【導(dǎo)讀】2020年度荊州市沙市區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目區(qū)拆舊還建實(shí)施方案

　　

【正文】 屬調(diào)整提供依據(jù)。 3 制定權(quán)屬調(diào)整方案并予以公告 依據(jù)土地權(quán)屬確認(rèn)和土地評價(jià)結(jié)果，編制土地權(quán)屬調(diào)整方案并予以公告。針對拆舊區(qū)的具體情況，明確土地權(quán)屬調(diào)整的方案。 整理 復(fù)墾后新增的耕地，在土地所有權(quán)和土地用途不變的前提下，由 所在 村委會(huì)統(tǒng)一安排使用。 4 權(quán)屬調(diào)整方案的 報(bào)批 土地權(quán)屬調(diào)整方案經(jīng)公告后，報(bào)沙市區(qū)人民政府批準(zhǔn)。在土地權(quán)2020年度荊州市沙市區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目區(qū)拆舊還建實(shí)施方案 31 屬調(diào)整方案批準(zhǔn)前，不得擅自改變土地權(quán)屬性質(zhì)。確屬因 拆舊實(shí)施后原有權(quán)屬界線依賴的局部地物改變或消 失造成局部土地權(quán)屬界線改變的，確需重新劃定土地權(quán)屬界線的，遵循方便生產(chǎn)、方便生活的原則，就近沿河道、溝渠、道路等明顯地物調(diào)整界線，盡量保持互換的土地不僅數(shù)量相等，而且質(zhì)量相當(dāng)。 5 土地權(quán)屬登記發(fā)證 按照經(jīng)批準(zhǔn)的土地權(quán)屬調(diào)整方案，遵循依法、公正、協(xié)商、自愿、集約的原則，公平、合理地分配土地權(quán)益，并重新確定 土地 使用權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)。區(qū)國土和 農(nóng)業(yè)部門 要按照各自的職權(quán)，及時(shí)進(jìn)行土地權(quán)屬的變更登記。 土地權(quán)屬調(diào)整實(shí)施 1 拆舊區(qū)土地權(quán)屬調(diào)整 （ 1）土地所有權(quán)調(diào)整。拆舊區(qū)內(nèi)， 各拆舊地塊 土地所有權(quán)在項(xiàng)目區(qū)實(shí)施前分 別歸 村 農(nóng)民集體所有，項(xiàng)目區(qū)實(shí)施后，其土地所有權(quán)仍歸各村 農(nóng)民集體 所有。 （ 2）土地使用權(quán)調(diào)整。拆舊區(qū)內(nèi)， 項(xiàng)目實(shí)施前，各拆舊地塊宅基地使用權(quán)屬于村民所有 ，項(xiàng)目區(qū)實(shí)施后，其土地使用權(quán)由土地行政主管部門依照法定的程序予以收回，同時(shí)注銷 原 證書。 （ 3）土地承包經(jīng)營權(quán)調(diào)整。拆舊地塊經(jīng)拆舊和整理復(fù)墾為耕地等農(nóng)用地后， 屬于 農(nóng)民集體所有的土地，由村民委員會(huì) 組織 發(fā)包；分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組 組織 發(fā)包。 同時(shí) 根據(jù)《中華人民共2020年度荊州市沙市區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目區(qū)拆舊還建實(shí)施方案 32 和國農(nóng)村土地承包法》的有關(guān)規(guī)定， 區(qū) 人民政 府向承包方頒發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證書，并登記造冊，確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)。 區(qū) 農(nóng)業(yè)行政主管部門依照職責(zé)，負(fù)責(zé)土地承包及承包合同管理。 2 還建區(qū)土地權(quán)屬調(diào)整 （ 1）土地所有權(quán)調(diào)整。 還建 區(qū)的農(nóng)用地在項(xiàng)目區(qū)實(shí)施前， 所有土地均為 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，項(xiàng)目區(qū)實(shí)施后，土地所有權(quán) 仍歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有 。 （ 2）土地使用權(quán)調(diào)整。 還建 區(qū)內(nèi)的農(nóng)用地在項(xiàng)目區(qū)實(shí)施前， 為各村 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。在項(xiàng)目區(qū)實(shí)施后， 注銷原集體農(nóng)用地使用權(quán)證書，重新發(fā)放 集體 建設(shè)用地 使用證。 （ 3）土地承包經(jīng)營權(quán)調(diào)整。 還建 區(qū)內(nèi)的農(nóng)用地在項(xiàng)目區(qū)實(shí)施前，承包經(jīng)營權(quán)為 涉及村民所有 。在項(xiàng)目區(qū)實(shí)施后，其土地承包經(jīng)營權(quán)由農(nóng)業(yè)行政主管部門依照法定的程序予以收回，同時(shí)注銷原土地承包經(jīng)營權(quán)證書。 2020年度荊州市沙市區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目區(qū)拆舊還建實(shí)施方案 33 第八章 效益分析 經(jīng)濟(jì)效益分析 （ 1）增加了科學(xué)發(fā)展用地供給 ，提高單位土地經(jīng)濟(jì)效益 。通過拆舊和整理復(fù) 墾 形成的 公頃周轉(zhuǎn)指標(biāo) ，用于中心城區(qū) 的商服、住宅、工業(yè)建設(shè)和重點(diǎn)發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)建設(shè)，能有效緩解城鎮(zhèn)建設(shè)用地供求矛盾，擴(kuò)大城鎮(zhèn)發(fā)展空間，提高 單位 土地使用的經(jīng)濟(jì)效益。 （ 2） 強(qiáng)化了 農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營 ， 提高了 新增耕地 效益。通過工程、技術(shù)措施，將 農(nóng)村建設(shè) 用地 整理 復(fù)墾為耕地等農(nóng)用地，形 成連片優(yōu)質(zhì)耕地，改善農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施配套水平，有利于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展，降低了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成本，增加了農(nóng)業(yè)產(chǎn)值和農(nóng)業(yè)綜合產(chǎn)能。 整理復(fù)墾后的耕地 按照油菜 棉花 的種植模式 進(jìn)行效益分析， 測算過程中， 油菜 按照平均畝產(chǎn) 135 公斤，每公斤按照市價(jià) 元，成本按照 550 元 /畝計(jì)算； 棉花 按照畝產(chǎn) 240 公斤 （籽棉） ，每公斤按照市價(jià) 元 （ 38%衣分 10%回潮率 ） ，成本按照 1400 元 /畝計(jì)算 ，新增耕地可實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品純收益 萬元。 社會(huì)效益分析 （ 1）強(qiáng)化了耕地?cái)?shù)量質(zhì)量保護(hù)。通過項(xiàng)目區(qū)實(shí)施，可以增加耕地有效面積 公頃 ，新增耕地率達(dá)到 %，平均地力等級達(dá)到 4 等。有效 緩解 了 人地矛盾，強(qiáng)化了耕地集中連片保護(hù)，保障了沙市區(qū)耕地保有量和基本農(nóng)田保護(hù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) ， 有利于農(nóng)村的發(fā)展和穩(wěn)定。 2020年度荊州市沙市區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目區(qū)拆舊還建實(shí)施方案 34 （ 2）優(yōu)化了土地資源有效配置。通過項(xiàng)目區(qū)實(shí)施，擴(kuò)大了城鎮(zhèn)用地在城鄉(xiāng)建設(shè)用地中的比重，改變了農(nóng)村建設(shè)用地分散布局、效率低下的利用 現(xiàn)狀 ，優(yōu)化了土地利用結(jié)構(gòu)和布局，促進(jìn)了城鄉(xiāng)土地利用的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，有利于土地資源的集約、高效和可持續(xù)利用。 （ 3）促進(jìn)了農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化 通過土地整理復(fù)墾，進(jìn)一步優(yōu)化農(nóng)作物布局結(jié)構(gòu)，促進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化和 集約化經(jīng)營。通過土地整理復(fù)墾，充分利用了土地資源，提高了土地利用率，有利于培植農(nóng)村新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，發(fā)展高科技農(nóng)業(yè)，提高群眾的生活水平。 （ 4）穩(wěn)固了農(nóng)村社會(huì)治安穩(wěn)定 由于有效耕地?cái)?shù)量的增加可為區(qū)內(nèi)剩余勞動(dòng)力提供就業(yè)機(jī)會(huì)，對農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定起到積極的作用。整理復(fù)墾后通過進(jìn)一步明確土地權(quán)屬，可以減少今后土地利用過程中可能引發(fā)的各種糾紛，有利于保持項(xiàng)目區(qū)的安定團(tuán)結(jié)和社會(huì)穩(wěn)定。 生態(tài)效益分析 （ 1）改善了農(nóng)村生產(chǎn)和生態(tài)環(huán)境。通過土地整理復(fù)墾 和 建新區(qū)產(chǎn)生的土地增值收益用于 農(nóng)業(yè)土地開發(fā) 和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)了農(nóng) 田水利、田間道路的建設(shè)，有利于改善農(nóng)村人文和自然生態(tài)景觀，改善水土結(jié)構(gòu)和田間小氣候，提高抵御洪澇、干旱等自然災(zāi)害等能力，為建立現(xiàn)代農(nóng)業(yè)創(chuàng)造良好的生態(tài)環(huán)境。 （ 2）增加了基礎(chǔ)性生態(tài)用地面積。通過 實(shí)施 增減掛鉤，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)增加了農(nóng)用地的數(shù)量，完善了區(qū)域生態(tài)網(wǎng)絡(luò)體系，耕地、林地、水2020年度荊州市沙市區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目區(qū)拆舊還建實(shí)施方案 35 域等基礎(chǔ)性生態(tài)用地有所增加，提高了區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能。 2020年度荊州市沙市區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目區(qū)拆舊還建實(shí)施方案 36 第九章 實(shí)施管理措施 為保證規(guī)劃的順利實(shí)施，必須根據(jù)項(xiàng)目區(qū)所在地的經(jīng)濟(jì)、自然和社會(huì)條件與規(guī)劃的具體要求，結(jié)合農(nóng)村生產(chǎn)生活的實(shí)際，采取相應(yīng)的行政、經(jīng)濟(jì)、法律和技術(shù)措施予以保障。 組建領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu) 成立由區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)為組長，區(qū)財(cái)政、發(fā)改、國土、城建、信訪、農(nóng)業(yè)、水利、環(huán)保、交通、民政、公安、監(jiān)察、審計(jì)、林業(yè)、社保等部門及鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要負(fù)責(zé)人為成員的領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)掛鉤工作的組織協(xié)調(diào)和重大問題的決策。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)銜接并抽調(diào)有關(guān)部門技術(shù)人員開展日常工作。觀音 垱 鎮(zhèn) 也相應(yīng) 成立項(xiàng)目區(qū)實(shí)施 工作 領(lǐng)導(dǎo)小組，按照本項(xiàng)目區(qū)實(shí)施規(guī)劃的要求，堅(jiān)持責(zé)、權(quán)、利相統(tǒng)一的原則，把任務(wù)落實(shí)到村、企業(yè)，責(zé)任落實(shí)到人，確保本項(xiàng)目區(qū)實(shí)施方案的順利實(shí)施。 明確責(zé)任分工 城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤拆舊還建工作具有較 強(qiáng)的政策性和技術(shù)性，任務(wù)重，涉及的部門多，因此，必須加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，明確各部門的責(zé)任分工。 加強(qiáng)制度建設(shè) （ 1）項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)制 沙市區(qū)人民政府為項(xiàng)目承擔(dān)單位，組織項(xiàng)目的實(shí)施，觀音 垱 鎮(zhèn)人2020年度荊州市沙市區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目區(qū)拆舊還建實(shí)施方案 37 民政府是項(xiàng)目實(shí)施單位，區(qū)國土分局為復(fù)墾監(jiān)管單位。項(xiàng)目實(shí)施實(shí)行項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)制，項(xiàng)目法人單位對項(xiàng)目策劃、建設(shè)、實(shí)施全過程負(fù)責(zé)；負(fù)責(zé)人應(yīng)牽頭組建施工技術(shù)指導(dǎo)小組、工作小組、政策處理小組；負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目工程的實(shí)施；參與項(xiàng)目工程階段驗(yàn)收及最終驗(yàn)收。 （ 2）項(xiàng)目工程招標(biāo)制 為防止暗箱操作，保證工程質(zhì)量，由項(xiàng)目實(shí)施前組織項(xiàng)目招投標(biāo)工作，進(jìn)行 公開招標(biāo)，根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》分標(biāo)段向社會(huì)公開招、投標(biāo)，公開、公正、合理地選擇施工單位，招投標(biāo)的內(nèi)容也包括主要設(shè)備和材料的采購。競投方按照工程質(zhì)量和施工要求，擬定工期、報(bào)價(jià)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等方案，最終根據(jù)以下程序擇優(yōu)選定中標(biāo)單位：招標(biāo)公告— 報(bào)名 — 初步資格審查 — 施工圖紙會(huì)審 — 施工單位投標(biāo) — 公開標(biāo)書評議 — 確定中標(biāo)施工單位。 （ 3）項(xiàng)目工程監(jiān)理制 項(xiàng)目承擔(dān)單位通過招投標(biāo)方式選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理單位，對該項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)理。監(jiān)理單位可以根據(jù)《水利工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)定》、《水利工程建設(shè)監(jiān)理單位管理辦法》和《水利工程建設(shè)監(jiān)理人員管理辦法》、《工程建設(shè)合同》以及《工程建設(shè)監(jiān)理合同》，代表建設(shè)方對工程實(shí)行監(jiān)管，按照合同控制工程建設(shè)的投資、工期和質(zhì)量，協(xié)調(diào)有關(guān)各方的工作關(guān)系，使工程建設(shè)順利進(jìn)行。制定出具體工作細(xì)則，明確委托監(jiān)理程序，監(jiān)理單位資質(zhì)要求等，對所有工程的建設(shè)內(nèi)容、施工進(jìn)度、工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)理。 （ 4）項(xiàng)目合同管理制 2020年度荊州市沙市區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目區(qū)拆舊還建實(shí)施方案 38 按照《合同法》等有關(guān)規(guī)定，制定有關(guān)工作制度，項(xiàng)目實(shí)施單位，與施工單位簽訂施工合同，明確相互各方的權(quán)責(zé)。合同由專人管理，設(shè)項(xiàng)目合同管理專用章，簽發(fā)工程承建合同和設(shè)備購置合同必須由項(xiàng)目法人簽章；合同糾紛調(diào)處按《合同法》規(guī)定程序 進(jìn)行。 （ 5）項(xiàng)目公告制 將整個(gè)項(xiàng)目區(qū)的范圍、面積、工程類型與數(shù)量、施工單位、監(jiān)理單位以及項(xiàng)目實(shí)施的各項(xiàng)管理制度等進(jìn)行公告，以接受社會(huì)監(jiān)督。 嚴(yán)格資金管理 根據(jù)《土地復(fù)墾條例》、《 湖北省土地復(fù)墾實(shí)施辦法 》的要求，對拆遷安置補(bǔ)償資金和土地整理復(fù)墾資金實(shí)行專款專用，專賬管理。要根據(jù)年度工程進(jìn)度計(jì)劃和資金投資計(jì)劃，按工程規(guī)模和實(shí)施的進(jìn)度、質(zhì)量，經(jīng)有關(guān)負(fù)責(zé)部門的階段性驗(yàn)收后分期付款。同時(shí)建議監(jiān)察、財(cái)政、審計(jì)等部門組成專門的資金管理班子 （財(cái)務(wù)小組和審計(jì)小組） ，財(cái)務(wù)小組對該項(xiàng)資金實(shí)行專款專用，嚴(yán)格財(cái)務(wù)制度，規(guī)范 財(cái)務(wù)手續(xù)；審計(jì)小組按工程進(jìn)度監(jiān)督項(xiàng)目資金使用情況，對工程項(xiàng)目實(shí)行階段和年終跟蹤審計(jì)，規(guī)范資金使用的渠道和方式。 規(guī)范權(quán)屬調(diào)整 城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤涉及到集體土地所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)等土地權(quán)利的調(diào)整，權(quán)利關(guān)系復(fù)雜，直接關(guān)系到當(dāng)事人的切身利益，政策性和法律性非常強(qiáng)。因此，要高度重視拆舊中的土地權(quán)屬管理工作，嚴(yán)格遵守有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，真正保2020年度荊州市沙市區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目區(qū)拆舊還建實(shí)施方案 39 護(hù)農(nóng)村和企業(yè)的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)，要充分尊重農(nóng)民意愿，公告、指導(dǎo)、聽證到位，不與民爭利。項(xiàng)目區(qū)實(shí)施完成后，將土地權(quán)屬管理作為驗(yàn)收的重要內(nèi)容，促進(jìn)權(quán)屬管 理規(guī)范化、制度化。 強(qiáng)化竣工驗(yàn)收 根據(jù)《湖北省城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目竣工驗(yàn)收試行辦法》，堅(jiān)持做好項(xiàng)目區(qū)實(shí)施階段性驗(yàn)收和終驗(yàn)工作，根據(jù)工程實(shí)施計(jì)劃，分階段驗(yàn)收，逐層把關(guān)，保證項(xiàng)目區(qū)的施工質(zhì)量。驗(yàn)收工作由領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一組織，對項(xiàng)目區(qū)實(shí)施規(guī)劃執(zhí)行、掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)歸還、拆舊地塊整理復(fù)墾、新增耕地?cái)?shù)量質(zhì)量、資金使用的管理、土地權(quán)屬調(diào)整等情況進(jìn)行 自行 檢查驗(yàn)收。按照 省廳 相關(guān)規(guī)定，在自驗(yàn)合格后逐級上報(bào)申請終驗(yàn)。 2020年度荊州市沙市區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目區(qū)拆舊還建實(shí)施方案 40 第 十 章 結(jié)論與建議 結(jié)論 綜上所述，對規(guī)劃方案編制結(jié)論如下： （ 1）規(guī)劃方案是在實(shí)地充分調(diào)研 的基礎(chǔ)上形成的，并經(jīng)過了科學(xué)分析和 反復(fù) 論證，符合國家有關(guān)法律、法規(guī)和本地區(qū)實(shí)際。方案形成后廣泛征求了各方面的意見 ，尤其是當(dāng)?shù)卮迕褚庖?，得到當(dāng)?shù)卣⒋迕?的普遍支持。 （ 2）掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)規(guī)模適度，所確定的建新拆舊區(qū)具有一定的典型性和合理性，規(guī)劃方案目標(biāo)明確，任務(wù)清楚，措施得當(dāng)。 （ 3） 農(nóng)村建設(shè) 用地 整理 復(fù)墾所需資金落實(shí)到位，建設(shè)用地整理潛力較大，整理復(fù)墾后耕地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高，預(yù)期效益明顯。 （ 4）掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)歸還計(jì)劃切合實(shí)際，整個(gè)規(guī)劃方案可操作性強(qiáng)，切實(shí)可行。 （ 5）項(xiàng)目實(shí)施組織機(jī)構(gòu)健全，管理措施嚴(yán)密，年度實(shí)施計(jì) 劃合理，保障得力。 （ 6）項(xiàng)目實(shí)施具有顯著的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益。 建議 （１）建議上級主管部門盡快組織對本規(guī)劃方案進(jìn)行審查，盡早批準(zhǔn)納入項(xiàng)目指標(biāo)庫。 （２）在進(jìn)一步調(diào)查分析和科學(xué)研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)際情況，采取一系列工程措施、土壤重構(gòu)措施等，使整理復(fù)墾后的土地符合各2020年度荊州市沙市區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目區(qū)拆舊還建實(shí)施方案 41 方面綜合要求。 （ 3）進(jìn)一步加強(qiáng)對實(shí)施管理措施的落實(shí)，保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。 附件 請示 。 承諾 函 ； 現(xiàn)場踏勘報(bào)告； 聽證紀(jì)要； 同意 拆遷簽字表 ； 拆舊地塊照片 （局部） ； 拆舊地塊界址點(diǎn)坐標(biāo) ； 還建用地勘測定界報(bào)告。 圖件 2020 年度荊州市 沙市區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目現(xiàn)狀圖（比例尺 1： 1 萬）； 2020 年度荊州市沙市區(qū) 城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目規(guī)劃圖（比例尺 1： 1 萬 ） 。 具體見圖冊。