【文章內(nèi)容簡介】 據(jù)悉，工商銀行對此十分不滿，曾向盛賢公司投寄了律師函。 而摩托車和自行車要么繞道負(fù)二層，要么從一個(gè)坡度約為 30 度的陡坡推出，斜坡角度大，在雨天摔傷過不少業(yè)主，摩托車在小區(qū)進(jìn)出行駛會(huì)給小區(qū)行人、小孩造成極大威脅。這讓其他業(yè)主十分不滿。 根據(jù)盛賢公司的改建規(guī)劃設(shè)計(jì)圖，將在負(fù)一層自己的車位上改建成商鋪和快餐店，譚女士說這將占用工商銀行 30 多個(gè)車位和自行車庫的公用通道。更為重要的是，地下商場的出口開在小區(qū)里面和小區(qū)北面的進(jìn)出 通道上，直通住宅樓的樓梯。封閉式管理的小區(qū)就會(huì)出現(xiàn)缺口，買客進(jìn)進(jìn)出出，許多業(yè)主擔(dān)心小區(qū)的安全沒有保障。 同時(shí)，更讓小區(qū)居民感到不安的是，將負(fù)一層和負(fù)二層打通另建停車場出口需要割斷十多條梁，這對大樓結(jié)構(gòu)安全會(huì)造成很大隱患。 集會(huì)在一起的業(yè)主們紛紛議論：在住宅樓負(fù)一層停車場一旦改建成商場，小區(qū)就成為老鼠街，而快餐店則意味著今后海印花園治安環(huán)境非常惡劣，同時(shí)也對整棟大樓的消防工作埋下了隱患??凡此種種， 業(yè)主們紛紛表示：如果問題得不到解決，一定要到有關(guān)部門討個(gè)說法！ 【說法】 盛賢：虧本經(jīng)營不改建 怎么行 對此，盛賢公司也有自己的苦衷 .該公司的楊經(jīng)理說道，公司在小區(qū)所擁有的車位，是 2020年 12 月以 3000 多萬拍賣競得，但是因?yàn)楹Ｓ』▓@附近也有停車位，且價(jià)格更低，因此海印花園的地下車庫的停車率一直很低，整個(gè)負(fù)三層是空置的，負(fù)二層也只有零星幾輛，一直以來盛賢公司都是虧損經(jīng)營著這個(gè)小區(qū)的車庫。 楊經(jīng)理說，作為一個(gè)商業(yè)公司有權(quán)對自有物產(chǎn)做出調(diào)整，改變功能用途是不得已而為之，作為一個(gè)商業(yè)公司也有權(quán)對自己的物產(chǎn)做出調(diào)整，以改善目前的經(jīng)營狀況。楊表示，目前地下停車場改建的評估、申報(bào)、審批、施工等一系列手續(xù) 都是合法有效的。打通負(fù)一層、負(fù)二層另建停車場出口的改建項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工，都是由行業(yè)內(nèi)甲級單位來承辦并通過房管所簽定、以及有關(guān)職能部門審批通過，對整棟樓結(jié)構(gòu)并沒有構(gòu)成安全隱患。對于摩托車改道斜坡的安全問題，楊經(jīng)理介紹公司將準(zhǔn)備投資 4000 余元進(jìn)行防滑處理；至于快餐店，在采訪中，面對記者所傳達(dá)業(yè)主們的意見，楊經(jīng)理表示，如果業(yè)主強(qiáng)烈反對，也可以考慮取消，當(dāng)初開設(shè)這個(gè)快餐店，是想在小區(qū)里做一個(gè)休閑平臺，作為小區(qū)的一個(gè)商業(yè)配套，與外面的飲食店不一樣；至于地下商場經(jīng)營商業(yè)，業(yè)主們擔(dān)心不法人員會(huì)趁電梯進(jìn)入業(yè)主家，楊表示，會(huì) 在負(fù)一層到三層之間，增加保安把守，以防萬一。 地下車場改建商場，影響到小區(qū)的安全、安靜，這關(guān)系到小區(qū)大多數(shù)人的利益。對此，楊經(jīng)理解釋道，海印花園原來規(guī)劃就是商住性綜合性小區(qū)，居民對商業(yè)給小區(qū)帶來的影響應(yīng)該有所心理準(zhǔn)備。他同時(shí)還樂觀地指出，此舉雖然會(huì)影響到小區(qū)的居住環(huán)境，但也是有利有弊的，隨著小區(qū)商業(yè)的興起，一定會(huì)使該小區(qū)住宅物業(yè)的商業(yè)價(jià)值有所提升，因?yàn)樯虡I(yè)的興起，在樓市里對住宅物業(yè)的投資價(jià)值和升值潛力向來不可低估。 但業(yè)主們卻并不這么認(rèn)為，他們紛紛表示，好好的小區(qū)改建成鬧市區(qū)，看到小區(qū)的公共利益受到 損害他們非常心疼，他們想不通：這樣的改建 怎么會(huì)被批準(zhǔn)？因此，一定要繼續(xù)上訪下去直到問題解決。對此，盛賢公司表示，自己的改建手續(xù)合法，不怕業(yè)主“鬧事”。 點(diǎn)評： 如何找到一個(gè)平衡點(diǎn) 商業(yè)的喧嘩與居住的寧靜原本是商住樓面對的兩面。如何在兩者間找到利益的平衡點(diǎn)，是我們探尋的目的。 一邊是商家業(yè)主的商業(yè)利益，一邊是小區(qū)居民業(yè)主的居住利益。在這場大魚與小魚的博弈中，誰將會(huì)是最終的勝者？ 記者采訪時(shí)看到，面積不大的小區(qū)里干凈、整潔，一位老者拿著一個(gè)羽毛球自娛自樂。一旁的校園不時(shí)傳出嬉笑聲，場景 十分和諧。 當(dāng)?shù)叵律坛墙ǔ珊?，為利熙來攘往的商者進(jìn)出其間，小區(qū)的這種寧靜與和諧也將一去不復(fù)返。它對我們再一次地提出了一個(gè)新的課題：商住型小區(qū)，如何在保證小區(qū)居住環(huán)境的前提下，來保證商家利益？ 本次案例中，盛賢公司的改建，由于手續(xù)齊全、合法，改建已勢在必行，但是如果得不到小區(qū)業(yè)主的支持與理解，也會(huì)紛擾不斷。而相關(guān)的部門，也會(huì)因?yàn)闃I(yè)主的不斷上訪而不得不拿出一定的精力來應(yīng)對、調(diào)解。因此，如何最大限度地保證業(yè)主利益、平衡商家利益，是值得有關(guān)部門在作出批文時(shí)就應(yīng)該考慮的問題，當(dāng)然，商家在決定改變經(jīng)營的情況下， 是否要主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行溝通，讓業(yè)主代表就改建提出意見，并適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行采納，雙方就各自的利益達(dá)成共識，不讓矛盾激化、演變，是目前商住型物業(yè)要思考的問題。海印花園的矛盾與利益，最終將如何解決，我們《物業(yè)教育資訊》案例精解欄目將繼續(xù)關(guān)注。 小區(qū)內(nèi)業(yè)主交費(fèi)停車被盜 物業(yè)公司賠償 50% 小區(qū)內(nèi)業(yè)主交費(fèi)停車被盜，法院判決 —— 物業(yè)公司賠償損失 50％ 交了物業(yè)管理費(fèi)，摩托車在住宅小區(qū)內(nèi)丟失，誰該為丟失的車輛負(fù)責(zé)？近日，這個(gè)讓不少廣州中山市民 牽腸掛肚的案子終于有了一個(gè)說法，中山市中級人民法院對石岐區(qū)東明花園業(yè)主17 輛摩托車被盜一案作出了終審判決：如果沒有特殊的約定，物業(yè)管理公司和業(yè)主之間簽訂的是應(yīng)該一般的物業(yè)管理合同，而不是保管合同，摩托車丟失雙方都有責(zé)任，本著公平的原則，綜合考慮多方因素，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)對業(yè)主作適當(dāng)賠償。 【案件】 一年丟 17 輛摩托車 位于中山市石岐區(qū)的東明花園，是一個(gè)有 2020 多住戶的中山相對較大的小區(qū)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2020 年一年間竟有 17 輛摩托車被盜。 據(jù)東明花園物業(yè)管理負(fù)責(zé)人黃經(jīng)理介紹，由于沒有車房，物業(yè)公 司為業(yè)主提供車位，每月收 30 元的費(fèi)用。沒有想到， 2020 年一年之內(nèi)，小區(qū)有 17 家摩托車被盜，其中 2 月 18日開始的一周之內(nèi)丟了 5 輛， 2020 年 8月底之后又有 12 輛被盜。車輛丟失后，部分業(yè)主找到物業(yè)管理公司，要求獲得賠償，但是物業(yè)管理公司也頗為難，僅僅收了 30 元的管理費(fèi)，就要負(fù)這樣大的責(zé)任，顯然有失公平，他們拒絕賠償。許多業(yè)主開始對物業(yè)公司的管理能力產(chǎn)生不信任，有些丟車的業(yè)主干脆以不交物業(yè)管理費(fèi)與小區(qū)對抗，雙方關(guān)系劍拔弩張。 在調(diào)解無望的情況下， 2020 年 3 月，東明花園 5 位業(yè)主一氣之下，將所在小區(qū)物業(yè)管理公司 告上法庭， 2020 年 9 月，中山市人民法院判決東明物業(yè)管理公司敗訴。 【物業(yè)】 我們已盡管理義務(wù) “我們的小區(qū)是一個(gè)開放的小區(qū)，竊賊 14 秒鐘偷一輛摩托車，我們防不勝防，我們盡了自己應(yīng)盡的管理義務(wù)?！敝猩绞袞|明物業(yè)管理有限公司的黃先生表示。 黃先生認(rèn)為，在給業(yè)主的收費(fèi)發(fā)票上，公司已經(jīng)明確地寫著“本車位只提供停泊車，不負(fù)責(zé)車輛 (財(cái)物 )保管”的字樣，“況且一開始有 6 人告我們，其中一人的車在小區(qū)內(nèi)已找到，是車主忘記放在哪里了，他本人撤訴了，剩下的 5 名原告中，記錄顯示有 2人曾經(jīng) 5次沒有拔車鑰匙，這次他們的車丟 掉了，責(zé)任怎么可能全在我們呢？”竹苑小區(qū)的中房物業(yè)管理有限公司的郭女士說，他們小區(qū)屬于完全開放的小區(qū)，曾經(jīng)丟了一輛小汽車，物業(yè)管理也只是每月收取 150元的停車費(fèi)，怎么可能負(fù)責(zé)保管？另外，如果丟了車就可以找物業(yè)公司賠，那業(yè)主就不會(huì)再去買保險(xiǎn)了，物業(yè)公司怎么可能把保險(xiǎn)公司的責(zé)任都承擔(dān)了呢？ 盡管如此，東明物業(yè)管理有限公司黃先生說，他們已經(jīng)在調(diào)整管理措施，通過調(diào)查，他們發(fā)現(xiàn)丟失的摩托車都是某一種型號的，物業(yè)管理要求所有這種型號的摩托車停在一個(gè)專門的停車場，公司安排 3 個(gè)人專門看管；其次是開始修建圍墻，讓以前的近千 米的開放地帶封閉起來。 【業(yè)主】 交了停車費(fèi)丟車就要賠 提起自己丟失摩托車的事情，某小區(qū)的陳小姐還忿忿不平：“自己每個(gè)月交了車位費(fèi)，怎么到時(shí)出事了反而不管了呢？這些摩托車位本來都屬于業(yè)主所有，是業(yè)主買房時(shí)的公攤面積，而物業(yè)公司只是用我們的地盤來保管我們的東西，既然是保管，丟失了就應(yīng)該賠償?！? 而東明花園的部分業(yè)主認(rèn)為，雖然物業(yè)公司給的發(fā)票上面有特別說明，但是并沒有經(jīng)過業(yè)主的同意，所以不能作為推卸責(zé)任的證據(jù)。摩托車停在小區(qū)內(nèi)，并且交了費(fèi)，丟掉了自然小區(qū)應(yīng)該賠償，否則，與把摩托車停在大街上有什么區(qū)別？ 【判決】 雙方共同承擔(dān)責(zé)任 近日，這件持續(xù)一年多的案件終于有了結(jié)果。 法院認(rèn)為：業(yè)主和物業(yè)管理公司之間構(gòu)成車輛管理服務(wù)合同，并非保管合同，由于物業(yè)管理公司沒有履行對車輛進(jìn)行登記的職責(zé)，負(fù)有一定的責(zé)任，酌定按照車輛評估價(jià)值的 50％進(jìn)行賠償。據(jù)悉，這次狀告東明花園的共有 5 位丟車的業(yè)主，他們的摩托車評估價(jià)值在 9000元到 17000 元不等，都得到一半的賠償。 審理此案的中山市中級人民法院的有關(guān)法官認(rèn)為，此案爭議的焦點(diǎn)是雙方到底是一種什么樣的合同關(guān)系。之所以不作保管合同考慮，是因?yàn)闃I(yè)主并沒有真正把車給物 業(yè)管理公司保管，沒有交車鑰匙，每月所交的 30 元也不是保管費(fèi)用，如果是保管費(fèi)用顯然要高些，所以二者只是構(gòu)成車輛管理服務(wù)合同，物業(yè)公司也有一定的責(zé)任，比如車輛的登記、適當(dāng)?shù)淖⒁饬x務(wù)等等。這樣，顯然雙方都要承擔(dān)一定的責(zé)任。另外，這個(gè)判決并非一成不變的，還要看具體案子，比如小區(qū)是封閉式還是開放式、業(yè)主的交費(fèi)情況、丟失物價(jià)值的大小等等。 張強(qiáng)律師 :從去年開始，中山的不少物業(yè)公司為了降低風(fēng)險(xiǎn)，在中國人民保險(xiǎn)公司投了保，這是一種責(zé)任險(xiǎn)，小區(qū)再丟車后就可以找保險(xiǎn)公司，這是一個(gè)有意義的嘗試。目前，中山已有翠景、東明、永怡等 十多家物業(yè)管理公司投了保，但如果保險(xiǎn)公司看到自己承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)過大，可能提高保費(fèi)，保費(fèi)高了，物業(yè)公司還會(huì)不會(huì)投保，這也需要權(quán)衡。但是，這個(gè)嘗試如果成功，那么誰要為丟失的摩托車買單的問題也許可以迎刃而解了。 小區(qū)丟愛車 —— 誰賠 丟失了機(jī)動(dòng)車，失主該向誰去索賠？也許 3 月 9 日的一場保險(xiǎn)公司和物業(yè)的糾紛，能夠給物業(yè)企業(yè)一些啟示。 3 月 9 日，北京市第二中級人民法院開庭審理了一起太平洋財(cái)險(xiǎn)北京市通州支公司和北京市育新物業(yè)管理公司關(guān)于育新物業(yè)業(yè)主丟失車輛賠償?shù)募m紛案。 事件經(jīng)過： 2020 年 4 月 2 日，南某以 萬元的價(jià)格購買了一輛白色桑塔納 2020 型轎車，并辦理了過戶手續(xù)。 2020 年 4 月 11 日，南某的家人聲稱該車在望京花園小區(qū)丟失。隨后，南某及相關(guān)人士分別向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，向小區(qū)物業(yè)育新物業(yè)報(bào)案，向車輛投保的太平洋財(cái)險(xiǎn)通州支公司報(bào)案。 南某于 2020 年 6 月 4 日在太平洋財(cái)險(xiǎn)通州支公司投保了車損險(xiǎn)、三者險(xiǎn)、全車盜搶險(xiǎn)以及車上人員責(zé)任險(xiǎn)，共計(jì)花費(fèi)保費(fèi) 3850元。因此，保險(xiǎn)公司在 2020 年 8 月 15日對南某進(jìn)行了賠付，實(shí)際賠償金額 元。同時(shí)，南某在 2020 年 1 月 1 日向育新物業(yè)交納了全年停車費(fèi) 1080 元，并獲得停車證，因此，南某和育新物業(yè)之間形成了有償?shù)能囕v保管關(guān)系。丟車后，經(jīng)過一再協(xié)商，物業(yè)最終補(bǔ)償了南某 1 萬元。這樣，南某一共得到了 元的補(bǔ)償。之后，南某與保險(xiǎn)公司簽署了權(quán)益轉(zhuǎn)讓書，將其向第三方追償?shù)臋?quán)利轉(zhuǎn)讓給太平洋財(cái)險(xiǎn)通州支公司。 保險(xiǎn)公司認(rèn)為，育新物業(yè)是涉案車輛丟失當(dāng)日的車輛保管者，因此，對車輛的丟失負(fù)有責(zé)任，要求育新物業(yè)賠償太平洋財(cái)險(xiǎn)通州支公司已經(jīng)賠付給南某的保險(xiǎn)金 元。育新物業(yè)則認(rèn)為，保險(xiǎn)公司并沒有有力證據(jù)證明該車確實(shí)是在物 業(yè)管理的望京花園小區(qū)丟失的，因此，物業(yè)不能對此負(fù)責(zé)任。 此案一審保險(xiǎn)公司敗訴，二審還沒有結(jié)果。 點(diǎn)評： 物業(yè)管理企業(yè)一旦收取了停車費(fèi)，而車輛的確在規(guī)定停車場或小區(qū)停車位丟失，物業(yè)就一定會(huì)承擔(dān)相關(guān)賠償責(zé)任。至于本案，對物業(yè)最有利的因素就是無法證明南某的車是否在望京花園小區(qū)丟失。物業(yè)對于車輛管理中車輛進(jìn)入，駛出環(huán)節(jié)一定要用心，按車輛管理程序走。 停車費(fèi) 400 元是場地費(fèi)還是保管費(fèi) 某業(yè)主將車停在小區(qū)內(nèi)，每月繳 400 元停車費(fèi)。一天早上，他發(fā)現(xiàn)車輛被盜，遂報(bào)警并向物業(yè)公司交涉，雙方在是否賠償 及具體數(shù)額上存在較大爭議。車主將物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償；物業(yè)公司則辯稱，車主繳納的 400元是場地使用費(fèi)，雙方之間并未形成保管合同關(guān)系，因此不應(yīng)對車輛丟失承擔(dān)賠償責(zé)任。法院最后判決，物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。 目前，小區(qū)內(nèi)丟失車輛引發(fā)的糾紛時(shí)有發(fā)生，司法界和理論界對此也存在分歧，有時(shí)會(huì)有截然不同的觀點(diǎn)或判決。律師認(rèn)為，確定這一焦點(diǎn)問題應(yīng)從以下幾個(gè)方面綜合考慮。 一看經(jīng)營者所提供的服務(wù)類型。停車場或物業(yè)公司（以下暫稱經(jīng)營者），其職責(zé)主要由經(jīng)國家工商行政管理機(jī)關(guān)依法核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍，或經(jīng)營者制定并對外公 示的服務(wù)內(nèi)容和性質(zhì)決定。經(jīng)營范圍或服務(wù)內(nèi)容中包不包括保管業(yè)務(wù)，以及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是按哪種業(yè)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)核準(zhǔn)的或公示的，職責(zé)中是否提供保管服務(wù)。 二看經(jīng)營者與車主就停車收費(fèi)是如何約定的。如果雙方明確約定為保管關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為雙方之間已經(jīng)確定了保管合同關(guān)系。 三看物業(yè)管理小區(qū)或者停車場是否封閉式的，以及車輛進(jìn)出的管理制度和措施如何。如果停車場是封閉的，車輛進(jìn)出也有嚴(yán)格的出入管理制度。此種情況下，經(jīng)營者如果確有失職的地方，就應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 四看關(guān)于停車收費(fèi)的定性。有的停車場為降低風(fēng)險(xiǎn)，在收費(fèi)收據(jù)上特別注明是車位 出租。但是，在司法實(shí)踐中，這一聲明不一定成為免責(zé)理由。當(dāng)車主與經(jīng)營者之間難以確定是否為保管合同關(guān)系時(shí)，車輛丟失或損失的，只要車主向經(jīng)營者繳納了停車費(fèi)，經(jīng)營者也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。 《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第七條規(guī)定，消費(fèi)者在購買、使用商品和接受服務(wù)時(shí)享有人身、財(cái)產(chǎn)安全不受損害的權(quán)利；第十七條規(guī)定，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或服務(wù)符合保障人身、財(cái)產(chǎn)安全的要求。據(jù)此，經(jīng)營者對停放的車輛負(fù)有安全保障義務(wù)，特別是那種封閉式的小區(qū)和停車場，有專門保安人員負(fù)責(zé)，車輛進(jìn)出又經(jīng)過一定的查驗(yàn)制度。上面的案例中，經(jīng)營者與車主雖未明確為 保管關(guān)系，但鑒于經(jīng)營者在管理上有過失，法院判決物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)