xx廣場商業(yè)群樓初步定位報告(doc11)-資料下載頁
2025-08-16 17:51本頁面
【正文】 者一般15年后交完銀行按掲款即可取得房屋的產(chǎn)權。其客戶既可為外企白領、企業(yè)和機構(gòu)投資者，也可以是小有實力，可支付首期款的普通投資人，企業(yè)和機構(gòu)投資者購買產(chǎn)權酒店一方面用于投資，另一方面則用于供員工休假，公司年會和接待賓客使用。普通的私營企業(yè)主或個體戶（投資者）既是投資人又是消費者，一方面是賺錢，另一方面也可保障自已年老后經(jīng)濟無憂。不僅可逐年取得約定的回報，而且還有增值回收投資。 它是由一人買下一間客房的產(chǎn)權，并享有投資回報與一定時段的居住權的運營方式。本類型側(cè)重于投資，并不在于居住，其特點是投資小，回報率高。（八）、入市時機安排酒店式公寓部分入市節(jié)奏安排如下：2006年12月正式開始累積客戶，接收現(xiàn)場登記咨詢；2007年1月正式開盤，公開發(fā)售；2007年7月交房；2007年9月酒店正式投入使用。說明：酒店爭取趕在2007年10月“六城會”之前開業(yè)，屆時全國將有80個城市來武漢參賽，酒店需求量大。項目規(guī)劃設計完成即可對外登記，銷售與施工兩不誤。（九）各方投資分析從本項目的產(chǎn)品特色看，其目標消費者絕大部分有投資需求，因此針對投資客戶關心投資回報的心理特點，我們必須走在前面，為客戶們投資理財上好第一課，同時也為酒店管理公司作一個投資分析 酒店管理公司假設：◎可用于經(jīng)營的房間套數(shù)為300套，單套面積平均為45㎡，售價7000元/㎡?！蛟氯胱÷拾?0%計算◎酒店客房經(jīng)營成本按50%計算◎酒店客房經(jīng)營標準按200元/天◎酒店管理公司在精裝修基礎上，其他公用設備投資300萬◎酒店的投資回報率按10%計算◎每月可免費讓業(yè)主住二天按第一個五年經(jīng)營期計算（從交房時開始算起）則：酒店的年投資回報R為：5R/年 = 300萬（1+10%）5R/年 = 97萬平均每間房的年回報為：3221元/年?房 月回報為：268元/月?房此外，可以給予客戶的年回報為：H客戶/年 = 〖200元/天?間30天70%50%－268元〗12=21984元/年H客戶/月 = 1832元/月則：客戶的年投資回報R為：R/客1=21984/315000=%另客戶可每月免費居住二天，一年即為24天R/客2=20024/315000=%%按第二個五年經(jīng)營期計算（隨著市價逐年提升，屆時酒店價格標準也將提高，故分兩個五年為經(jīng)營期計算）假定：◎其它條件不變，酒店房間標準按280元/天?房計算◎酒店重新改造投資按900萬元計算 則根據(jù)以上計算則：酒店的年投資回報R為：5R/年 = 900萬（1+10%）5R/年 = 290萬平均每間房的年回報為：9663元/年?房 月回報為：805元/月?房此外，可以給予客戶的年回報為：H客戶/年 = 〖280元/天?間30天70%50%－805元〗12 =25620元/年H客戶/月 = 2135元/月則：客戶的年投資匯報R年為：R/客1=25620/315000=%另客戶可每月免費居住二天，一年即為24天R/客2=28024/315000＝%%十年客戶綜合回報率R/年 =（219845＋256205）/10315000R/年=%另客戶每月可免費居住兩天，每年居住24天，則其產(chǎn)生的收益率R/年=〖（245200）＋（245280）〗/10315000R/年=%%按十五年經(jīng)營期計算假定：◎其它條件不變，酒店房間標準按前七年按220元/天?房、后七年按300元/天?房計算◎酒店首期投資300萬購置設備，7年重新改造投資按1000萬元計算則：前七年酒店的年投資匯報R年為：7 R/年 = 300萬（1+10%）7R/年 = 83萬平均每間房的年回報為：2783元/年?房月回報為：232元/月?房此外，可以給予客戶的年回報為：H客戶/年 = 〖220元/天?間30天70%50%－232元〗12=24936元/年H客戶/月 = 2078元/月則：客戶的年投資回報R為：R/客1=24936/315000=%另客戶可每月免費居住二天，一年即為24天R/客2=22024/315000=%%則：后七年酒店的年投資匯報R年為：7 R/年 = 1000萬（1+10%）7R/年 = 278萬平均每間房的年回報為：9186元/年?房月回報為：766元/月?房此外，可以給予客戶的年回報為：H客戶/年 = 〖300元/天?間30天70%50%－766元〗12 =28608元/年H客戶/月 = 2384元/月則：客戶的年投資回報R為：R/客1=28608/315000=9%另客戶可每月免費居住二天，一年即為24天R/客2=30024/315000=%%十五年客戶綜合回報率R/年 =（249367＋286087）/14315000R/年=%另客戶每月可免費居住兩天，每年居住24天，則其產(chǎn)生的收益率R/年=〖（247220）＋（247300）〗/14315000R/年=%%通過以上計算分析，15年期酒店經(jīng)營的客戶收益率高于10年期客戶收益率，較高的回報率自然更能打動客戶，因此建議在銷售過程中推廣15年返租協(xié)議，在推廣過程中為了避免市場風險，對客戶承諾回報率可為8％左右。酒店經(jīng)營公司方面，除了10％的年回報率收益之外，還可以通過良好的經(jīng)營將客房價格及入住率提升，從中賺取更多的差價。因此酒店式公寓部分對于客戶及酒店均有較好的投資前景。
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