【正文】 能達(dá)成合作共識(shí)，則也可考慮與國(guó)際院線(xiàn)合作，設(shè)立院線(xiàn)，如環(huán)球院線(xiàn)、華納院線(xiàn)等，這樣既能提升項(xiàng)目檔次，也能為影院的經(jīng)營(yíng)找到好的方向。 國(guó)內(nèi)外經(jīng)營(yíng)成功的商場(chǎng)均有著明確、清晰、突出的主題，而其表現(xiàn)形式也多種多樣，曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)的有： 海洋主題 荷里活主題 侏羅紀(jì)主題 公園游樂(lè)式主題等等 由此，可考慮結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際條件擬定一突出、新穎的個(gè)性主題。 一個(gè)項(xiàng)目的宣傳推廣過(guò)程中，隨著不同階段的推廣展開(kāi) 必然具有多個(gè)不同的主題表現(xiàn)形式，因此，更具體詳細(xì)的方案有待在日后工作中與廣告公司進(jìn)一步溝 通論述。合理、完善的功能分區(qū)可避免了大商家之間，大商家與中小商戶(hù)之間在選擇位置、面積時(shí)的爭(zhēng)議。上檔次的商場(chǎng)項(xiàng)目，均十分注重場(chǎng)內(nèi)公共區(qū)域的面積大小，商場(chǎng)整體的空間感，使用 功能及室內(nèi)外設(shè)計(jì)的色 彩搭配等因素，力求為顧客創(chuàng)造最優(yōu)的購(gòu)物環(huán)境。 項(xiàng)目在市場(chǎng)定位、以及招商定位都圍繞著 “ 中高端白領(lǐng) ” 終端消費(fèi)客戶(hù)分析展開(kāi)，商家的篩選也按終端消費(fèi)客戶(hù)展開(kāi) ,并按其定位分析目標(biāo)商家，找到目標(biāo)商家的特點(diǎn)，然后在對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行功能分區(qū)，這樣為招商創(chuàng)造了前提，打下了基礎(chǔ)。 1. 采用逆向宣傳為主導(dǎo)的原因 ① 吸引目標(biāo)商戶(hù)的注意 由于本項(xiàng)目在招商工作中所希望吸引的主要商戶(hù)均為境內(nèi)外的知名品牌，因此運(yùn)用境外媒體進(jìn)行炒作宣傳，能引起這類(lèi)目標(biāo)客戶(hù)的注意，達(dá)到招商的目的。 與逆向宣傳相配合的就是運(yùn)用明星效應(yīng)，制造城內(nèi)焦點(diǎn)，擴(kuò)大本項(xiàng)目的社會(huì)輿論性。 ③ 提供場(chǎng)地舉行各式的明星記者會(huì)（例如新聞發(fā)布會(huì)、首影禮、簽名活動(dòng)等）五、立足國(guó)際品牌，帶動(dòng)國(guó)內(nèi)品牌的招商策略 由于本項(xiàng)目在推廣中以招商為主導(dǎo)，因此招商工作的展開(kāi)更應(yīng)有策略有步驟的進(jìn)行。 （三） 招商工作中需注意的其他事項(xiàng) 由于大型的商戶(hù)普遍都具有豐富的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，特別是國(guó)外的知名品牌商戶(hù)，他們對(duì)商場(chǎng)的物業(yè)管理十分看重，專(zhuān)業(yè)的、高質(zhì)素的物業(yè)管理公司能為商場(chǎng)帶來(lái)良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境及更高的附加價(jià)值。 在招商工作中，有眾多的細(xì)部問(wèn)題應(yīng)該提早引起重視，避免影響日后的經(jīng)營(yíng)狀況。 商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)工作是長(zhǎng)期行為，而項(xiàng)目的宣傳推廣也是需要延續(xù)進(jìn)行的，因此建議發(fā)展商在開(kāi)頁(yè)之后繼續(xù)展開(kāi)項(xiàng)目的宣傳工作，保持一定市場(chǎng)的曝光率，擴(kuò)大社會(huì)影響力。 并在招商前就未雨綢繆的對(duì)招商后的管理進(jìn)行籌化。 確定了商家后，開(kāi)始確定招商順序，首選的就是國(guó)際大商家，這樣既保證商場(chǎng)的整體性，又可以借助大商家的名氣繼續(xù)吸引中小商家。 六、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)推廣建議 作為發(fā)展商品 牌的延續(xù)與發(fā)展，在項(xiàng)目順利完成招商工作后，仍需要在經(jīng)營(yíng)中將項(xiàng)目品牌形象繼續(xù)鞏固和深化，加強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。因此，敝司建議在正式招商之前，應(yīng)該與國(guó)際知名的 物業(yè)管理公司達(dá)成合作意向。 先招大戶(hù)再招散戶(hù)不容易令商場(chǎng)面積被劃分散，使商場(chǎng)保持整體 性、規(guī)劃性。 操作建議： ① 由于多數(shù)品牌名店的開(kāi)業(yè)或定期活動(dòng)中都會(huì)有明星出席，項(xiàng)目籍此亦可直接得益，提高知名度。 ③ 擴(kuò)大宣傳范圍 利用境外媒體逆流宣傳，能擴(kuò)大本項(xiàng)目的社會(huì)知名度。逆向宣傳 —— 就是利用作外地媒 體進(jìn)行宣傳炒作，宣傳效果逆流回本地。 3. 成功例子 前面所提到的北京東方新天地商場(chǎng)，在功能劃分上就很巧妙地進(jìn)行平面布局，按商品風(fēng)格把擁有 200多家商鋪的商場(chǎng)劃分為五大主題區(qū)域，該五大主題區(qū)域裝修各異，讓來(lái)此購(gòu)物與消費(fèi)者感受到明確的購(gòu)物目的。 在區(qū)域布局上，建議靠近北京路的商場(chǎng)部分以經(jīng)營(yíng)時(shí)尚、潮流的商品為主，大量吸引來(lái)自北京路的龐大人流進(jìn)場(chǎng)；靠近文明路的商場(chǎng)部分則主要體現(xiàn)娛樂(lè)、文化、飲食等功能，與周邊地段的商業(yè)環(huán)境相呼應(yīng)。敝司在此提出功能分區(qū)建議主要是針對(duì)在對(duì)大型品牌名后進(jìn)行招商時(shí)，大商家對(duì)位置、面積的要求所提出的。 北京路作為廣州本地旅游資源發(fā)展的重要一部分，本項(xiàng)目地處其中，自然直接成為最大受益者，利用旅游帶動(dòng)商貿(mào)，將成為本項(xiàng)目的主要賣(mài)點(diǎn)之一。 以明確擬定目標(biāo)消費(fèi)群為突破點(diǎn)，捕捉主流消費(fèi)層的消費(fèi)取向，并灌輸新的經(jīng)營(yíng)觀念及消費(fèi)意識(shí)，從而掀起個(gè)嶄新的消費(fèi)形態(tài)潮流。 在電影院方面，考慮到項(xiàng)目附近已有市內(nèi)兩家最有影響力的電影院 —— 永漢電影院、榕泉電影院。 由于這些旗艦店的品牌多為人們已經(jīng)所認(rèn)識(shí)，因此，更容易將項(xiàng)目的信息帶到消費(fèi)者中去。就以上海、深圳為例，已有多家潮流品牌駐扎陣營(yíng)。引入這些商戶(hù)在本商場(chǎng)中開(kāi)設(shè) “ 廣州第一店 ” ，從而產(chǎn)生市場(chǎng)熱點(diǎn)，擴(kuò)大項(xiàng)目的社會(huì)知名度。換言之，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群數(shù)量呈現(xiàn)上升勢(shì)態(tài)，消費(fèi)能力強(qiáng)大，市場(chǎng)空間廣闊。 ⑦ 接收信息快，渠道主要來(lái)源于電視、電臺(tái)、雜志、書(shū)刊、網(wǎng)絡(luò)等潮流媒體。 ③ 收 入穩(wěn)定、豐厚，并已維持了相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間。 目標(biāo)消費(fèi)群定位 綜觀市內(nèi)各家大型商場(chǎng)，均沒(méi)有十分明確的一群目標(biāo)消費(fèi)者，普遍都是面對(duì)普羅大眾，全面照顧到不同階層，不同年齡結(jié)構(gòu)的人士需要，缺少針對(duì)性。 ： 挖掘潛在的、消費(fèi)需求、倡導(dǎo)消費(fèi)新觀念：潮流、品牌、旗艦店 引領(lǐng)經(jīng)營(yíng)新模式：創(chuàng)新、主題個(gè)性化 輻射區(qū)位：大廣州、珠三角全省、華南地區(qū)項(xiàng)目的市場(chǎng)出路在于挖掘潛在的消費(fèi)需求、倡導(dǎo)消費(fèi)新觀念、引領(lǐng)經(jīng)營(yíng)新模式及輻射地區(qū)這幾方面的要素決定的，這些因素共同影響著項(xiàng)目的定位及未來(lái)發(fā)展。 （三）機(jī)會(huì)（ O） 充分發(fā)揮地利優(yōu)勢(shì) 建筑在同區(qū)域的消費(fèi)水平上，再注入差異性 捕捉市場(chǎng)空白點(diǎn)，避免同質(zhì)化經(jīng)營(yíng) 利用并延續(xù)發(fā)展商的品牌效應(yīng)，創(chuàng)造更大的市場(chǎng)價(jià)值 （四）威脅（ T） 本項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)威脅主要來(lái)自?xún)?方面： 1. 傳統(tǒng)地鋪的影響 固有的消費(fèi)習(xí)慣決定了地鋪的高價(jià)值所在，從而受到了眾多的商家追捧，因此對(duì)商場(chǎng)鋪所造成的沖擊較大。因?yàn)?，這些出入寫(xiě)字樓的白領(lǐng)階層正是本項(xiàng)目所針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)群體之一。