【導讀】第3章項目開發(fā)的宏觀環(huán)境分析????????年,原隸屬于建設廳。20xx年作為江蘇省首批改制的省屬開發(fā)型科研院所,由科。研事業(yè)單位成功轉(zhuǎn)制為股份制民營科技型企業(yè)。作為國內(nèi)建筑行業(yè)規(guī)模較大、產(chǎn)。術培訓等專項業(yè)務。近年來加強了綠色建筑與節(jié)能技術研究、房地產(chǎn)開發(fā)等業(yè)務。本項目位于傲踞生態(tài)丹徒新城中心人民廣場生態(tài)公園，谷陽湖靜畔其側(cè)。量雙拼別墅等，綠化率約48%?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場依然處于火爆狀態(tài)。小高層85%，銷售業(yè)績頗佳。鋼材等主要原材料價格上漲,導致成本進一步上升。大幅下跌，所以，許多購房者面對心儀的新產(chǎn)品，一等再等遲遲不肯下單定購。息，10次提高商業(yè)銀行存款準備金率和住房貸款的首付比例。了調(diào)控的砝碼，80%是購房者停止購房步入觀望。堅挺，但購房人考慮周期明顯延長，心理趨緊。收購大量土地應該設行政程序控制，不僅僅是農(nóng)民同意即可。還綜合考慮農(nóng)村就業(yè)和農(nóng)民出

　　

【正文】 式的草坪、灌木 綠化，在沿岸布置小體量建筑，保證通暢的河湖風光觀賞視線。以重點地段的景點建設為突破口，對濱河道路的路面、鋪莊、駁岸、綠化、燈飾、小品以及建筑等多個方面進行系統(tǒng)性的改造，帶動兩岸沿線的美化、綠化、亮化。 建設現(xiàn)狀 丹徒新區(qū)的城市面貌新穎、別致。行政中心、一期廣場、二期廣場的建設，構筑了新區(qū)的生態(tài)環(huán)境的中心；西環(huán)路的建設、鎮(zhèn)榮路拓寬改造，將新區(qū)與鎮(zhèn)江市區(qū)溶為一體；工業(yè)區(qū)的全面啟動 ，為新區(qū)夯實了基礎；高級中學的竣工、自來水唧站投入使用、新區(qū)醫(yī)院、污水處理廠的建設完善了新區(qū)配套；千禧路、瑞山路、勤政南路的建設，拉大了城市的框架。目前，新區(qū)建成區(qū)面積約，已建設道路長度約 ，寬度為 24 米 — 50 米不等，總建筑面積達300 萬平方米，綠化面積 200 多萬平方米，房地產(chǎn)開工 150 萬平方米。一期市民廣場、二期休閑廣場、三期農(nóng)業(yè)觀光園分別占地分別約 萬 M 萬 M2 和 萬 M2。 43 第 7 章 項目開發(fā)條件分析 自然條件 項目區(qū)地理位 本項目位于 鎮(zhèn)江市 丹徒新城盛丹路 ，丹徒區(qū)位于江蘇省西南部，長江下游南岸，長江和京杭大運河交匯處，東鄰鎮(zhèn)江市大港新區(qū)，西接句容，南連丹陽、金壇，西北、東北兩端長江中有 3 座洲島，分別與揚州市儀征市和邗江區(qū)隔江相望，滬寧高速公路橫貫區(qū)境東西，揚溧高速公路縱穿區(qū)境南北。整個區(qū)域呈火炬狀，環(huán)繞鎮(zhèn)江市京口區(qū)、潤州區(qū)。丹徒區(qū)西距省會南京 60 公里，東距上海 230余公里。地理坐標為北緯 31176。 4939。～ 32176。 1639。、東經(jīng) 119176。 1539。～ 119176。 4539。 20xx年，全境總面 積 平 方公 里，其 中 土 地 面 積 平方公里，水域面積 萬平方公里。 丹徒區(qū)土地總面積為 平方公里，其中耕地面積占 %，林地、園地面積占 %，水域面積占 24%。丘陵區(qū)以馬肝土、黃土為主，平原地帶大多為黃泥土和馬肝土，沿江圩區(qū)則分布為黃沙土、漏沙土和夾沙土。全區(qū)土地土層厚、土質(zhì)肥沃，適宜多種農(nóng)植物栽植、生長。 此處為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，經(jīng)濟正在逐步發(fā)展，人口的密集度也在不斷提高。人們對住房的需求也是日益增長。因此在該地區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)是很有市場的。 項目區(qū)基礎設施 項目區(qū)交通設施 該地區(qū)交通便利，人們出行方便。道路寬闊，也有利于運送建材的卡車進入。能夠到達的公交線路也很多。經(jīng)過下列的線路 : 6W , 25W , 118W , 139W , D3 項目區(qū)文衛(wèi)設施條件 學校： A 丹徒實驗學校 地址：江蘇省鎮(zhèn)江市丹徒區(qū) B 江蘇省大港中學 地址：〔江蘇省 .鎮(zhèn)江市〕 丹徒新城龍山路 108 號 44 C 丹徒區(qū)新城幼兒園 地址：丹徒新區(qū)管委會以北 ,瑞安家園以東 D 駙馬山莊國際幼兒園 地址：鎮(zhèn)江市丹徒區(qū) 醫(yī)院： A. 丹徒區(qū)人民醫(yī)院 丹徒新城金谷東路瑞山路交叉口 B. 丹徒區(qū)中醫(yī)院 谷陽大道 169 號 C. 丹徒區(qū)婦幼保健所 谷陽大道 171 號 D. 丹徒區(qū)第二醫(yī)院 香山大道 E. 丹徒區(qū)第三人民醫(yī)院 中天路 公園 ： 丹徒生態(tài)廣場、丹徒米芾廣場 45 社會經(jīng)濟條件 丹徒新城地處上海經(jīng)濟圈和南京經(jīng)濟圈交會處， “ 從以上規(guī)劃可以看出，丹徒新城將是一座現(xiàn)代化的，功能分區(qū)合理、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越的城市中心，這在整個滬寧線上是不可多得的寶地。 ” 相關規(guī)劃專家如是說。千年謀一邑，十年磨新城。經(jīng)過多年磨礪，丹徒新城 —— 鎮(zhèn)江樓市的優(yōu)質(zhì)潛力股正在崛起，正在釋放強勁動力。 該地區(qū)處于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ?。為我們房屋的出售提供了很好的條件。 該地塊建設大型住宅區(qū)Ｓ .Ｗ .Ｏ .Ｔ分析 優(yōu)勢（ Strength) 地理優(yōu)勢 項目位于鎮(zhèn)江市丹徒新區(qū)， 作為鎮(zhèn)江城市發(fā)展的重點區(qū)域，以發(fā)展為鎮(zhèn)江市現(xiàn)代化的城市次中心為目標。丹徒有山有水，自然環(huán)境優(yōu)美，市政道路、景觀綠化等又剛完工不久，整個區(qū)域呈現(xiàn)出良好的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，丹徒區(qū)政府適時提出 “ 生態(tài)丹徒 ” 的宣傳口號，在目前客戶對樓盤的整體品質(zhì)及居住小區(qū)內(nèi)外環(huán)境愈加重視的今天，該宣傳口號可謂很準確的抓住了客戶內(nèi)心的精神需求。同時，丹徒區(qū)多數(shù)都是目前正在開發(fā)或剛交付不久的樓盤，區(qū)域內(nèi)住宅整體品質(zhì)高于其他區(qū)域。丹徒區(qū)目前剛開發(fā)時間不長，作為鎮(zhèn)江城市重點發(fā)展區(qū)域，隨著區(qū)域內(nèi)規(guī)劃逐步實施，相關配套設施不斷完善，普通住宅市場升值潛力巨大，是投資者比較看重的投資區(qū)域。 同時，該項目又占據(jù)了丹徒新生態(tài)中心的核心，傲踞生態(tài)丹徒新城中心人民廣場生態(tài)公園，谷陽湖靜畔其側(cè)。擁有 25 路、 118 路、 6 路等多路公交車，自如切換繁華與寧靜 。周邊人民醫(yī)院、 世紀聯(lián)華、 大港中學、郵電局等配套設施趨向完善，為生活添加更多方便。 品牌保證 品牌開發(fā)商蘇建科，以前瞻者的眼光進駐新城中心制高點。 江蘇省建筑科學研究院有限公司（前身為江蘇省建筑科學研究院）成立于 1958 年，原隸屬于省建設廳。作為國內(nèi)建筑行業(yè)規(guī)模較大、產(chǎn)業(yè)化程度較高的綜合性科學研究和技術開發(fā)機構，公司主要業(yè)務面向建設工程領域，以建筑材料、工程咨詢?yōu)橹鳂I(yè)，并開展建筑節(jié)能與綠色建筑、建筑設計、建設監(jiān)理、工程檢測與鑒定、特種工程施工、建筑物診斷與處理、技術培訓等專項業(yè)務，且在多個業(yè)務領域獲得甲級資質(zhì)，為業(yè)務工作的發(fā)展奠定了堅實基礎。此次，蘇建科匯聚精英團隊、聯(lián)袂全省最強品牌建設監(jiān)理公司監(jiān)督施工每處細節(jié)、嚴格把關。品質(zhì)卓爾不凡，置身其間品味高尚居住領地。 具有好口碑的物業(yè)公司南京銀城物業(yè)管理有限公司傾 情加盟，為居住者提供完善的居住條件保駕護航。南京銀城物業(yè)管理有限公司成立于一九九七年，是南京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會會員單位，全國物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會單位，國家二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，公司成立以來，堅持以科學規(guī)范、誠信高效的管理方針，建立健全了一套嚴謹?shù)墓芾碇贫取⒉僮饕?guī)程、服務規(guī)范等，建立 ISO9000 的國際質(zhì)量標準管理運作機制，并于 20xx 年通過 ISO9001： 20xx 版質(zhì)量體系認證。 公司始終秉承 “ 誠信帶來機遇、品質(zhì)創(chuàng)造永恒 ” 的企業(yè)精神，在工作過程中不斷學習先進的管理模式、積累經(jīng)驗。同時，貫徹 “ 用心服務、精 心管理 ” 的理念，以全新的 “ 六心服務 ” (即：專心、真心、誠心、用心、放心、虛心 )為職業(yè)操守，全心全意為小區(qū)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、放心的服務。在物業(yè)管理服務中奉行 “ 忠誠衛(wèi)士、精心維護、優(yōu)質(zhì)服務、合理收費 ” 的準則，為業(yè)主提供全天候、全過程優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務、實現(xiàn)物業(yè)的保值增值。 科技環(huán)保 該項目最大的亮點應歸屬于其科技運用，順應了國家可持續(xù)發(fā)展的政策方向。 全新太陽能熱水系統(tǒng)， 24 小時熱水隨時享用 雨水回收系統(tǒng)，節(jié)能循環(huán)利用 外遮陽系統(tǒng)，適光、降耗、私密 防裂防滲水系統(tǒng)， 50 年科研一生穩(wěn)固 保溫低耗系統(tǒng)，輕松享受舒適生活 真正把科技全面融入生活，為住戶提供“科技、環(huán)保、節(jié)能、舒適”的高品質(zhì)生活。更為環(huán)保事業(yè)盡一份綿薄之力。 劣勢（ Weakness） 目前區(qū)域內(nèi)除相關政府部門在此辦公外，其他各行業(yè)在此辦公的很少，若在市區(qū)工作而選擇丹徒居住，目前等公交和路上時間總共約需 40分鐘以上，對于鎮(zhèn)江這樣的二、三線城市來說，是很多客戶難以接受的。 同期開盤項目較多，因項目融入大量科技成分 ，在價格上無法占據(jù)優(yōu)勢，競爭性較大。 發(fā)展機會（ opportunity) 科技是社會的走向，環(huán)保是時尚的象征。項目的科技前沿性正受到越來越多智慧人士的青睞和認可以及社會國家的鼓勵和褒揚，這是大勢所趨，也是居住環(huán)境的必然發(fā)展方向。 由于一線城市的市場趨于飽和，開發(fā)商和消費者把更多的目光投入二、三線城市，隨著政府的積極規(guī)劃和投入，丹徒新區(qū)必將得到有力的發(fā)展。 面臨的威脅（ Threat) 臨近地區(qū)住宅量供應量大，面臨嚴峻的價格競爭 丹徒住宅空置率居高不下，面臨市場營銷壓力 第 8 章 項目開發(fā)競爭對手分析 本項目樓盤分析 XX 華庭 作為鎮(zhèn)江首個科技住宅項目， XX 華庭 以 “庭院、綠色、環(huán)保、科技”這四個要素進行融合，形成“人居”的核心要點，引領鎮(zhèn)江健康節(jié)能的新生活形式。 在售物業(yè)類型 花園洋房、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、小高層 在售房源房號 3 91 2 5 32 上期交付時間 工程進度 □地基□主體結(jié)構□結(jié)構封頂□內(nèi)外裝修□小區(qū)配套■交付使用 在售房源層數(shù) 洋房 5 層、別墅 4 層、小高層 11 層 在售房源層高 洋房、小高層 別墅 3m 在售房源面積段 洋房 132141m別墅 268380m小高層 85160m2 在售房源套數(shù) 洋房 7 套、別墅約 15 套、小高層約 80 套 在售房源得房率 洋房 90%、小高層 85% 案場優(yōu)惠 小高層一次性 98 折、貸款 99 折 近期活動 開盤時間 交付時間 （小高層） 物業(yè)管理費 洋房 元 /m2 別墅 元 /m2 小高層 元 /m2 總價范圍 40350 萬 銷售均價 洋房 5100 元 /m小高層 5250 元 /m2 下期房源推出時間 現(xiàn)場購房定金金額 洋房、小高層壹萬 別墅貳萬 區(qū)域競爭對手及競爭性樓盤分析 潤城國際 在建筑的設計上， 潤城國際 花園以簡潔干凈的立面風格示人，力求將簡約且不失高貴的生活，滲透在建筑的肌理之中。而最受業(yè)界稱道的要數(shù) 潤城國際 花園的戶型設計，打破了常規(guī)的設計方法和思路，創(chuàng)造出一種清新的、簡潔的、個性的創(chuàng)意性居住空間。其中 85 平方米的戶型更是備受年青客戶青睞。不僅戶戶通風、采光好，而且獨創(chuàng) 85 平米創(chuàng)新三房戶型，為居住者預留一部分個性化的空間，成為最吸引人的亮點之一 。 在售物業(yè)類型 小高層、高層 在售房源房號 4 上期交付時間 工程進度 □地基■主體結(jié)構□結(jié)構封頂□內(nèi)外裝修□小區(qū)配套□交付使用 在售房源層數(shù) 11 層、 16 層 在售房源層高 在售房源面積段 79108m2 在售房源套數(shù) 92 套 在售房源得房率 80% 案場優(yōu)惠 近期活動 開盤時間 交付時間 物業(yè)管理費 元 /m2 總價范圍 3886 萬 銷售均價 5000 元 /m2 下期房源推出時間 推 5（高層）、 6（小高層） 現(xiàn)場購房定金金額 壹萬 圣地雅格 戶型設計全面升級，設計更加注重生活的感官性和功能性：匠心獨具的入戶花園及下沉式私家庭園讓你領會來自異域的加州風情；大寬面的客廳及餐廳貫通了大尺度的景觀陽臺，配合原有的八角觀景構造及取景式的圓弧凸窗，讓居住空間具有層次感，更具靈動智慧，視野通透。 在售物業(yè)類型 多層洋房 在售房源房號 4 4 53 上期交付時間 工程進度 □地基□主體結(jié)構□結(jié)構封頂■內(nèi)外裝修□小區(qū)配套□交付使用 在售房源層數(shù) 15 層 在售房源層高 在售房源面積段 90140m2 在售房源套數(shù) 50 套 在售房源得房率 90% 案場優(yōu)惠 孵金計劃 近期活動 全城免費抽金幣，孵金計劃 開盤時間 交付時間 物業(yè)管理費 元 /m2 總價范圍 48110 萬 銷售均價 5500 元 /m2 下期房源推出時間 現(xiàn)場購房定金金額 貳萬 歡喜家 以多層住宅為主，超高的得房率，面積利用達到最大化，滿足人們社區(qū)居住的舒適性。專業(yè)設計圍合式中庭大花園，連接東、西區(qū)之間，構筑一條趣味性的景觀視覺長廊，對景共享，交相輝映。社區(qū)文化廣場、健身跑道、小品長廊， 360度呵護從身到心的舒暢，朝夕相伴。醇熟生活觸手可得，近擁城市繁華，退守自然安寧，保持了生活的絕佳尺度。 在售物業(yè)類型 多層 在售房源房號 9 上期交付時間 工程進度 □地基□主體結(jié)構□結(jié)構封頂■內(nèi)外裝修□小區(qū)配套□交付使用 在售房源層數(shù) 6 層 在售房源層高 在售房源面積段 84124m2 在售房源套數(shù) 22 套 在售房源得房率 88% 案場優(yōu)惠 近期活動 開盤時間 交付時間 . 物業(yè)管理費 元 /m2 總價范圍 4560 萬 銷售均價 4800 元 /m2 下期房源推出時間 推 1 17，時間未定， 交付 現(xiàn)場購房定金金額 壹萬