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【正文】 [招商江灣城 ]競品項目分析報告 25 2 梯 4 戶： % 三房 111149， 165， 37% 四房 136158， 177， 39% 五房 168/171， 36， 8% 高廳： 四房 189190， 20， 4% 199220， 16， 4% 頂躍： 四房 149228， 10， 2% 五房 182218， 5， 1% 三房四房所占比重達(dá)到 80%以上，大尺度充分體現(xiàn)出豪宅品質(zhì)。 龍湖春森彼岸 一組團(tuán) 板式小高層、點式高層 小高層 1 梯 2 戶：% 小高層 1 梯 3 戶：% 高 層 3 梯 7 戶：% 高層平層： 兩房 7479， 62， 12% 8488， 50， 9% 94， 12， 2% 三房 99114， 184， 34% 四房 125137， 62， 12% 140154， 60， 11% 高層頂躍： 五房 260576， 5， 1% 小高層平層 : 三房 124129， 31， 6% 四房 130134， 17， 3% 142152， 28， 5% 小高層 townhouse： 春森彼岸供應(yīng)戶型和價格皆達(dá)到豪宅標(biāo)準(zhǔn)，但是高層 3 梯 7 戶的配置離真正意義上的豪宅還有一段距離，不過龍湖品牌在重慶的影響力在此時足以掩蓋一些缺陷。 緯聯(lián)地產(chǎn)市場研究中心 [招商江灣城 ]競品項目分析報告 26 三房 221， 2， 0% 小高層躍層： 三房 140/142， 8， 1% 四房 185195， 4， 1% 206210， 6， 1% 218235， 8， 1% 中海北濱一號 天賦 板式小高層 1 梯 2 戶： 100% 平層： 三房 118125， 153， 47% 四房 142145， 14， 4% 152156， 126， 39% 頂躍： 五房 169185， 16， 5% 214220， 14， 4% 繼承北濱一號高端形象，以一梯兩戶的板式建筑充分挖掘稀缺江景優(yōu)勢，主力戶型面積也體現(xiàn)出豪宅 標(biāo)準(zhǔn)。 雍江苑 —— 板式高層、點式高層 板式高層 2 梯 2戶： % 點式高層 3 梯 6戶 。 % 板式高層平層： 三房 119123， 34， 14% 132133， 34， 14% 點式高層平層： 兩房 8086， 90， 37% 三房 102/103， 88， 36% 雍江苑整體戶型設(shè)計走豪宅路線，主力產(chǎn)品以三房和四房為主，首推產(chǎn)品戶型面積走主流市場路線，戶型面積并不突出。 棕櫚泉國際花園 C 區(qū) 板式小高層 點式高層、板式高層、 板式小高層 1 梯 2戶 : % 類板式高層 2 梯 3戶： % 高層平層 ： 兩房 88， 81， 9% 三房 129136， 360， 39% 143152， 266， 29% C 區(qū)戶型設(shè)計較為單一，但各戶型面積與在售同類項目相比，明顯偏大，更強調(diào)豪宅的舒適性。 緯聯(lián)地產(chǎn)市場研究中心 [招商江灣城 ]競品項目分析報告 27 點式高層 3 梯 5戶： % 四房 172， 6， 1% 小高層平層： 三房 150， 90， 10% 四房 175， 90， 10% 小高層頂躍： 四房 217， 10， 1% 五房 243， 10， 1% 恒大華府 —— 板式小高層、花園洋房 1 梯 2 戶： 100% 小高層平層： 三房 181， 20， 7% 192199， 200， 76% 四房 227246， 44， 17% 超大平層設(shè)計，堪比聯(lián)排別墅， 4+1 花園洋房配置電梯，體現(xiàn)了恒大華府系列產(chǎn)品一貫的奢華作風(fēng) 龍湖酈江 一期 花園洋房 1 梯 2 戶： 100% 平層： 兩房 6886， 12， 4% 三房 112125， 156， 47% Townhouse： 三房 125140， 106， 32% 四房 171， 2， 1% 頂躍： 三房 115/123， 4， 1% 四房 158/162， 52， 17% 龍湖回歸南岸的成功之作，花園洋房產(chǎn)品延續(xù)了龍湖大城小院的設(shè)計理念，只是在戶型面積上有所收斂。 金科廊橋水岸 江山四棟 風(fēng)車式高層 2 梯 3 戶： 100% 平層： 三房 129133， 4， 2% 四房 143156， 50， 21% 作為廊橋水岸最高端的產(chǎn)品，江山四棟采用風(fēng)車式設(shè)計，保證戶戶正看江，主力戶型為舒適型四房和五房，超過 70%的產(chǎn)品面積在 160 平米以上，是繼怡景天域之后的又一超大面積產(chǎn)品。 緯聯(lián)地產(chǎn)市場研究中心 [招商江灣城 ]競品項目分析報告 28 160175， 96， 40% 五房 180/188， 66， 28% 躍層： 五房 191/204， 4， 2% 241， 18， 8% 珠江太陽城 北斗至尊 V 型點式高層 3 梯 5 戶： 100% 平層： 兩房 87， 116， 20% 三房 103， 120， 20% 116120， 120， 20% 123131， 171， 29% 四房 137139， 53， 18% 150， 4， 1% 頂躍： 五房 163/171， 4， 1% 作為二線項目的一線產(chǎn)品，北斗至尊憑借絕佳區(qū)位優(yōu)勢，大打豪宅牌。但從其產(chǎn)品線來看，由于缺乏品牌的號召力，為保證項目實現(xiàn)快銷，北斗至尊在戶型面積設(shè)置上與其他項目相比略顯緊湊。 備注：以上各項目做戶型配比 統(tǒng)計 時，因我司可獲得資料來源不同，各項目產(chǎn)品數(shù)量統(tǒng)計范圍有所差別： 春森彼岸和雍江苑按已推出產(chǎn)品統(tǒng)計 ； 恒大華府按一期小高層產(chǎn)品統(tǒng)計 (包括未開盤的 1013號樓 )； 酈江花園洋房、中海天賦、廊橋水岸江山四棟、珠江太陽城北斗至尊按全部產(chǎn)品統(tǒng)計（包括未推出產(chǎn)品）； 棕櫚泉 C 區(qū)僅未包括 3 號樓，其他 樓棟均統(tǒng)計在內(nèi)（包括未開盤的 11 號樓）。 緯聯(lián)地產(chǎn)市場研究中心 [招商江灣城 ]競品項目分析報告 29 0 4% 80% 16%0 20% 70% 10%02% 61% 37%0 83% 17%0 9% 78% 12% 1%0 37% 63%0 47% 43% 9%0 23% 42% 33% 2%0 5% 37% 49% 9%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%酈江珠江太陽城廊橋水岸恒大華府棕櫚泉C 區(qū)雍江苑中海天賦春森彼岸江灣城兩房 三房 四房 五房圖表 27 競品項目 戶型配比示意圖 緯聯(lián)地產(chǎn)市場研究中心 [招商江灣城 ]競品項目分析報告 30 比較組團(tuán)規(guī)劃 龍湖春森彼岸 一組團(tuán)規(guī)劃示意圖 1－ 2： 9層以上 D1/D3正看江， B1/C2 側(cè)看江，C1不看江； 1－ 9： 端頭 D2/E1正看江，其余側(cè)看江 132 110 74 85 148 99 142 151 151 110 142 142 142 142 142 3江天上，戶型分布 與 2號樓同，整體觀將效果略 優(yōu)于 2樓 11樓香邸僅 1 單元 1 號房可側(cè)看江，但視野較大范圍被江天上阻擋； 3單元可正看中庭； 2 單元和 1 單元 2 號房側(cè)看中庭。 看江比例： 55% 看中庭比例： 23％ 無特殊景觀比例： 22% 緯聯(lián)地產(chǎn)市場研究中心 [招商江灣城 ]競品項目分析報告 31 中海北濱一號 天賦組團(tuán)規(guī)劃示意圖 122123 122123 122123 153155 153155 153155 156 118 125 118 118 156 各棟各單元 7層開始可觀江。 5761 號樓 1 單元基本與江岸線平行，看江視野相對開闊。 看江比例： 46% 無特殊景觀比例： 54% 緯聯(lián)地產(chǎn)市場研究中心 [招商江灣城 ]競品項目分析報告 32 雍江苑 規(guī)劃示意圖 133 1322 122 119 79 102 103 86 102 84 一線臨江大戶型均可正面觀江。 二線點式高層 6號房兩房不看江， 25號房 20層以下看中庭， 20層以上可側(cè)看江 看江比例： 46% 看中庭比例： 30% 無特殊景觀比例： 24% 緯聯(lián)地產(chǎn)市場研究中心 [招商江灣城 ]競品項目分析報告 33 棕櫚泉國際花園 C區(qū)規(guī)劃示意圖 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 150 175 175 143 89 129 129 152 152 135 135 135 135 143 備注：棕櫚泉 C 區(qū)各樓棟中 ， 5 號樓為同一類戶型組合 6 號樓為同一類戶型 組合 3 號樓為單一戶型組合 711 號樓為同一類戶型組合 依賴地勢高差和挑高架空層， C區(qū)前排 711號樓板式小高層戶戶正看湖 二線高層 11層開始三房四房產(chǎn)品均可看湖。 150 看湖比例： 67% 看中庭比例： 24% 無特殊景觀比例： 9% 緯聯(lián)地產(chǎn)市場研究中心 [招商江灣城 ]競品項目分析報告 34 恒大華府 一期規(guī)劃示意圖 227246 181199 181199 181199 181199 181199 備注： 恒大華府一 期 推出產(chǎn)品中， 101 1421 棟戶型相同，均為三房， 1213 號樓戶型相同，均為四房 1 19號樓正看湖景 1 1 21號樓 5層以上可側(cè)看湖景。 看湖比例： 35% 無特殊景觀比例： 65% 緯聯(lián)地產(chǎn)市場研究中心 [招商江灣城 ]競品項目分析報告 35 龍湖酈江 花園洋房組團(tuán)規(guī)劃示意圖 為保證花園洋房居住品質(zhì)，以三層層高 米的商業(yè)阻擋南濱路交通對花園洋房帶來的影響，但也因此造成一線花園洋房 5 樓以下看江效果受阻，各戶主要以組團(tuán)內(nèi)部景觀為評判標(biāo)準(zhǔn)。 250