商業(yè)銀行押品價(jià)值評估管理制度體系課件ppt-資料下載頁
2025-08-16 01:15本頁面
【正文】 以下問題： ? 數(shù)量眾多、規(guī)模較小、評估力量薄弱 目前國內(nèi)評估中介機(jī)構(gòu) 3600多家，但規(guī)模都很小。國內(nèi)最大的幾家評估公司在評估協(xié)會和監(jiān)管部門備案的注冊資產(chǎn)評估師人數(shù)不過 86人，房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師均不過 20人，礦業(yè)權(quán)估價(jià)師不超過 10人。且實(shí)際工作地點(diǎn)和資質(zhì)掛靠地點(diǎn)一致的注冊資產(chǎn)評估師人數(shù)不過 50人。絕大多數(shù)評估公司實(shí)際資產(chǎn)評估師人數(shù)維持在 10人以下。 存在的問題 數(shù)量眾多、規(guī)模較小 依靠外聘臨時(shí)人員數(shù)量眾多 國內(nèi)理論體系不健全 評估結(jié)果傾向于委托方意志 評估機(jī)構(gòu)方法、理念不統(tǒng)一 特別事項(xiàng) 說明較少 ? 評估業(yè)務(wù)量大，依靠外聘臨時(shí)人員數(shù)量眾多，報(bào)告質(zhì)量受到影響。 由于近些年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和制度的完善，評估行業(yè)發(fā)展迅速，業(yè)務(wù)量不斷增大，加之評估工作以項(xiàng)目為核心，對評估人員的需求不具有長期性和持續(xù)性。評估中介機(jī)構(gòu)為了壓縮人員成本大量使用臨時(shí)外聘人員參與項(xiàng)目作業(yè)。這種模式的弊端就是對于資產(chǎn)現(xiàn)場勘查信息的準(zhǔn)確性和評估報(bào)告的質(zhì)量受到了較大影響。 ? 以贏利為目的，導(dǎo)致評估結(jié)果傾向于委托方意志。 評估中介機(jī)構(gòu)均為民營企業(yè)，絕大多數(shù)情況都是借款人委托其出具評估報(bào)告，以贏利為目的性質(zhì)，導(dǎo)致導(dǎo)致評估結(jié)果更加傾向于委托方意志，給銀行抵押貸款增加了很多道德風(fēng)險(xiǎn)。 （五）如何看待和利用外部評估中介機(jī)構(gòu)及評估報(bào)告 ? 國內(nèi)評估理論方法體系不健全，評估機(jī)構(gòu)方法、理念不統(tǒng)一 由于國內(nèi)評估準(zhǔn)則的不完善，各類型資產(chǎn)評估細(xì)則和評估參數(shù)與方法的選取無統(tǒng)一規(guī)定，靈活性太大。導(dǎo)致各家機(jī)構(gòu)在評估方法和參數(shù)的選取上均不相同，甚至同一評估機(jī)構(gòu)不同評估人員的評估方法和理念差異巨大。如對資產(chǎn)價(jià)值敏感性極大的折現(xiàn)率的確定、未來收入成本預(yù)測模型的建立、設(shè)備經(jīng)濟(jì)使用年限的確定等各家機(jī)構(gòu)都有所不同，甚至差距巨大。這就要求銀行業(yè)內(nèi)部評估人員對外部評估報(bào)告的審查和利用要尤為謹(jǐn)慎，嚴(yán)格進(jìn)行甄別。 ? 為保證評估報(bào)告順利通過監(jiān)管部門的審核，盡可能減少披露評估報(bào)告的特別事項(xiàng) 由于評估機(jī)構(gòu)為了順利通過監(jiān)管部門審核，快速結(jié)束項(xiàng)目周期，滿足委托方要求以便盡快回收評估費(fèi)用，在評估報(bào)告的特別事項(xiàng)中盡可能的不予披露瑕疵事項(xiàng)，導(dǎo)致銀行抵押貸款存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。 （五）如何看待和利用外部評估中介機(jī)構(gòu)及評估報(bào)告 ? 外部評估機(jī)構(gòu)與商業(yè)銀行對評估價(jià)值類型及方法的選取之間的差異 外部評估機(jī)構(gòu)原則上是站在中立的 、 市場的角度客觀反映抵押資產(chǎn)的價(jià)值 ， 而商業(yè)銀行是從防范資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的角度謹(jǐn)慎認(rèn)定資產(chǎn)的抵押價(jià)值 。 這就要求銀行的內(nèi)部評估人員要較外部評估機(jī)構(gòu)在選擇價(jià)值類型 、評估參數(shù)和方法上有所區(qū)別 ，銀行內(nèi)部評估更多地體現(xiàn)了謹(jǐn)慎性和安全性的原則 。 ?外部評估機(jī)構(gòu)價(jià)值類型的選取 ?銀行內(nèi)部評估價(jià)值類型的選取 （五）如何看待和利用外部評估中介機(jī)構(gòu)及評估報(bào)告 ? 如評估方法上 ， 外部機(jī)構(gòu)側(cè)重于首先選擇市場法 ， 而銀行內(nèi)部評估抵押貸款價(jià)值重點(diǎn)考慮資產(chǎn)本身長期不變且可持續(xù)發(fā)展的特征和因素 ， 剔除或消除短期市場波動對價(jià)格的影響 ， 更重視自身未來收益特性 。 因此 ， 其方法首選收益法 ， 側(cè)重通過對抵押資產(chǎn)未來收益現(xiàn)金流的計(jì)算得出其對銀行債權(quán)的保障程度 。 當(dāng)由于數(shù)據(jù)獲取等原因無法采用收益法時(shí) ， 秉持謹(jǐn)慎性原則 ， 可采用成本法評估 ， 最后可選擇市場法 。 外部機(jī)構(gòu)選擇次序 銀行評估選擇次序 市場法 成本法 收益法 安全性 謹(jǐn)慎性 長期性 （五）如何看待和利用外部評估中介機(jī)構(gòu)及評估報(bào)告 ? 在評估參數(shù)的選取上 ， 即使評估方法選擇相同 ， 其具體參數(shù)選擇也應(yīng)有所差異 ， 銀行內(nèi)部評估應(yīng)更多地體現(xiàn)謹(jǐn)慎性 、 安全性和長期性的原則 ， 若資產(chǎn)的自身收益狀況低于社會平均收益狀況則應(yīng)更多的以資產(chǎn)自身價(jià)值變化規(guī)律確定抵押價(jià)值 。 （五）如何看待和利用外部評估中介機(jī)構(gòu)及評估報(bào)告 ? 如何利用外部評估報(bào)告 銀行在處理不同機(jī)構(gòu) ， 不同種類和不同質(zhì)量的評估報(bào)告時(shí)應(yīng)著重審閱以下幾個(gè)主要部分： ? 評估技術(shù)說明 。 評估技術(shù)說明部分涵蓋了評估報(bào)告所有的評估細(xì)節(jié) ， 最終的報(bào)告也是在此基礎(chǔ)上得出的 。 ? 評估目的 中介機(jī)構(gòu)評估報(bào)告中評估目的是否為抵押貸款相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為服務(wù) 。 ? 評估價(jià)值類型 、 方法和參數(shù)的選取 對于銀行的內(nèi)部評估人員 ， 在形式上 ， 除了審閱中介機(jī)構(gòu)提供的評估報(bào)告和說明 ， 還要審查中介機(jī)構(gòu)的報(bào)告和說明之外的計(jì)算底稿 ， 看其計(jì)算底稿是否能夠充分支撐報(bào)告結(jié)論的得出 。 在內(nèi)容上 ， 要重點(diǎn)審慎對待評估價(jià)值類型 、 方法和參數(shù) ， 并站在銀行角度從抵押價(jià)值評估的角度重新調(diào)整具體計(jì)算過程和參數(shù) ， 做到謹(jǐn)慎性和安全性 。 （五）如何看待和利用外部評估中介機(jī)構(gòu)及評估報(bào)告 ? 特別事項(xiàng)及期后事項(xiàng)說明 根據(jù)評估報(bào)告中披露的特別事項(xiàng)說明 ， 重點(diǎn)查閱是否存在沒有披露到位的重大瑕疵事項(xiàng) ， 并對屬實(shí)的特別事項(xiàng)和將可能引起資產(chǎn)價(jià)值變化的期后事項(xiàng)進(jìn)行判斷 ， 為信貸決策人員提供參考 。 （五）如何看待和利用外部評估中介機(jī)構(gòu)及評估報(bào)告 謝 謝！ ? 中國工商銀行總行 ? 授信業(yè)務(wù)部 ? 地址： 復(fù)興門內(nèi)大街 55號 ? 郵編： 100140
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