【正文】 央行 加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸開(kāi)發(fā)管理、控制土地儲(chǔ)備貸款發(fā)放、規(guī)范施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途等 全方位 業(yè)界俗稱 “ 121文件 ” ，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)有商業(yè)銀行的融資渠道受到限制 20220227 國(guó)務(wù)院 同意加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管、控制土地供應(yīng)，以限制高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展，增加經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量 全方位 控制土地供應(yīng)，提高現(xiàn)有土地交易價(jià)格；加強(qiáng)貸款監(jiān)管減少貸款資金來(lái)源 20220331 國(guó)土資源部、 監(jiān)察部 “71號(hào)令 ” 要求各地在 2022年 8月 31日前將歷史遺留問(wèn)題處理完畢， 9月 1日起所有經(jīng)營(yíng)性土地出讓不得采用協(xié)議轉(zhuǎn)讓 土地出讓與儲(chǔ)備 業(yè)界俗稱 “ ” ，在減少特權(quán)介入和權(quán)利尋租的同時(shí)，土地交易市場(chǎng)化水平提高，透明度提高 20220425 央行 金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將提高 開(kāi)發(fā)建設(shè) 開(kāi)發(fā)商從商業(yè)銀行的融資受到限制 202204 國(guó)務(wù)院 提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目自有資金（不含經(jīng)濟(jì)適用房），由 20%及以上提高到35%及以上 開(kāi)發(fā)建設(shè) 在貸款受到限制的同時(shí)，項(xiàng)目自有資金提高，項(xiàng)目負(fù)債杠桿受到限制 202205 四大國(guó)有商 業(yè)銀行 先后將房地產(chǎn)貸款審批權(quán)收回省行或者總行 開(kāi)發(fā)建設(shè) 開(kāi)發(fā)商貸款融資進(jìn)一步受到限制 20221029 央行 存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 開(kāi)發(fā)建設(shè) 開(kāi)發(fā)商銀行貸款的融資成本上升 評(píng)論 上述政策限制了房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款融資；新土地政策要 求高額的拍賣保證金和嚴(yán)格的按期付款，從而使過(guò)去土地獲取上的 “ 關(guān)系競(jìng)爭(zhēng) ” 轉(zhuǎn)變成為 “ 資本競(jìng)爭(zhēng) ” ，使得獲取土地能力轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本能力。 Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 61頁(yè) 北大縱橫 從融資渠道角度分析，永大的資本能力還不足以支持永大的快速發(fā)展 商業(yè)銀行 永大開(kāi)發(fā) 商業(yè)銀行 政府 購(gòu)房者 開(kāi)發(fā)商自有資金 購(gòu)房者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 購(gòu)房者自有資金 施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款 按揭貸款 開(kāi)發(fā)資金來(lái)源 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè) 項(xiàng)目銷售回款 永大建設(shè) 工程款 地價(jià)款 分期 還款 以墊付形式 現(xiàn)狀與評(píng)價(jià) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款由于受到政策的影響變得更加困難，成本也在上升；同時(shí)永大資產(chǎn)負(fù)債率的上升為其今后從銀行貸款增添了難度 現(xiàn)在自有資金的積累不能有效地滿足其高速發(fā)展的需要 由于永大的價(jià)格相對(duì)較低，項(xiàng)目銷售回款較快，目前也是永大資金的一個(gè)主要來(lái)源 施工企業(yè)墊資相對(duì)額度較小，加之 121文件對(duì)于施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款作了嚴(yán)格的限制，為開(kāi)發(fā)商墊付將更加困難；永大建設(shè)是永大系統(tǒng)內(nèi)的企業(yè)，實(shí)際上還是永大自己資金的相互拆借 資金流出：新政策要求按時(shí)支付地價(jià)款；為了保持良好的信譽(yù)和與銀行的關(guān)系，銀行貸款的償還也必須及時(shí)；由于永大開(kāi)發(fā)與建設(shè)沒(méi)有分離，工程款的支付比較靈活 Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 62頁(yè) 北大縱橫 資金周轉(zhuǎn)和開(kāi)辟新融資渠道是構(gòu)建資本能力的兩大途徑，永大資金周轉(zhuǎn)較快，新融資渠道的開(kāi)發(fā)仍顯不足 永大目前土地招標(biāo)主要從媒體得到招標(biāo)信息然后投標(biāo)，如果能通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研或運(yùn)用公共關(guān)系提前得知土地出售信息，便可提前進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)； 永大目前請(qǐng)的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)速度較快，但大部分工作是在土地取得以后進(jìn)行。如果能將一部分設(shè)計(jì)與策劃工作在拿到土地之前就開(kāi)始進(jìn)行，拿到地之后就可以縮短設(shè)計(jì)時(shí)間，雖然承擔(dān)了拿不到地而損失前期費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)，但卻減少了資金占用，當(dāng)然這是在權(quán)衡之后； 永大目前施工的速度快，因此節(jié)省了時(shí)間，縮短了資金的占用； 目前由于永大的房?jī)r(jià)與市場(chǎng)價(jià)格相比較低，因此銷售較快。 可開(kāi)辟的新融資渠道 縮短運(yùn)作時(shí)間，加快資金運(yùn)轉(zhuǎn) 土地開(kāi)發(fā)及前期設(shè)計(jì)時(shí)間 項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)間 施工時(shí)間 房地產(chǎn)運(yùn)作時(shí)間構(gòu)成 銷售時(shí)間 合作開(kāi)發(fā) ：就某一項(xiàng)目進(jìn)行合作開(kāi)發(fā) 上市融資 ：通過(guò)股票市場(chǎng)進(jìn)行融資 引入新股東 ：出讓部分股權(quán)給戰(zhàn)略投資者 房地產(chǎn)信托 ：發(fā)行信托受益憑證，募集資金由房地產(chǎn) 公司進(jìn)行專門房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資管理 房地產(chǎn)基金 ：與若干家房地產(chǎn)公司聯(lián)合組建房地產(chǎn)基 金，由專業(yè)人士管理 Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 63頁(yè) 北大縱橫 永大資本能力等級(jí)評(píng)價(jià)為 3，在局部市場(chǎng)達(dá)到了必備能力水平，但是不能有力支持企業(yè)的發(fā)展 資本能力 政策影響 融資渠道 能力構(gòu)建 資本能力 資本能力是指房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的能力，對(duì)于房地產(chǎn)這樣一個(gè)高資金量要求的行業(yè)，資本能力自然成為房地產(chǎn)企業(yè)要求具備的主要能力。 3 Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 64頁(yè) 北大縱橫 永大整合能力等級(jí)評(píng)價(jià)為 3，基本能夠滿足現(xiàn)有業(yè)務(wù)的需要，在局部地區(qū)達(dá)到了必備能力水平，但不能有力支持永大的快速發(fā)展 整合能力 是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于策劃、建設(shè)、營(yíng)銷、物業(yè)以及公共關(guān)系等的協(xié)同運(yùn)作的能力。 3 策劃與營(yíng)銷 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 建設(shè) 上游供應(yīng) 物業(yè) 公共關(guān)系 現(xiàn)狀與評(píng)價(jià) 目前房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)合在一起運(yùn)營(yíng)，開(kāi)發(fā)可以通過(guò)讓建設(shè)在盡可能短的時(shí)間內(nèi)完工來(lái)加快自己的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)還可以獲得內(nèi)部轉(zhuǎn)移價(jià)格以及結(jié)算支付等方面的便利，但也存在監(jiān)督管理等方面的問(wèn)題 擁有自己的物業(yè)公司，在以往的經(jīng)營(yíng)中，能夠較好的對(duì)物業(yè)進(jìn)行整合，并產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，提升永大的品牌 到目前為止，除南京項(xiàng)目聘請(qǐng)專業(yè)營(yíng)銷公司幫助營(yíng)銷外，其余項(xiàng)目的營(yíng)銷以及前期策劃均是永大自己做，由于這部分職能弱化，還談不上整合，但永大的發(fā)展對(duì)策劃與營(yíng)銷提出了較高的要求，如果外包，這方面的資源整合將是永大需要快速構(gòu)建的能力 目前公共關(guān)系整合能力處于一般水平，尤其是在新開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，還需構(gòu)建更為緊密的合作關(guān)系，并為公司發(fā)展帶來(lái)實(shí)際的支持 目前與材料供應(yīng)商、設(shè)計(jì)院等保持良好的關(guān)系，基本能夠形成穩(wěn)定的合作關(guān)系，但是隨著永大的快速發(fā)展，與上游供應(yīng)的整合還需加強(qiáng) Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 65頁(yè) 北大縱橫 永大品 牌影響力等級(jí)評(píng)價(jià)為 3，在局部市場(chǎng)達(dá)到了必備能力水平，具備地方性房地產(chǎn)企業(yè)所需要的品牌影響力，但缺乏對(duì)于快速發(fā)展的支持 品牌影響力 是指企業(yè)在業(yè)界所建立起來(lái)的名望與聲譽(yù)，尤其是對(duì)客戶在進(jìn)行購(gòu)買決定時(shí)所產(chǎn)生的引導(dǎo)力量。 3 內(nèi)涵 外延 品 牌 影 響 力 歷史傳承 產(chǎn)品質(zhì)量 知名度 現(xiàn)狀與評(píng)價(jià) 具有十多年的建筑及多年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)歷史，歷史昭示著豐富的經(jīng)驗(yàn)，給人以穩(wěn)定可靠的印象 采用低價(jià)策略，讓度部分升值空間給客戶，形成直接的價(jià)值附加；同時(shí)建設(shè)快速，能按時(shí)交付使用，增加了客戶滿意度 現(xiàn)有服務(wù)主要體現(xiàn)在物業(yè)，在寧海已確立了服務(wù)好的形象，需要在新開(kāi)發(fā)地區(qū)重新樹(shù)立該形象 已開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的質(zhì)量比較穩(wěn)定，業(yè)主比較認(rèn)可，但是在新開(kāi)發(fā)地區(qū)還沒(méi)有形成高質(zhì)量的形象，建設(shè)快速的形象會(huì)使客戶對(duì)于質(zhì)量的預(yù)期降低 延展度 價(jià)值附加 服務(wù)質(zhì)量 在寧海地區(qū)具有非常高的知名度，但在新開(kāi)發(fā)地區(qū)還沒(méi)有確立自己的品牌形象 確立了地區(qū)性的品牌，仍面臨將品牌向全國(guó)范圍拓展的問(wèn)題，隨著多元化業(yè)務(wù)的形成，永大還面臨將品牌向其他行業(yè)延伸的任務(wù) Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 66頁(yè) 北大縱橫 永大的服務(wù)能力等級(jí)評(píng)價(jià)為 3，基本達(dá)到必備能力水平，但仍需要進(jìn)一步提升以滿足快速發(fā)展需要 服務(wù)能力 是指為內(nèi)外部客戶提供服務(wù)與支持的能力。 3 內(nèi)部服務(wù)能力 外部服務(wù)能力 公司內(nèi)部的每一個(gè)部門的工作都是為下游部門提供服務(wù)，部門之間的協(xié)調(diào)與配合，相互之間的業(yè)務(wù)支持能力以及信息在部門之間的傳遞等構(gòu)成了企業(yè)內(nèi)部服務(wù)能力 外部服務(wù)能力主要是指為客戶提供服務(wù)的能力，廣義上包括所有的開(kāi)發(fā)過(guò)程，這里討論與業(yè)主直接接觸的服務(wù)，包括售前及售后服務(wù)，如物業(yè)服務(wù)等 目前是一切圍繞生產(chǎn)來(lái)組織內(nèi)部的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)，生產(chǎn)進(jìn)度成為首要的目標(biāo)，所有的內(nèi)部服務(wù)均圍繞這一目標(biāo)，整體協(xié)調(diào)性基本能夠保證生產(chǎn)進(jìn)度的完成。但是部門之間的服務(wù)意識(shí)還比較缺乏，沒(méi)有建立起下游部門是自己客戶的意識(shí)，因而在業(yè)務(wù)運(yùn)作上產(chǎn)生本位主義，部門之間的協(xié)調(diào)產(chǎn)生問(wèn)題，經(jīng)常需要公司高層來(lái)協(xié)調(diào)解決日常業(yè)務(wù)問(wèn)題，從而降低了內(nèi)部服務(wù)能力，目前的內(nèi)部服務(wù)能力將不能滿足公司擴(kuò)張的需要。 目前的外部服務(wù)能力主要體現(xiàn)在物業(yè)的服務(wù)上，公司在寧海地區(qū)比較早的提供物業(yè)服務(wù)，具備較高的服務(wù)意識(shí)，服務(wù)能力基本能夠滿足現(xiàn)有客戶的需要，但是在向物業(yè)水平較高的大中城市擴(kuò)展時(shí)，仍需要繼續(xù)加強(qiáng)這方面能力。在房屋銷售過(guò)程中的客戶服務(wù)能力方面，永大目前還比較薄弱，也急需通過(guò)內(nèi)部培養(yǎng)或外包來(lái)構(gòu)建。 Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 67頁(yè) 北大縱橫 012345策劃能力資本能力整合能力品牌影響力服務(wù)能力永大現(xiàn)狀 發(fā)展需要能力轉(zhuǎn)移矩陣與雷達(dá)圖表明，永大現(xiàn)有能力基本能夠滿足現(xiàn)有業(yè)務(wù)的需要，但與發(fā)展需要相比還有距離，策劃能力尤其顯得薄弱 現(xiàn) 在 狀 況 未來(lái)支持度 好 中 差 高 中 低 策劃 品牌 整合 服務(wù) 資本 注：雷達(dá)圖表明各能力的位置以及與需要之間的差距 注：能力轉(zhuǎn)移矩陣說(shuō)明現(xiàn)有能力的狀況及對(duì)于未來(lái)的支持度 Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 68頁(yè) 北大縱橫 導(dǎo)讀 內(nèi)部資源能力分析動(dòng)因 內(nèi)部資源能力分析 分析總結(jié) — 分析工具介紹 — 內(nèi)部資源分析 — 內(nèi)部能力分析 Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 69頁(yè) 北大縱橫 資源能力匹配圖表明：永大大部分資源能力集中于一般到基本滿足之間，組織資源、人力資源與策劃能力是未來(lái)發(fā)展所需資源和能力最為缺乏和急需構(gòu)建的 組織 資源 人力 資源 財(cái)務(wù) 資源 無(wú)形 資源 業(yè)務(wù) 資源 策劃 能力 資本 能力 整合 能力 品牌 影響力 服務(wù) 能力 完全滿足 基本滿足 一般 基本不滿足 缺乏 注：資源能力匹配圖表明企業(yè)現(xiàn)有資源與能力在何種程度上滿足未來(lái)發(fā)展的需要，此處的分類能夠非常明顯的告知資源能力與未來(lái)發(fā)展的匹配程度，它來(lái)源于前面的分析，此圖也將構(gòu)成戰(zhàn)略規(guī)劃的一個(gè)基礎(chǔ) Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 70頁(yè) 北大縱橫 司 北 大 橫 詢 管 縱 諮 公 理 謝謝！