【正文】 素共同影響著項目的定位及未來發(fā)展。因為，這些出入寫字樓的白領階層正是本項目所針對的目標消費群體之一。 二、項目質素分析 （一）優(yōu)勢（ S） ： 本項目位于市中心的北京路商業(yè)步行街，擁有 龐大的人流優(yōu)勢，是廣州的商業(yè)核心所在。因此，現(xiàn)時的商業(yè)結構基本滿足這部分人士的需求。 D、舊有經(jīng)營模式缺少新鮮感 新開業(yè)的商場不能跳出舊有傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，令其不能從根本上打開新的經(jīng)營局面。該 商場的經(jīng)營管理較差，先后出現(xiàn)物業(yè)管理公司欠電費欠稅費等事件，對其經(jīng)營環(huán)境造成 一定的負面影響。因此，必然要求挖掘項目更多的附加價值支撐。 就其商業(yè)氣氛及市場影響力來看，三大商圈略有不同： 北京路的商業(yè)底蘊較濃厚，經(jīng)營類別廣泛，潮流時尚商品匯聚，檔次以中檔為主。 （ 2）缺點： 商圈是處于變化發(fā)展中的，而商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，可能面臨商圈內商業(yè)業(yè)態(tài)調整的風險。 發(fā)展商在招商時可以選擇一些帶有捆綁基金的大型商 家，這些商家能夠把跟他們捆綁在一起的投資基金一起帶過來，以投資基金、商戶和開發(fā)商一塊兒簽訂這樣一個協(xié)議，這樣來講能確保投資基金或者物業(yè)跟商戶簽訂這樣一個長期的租約，這樣的話保證了開發(fā)商他能夠及時的回流資金，投資基金他能獲得長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，商戶可以獲得戰(zhàn)略性伙伴的支持，因為他在國外跟投資基金已經(jīng)有很長的合作關系了，所以說專業(yè)的商戶跟投資 基金捆綁進入開發(fā)商業(yè)項目，成了一種全新的合作共贏模式。多空間、多區(qū)域的空間設計，各部分相互穿插與流動，相互間自然的過渡，形成尺度廣泛，情景互動的商業(yè)場所。 “ 價值最大化 ” 的商業(yè)運作模式是實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化的最好模式，但是其操作難度也非常的大，而且要求發(fā)展商必須具備以下先決條件： 1. 雄厚的資金保障 因為整 個項目是分割出租，所以資金回籠的不會特別快，即使是成本也要幾年甚至十幾年才能回收，還有商業(yè)地產(chǎn)一但建成就屬于不動產(chǎn)，沒有辦法變成現(xiàn)金進行流通，所以更需要發(fā)展商具有充足的，長久的資金煉去保障。開發(fā)商以國際化的視野項目的定位、市場策略、管理模式等進行基于戰(zhàn)略考慮的統(tǒng)一運作。 （ 1）優(yōu)點： 準確的商圈分析、合理的市場定位和業(yè)態(tài)組合可減少各種資源的浪費，使房地產(chǎn)企業(yè)的資源效用最大化。 案例 1：廣州北京路名盛廣場操作模式 名盛商業(yè)廣場在經(jīng)歷過四年的醞釀后，終于在 2020年 6月開門營業(yè)，開業(yè)當天已有相當?shù)臓I業(yè)額。 上下九商業(yè)步行街體現(xiàn)出老廣州的風情，其西關特色明顯，從手工藝品到西關美食，都顯示著上下九濃郁的嶺南傳統(tǒng)特色。 （ 3） 部分經(jīng)營中的商場項目對比分析 廣百：廣州百貨零售的 “ 一哥 ” ，其交易額連續(xù)多年位列市內百貨零售業(yè)的首位，龍頭地位不容 置疑。 中泰廣場：提出口岸物業(yè)概念，雖然百盛進駐為商場帶來一定的人流，但由于位置較遠，與市中心的商場比，仍有一定的差距，商場長期以特價場為賣點吸引消費者使商場的檔次有所下降。 B、商鋪物業(yè)投資大回報高 在售或將售的商鋪物業(yè)均以體現(xiàn)回報率為賣點，以吸引投資者，但現(xiàn)時在售的物業(yè)中，買家首期往往需要投入大筆資金，對部分經(jīng)營者而言，入市的門檻較高。當本地商家無法滿足這批消費者的消費欲望或迎合他們的消費形態(tài)時，消費 者多數(shù)尋求異地消費，例如前往香港、上海等地購物，使本地市場流失了龐大的一批消費力較強的顧客。又是國內著名的商業(yè)圈，甚至是國外人士必到的旅游點之一。 消費者的固有消費習慣，使他們對在北京路購物的取向多為在地鋪消費，從而令到部分的商戶會擔心商場項目能否吸引足夠的人流支撐經(jīng)營，使商戶對經(jīng)營前景未見樂觀。而捕捉市場空白，歸根究底就是要找出最終目標消費群，針對其特征厘定項目定位。 ⑥ 個性鮮明，講求生活享受，追逐名牌產(chǎn)品。 5. 商家客戶定位 （ 1）招商對象由于中高端白領階層的收入水平、知識水平都較高，對外來文化相當熱衷，有一定敏銳的市場觸覺，因此，潮流產(chǎn)品、品牌產(chǎn)品都較迎合其口味及需要，故針對該消費層，敝司建議招商對象如下 ： ① 引入新進品牌名店 —— 廣州第一店 在本項目招商工作中，重點的招商對象建議是引入新的品牌商戶，即尚未在廣州地區(qū)進駐的國際知名品牌。 ② 對本地已有品牌建議開設旗艦店 通過旗艦店的開設，既有助于加強商戶的品牌效果，擴大市場份額，也能迅速提升項目形象，建立本項目的市場影響力。 6. 項目市場定位 綜合上述觀點，由目標消費群定位及商家客戶定位的結論得出本項目的市場定位為，匯聚潮流品牌旗艦店的大型綜合性主題商場。 （三）功能分區(qū)及規(guī)劃布局建議 1. 功能分區(qū)建議 本項目在前期已經(jīng)按樓層劃分出主要的功能區(qū)域，功能分區(qū)大致與一般的商場相似。 故本項目在進行規(guī)劃布局時，需著重考慮這些方面的設計。 ② 針對消費者的信息渠道 如前所提出的本項目所針對的目標消費者為都市新貴，而該類人群接收時尚資訊的主要渠道 正是來自于境內外媒體的報道，包括電視、電臺、雜志、網(wǎng)絡等，當中尤以時尚雜志的報道最能造成影響，故建議利用港臺及本地有影響力的時尚雜志作軟文炒作宣傳，以吸引消費者及商家的眼球。 （一）招商順序為 大租戶、大型百貨公司、著名品牌公司 → 中型商戶、國內外品牌公司 → 中、小商戶及散戶商家新進品牌名店、 “ 廣州第一店 ” （建議在香港招商為首個重點）開設知名品牌旗艦店（對本地已有品牌進行招商）體現(xiàn)娛樂、休閑功能的商戶 （二） 支持理據(jù) 這樣的招商順序有利于吸引大手商家進場選位置。例如：廣告牌位置、停車位的使用等等的小問題，如果能在招商工作中同步引起關注，則可避免很多日后工作上的麻煩。 在統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理的旗幟下，名勝廣場已經(jīng)開始了放水養(yǎng)魚的過程，開業(yè)至今一路通達，可是他能頂住強大的資金、管理、人才以及各種壓力經(jīng)過漫長的化蝶過程，實現(xiàn)價值最大化嗎？我們還要等待時間的裁 決！