設(shè)薛先生勝訴，物業(yè)承擔(dān)了相應(yīng)的賠償責(zé)任，那么收取了一年 5000 余元保費并訂立合同的保險公司，在被保險人出現(xiàn)合同規(guī)定的損失情況后，卻沒有依照相應(yīng)的合同約定作出賠償。假設(shè)敗訴，薛先生雖然能得到保險公司賠償，卻又必須額外負擔(dān) 2020 多元的訴訟費用。 事實上，被保險人之所以向保險公司投保是要減少風(fēng)險，保險公司收取的保費就是為被保險人分擔(dān)風(fēng)險的代價，但如果是上面所提到的情況 ，風(fēng)險的承擔(dān)者仍然是被保險人，保險公司的作用又體現(xiàn)在哪里呢？ 四、保險公司在保險條款里的約定是否就能作為它要求被保險人先向第三方索賠的依據(jù)？李教授指出，這并不是一個公平的合同?！跋襁@樣的教授都不能完全明了保險條款的一些專業(yè)規(guī)定，何況是一個普通人？你必須證明你在簽訂合同時就向我講解清楚了。如果不能證明，你就沒盡到告知義務(wù)， 那就是欺詐?！? 因此，李教授指出，保險公司沒有權(quán)利要求薛先生起訴物業(yè)，而只是在保險公司對薛先生進行賠償以后，關(guān)于這個車的全部權(quán)利都轉(zhuǎn)移給保險公司。保險公司可以行使法定的代位求償權(quán)，再向“第三方” ——— 物業(yè)追償損失。 車輛在收費停車場丟失，車場管理部門是否應(yīng)該賠償 在近期的媒體報道中，我們不斷發(fā)現(xiàn)收費停車場車輛丟失、車主索賠的案例。對此，司法部門的處理結(jié)果往往是大相徑庭，說法也是不盡相同。我們特將兩個典型案例和針對此類問題的一些看法歸集如下，希望相關(guān)從業(yè)人員能夠從中獲得一些教益，并歡迎發(fā) 表意見。 交一元錢，丟一輛車，法院判決不賠 繳納了一元錢停車費，吃了頓晚飯，卻發(fā)現(xiàn)價值 50 多萬元的本田車丟了，停車場該不該賠償？車主范先生于是將北京市公聯(lián)公路聯(lián)絡(luò)線有限責(zé)任公司告上法庭，要求賠償車輛購置費 萬元。 2020 年 3 月 14 日朝陽區(qū)人民法院開庭審理了此案，駁回原告范先生要求賠償?shù)脑V訟請求。 朝陽區(qū)人民法院經(jīng)審理查明： 2020 年 11 月 16 日，范文捷開一輛本田里程轎車至朝陽區(qū)柳芳里某餐廳就餐，將該車停在位于路邊的公聯(lián)公司下屬北京朝安達車場，支付了一元錢。就餐后發(fā)現(xiàn)車輛丟失，遂向朝陽區(qū)香河園 派出所報案，現(xiàn)該案正在偵查中。該院認為，經(jīng)有關(guān)部門咨詢，范文捷停車時向公聯(lián)公司繳納的一元錢為車位占地費，不是車輛保管費，雙方亦未建立車輛保管的權(quán)利義務(wù)關(guān)系?，F(xiàn)范文捷持車位占地費用收據(jù)要求公聯(lián)公司對其丟失的車輛進行賠償，缺乏法律依據(jù) ,不予支持。 范先生對此判決不服，準備近日上訴北京市第二中級人民法院。 收了四元 賠了十二萬 因收了 4 元錢停車費，第二天桑納塔轎車卻不翼而飛 .昨天，在大興法院調(diào)解下，停車場賠付車主經(jīng)濟損失 萬元。 朱先生不久前買了輛桑塔納轎車。他特意找了家據(jù)稱安全極有保障的某物業(yè)公司 下屬的停車場存車，并交了 4 元停車費?？僧斔诙煲辉鐏砣∽约耗禽v還沒來得及上牌照的新車時，卻發(fā)現(xiàn)愛車已不翼而飛。朱先生與停車場交涉，并提出賠償要求。停車場負責(zé)人以朱先生所交 4 元錢是占地費，與朱先生不存在委托保管車輛關(guān)系為由拒絕賠償。 法院審理后認為，土地為國家所有，只有國家土地管理部門才能夠收取占地費。而作為經(jīng)營保管業(yè)務(wù)的停車場收取的 4 元錢只能認定為保管費。經(jīng)過調(diào)解，停車場表示愿意賠償朱先生車輛丟失造成的經(jīng)濟損失，并于當天下午將 萬元賠償款交至法院。 小區(qū)里丟車誰負責(zé) 我是一位業(yè)主，我居 住的小區(qū)每月收 300 元停車費。近日，我的轎車在小區(qū)內(nèi)丟失，請問物業(yè)該不該賠我的轎車？ 解答：隨著城市居民小區(qū)建設(shè)的不斷發(fā)展與完善，小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理問題也開始顯現(xiàn)，其中一個比較突出的問題是小區(qū)內(nèi)的存車停車問題。根據(jù)北京市政府制定的居民小區(qū)建設(shè)與管理的有關(guān)規(guī)定，居民小區(qū)、特別是新建居民小區(qū)必須預(yù)留一定比例的存車、停車車位，小區(qū)內(nèi)的存停車必須施行有序管理，對小區(qū)內(nèi)停放車輛的管理是小區(qū)物業(yè)管理公司的職責(zé)之一。 目前北京市居民小區(qū)存停車管理模式大致有三種： （ 1） 業(yè)主自購?fù)＼囄唬ㄗ詭к噹斓膭e墅型小區(qū)除外） ，即發(fā)展商將已經(jīng)建好的停車場的車位一次性賣給業(yè)主，其產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有。 （ 2） 物業(yè)管理公司將地下或地上停車泊位長期劃分給業(yè)主（或居民），業(yè)主每月交納一定數(shù)額的停車費（每月 150－ 600 元不等）。 （ 3） 物業(yè)管理公司對臨時進入小區(qū)的車輛收取以小時計算的停車費（每小時 2 元－ 5元不等）。 這三種模式有一個共性，就是停車泊位由物業(yè)管理公司施行統(tǒng)一管理。 近幾年，因停放在居民小區(qū)內(nèi)的車輛丟失由誰負責(zé)而引起的糾紛時有發(fā)生。業(yè)主車主認為，自己的車輛停放在小區(qū)范圍之內(nèi)的固定泊位上，且為此向小區(qū)物業(yè)管理公司交納 了停車費，車輛丟失理應(yīng)由物業(yè)管理公司負責(zé)。物業(yè)管理公司認為，自己收取的停車費性質(zhì)是“占地費”，不是管理（保管）費，車主車輛丟失、損壞乃至車內(nèi)物品的丟失不應(yīng)由物業(yè)管理公司負責(zé)。 在小區(qū)內(nèi)的收費停車泊位上丟失車輛，到底應(yīng)由誰承擔(dān)賠償責(zé)任？政府沒有明確的法規(guī)規(guī)定，一般業(yè)主車主與物業(yè)管理公司之間也沒有明確的合同約定。目前法院對此類糾紛案件的判例也不盡一致。雖然對此問題尚存不同意見，但是傾向性的意見
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