【正文】 “ 只租不售 ” 策略將對(duì)項(xiàng)目的整體發(fā)展帶來極有利的幫助。 像狀元坊這類對(duì)青少年有強(qiáng)列針對(duì)性商場(chǎng)則經(jīng)營(yíng)十分成功，說明只有目標(biāo)消費(fèi)群明確的商場(chǎng)才能形成穩(wěn)定、忠實(shí)的客源，取得經(jīng)營(yíng)成功。 例如：星巴克、宜家家私、 .、 BENETTON 等 （ 2）造就 “ 廣州第一店 ” 的意義：確立市場(chǎng)地位成為商業(yè)龍頭： “ 廣州第一店 ” 不單是指確立項(xiàng)目在廣州的第一品牌 地位，同時(shí)也是國(guó)內(nèi)外知名品牌落戶廣州的第一間分店，進(jìn)一步奠定項(xiàng)目市場(chǎng)地位。 （二）主題表現(xiàn) 項(xiàng)目主 題形象的建立直接影響到項(xiàng)目的推廣招商工作及日后的經(jīng)營(yíng)狀況，具有鮮明個(gè)性及主題特色的項(xiàng)目不易被其他商場(chǎng)項(xiàng)目所仿效及同化，這樣才能擁有穩(wěn)定的長(zhǎng)期的客源，并成為日后經(jīng)營(yíng)的保證。 在整體布局上，一改過去購(gòu)物場(chǎng)所層層累積的漢堡包模式，以寬敞平坦的大道型設(shè)計(jì)，使所有商家都一目了然的呈現(xiàn)在消費(fèi)者面前，令購(gòu)的更 具有針對(duì)性。 大商戶進(jìn)行后更有利于吸引小商戶進(jìn)場(chǎng)形成連鎖效應(yīng)，事半功倍。所以在硬件配套以及優(yōu)惠政策方面按大商家的喜好做了最充分的準(zhǔn)備。 ② 為項(xiàng)目日后的經(jīng)營(yíng)中保持相當(dāng)?shù)闹?，建議定期舉辦以本項(xiàng)目為主題的，有明星參與的活動(dòng)及現(xiàn)場(chǎng)節(jié)目 SHOW。要體現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)檔次，商場(chǎng)內(nèi)的布局劃分是其中重要的一個(gè)指標(biāo)。因此，再開設(shè)電影院可能造成很大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，故建議與上述之一影院達(dá)成合作關(guān)系，作為場(chǎng)地?cái)U(kuò)展的一部分。 ③ 作為有經(jīng)濟(jì)能力的一群，容易接受新的消費(fèi)觀念，對(duì)潮流品牌十分熱衷，表現(xiàn)出極大的忠誠(chéng)度。因此，尋求項(xiàng)目的發(fā)展路向時(shí)，敝司建議以這些關(guān)鍵要素為突破，確立項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。 公共交通線路繁多，地鐵一號(hào)線、二號(hào)線交換處，公園前站近在咫尺，且本項(xiàng)目及附近多個(gè)商廈均配有大型停車場(chǎng)，交通極其方便。例如廣百新翼，該商場(chǎng)憑借廣百在市場(chǎng)上的影響力，在銷售階段取得不錯(cuò)的成績(jī)，但其現(xiàn)時(shí)的經(jīng)營(yíng)狀況未如理想，說明了消費(fèi)者看重的是商場(chǎng)本身的經(jīng)營(yíng)特色，只有真正體現(xiàn)個(gè)性的商場(chǎng)才能走向成功 （ 4） 部分在售 /將售的商場(chǎng)項(xiàng)目對(duì)比分析 A、多個(gè)大型商場(chǎng)涌現(xiàn) ，競(jìng)爭(zhēng)更為激烈 現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)上各主要商圈均有商業(yè)物業(yè)推出市場(chǎng)，商戶的可選擇范圍較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。 （ 2）廣州商業(yè)格局分布 廣州市主要商業(yè)圈 級(jí)別 區(qū)域商業(yè)圈 大型商場(chǎng) 市級(jí) 商業(yè)圈 越秀區(qū) 北京路 —— 中山五路 廣百、新大新、廣百新冀、中旅商業(yè)城 荔灣區(qū) 上下九一帶 荔灣廣場(chǎng)、名匯商廈、恒寶廣場(chǎng)、十甫 天河區(qū) 天河城 —— 體育西路 天河城廣場(chǎng)、宏城商業(yè)廣場(chǎng) 區(qū)級(jí) 商業(yè)圈 越秀區(qū) 中山三路一帶 中華廣場(chǎng)、流行前線 東山區(qū) 農(nóng)林下路一帶 東百、王府井、新裕大廈 越秀區(qū) 環(huán)市東 —— 淘金路一帶 友誼商店、世貿(mào)、好世界、 宜安廣場(chǎng) 海珠區(qū) 江南西 —— 江南大道 南豐商場(chǎng)、海珠購(gòu)物中心、萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)、藍(lán)色 分析：從上表可以看出，現(xiàn)時(shí)市內(nèi)的各主要商業(yè)圈內(nèi)均已經(jīng)擁有多間大型商場(chǎng)，且商業(yè)功能相似，各商圈之間也沒有明顯的特色區(qū)分，因此，消費(fèi)者不易形成重疊消費(fèi)，可以說現(xiàn)時(shí)的商業(yè)格局基本是滿足消費(fèi)而非刺激消費(fèi)，難以刺激跨區(qū)消費(fèi)欲望。而另一方面，合作伙伴經(jīng)營(yíng)狀況變化的不可預(yù)測(cè)性可能帶來的不利影響，物業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)商的依賴性很大。 （ 3）科學(xué)設(shè)計(jì)的交通規(guī)劃：街區(qū)、走廊通道架構(gòu)起便捷的平面交通體系；既保證了市場(chǎng)內(nèi)人流的暢達(dá)性，也使得車流貨運(yùn)方便通暢。 （ 4）空前拓展的核心經(jīng)濟(jì)輻射：以商貿(mào)輻射經(jīng)濟(jì)為核心，將各種商貿(mào)形態(tài)作為經(jīng)濟(jì)要素實(shí)施集約化的集聚組合，對(duì)傳統(tǒng)的商貿(mào)實(shí)施現(xiàn)代轉(zhuǎn)換，提升商貿(mào)經(jīng)濟(jì)形態(tài)的輻射影響力，為商貿(mào)發(fā)展開辟?gòu)V闊空間，締造新經(jīng)濟(jì)發(fā)展平臺(tái)，整合資源、扶持經(jīng)營(yíng)、提升商家 經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目建設(shè)期一般都需要二三年，甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，如合作伙伴在此期間出現(xiàn)破產(chǎn)或其他不可控制的情 況，則對(duì)項(xiàng)目將產(chǎn)生不可預(yù)測(cè)的影響。 市內(nèi)各大商場(chǎng)中，除了天河城廣場(chǎng)、廣百等個(gè)別大商場(chǎng)外，其他各個(gè)商場(chǎng)均是主要面向區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者，難以在大范圍內(nèi)造成影響。尤其在北京路上，過去所出現(xiàn)的商鋪 “ 僧多粥少 ” 的現(xiàn)象，隨著多個(gè)大型商場(chǎng)的涌現(xiàn)，商鋪緊缺的局面已被改變。 北京路的商業(yè)歷史悠久，是傳統(tǒng)的商業(yè)圈，以北京路為核心向外幅射周邊路段，其商業(yè)氣氛也十分濃郁，一直以來都具有相當(dāng)高的知名度，聞名全國(guó)。 2. 定位思路 如前面項(xiàng)目的 “ 機(jī)會(huì) ” 中所提到，只有捕捉市場(chǎng)空白， 結(jié)合原有的地段優(yōu)勢(shì)，才能符合本項(xiàng)目的發(fā)展。 因此，中高端白領(lǐng)階層將是本項(xiàng)目所針對(duì)的主流消費(fèi)群體。 如果上述方案未能達(dá)成合作共識(shí)，則也可考慮與國(guó)際院線合作，設(shè)立院線，如環(huán)球院線、華納院線等，這樣既能提升項(xiàng)目檔次，也能為影院的經(jīng)營(yíng)找到好的方向。上檔次的商場(chǎng)項(xiàng)目，均十分注重場(chǎng)內(nèi)公共區(qū)域的面積大小，商場(chǎng)整體的空間感，使用 功能及室內(nèi)外設(shè)計(jì)的色 彩搭配等因素，力求為顧客創(chuàng)造最優(yōu)的購(gòu)物環(huán)境。 ③ 提供場(chǎng)地舉行各式的明星記者會(huì)（例如新聞發(fā)布會(huì)、首影禮、簽名活動(dòng)等）五、立足國(guó)際品牌，帶動(dòng)國(guó)內(nèi)品牌的招商策略 由于本項(xiàng)目在推廣中以招商為主導(dǎo)，因此招商工作的展開更應(yīng)有策略有步驟的進(jìn)行。 并在招商前就未雨綢繆的對(duì)招商后的管理進(jìn)行籌化。 先招大戶再招散戶不容易令商場(chǎng)面積被劃分散，使商場(chǎng)保持整體 性、規(guī)劃性。 3. 成功例子 前面所提到的北京東方新天地商場(chǎng)，在功能劃分上就很巧妙地進(jìn)行平面布局，按商品風(fēng)格把擁有 200多家商鋪的商場(chǎng)劃分為五大主題區(qū)域，該五大主題區(qū)域裝修各異，讓來此購(gòu)物與消費(fèi)者感受到明確的購(gòu)物目的。 以明確擬定目標(biāo)消費(fèi)群為突破點(diǎn)，捕捉主流消費(fèi)層的消費(fèi)取向，并灌輸新的經(jīng)營(yíng)觀念及消費(fèi)意識(shí)，從而掀起個(gè)嶄新的消費(fèi)形態(tài)潮流。引入這些商戶在本商場(chǎng)中開設(shè) “ 廣州第一店 ” ，從而產(chǎn)生市場(chǎng)熱點(diǎn)，擴(kuò)大項(xiàng)目的社會(huì)知名度。 目標(biāo)消費(fèi)群定位 綜觀市內(nèi)各家大型商場(chǎng)，均沒有十分明確的一群目標(biāo)消費(fèi)者，普遍都是面對(duì)普羅大眾，全面照顧