【正文】 例如：廣告牌位置、停車位的使用等等的小問題，如果能在招商工作中同步引起關注，則可避免很多日后工作上的麻煩。 ② 針對消費者的信息渠道 如前所提出的本項目所針對的目標消費者為都市新貴，而該類人群接收時尚資訊的主要渠道 正是來自于境內(nèi)外媒體的報道，包括電視、電臺、雜志、網(wǎng)絡等，當中尤以時尚雜志的報道最能造成影響，故建議利用港臺及本地有影響力的時尚雜志作軟文炒作宣傳，以吸引消費者及商家的眼球。 （三）功能分區(qū)及規(guī)劃布局建議 1. 功能分區(qū)建議 本項目在前期已經(jīng)按樓層劃分出主要的功能區(qū)域，功能分區(qū)大致與一般的商場相似。 ② 對本地已有品牌建議開設旗艦店 通過旗艦店的開設，既有助于加強商戶的品牌效果，擴大市場份額，也能迅速提升項目形象，建立本項目的市場影響力。 ⑥ 個性鮮明，講求生活享受，追逐名牌產(chǎn)品。 消費者的固有消費習慣，使他們對在北京路購物的取向多為在地鋪消費，從而令到部分的商戶會擔心商場項目能否吸引足夠的人流支撐經(jīng)營，使商戶對經(jīng)營前景未見樂觀。當本地商家無法滿足這批消費者的消費欲望或迎合他們的消費形態(tài)時，消費 者多數(shù)尋求異地消費，例如前往香港、上海等地購物，使本地市場流失了龐大的一批消費力較強的顧客。 中泰廣場：提出口岸物業(yè)概念，雖然百盛進駐為商場帶來一定的人流，但由于位置較遠，與市中心的商場比，仍有一定的差距，商場長期以特價場為賣點吸引消費者使商場的檔次有所下降。 上下九商業(yè)步行街體現(xiàn)出老廣州的風情，其西關特色明顯，從手工藝品到西關美食，都顯示著上下九濃郁的嶺南傳統(tǒng)特色。 （ 1）優(yōu)點： 準確的商圈分析、合理的市場定位和業(yè)態(tài)組合可減少各種資源的浪費，使房地產(chǎn)企業(yè)的資源效用最大化。 “ 價值最大化 ” 的商業(yè)運作模式是實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化的最好模式，但是其操作難度也非常的大，而且要求發(fā)展商必須具備以下先決條件： 1. 雄厚的資金保障 因為整 個項目是分割出租，所以資金回籠的不會特別快，即使是成本也要幾年甚至十幾年才能回收，還有商業(yè)地產(chǎn)一但建成就屬于不動產(chǎn)，沒有辦法變成現(xiàn)金進行流通，所以更需要發(fā)展商具有充足的，長久的資金煉去保障。 發(fā)展商在招商時可以選擇一些帶有捆綁基金的大型商 家，這些商家能夠把跟他們捆綁在一起的投資基金一起帶過來，以投資基金、商戶和開發(fā)商一塊兒簽訂這樣一個協(xié)議，這樣來講能確保投資基金或者物業(yè)跟商戶簽訂這樣一個長期的租約，這樣的話保證了開發(fā)商他能夠及時的回流資金，投資基金他能獲得長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，商戶可以獲得戰(zhàn)略性伙伴的支持，因為他在國外跟投資基金已經(jīng)有很長的合作關系了，所以說專業(yè)的商戶跟投資 基金捆綁進入開發(fā)商業(yè)項目，成了一種全新的合作共贏模式。 就其商業(yè)氣氛及市場影響力來看，三大商圈略有不同： 北京路的商業(yè)底蘊較濃厚，經(jīng)營類別廣泛，潮流時尚商品匯聚，檔次以中檔為主。該 商場的經(jīng)營管理較差，先后出現(xiàn)物業(yè)管理公司欠電費欠稅費等事件，對其經(jīng)營環(huán)境造成 一定的負面影響。因此，現(xiàn)時的商業(yè)結(jié)構基本滿足這部分人士的需求。因為，這些出入寫字樓的白領階層正是本項目所針對的目標消費群體之一。 ③ 收 入穩(wěn)定、豐厚，并已維持了相當長的一段時間。就以上海、深圳為例，已有多家潮流品牌駐扎陣營。 北京路作為廣州本地旅游資源發(fā)展的重要一部分，本項目地處其中，自然直接成為最大受益者，利用旅游帶動商貿(mào)，將成為本項目的主要賣點之一。逆向宣傳 —— 就是利用作外地媒 體進行宣傳炒作，宣傳效果逆流回本地。因此，敝司建議在正式招商之前，應該與國際知名的 物業(yè)管理公司達成合作意向。 商場的經(jīng)營工作是長期行為，而項目的宣傳推廣也是需要延續(xù)進行的，因此建議發(fā)展商在開頁之后繼續(xù)展開項目的宣傳工作，保持一定市場的曝光率，擴大社會影響力。 與逆向宣傳相配合的就是運用明星效應，制造城內(nèi)焦點，擴大本項目的社會輿論性。合理、完善的功能分區(qū)可避免了大商家之間，大商家與中小商戶之間在選擇位置、面積時的爭議。包括日本的 SONY 電器的首家中國 SONY 旗艦店，德國大眾汽車的展廳， 三間風格各異 的麥當勞、 SPORT100運動用品概念店等等，品牌旗艦店的進駐為商場帶來了新的商機，從而能夠在蕓蕓眾商場中突圍而出。本項目的定位正好彌補了市場的空白。 “ 只租不售 ” 這種國外商家普遍采用的開發(fā)模式是本項目對廣州市場做了詳細分析的基礎上由發(fā)展商采用的， 在優(yōu)勢分析里把這個經(jīng)營模式突出出來是為了強調(diào) “ 發(fā)展商和商家達到共贏 ” ，這種把操作模式放在優(yōu)勢分析里的做法是個亮點。具體表現(xiàn)為跳出舊有的傳統(tǒng)商場定位思維，引入嶄新的消費觀念，開創(chuàng)領先的經(jīng)營模式。 C、硬件未能配合主題，缺乏個性失去吸引力 商場開業(yè)后大多數(shù)都地無法體現(xiàn)當初所打造的個性特色。 從市政規(guī)劃來看，三大商圈未來的商業(yè)發(fā)展方向也會朝著現(xiàn)時的發(fā)展狀況繼續(xù)深化發(fā)展，即： 北京路會以經(jīng)營時尚潮流商品為方向，結(jié)合歷史、文化、旅游 等元素，打造廣州的城市形象； 上下九則以保留并發(fā)揚嶺南特色、西關風情為主旨，以此推動商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展； 天河城廣場繼續(xù)發(fā)揮其商業(yè)核心的地位，影響廣州、廣東地區(qū)的消費潮流。規(guī)劃之前確 定了租戶，減少了項目竣工后出現(xiàn)改造工程的可能性，避免時間和資金浪費外，也使項目預算更準確，資金統(tǒng)籌工作按計劃進行。 （ 2）開放流動的商業(yè)空間：以開放的姿態(tài)引導人流融入建筑，創(chuàng)造 出各樓層商鋪價值的均好性。如果缺乏這方面的經(jīng)驗或人才，造成項目的經(jīng)營管理不佳開發(fā)商不僅會無法收回成本，還會讓企業(yè)的信譽喪失，造成無法估量的損失。 可以說開業(yè)乃至營業(yè)的成果都是可喜的，可是其追求的 “ 價值最大化模式 ” 的操作過程卻是艱苦的。 新大新：北京路上老牌商場，對北京路的商業(yè)發(fā)展起著舉足輕重的作用。 （ 1）消費模式發(fā)生改變 各類商業(yè)場所大量涌現(xiàn)，大小不一的綜合性商場、專業(yè)市場紛紛進入市場，使市場趨向飽和，供需關系發(fā)展改變，市民由需求消費變?yōu)檫x擇消費。因此，作為一個可持續(xù)發(fā)展的、長期經(jīng)營的項目，