【導(dǎo)讀】有人說，營銷學(xué)的父親是經(jīng)濟(jì)學(xué)，母親是行為科學(xué)，數(shù)學(xué)則是其祖父，哲學(xué)乃營銷學(xué)的祖母。事實(shí)上都是在從事營銷。他可能認(rèn)為是異想天開。有好的產(chǎn)品而不廣告，等于在黑暗中向情人遞送秋波。上海的強(qiáng)勢政府、蘇南的理性執(zhí)政、溫州的無為而治。蘇南招商不是招個人能力，而是依靠團(tuán)體去運(yùn)作。但強(qiáng)勢不是干預(yù)生產(chǎn)，而是干預(yù)服務(wù)，創(chuàng)造良好的投。蘇南提出“親商、安商、富商”的口號。大地提升了地區(qū)形象力。區(qū)形象言論，從而有意無意間扮演了地區(qū)形象傳播者的角色。移民也是地區(qū)營銷的一種很好的媒介。

　　

【正文】 ) 政府領(lǐng)導(dǎo)任期過短，變動過大。 片面追求經(jīng)營成本。 經(jīng)營的分散化，許多設(shè)施不配套。 解決辦法： 規(guī)劃權(quán)特別是土地的出讓權(quán)，應(yīng)注意集中與分散的有機(jī)結(jié)合。 在城市邊緣劃出若干個生態(tài)敏感區(qū)或文化遺產(chǎn)敏感區(qū)，對這些區(qū)域應(yīng)從來進(jìn)行規(guī)劃審批管理。 改善城市形象，整治道路、河道和入城口，拆除違法建筑 大規(guī)模地實(shí)施城市綠化 創(chuàng)建環(huán)保模范城市和國際花園城市 城市規(guī)劃中 的《雅典憲章》對我國城市的規(guī)劃影響較大，但其是理發(fā)主義的產(chǎn)物。 城市形態(tài)相對較為混亂的一類城市，是自然積聚、自主演進(jìn)，是自適應(yīng)成長的過程，就象一個生物體，有機(jī)集聚繁衍，是活的生命體；而另一類城市，像堪培拉、巴西利亞等，是事先理性規(guī)劃，按照技術(shù)美標(biāo)準(zhǔn)框定后人工建設(shè)起來。 按照技術(shù)美的要求和理性主義規(guī)劃的城市，與那種自然演進(jìn)的城市，二者的交易成本不同，資源集聚的有機(jī)性也不同，競爭力也就不同。前一類城市強(qiáng)，后一類城市弱。 如何實(shí)現(xiàn)資源集聚的有機(jī)性？ 一是按照知識經(jīng)濟(jì)時代資源的有機(jī)集聚來規(guī)劃設(shè)計(jì)城市，雖然《馬比 丘憲章》也講了城市內(nèi)部之間的有機(jī)聯(lián)系，但更突出地是從文化的角度，把城市的主要內(nèi)涵理解為人與人之間的有機(jī)聯(lián)系，而沒有講到資源的有機(jī)性。 二是城市的老城。雖然老城固然是雜無亂章的，但它有存在的合理性，保護(hù)老城，不僅是保護(hù)歷史文脈、保護(hù)文化遺產(chǎn)，更重要的是保護(hù)老城資源的有機(jī)集聚機(jī)制。 三是淡化分區(qū)規(guī)劃，倡導(dǎo)混合區(qū)。更重要的是，要深入研究和把握知識經(jīng)濟(jì)時代，城市演進(jìn)的內(nèi)在規(guī)律和資源集聚的有機(jī)性規(guī)律。 城市中的資源： 土地是最大的財(cái)源 城市規(guī)劃也能帶來財(cái)政收入。 城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)施是一筆龐大的存量資產(chǎn)。 土地 收入是新的財(cái)政增收點(diǎn)，要盡快建立土地儲備制度，從壟斷土地、儲存土地到出讓土地，做到一個渠道進(jìn)水，一個池子蓄水，一個龍頭放水。大體思路如下： 將所有的規(guī)劃土地主土地儲備中心，由政府壟斷土地一級市場，確保一個渠道進(jìn)水。 將納入土地儲備中心的土地進(jìn)行整理加工，把“生地”變成“熟地”，提高土地的價值。 土地讓時要采取招標(biāo)、拍賣方式，堅(jiān)持“一支筆”審批，確保一個放水。 建立土地儲備機(jī)構(gòu)問題。實(shí)施土地儲備制度是一個寵大復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及到規(guī)劃、計(jì)劃、財(cái)政、市政、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)等部門，只有建立一個具有權(quán)威性的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，才能 保證土地收購、儲備、出讓機(jī)制的順利運(yùn)行。 城市建設(shè)可以做到“以城養(yǎng)城”、以“設(shè)施養(yǎng)設(shè)施”： 經(jīng)過多年的投資建設(shè)，城市積累了大量的資產(chǎn)：有城市道路、綠地、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施，也有城市供氣、供水、供暖、公園、污水處理、公交出租等公用設(shè)施，還有機(jī)關(guān)事業(yè)單位擁有的土地、房屋等固定資產(chǎn)。主要方法可以有： 對于城市道路等新建基礎(chǔ)設(shè)施，要走轉(zhuǎn)換的路子。城市道路可以采用“以土地?fù)Q道路“的方式進(jìn)行，也就是把城市道路改造委托給開發(fā)商 (制定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)后再招商 )，政府再給開發(fā)商一定數(shù)量的建設(shè)用地，以補(bǔ)償其改造費(fèi)用。 對已建市政設(shè)施的維護(hù) 和管理，要走轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)的路子?？梢钥紤]的操作有： (2) 候車廳、交通護(hù)欄、路燈、公而、停車場、街道保潔、垃圾清運(yùn)等項(xiàng)目經(jīng)營權(quán)盡快轉(zhuǎn)讓出去。轉(zhuǎn)讓時必須實(shí)行公開招標(biāo)，不能“暗箱操作” (3) 對城市道路、綠地、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施，凡 褀羽快地完出去，特別是新建的道路、橋梁和綠地，要首先考慮出售冠名權(quán)，以此來籌措部分建設(shè)資金。 (4) 對于出租車營運(yùn)證進(jìn)行拍賣。 對城市供水、供氣、供暖、污水處理等公用企業(yè)，要走股份制改造的路子。 對機(jī)關(guān)事業(yè)單位在繁華區(qū)的辦公房屋，要走產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換搬適的路子。 關(guān)于建立城市資產(chǎn)經(jīng)營機(jī)構(gòu)問題。 在我國市場化改 革日益深入、城市化快速發(fā)展的條件下，地區(qū)競爭日益激烈，經(jīng)營城市必須由資金導(dǎo)向轉(zhuǎn)向功能導(dǎo)向，經(jīng)營和改善城市環(huán)境，提升城市功能，增強(qiáng)城市競爭力，相應(yīng)地，在此過程中，政府必須在經(jīng)營城市中發(fā)揮積極的作用，促成市場行為和政府行為的有機(jī)結(jié)合，并積極推進(jìn)功能導(dǎo)向的城市競爭力發(fā)展中，以經(jīng)營的理念規(guī)劃城市、以經(jīng)營的手段建設(shè)城市、以經(jīng)營的方式管理城市、以經(jīng)營的謀略推銷城市，從而改善和提升城市功能，實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展投入產(chǎn)出的良性循環(huán)以及城市的可持續(xù)集約發(fā)展。 經(jīng)營城市：從資金導(dǎo)向到功能導(dǎo)向 首先，由于僅僅注重城市建設(shè)資金的籌集，在 城市資源的開發(fā)利用和經(jīng)營上，往往導(dǎo)致追求短期資金收入而對城市資源進(jìn)行過度開發(fā)、不合理開發(fā)和破壞性開發(fā)，造成對城市資源的破壞和浪費(fèi)，以及功能退化。 其次一些具有短期市場價值的城市資源在發(fā)揮城市功能時，往往不表現(xiàn)為直接的或短期的資金效益。 第三，對于那些在市場條件下，或者在近期條件下難以產(chǎn)出直接的經(jīng)濟(jì)效益的城市資源，在城市建設(shè)與發(fā)展中，沒有得到應(yīng)有的重視，而忽視了其對城市發(fā)展的功能價值。 從根本上說，資金導(dǎo)向的經(jīng)營城市方式?jīng)]有處理好城市短期建設(shè)與長期規(guī)劃發(fā)展的關(guān)系。重視城市建設(shè)資金籌措的短期利益，而忽視了城市在 土地、空間、文化等城市資源的長期可持續(xù)發(fā)展，忽視了服務(wù)于城市功能的環(huán)境對城市建設(shè)與發(fā)展的綜合性要求，忽視了城市資源經(jīng)營對于城市功能優(yōu)化與提升的作用。資金導(dǎo)向的經(jīng)營城市思路使城市規(guī)劃、發(fā)展和管理以及經(jīng)營本身面臨著諸多的矛盾，并已構(gòu)成了“當(dāng)前經(jīng)營城市的基本矛盾”。 著眼于功能導(dǎo)向的城市經(jīng)營必須走市場和政府行為有機(jī)結(jié)合的道路。 經(jīng)營城市：政府職能轉(zhuǎn)變與制度創(chuàng)新 首先，經(jīng)或城市是功能導(dǎo)向的。政府在經(jīng)營城市時，必須著眼于城市功能的形成、發(fā)揮和提升，明確哪些是可以由市場來運(yùn)作的，哪些是市場無能為力、必須由政府來操作的 。 對于政府職能的合理界定是，在功能導(dǎo)向條件下，政府從市場和企業(yè)能夠經(jīng)營的領(lǐng)域逐步退出。但對于一特定的城市資源必須從經(jīng)濟(jì)和功能的角度進(jìn)行雙重的界定。如文化、旅游、教育等城市資源。 在城市管理和發(fā)展中，在新的市場條件和國際環(huán)境下，必然會產(chǎn)生一些以前沒有，便又迫切需要建立和完善的城市功能如 CBD，物流中心。 其次，經(jīng)營城市是動態(tài)的。一方面，制度和技術(shù)創(chuàng)新可能創(chuàng)造新的城市資源形式、城市功能載體和城市經(jīng)營方式。從我國來看，制度創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新必須首先發(fā)揮政府的主動性和引導(dǎo)性。另一方面，城市經(jīng)營的對象，不僅是現(xiàn)有的能夠 發(fā)揮城市功能的城市資源，在城市發(fā)展過程中，對于那些將來也可能發(fā)押城市功能的資源，也可以成為城市經(jīng)營的潛在的對象。 在城市資源的資本資產(chǎn)運(yùn)作中，政府是通過規(guī)劃的軌道來推進(jìn)城市經(jīng)營的，城市規(guī)劃是政府經(jīng)或城市的依據(jù)和綱領(lǐng)。這意味著政府對城市發(fā)展的規(guī)劃權(quán)，實(shí)際上決定了上述各種城市資源未來的使用、運(yùn)作和發(fā)展形態(tài)，因此，城市規(guī)劃權(quán)構(gòu)成了城市經(jīng)營的戰(zhàn)略性資源，它成為城市資源資本資產(chǎn)運(yùn)作的基礎(chǔ)平臺。 最后，城市經(jīng)營是開放的。 現(xiàn)代制度經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，制度對于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有決定性的作用。 注意力經(jīng)濟(jì)是新經(jīng)濟(jì)時代的全新概念和必 然產(chǎn)物。 城市是一個具有完整經(jīng)濟(jì)功能、生活功能和市場功能的社會載體。從城建角度來說，城市是個“無底洞”，再多的錢也不夠投；從經(jīng)營角度說，城市卻是只“母雞”，它會“下蛋”、 根據(jù)“誰建設(shè)、誰所有、誰受益”的原則建設(shè)。 經(jīng)營城市包括盤活存量資本和搞活增量資本。 通過投入 升值 拍賣 再投入的良性循環(huán)經(jīng)營城市。 城市廢棄物也可以發(fā)展成為一種產(chǎn)業(yè)。西方發(fā)達(dá)國家將垃圾稱為“放錯地方”的原料，對期實(shí)行分類收集，加以較充分的資源化利用，即收到了經(jīng)濟(jì)效益，又提高了減量化、無害化的環(huán)境效益。 (生產(chǎn)出有機(jī)肥 ) 經(jīng)營城市 要“政府主導(dǎo)、企業(yè)參與、市民關(guān)心” 經(jīng)營城市的客體主要有： 城市有形資產(chǎn)：城市土地，其是對城市中的閑散土地，廢棄土地進(jìn)行開發(fā)利用和升值，對已使用的土地進(jìn)行再開發(fā)再升值；城市公司產(chǎn)品，如水電氣熱等。 城市無形資產(chǎn)：城市形象、城市知名度、城市品牌、城市投資軟環(huán)境 (法規(guī)、政策、辦事效率、市民素質(zhì) )城市風(fēng)光等。 城市延伸資產(chǎn)，如路橋冠名權(quán)。 資本市場與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資關(guān)系： 資本市場上的各種金融工具以不同的方式和期限，為市政、公用基礎(chǔ)設(shè)施的投融資提供了多種渠道、多種方式的選擇，可有效地解決項(xiàng)目的資金問題。 利用資本市場是改革城市基礎(chǔ)設(shè)施是改革城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資機(jī)制的重大突破。一方面有助于企業(yè)和企業(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)的調(diào)整，使其適應(yīng)現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的要求。另一方面，通過利用資本市場積極培育競爭性投融資機(jī)制，以競爭帶動資本和其他要素的最佳配置，并在相當(dāng)程度上降低投融資成本，并且加強(qiáng)和改進(jìn)項(xiàng)目管理。 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資領(lǐng)域?yàn)橘Y本市場開辟了新的業(yè)務(wù)空間。有昨于資本市場擴(kuò)大規(guī)模。 利用資本市場可以部分解決城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資問題，提高投資效率，分?jǐn)偼顿Y風(fēng)險，減少政府的投資負(fù)擔(dān)。 可以促進(jìn)部分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資產(chǎn)的流通 ，增加這些資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)能力，變“死”資產(chǎn)為“活資金”。實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。 通過資本注入方式的改變，可以有效地改變城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資企業(yè)的運(yùn)行機(jī)制，降低過高的資產(chǎn)負(fù)債率，提高資金的運(yùn)營效率，逐步消除因體制原因積累的風(fēng)險，真正推動政企分開和政府職能的轉(zhuǎn)變。 切實(shí)推動城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資體制，真正實(shí)行投資多元化。 開展經(jīng)營城市的思考： 需要政府轉(zhuǎn)變觀念、轉(zhuǎn)變政府職能 （ 1） 基礎(chǔ)設(shè)施無償使用到有償使用 （ 2） 城市資產(chǎn)由政府“獨(dú)家管理”到“多家管理、開發(fā)、發(fā)展”的觀念 （ 3） 由“等錢開發(fā)建設(shè)”的觀念到開放某些收益前景好的市政 項(xiàng)目，允許國內(nèi)外投資者進(jìn)行開發(fā)、建設(shè) （ 4） 改變城市規(guī)劃屬于純“技術(shù)規(guī)劃”的觀念，變成為“社會經(jīng)濟(jì)規(guī)劃”的觀念 開展城市經(jīng)或需要深化改革 （ 1） 改革市政設(shè)施的經(jīng)營機(jī)制。在城市基礎(chǔ)設(shè)施的管理與運(yùn)行方面，積極建立現(xiàn)代企業(yè)制度，建立城市基礎(chǔ)設(shè)施合理的產(chǎn)品價格體系； （ 2） 改革城市建設(shè)的投資體制。開放市場，允許國內(nèi)外投資者公平進(jìn)入城市市政建設(shè)領(lǐng)域 （ 3） 挖掘盤活存量資產(chǎn)，以資產(chǎn)換資金，以資金建設(shè)施 （ 4） 擴(kuò)大城市市政公用設(shè)施有償使用、有償服務(wù)范圍，使其在使用過程中得到合理補(bǔ)償，同時改進(jìn)行業(yè)管理，引入競爭機(jī)制，促使公用事業(yè)的健康發(fā)展 需要掌握資本 運(yùn)營 需要做好城市總體規(guī)劃 應(yīng)當(dāng)做到“三個要求”和“四個化” 三個要求即為一是要有科學(xué)的總體規(guī)劃，所有建設(shè)都要成為精品，二是嚴(yán)格對土地和資金的管理，三是不要好高騖遠(yuǎn)，不求最高最大，必須求最好。 四個化就城市資產(chǎn)商品化，經(jīng)營活動資本化，經(jīng)營手段市場化，經(jīng)營目的效益化。 21 世紀(jì)中國的城市化趨勢為： 大城市、特大城市持續(xù)發(fā)展 由多中心城市帶動的區(qū)域城市群（帶）發(fā)展迅速 中等城市呈崛起發(fā)展態(tài)勢 小城鎮(zhèn)與城鄉(xiāng)一體化同步發(fā)展 大城市第三產(chǎn)業(yè)將上升為聲能學(xué)國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；中小城鎮(zhèn)還將繼續(xù)進(jìn)行工業(yè)化，而且以勞動密集 型傳統(tǒng)業(yè)為主 可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略要求的城鎮(zhèn)環(huán)境生態(tài)建設(shè)將更加嚴(yán)格，難度加大。