【正文】 是滿足消費而非刺激消費，難以刺激跨區(qū)消費欲望。天河城一帶作為新城市的中心區(qū)域，吸引來自市內(nèi)各處消費者前來消費，影響力覆蓋全市范圍乃至周邊城市，商業(yè)核心地位的作用明顯。但北京路步行街的商業(yè)特色不明顯，與上下九步行街的區(qū)別不大，眾多在北京路設(shè)立專賣店的品牌在上下九也有開設(shè)店鋪。 可以說開業(yè)乃至營業(yè)的成果都是可喜的，可是其追求的 “ 價值最大化模式 ” 的操作過程卻是艱苦的。而另一方面，合作伙伴經(jīng)營狀況變化的不可預(yù)測性可能帶來的不利影響，物業(yè)對經(jīng)營商的依賴性很大。減少了對建設(shè)周期和資金統(tǒng)籌的影響因素，使投資估算更準確。 “ 地產(chǎn)大鱷 +商業(yè)巨頭 ” —— 另一種延伸的 “ 統(tǒng)一管理，只租不售 ” 的商業(yè)運作模式。如果缺乏這方面的經(jīng)驗或人才，造成項目的經(jīng)營管理不佳開發(fā)商不僅會無法收回成本，還會讓企業(yè)的信譽喪失，造成無法估量的損失。 （ 3）科學(xué)設(shè)計的交通規(guī)劃：街區(qū)、走廊通道架構(gòu)起便捷的平面交通體系；既保證了市場內(nèi)人流的暢達性，也使得車流貨運方便通暢。這樣才能經(jīng)得起時間的淘漬，聚集商氣，保持長久市場競爭力。 項目商業(yè) “ 價值最大化 ” 操作手段 25p 商場有個無爭的道理：利潤和風險成正比 ! 雖然廣州天河城為業(yè)界樹起了價值最大化模式的楷模，但 “ 價值最大化 ” 的商業(yè)運做模式仍然是一棵帶刺的玫瑰，讓更多人忘而卻步，原因很簡單：追求最大的利潤不僅要有雄厚的資金和技術(shù)前提，更要有過人的勇氣和無比堅定的耐心。 （ 2）開放流動的商業(yè)空間：以開放的姿態(tài)引導(dǎo)人流融入建筑，創(chuàng)造 出各樓層商鋪價值的均好性。 （ 4）空前拓展的核心經(jīng)濟輻射：以商貿(mào)輻射經(jīng)濟為核心，將各種商貿(mào)形態(tài)作為經(jīng)濟要素實施集約化的集聚組合，對傳統(tǒng)的商貿(mào)實施現(xiàn)代轉(zhuǎn)換，提升商貿(mào)經(jīng)濟形態(tài)的輻射影響力，為商貿(mào)發(fā)展開辟廣闊空間，締造新經(jīng)濟發(fā)展平臺，整合資源、扶持經(jīng)營、提升商家 經(jīng)營競爭力。因此高素質(zhì)的專業(yè)操作團隊必不可少。 概念解釋： “ 地產(chǎn)大鱷 +商業(yè)巨頭 ” 的經(jīng)營模式是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中一種較新的模式，這種模式與前幾種模式不同，房地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，就先與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，房地產(chǎn)商在受讓土地后、規(guī)劃前，充分考慮項目商圈的市場需求，并與其相適應(yīng)的一家或若干家商業(yè)企業(yè)確定合作關(guān)系，在開發(fā)過程中，讓這些零售企業(yè)參與相關(guān)的規(guī)劃工作，最終使整個 開發(fā)經(jīng)營在投資估算、商圈分析、市場定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營收益與風險控制等多方面更合理、更科學(xué)。規(guī)劃之前確 定了租戶，減少了項目竣工后出現(xiàn)改造工程的可能性，避免時間和資金浪費外，也使項目預(yù)算更準確，資金統(tǒng)籌工作按計劃進行。項目建設(shè)期一般都需要二三年，甚至更長的時間，如合作伙伴在此期間出現(xiàn)破產(chǎn)或其他不可控制的情 況，則對項目將產(chǎn)生不可預(yù)測的影響。 在定位之初做深入的調(diào)研分析，首先分析市場和項 目本身。同時，北京路作為核心 商圈價值下降，變成以區(qū)域為核心的商圈。 從市政規(guī)劃來看，三大商圈未來的商業(yè)發(fā)展方向也會朝著現(xiàn)時的發(fā)展狀況繼續(xù)深化發(fā)展，即： 北京路會以經(jīng)營時尚潮流商品為方向，結(jié)合歷史、文化、旅游 等元素，打造廣州的城市形象； 上下九則以保留并發(fā)揚嶺南特色、西關(guān)風情為主旨，以此推動商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展； 天河城廣場繼續(xù)發(fā)揮其商業(yè)核心的地位，影響廣州、廣東地區(qū)的消費潮流。 市內(nèi)各大商場中，除了天河城廣場、廣百等個別大商場外，其他各個商場均是主要面向區(qū)域內(nèi)的消費者，難以在大范圍內(nèi)造成影響。 天河城：成為一站式商場的經(jīng)營典范，對市內(nèi)商場的發(fā)展有著重要的作用。 中華廣場：公園游樂式概念商場，經(jīng)過幾年的發(fā)展，現(xiàn)與流行前線逐步組成中山三路新的商圈，該商場是新一代一站式商場的代表。 C、硬件未能配合主題，缺乏個性失去吸引力 商場開業(yè)后大多數(shù)都地無法體現(xiàn)當初所打造的個性特色。尤其在北京路上，過去所出現(xiàn)的商鋪 “ 僧多粥少 ” 的現(xiàn)象，隨著多個大型商場的涌現(xiàn)，商鋪緊缺的局面已被改變。 （ 2） “ 兩端 ” 的消費需求基本得到滿足 廣州的商業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)過多年的發(fā)展及調(diào)整，現(xiàn)時高端消費群體與大眾型消費群體的消費需求基本已得到滿足。 （ 3）中高端的個性消費嚴重不足 部分消費者對消費的要求越來越高，尤其是處于中間階層的中高端型的消費者，可選擇的消費空間不大。具體表現(xiàn)為跳出舊有的傳統(tǒng)商場定位思維，引入嶄新的消費觀念，開創(chuàng)領(lǐng)先的經(jīng)營模式。 北京路的商業(yè)歷史悠久，是傳統(tǒng)的商業(yè)圈，以北京路為核心向外幅射周邊路段，其商業(yè)氣氛也十分濃郁，一直以來都具有相當高的知名度，聞名全國。同時也是本項目有別于周邊同類型項目的最大優(yōu)勢之一。 （二）劣勢（ W） 如前所述，市內(nèi)大型的綜合性商場眾多，尤其是繁華的北京路上同類型的商場項目更是一個接一個先于本項目推出市場， 必然分流了客戶資源，對本項目的推廣造成一定的影響。 “ 只租不售 ” 這種國外商家普遍采用的開發(fā)模式是本項目對廣州市場做了詳細分析的基礎(chǔ)上由發(fā)展商采用的， 在優(yōu)勢分析里把這個經(jīng)營模式突出出來是為了強調(diào) “ 發(fā)展商和商家達到共贏 ” ，這種把操作模式放在優(yōu)勢分析里的做法是個亮點。 2. 定位思路 如前面項目的 “ 機會 ” 中所提到，只有捕捉市場空白， 結(jié)合原有的地段優(yōu)勢，才能符合本項目的發(fā)展。 ：中高端白領(lǐng) （ 1）目標消費群特征： ① 年齡介乎于 25—— 35歲。 ⑤ 對新生事物感興趣，消費意識超前。本項目的定位正好彌補了市場的空白。 因此，中高端白領(lǐng)階層將是本項目所針對的主流消費群體。 磁石作用盡善發(fā)揮：確立 “ 廣州第一店 ” 對其他商戶品牌起到磁石作用，即一般所說的羊群效應(yīng)。 廣州潛力早被看好：就廣州在國內(nèi)的經(jīng)濟實力、消費指數(shù)及發(fā)展?jié)摿碚f，上述知名品牌早已有意落戶，因此，引入大型國際潮流 品牌及知名品牌并非遙不可及。包括日本的 SONY 電器的首家中國 SONY 旗艦店，德國大眾汽車的展廳， 三間風格各異 的麥當勞、 SPORT100運動用品概念店等等，品牌旗艦店的進駐為商場帶來了新的商機，從而能夠在蕓蕓眾商場中突圍而出。 如果上述方案未