年地產(chǎn)項目商業(yè)價值最大化操作手段培訓(xùn)教材地產(chǎn)價格-文庫吧
2025-05-08 18:21 本頁面
【正文】 對的客戶層面屬于普羅大眾群體，消費檔次以中低檔為主。天河城一帶作為新城市的中心區(qū)域，吸引來自市內(nèi)各處消費者前來消費，影響力覆蓋全市范圍乃至周邊城市，商業(yè)核心地位的作用明顯。 從市政規(guī)劃來看，三大商圈未來的商業(yè)發(fā)展方向也會朝著現(xiàn)時的發(fā)展?fàn)顩r繼續(xù)深化發(fā)展，即： 北京路會以經(jīng)營時尚潮流商品為方向，結(jié)合歷史、文化、旅游 等元素，打造廣州的城市形象； 上下九則以保留并發(fā)揚嶺南特色、西關(guān)風(fēng)情為主旨，以此推動商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展； 天河城廣場繼續(xù)發(fā)揮其商業(yè)核心的地位，影響廣州、廣東地區(qū)的消費潮流。 就本項目的影響而言，北京路作為商業(yè)核心商圈的商業(yè)價值已逐年有所下降，單純憑借地理位置優(yōu)勢已經(jīng)難以支撐項目的整體發(fā)展。因此，必然要求挖掘項目更多的附加價值支撐。 （ 2）廣州商業(yè)格局分布 廣州市主要商業(yè)圈 級別 區(qū)域商業(yè)圈 大型商場 市級 商業(yè)圈 越秀區(qū) 北京路 —— 中山五路 廣百、新大新、廣百新冀、中旅商業(yè)城 荔灣區(qū) 上下九一帶 荔灣廣場、名匯商廈、恒寶廣場、十甫 天河區(qū) 天河城 —— 體育西路 天河城廣場、宏城商業(yè)廣場 區(qū)級 商業(yè)圈 越秀區(qū) 中山三路一帶 中華廣場、流行前線 東山區(qū) 農(nóng)林下路一帶 東百、王府井、新裕大廈 越秀區(qū) 環(huán)市東 —— 淘金路一帶 友誼商店、世貿(mào)、好世界、 宜安廣場 海珠區(qū) 江南西 —— 江南大道 南豐商場、海珠購物中心、萬國廣場、藍色 分析：從上表可以看出，現(xiàn)時市內(nèi)的各主要商業(yè)圈內(nèi)均已經(jīng)擁有多間大型商場，且商業(yè)功能相似，各商圈之間也沒有明顯的特色區(qū)分，因此，消費者不易形成重疊消費，可以說現(xiàn)時的商業(yè)格局基本是滿足消費而非刺激消費，難以刺激跨區(qū)消費欲望。 市內(nèi)各大商場中，除了天河城廣場、廣百等個別大商場外，其他各個商場均是主要面向區(qū)域內(nèi)的消費者，難以在大范圍內(nèi)造成影響。 （ 3） 部分經(jīng)營中的商場項目對比分析 廣百：廣州百貨零售的 “ 一哥 ” ，其交易額連續(xù)多年位列市內(nèi)百貨零售業(yè)的首位，龍頭地位不容 置疑。 廣百新冀：雖然連通廣百，但人流量一般，場內(nèi)的經(jīng)營狀況也不如預(yù)期理想。 新大新：北京路上老牌商場，對北京路的商業(yè)發(fā)展起著舉足輕重的作用。 天河城：成為一站式商場的經(jīng)營典范，對市內(nèi)商場的發(fā)展有著重要的作用。 荔灣廣場：傳統(tǒng)西關(guān)風(fēng)情商業(yè)街，是荔灣區(qū)最大型的商場，憑借上下九步行街的人流優(yōu)勢，南座人流充足、經(jīng)營尚算理想；但北座人流稀少，現(xiàn)主要經(jīng)營玉器、水晶等工藝品為主。該 商場的經(jīng)營管理較差，先后出現(xiàn)物業(yè)管理公司欠電費欠稅費等事件，對其經(jīng)營環(huán)境造成 一定的負面影響。 名匯商廈：新大新、麥當(dāng)勞等品牌的進場，為商場帶來了很大的幫助，但客流量、商家數(shù)量都明顯不如荔灣廣場。 中華廣場：公園游樂式概念商場，經(jīng)過幾年的發(fā)展，現(xiàn)與流行前線逐步組成中山三路新的商圈，該商場是新一代一站式商場的代表。 中泰廣場：提出口岸物業(yè)概念，雖然百盛進駐為商場帶來一定的人流，但由于位置較遠，與市中心的商場比，仍有一定的差距，商場長期以特價場為賣點吸引消費者使商場的檔次有所下降。 分析： A、商業(yè)同質(zhì)化強烈，爭奪同類消費者 從上述對比可以看出，目前市內(nèi)多個大型的綜合性商場其同質(zhì)化程度很高，無論是商場內(nèi)功能的劃分還是目標(biāo)消費者層次，都有著較大的相似，無法剌激消費者的消費欲望。 B、大型百貨超市磁石作用減弱 由大型百貨公司進駐而帶旺整個商場的效果越來越不明顯，如名匯商廈、中泰廣場等，新大新、百盛的進場雖然為商場帶來一定的人流，但作用已明顯不如當(dāng)年吉之島進駐天河城所帶來的影響。 C、硬件未能配合主題，缺乏個性失去吸引力 商場開業(yè)后大多數(shù)都地?zé)o法體現(xiàn)當(dāng)初所打造的個性特色。 由于硬件設(shè)施不完全配合，經(jīng)營方向發(fā)生偏移等因素，使商場缺乏個性特色，難以主動吸引消費者，如荔灣廣場、中華廣場。 D、舊有經(jīng)營模式缺少新鮮感 新開業(yè)的商場不能跳出舊有傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，令其不能從根本上打開新的經(jīng)營局面。例如廣百新翼，該商場憑借廣百在市場上的影響力，在銷售階段取得不錯的成績，但其現(xiàn)時的經(jīng)營狀況未如理想，說明了消費者看重的是商場本身的經(jīng)營特色，只有真正體現(xiàn)個性的商場才能走向成功 （ 4） 部分在售 /將售的商場項目對比分析 A、多個大型商場涌現(xiàn) ，競爭更為激烈 現(xiàn)時市場上各主要商圈均有商業(yè)物業(yè)推出市場，商戶的可選擇范圍較多，市場競爭十分激烈。尤其在北京路上，過去所出現(xiàn)的商鋪 “ 僧多粥少 ” 的現(xiàn)象，隨著多個大型商場的涌現(xiàn)，商鋪緊缺的局面已被改變。 B、商鋪物業(yè)投資大回報高 在售或?qū)⑹鄣纳啼佄飿I(yè)均以體現(xiàn)回報率為賣點，以吸引投資者，但現(xiàn)時在售的物業(yè)中，買家首期往往需要投入大筆資金，對部分經(jīng)營者而言，入市的門檻較高。 2．消費狀況 ?城市商業(yè)發(fā)展迅猛 隨著社會發(fā)展，人們生活水平逐步提高， 加上外來高素質(zhì)人口涌入，消費要求層次不斷提升，令廣州的商業(yè)在近十年間 發(fā)展蓬勃。 （ 1）消費模式發(fā)生改變 各類商業(yè)場所大量涌現(xiàn)，大小不一的綜合性商場、專業(yè)市場紛紛進入市場，使市場趨向飽和，供需關(guān)系發(fā)展改變，市民由需求消費變?yōu)檫x擇消費。 （ 2） “ 兩端 ” 的消費需求基本得到滿足 廣州的商業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)過多年的發(fā)展及調(diào)整，現(xiàn)時高端消費群體與大眾型消費群體的消費需求基本已得到滿足。 高端消費層市場空間有限，廣州作為國際大都市，已吸引到相當(dāng)一批國際名牌進駐 ，另外，高端的消費群一方面較多的前往國外消費，另一方面此類人群的占有比例亦不大。因此，現(xiàn)時的商業(yè)結(jié)構(gòu)基本滿足這部分人士的需求。 中低端的大眾型消費為生活的基本消費，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們已解決基本的物質(zhì)需求，市場上的中低消費品也出現(xiàn)供大于求的關(guān)系，故該類市場消費亦已得到滿足。
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