年地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最大化操作手段培訓(xùn)教材地產(chǎn)價(jià)格-資料下載頁(yè)
2025-06-02 18:21本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】商場(chǎng)有個(gè)無(wú)爭(zhēng)的道理：利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)成正比!雖然廣州天河城為業(yè)界樹(shù)起了價(jià)值最大化模式的楷模，金和技術(shù)前提，更要有過(guò)人的勇氣和無(wú)比堅(jiān)定的耐心。發(fā)展商具有充足的，長(zhǎng)久的資金煉去保障。觀，建筑本身以及配套也要超國(guó)際化。漬，聚集商氣，保持長(zhǎng)久市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。入建筑，創(chuàng)造出各樓層商鋪價(jià)值的均好性。多空間、多區(qū)域的空間設(shè)計(jì)，各部分相互穿插與流動(dòng)，相互間自然的過(guò)渡，形成尺度廣泛，情景互動(dòng)的商業(yè)場(chǎng)所。開(kāi)發(fā)商以國(guó)際化的視野項(xiàng)目的定位、市場(chǎng)。策略、管理模式等進(jìn)行基于戰(zhàn)略考慮的統(tǒng)一運(yùn)作。是所有權(quán)，因此開(kāi)發(fā)商將要承擔(dān)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理職責(zé)。無(wú)法收回成本，還會(huì)讓企業(yè)的信譽(yù)喪失，造成無(wú)法估量的損失。月開(kāi)門營(yíng)業(yè)，開(kāi)業(yè)當(dāng)天已有相當(dāng)?shù)臓I(yíng)業(yè)額。上下九、天河城三個(gè)商圈的影響力最大。上下九也有開(kāi)設(shè)店鋪。上下九所面對(duì)的客戶層面屬于普羅大眾群體，消費(fèi)檔次以中。天河城一帶作為新城市的中心區(qū)域，吸引來(lái)自市內(nèi)各。旅游等元素，打造廣州的城市形象；
【正文】 局上，建議靠近北京路的商場(chǎng)部分以經(jīng)營(yíng)時(shí)尚、潮流的商品為主，大量吸引來(lái)自北京路的龐大人流進(jìn)場(chǎng)；靠近文明路的商場(chǎng)部分則主要體現(xiàn)娛樂(lè)、文化、飲食等功能，與周邊地段的商業(yè)環(huán)境相呼應(yīng)。要體現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)檔次，商場(chǎng)內(nèi)的布局劃分是其中重要的一個(gè)指標(biāo)。上檔次的商場(chǎng)項(xiàng)目，均十分注重場(chǎng)內(nèi)公共區(qū)域的面積大小，商場(chǎng)整體的空間感，使用 功能及室內(nèi)外設(shè)計(jì)的色 彩搭配等因素，力求為顧客創(chuàng)造最優(yōu)的購(gòu)物環(huán)境。 故本項(xiàng)目在進(jìn)行規(guī)劃布局時(shí)，需著重考慮這些方面的設(shè)計(jì)。 3. 成功例子 前面所提到的北京東方新天地商場(chǎng)，在功能劃分上就很巧妙地進(jìn)行平面布局，按商品風(fēng)格把擁有 200多家商鋪的商場(chǎng)劃分為五大主題區(qū)域，該五大主題區(qū)域裝修各異，讓來(lái)此購(gòu)物與消費(fèi)者感受到明確的購(gòu)物目的。 在整體布局上，一改過(guò)去購(gòu)物場(chǎng)所層層累積的漢堡包模式，以寬敞平坦的大道型設(shè)計(jì)，使所有商家都一目了然的呈現(xiàn)在消費(fèi)者面前，令購(gòu)的更 具有針對(duì)性。 項(xiàng)目在市場(chǎng)定位、以及招商定位都圍繞著 “ 中高端白領(lǐng) ” 終端消費(fèi)客戶分析展開(kāi)，商家的篩選也按終端消費(fèi)客戶展開(kāi) ,并按其定位分析目標(biāo)商家，找到目標(biāo)商家的特點(diǎn)，然后在對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行功能分區(qū)，這樣為招商創(chuàng)造了前提，打下了基礎(chǔ)。 四、 先打外圍的宣傳攻略 一般的商業(yè)項(xiàng)目所采用的宣傳方式都是利用常規(guī)的本地媒體進(jìn)行，形成形成主要有平面廣告、影視廣告、戶外廣告、軟性新聞炒作等等，但針對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位特點(diǎn)，敝司提出更有利于項(xiàng)目宣傳推廣的策略 —— 逆向宣傳為主導(dǎo)，本地宣傳的輔助。逆向宣傳 —— 就是利用作外地媒 體進(jìn)行宣傳炒作，宣傳效果逆流回本地。具體實(shí)施：利用香港的媒體進(jìn)行宣傳（特別電視及 時(shí)尚雜志），產(chǎn)生逆流效果影響廣州，從而達(dá)到預(yù)期的宣傳目的。 1. 采用逆向宣傳為主導(dǎo)的原因 ① 吸引目標(biāo)商戶的注意 由于本項(xiàng)目在招商工作中所希望吸引的主要商戶均為境內(nèi)外的知名品牌，因此運(yùn)用境外媒體進(jìn)行炒作宣傳，能引起這類目標(biāo)客戶的注意，達(dá)到招商的目的。 ② 針對(duì)消費(fèi)者的信息渠道 如前所提出的本項(xiàng)目所針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)者為都市新貴，而該類人群接收時(shí)尚資訊的主要渠道 正是來(lái)自于境內(nèi)外媒體的報(bào)道，包括電視、電臺(tái)、雜志、網(wǎng)絡(luò)等，當(dāng)中尤以時(shí)尚雜志的報(bào)道最能造成影響，故建議利用港臺(tái)及本地有影響力的時(shí)尚雜志作軟文炒作宣傳，以吸引消費(fèi)者及商家的眼球。 ③ 擴(kuò)大宣傳范圍 利用境外媒體逆流宣傳，能擴(kuò)大本項(xiàng)目的社會(huì)知名度。由于在本地及珠三角地區(qū)都以收看香港的電視節(jié)目、接收香港的媒體信息較多，因此，逆向宣傳不但能使港臺(tái)地區(qū)接收到本項(xiàng)目的信息，更能輻射影響到其他地區(qū)，從而擴(kuò)大本項(xiàng)目的宣傳區(qū)域，使宣傳范圍更廣闊，影響更大。 與逆向宣傳相配合的就是運(yùn)用明星效應(yīng)，制造城內(nèi)焦點(diǎn)，擴(kuò)大本項(xiàng)目的社會(huì)輿論性。尤其在項(xiàng)目初期推廣階段，借明星的影響力，迅速提升項(xiàng)目的知名度。 操作建議： ① 由于多數(shù)品牌名店的開(kāi)業(yè)或定期活動(dòng)中都會(huì)有明星出席，項(xiàng)目籍此亦可直接得益，提高知名度。 ② 為項(xiàng)目日后的經(jīng)營(yíng)中保持相當(dāng)?shù)闹?，建議定期舉辦以本項(xiàng)目為主題的，有明星參與的活動(dòng)及現(xiàn)場(chǎng)節(jié)目 SHOW。 ③ 提供場(chǎng)地舉行各式的明星記者會(huì)（例如新聞發(fā)布會(huì)、首影禮、簽名活動(dòng)等）五、立足國(guó)際品牌，帶動(dòng)國(guó)內(nèi)品牌的招商策略 由于本項(xiàng)目在推廣中以招商為主導(dǎo)，因此招商工作的展開(kāi)更應(yīng)有策略有步驟的進(jìn)行。 （一）招商順序?yàn)? 大租戶、大型百貨公司、著名品牌公司 → 中型商戶、國(guó)內(nèi)外品牌公司 → 中、小商戶及散戶商家新進(jìn)品牌名店、 “ 廣州第一店 ” （建議在香港招商為首個(gè)重點(diǎn)）開(kāi)設(shè)知名品牌旗艦店（對(duì)本地已有品牌進(jìn)行招商）體現(xiàn)娛樂(lè)、休閑功能的商戶 （二） 支持理?yè)?jù) 這樣的招商順序有利于吸引大手商家進(jìn)場(chǎng)選位置。 先招大戶再招散戶不容易令商場(chǎng)面積被劃分散，使商場(chǎng)保持整體 性、規(guī)劃性。 大商戶進(jìn)行后更有利于吸引小商戶進(jìn)場(chǎng)形成連鎖效應(yīng)，事半功倍。 （三） 招商工作中需注意的其他事項(xiàng) 由于大型的商戶普遍都具有豐富的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，特別是國(guó)外的知名品牌商戶，他們對(duì)商場(chǎng)的物業(yè)管理十分看重，專業(yè)的、高質(zhì)素的物業(yè)管理公司能為商場(chǎng)帶來(lái)良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境及更高的附加價(jià)值。 更重要的是能給商戶帶來(lái)充足的信心，在商場(chǎng)尚未成形之際，良好的經(jīng)營(yíng)前景將成為客戶下定決心的關(guān)鍵。因此，敝司建議在正式招商之前，應(yīng)該與國(guó)際知名的 物業(yè)管理公司達(dá)成合作意向。 項(xiàng)目要吸引大商家，必然要在硬件上有足夠的支持，例如經(jīng)營(yíng)通道、后勤空間、機(jī)電設(shè)備等，因此需要在建設(shè)過(guò)程中，及早預(yù)見(jiàn)。 在招商工作中，有眾多的細(xì)部問(wèn)題應(yīng)該提早引起重視，避免影響日后的經(jīng)營(yíng)狀況。例如：廣告牌位置、停車位的使用等等的小問(wèn)題，如果能在招商工作中同步引起關(guān)注，則可避免很多日后工作上的麻煩。 六、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)推廣建議 作為發(fā)展商品 牌的延續(xù)與發(fā)展，在項(xiàng)目順利完成招商工作后，仍需要在經(jīng)營(yíng)中將項(xiàng)目品牌形象繼續(xù)鞏固和深化，加強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。敝司在此僅就個(gè)問(wèn)題提出建議，以供發(fā)展商參考。 商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)工作是長(zhǎng)期行為，而項(xiàng)目的宣傳推廣也是需要延續(xù)進(jìn)行的，因此建議發(fā)展商在開(kāi)頁(yè)之后繼續(xù)展開(kāi)項(xiàng)目的宣傳工作，保持一定市場(chǎng)的曝光率，擴(kuò)大社會(huì)影響力。 專業(yè)的物業(yè)管理公司不但對(duì)商場(chǎng)的環(huán)境、設(shè)備進(jìn)行管理及維護(hù)，更重要的是為商場(chǎng)營(yíng)造出良 好的營(yíng)商環(huán)境，維持經(jīng)營(yíng)軼序，令商場(chǎng)走向良性循環(huán)的發(fā)展，不斷增加物業(yè)的附加價(jià)值。 確定了商家后，開(kāi)始確定招商順序，首選的就是國(guó)際大商家，這樣既保證商場(chǎng)的整體性，又可以借助大商家的名氣繼續(xù)吸引中小商家。所以在硬件配套以及優(yōu)惠政策方面按大商家的喜好做了最充分的準(zhǔn)備。 并在招商前就未雨綢繆的對(duì)招商后的管理進(jìn)行籌化。 在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理的旗幟下，名勝?gòu)V場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始了放水養(yǎng)魚(yú)的過(guò)程，開(kāi)業(yè)至今一路通達(dá)，可是他能頂住強(qiáng)大的資金、管理、人才以及各種壓力經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的化蝶過(guò)程，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化嗎？我們還要等待時(shí)間的裁 決！
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1