【導(dǎo)讀】第3章項(xiàng)目開發(fā)的宏觀環(huán)境分析????????年,原隸屬于建設(shè)廳。20xx年作為江蘇省首批改制的省屬開發(fā)型科研院所,由科。研事業(yè)單位成功轉(zhuǎn)制為股份制民營科技型企業(yè)。作為國內(nèi)建筑行業(yè)規(guī)模較大、產(chǎn)。術(shù)培訓(xùn)等專項(xiàng)業(yè)務(wù)。近年來加強(qiáng)了綠色建筑與節(jié)能技術(shù)研究、房地產(chǎn)開發(fā)等業(yè)務(wù)。本項(xiàng)目位于傲踞生態(tài)丹徒新城中心人民廣場生態(tài)公園，谷陽湖靜畔其側(cè)。量雙拼別墅等，綠化率約48%。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場依然處于火爆狀態(tài)。小高層85%，銷售業(yè)績頗佳。鋼材等主要原材料價(jià)格上漲,導(dǎo)致成本進(jìn)一步上升。大幅下跌，所以，許多購房者面對心儀的新產(chǎn)品，一等再等遲遲不肯下單定購。息，10次提高商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率和住房貸款的首付比例。了調(diào)控的砝碼，80%是購房者停止購房步入觀望。堅(jiān)挺，但購房人考慮周期明顯延長，心理趨緊。收購大量土地應(yīng)該設(shè)行政程序控制，不僅僅是農(nóng)民同意即可。還綜合考慮農(nóng)村就業(yè)和農(nóng)民出

　　

【正文】 式的草坪、灌木 綠化，在沿岸布置小體量建筑，保證通暢的河湖風(fēng)光觀賞視線。以重點(diǎn)地段的景點(diǎn)建設(shè)為突破口，對濱河道路的路面、鋪莊、駁岸、綠化、燈飾、小品以及建筑等多個(gè)方面進(jìn)行系統(tǒng)性的改造，帶動兩岸沿線的美化、綠化、亮化。 建設(shè)現(xiàn)狀 丹徒新區(qū)的城市面貌新穎、別致。行政中心、一期廣場、二期廣場的建設(shè)，構(gòu)筑了新區(qū)的生態(tài)環(huán)境的中心；西環(huán)路的建設(shè)、鎮(zhèn)榮路拓寬改造，將新區(qū)與鎮(zhèn)江市區(qū)溶為一體；工業(yè)區(qū)的全面啟動 ，為新區(qū)夯實(shí)了基礎(chǔ)；高級中學(xué)的竣工、自來水唧站投入使用、新區(qū)醫(yī)院、污水處理廠的建設(shè)完善了新區(qū)配套；千禧路、瑞山路、勤政南路的建設(shè)，拉大了城市的框架。目前，新區(qū)建成區(qū)面積約，已建設(shè)道路長度約 ，寬度為 24 米 — 50 米不等，總建筑面積達(dá)300 萬平方米，綠化面積 200 多萬平方米，房地產(chǎn)開工 150 萬平方米。一期市民廣場、二期休閑廣場、三期農(nóng)業(yè)觀光園分別占地分別約 萬 M 萬 M2 和 萬 M2。 43 第 7 章 項(xiàng)目開發(fā)條件分析 自然條件 項(xiàng)目區(qū)地理位 本項(xiàng)目位于 鎮(zhèn)江市 丹徒新城盛丹路 ，丹徒區(qū)位于江蘇省西南部，長江下游南岸，長江和京杭大運(yùn)河交匯處，東鄰鎮(zhèn)江市大港新區(qū)，西接句容，南連丹陽、金壇，西北、東北兩端長江中有 3 座洲島，分別與揚(yáng)州市儀征市和邗江區(qū)隔江相望，滬寧高速公路橫貫區(qū)境東西，揚(yáng)溧高速公路縱穿區(qū)境南北。整個(gè)區(qū)域呈火炬狀，環(huán)繞鎮(zhèn)江市京口區(qū)、潤州區(qū)。丹徒區(qū)西距省會南京 60 公里，東距上海 230余公里。地理坐標(biāo)為北緯 31176。 4939?！?32176。 1639。、東經(jīng) 119176。 1539?！? 119176。 4539。 20xx年，全境總面 積 平 方公 里，其 中 土 地 面 積 平方公里，水域面積 萬平方公里。 丹徒區(qū)土地總面積為 平方公里，其中耕地面積占 %，林地、園地面積占 %，水域面積占 24%。丘陵區(qū)以馬肝土、黃土為主，平原地帶大多為黃泥土和馬肝土，沿江圩區(qū)則分布為黃沙土、漏沙土和夾沙土。全區(qū)土地土層厚、土質(zhì)肥沃，適宜多種農(nóng)植物栽植、生長。 此處為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，經(jīng)濟(jì)正在逐步發(fā)展，人口的密集度也在不斷提高。人們對住房的需求也是日益增長。因此在該地區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)是很有市場的。 項(xiàng)目區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施 項(xiàng)目區(qū)交通設(shè)施 該地區(qū)交通便利，人們出行方便。道路寬闊，也有利于運(yùn)送建材的卡車進(jìn)入。能夠到達(dá)的公交線路也很多。經(jīng)過下列的線路 : 6W , 25W , 118W , 139W , D3 項(xiàng)目區(qū)文衛(wèi)設(shè)施條件 學(xué)校： A 丹徒實(shí)驗(yàn)學(xué)校 地址：江蘇省鎮(zhèn)江市丹徒區(qū) B 江蘇省大港中學(xué) 地址：〔江蘇省 .鎮(zhèn)江市〕 丹徒新城龍山路 108 號 44 C 丹徒區(qū)新城幼兒園 地址：丹徒新區(qū)管委會以北 ,瑞安家園以東 D 駙馬山莊國際幼兒園 地址：鎮(zhèn)江市丹徒區(qū) 醫(yī)院： A. 丹徒區(qū)人民醫(yī)院 丹徒新城金谷東路瑞山路交叉口 B. 丹徒區(qū)中醫(yī)院 谷陽大道 169 號 C. 丹徒區(qū)婦幼保健所 谷陽大道 171 號 D. 丹徒區(qū)第二醫(yī)院 香山大道 E. 丹徒區(qū)第三人民醫(yī)院 中天路 公園 ： 丹徒生態(tài)廣場、丹徒米芾廣場 45 社會經(jīng)濟(jì)條件 丹徒新城地處上海經(jīng)濟(jì)圈和南京經(jīng)濟(jì)圈交會處， “ 從以上規(guī)劃可以看出，丹徒新城將是一座現(xiàn)代化的，功能分區(qū)合理、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越的城市中心，這在整個(gè)滬寧線上是不可多得的寶地。 ” 相關(guān)規(guī)劃專家如是說。千年謀一邑，十年磨新城。經(jīng)過多年磨礪，丹徒新城 —— 鎮(zhèn)江樓市的優(yōu)質(zhì)潛力股正在崛起，正在釋放強(qiáng)勁動力。 該地區(qū)處于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ?。為我們房屋的出售提供了很好的條件。 該地塊建設(shè)大型住宅區(qū)Ｓ .Ｗ .Ｏ .Ｔ分析 優(yōu)勢（ Strength) 地理優(yōu)勢 項(xiàng)目位于鎮(zhèn)江市丹徒新區(qū)， 作為鎮(zhèn)江城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，以發(fā)展為鎮(zhèn)江市現(xiàn)代化的城市次中心為目標(biāo)。丹徒有山有水，自然環(huán)境優(yōu)美，市政道路、景觀綠化等又剛完工不久，整個(gè)區(qū)域呈現(xiàn)出良好的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，丹徒區(qū)政府適時(shí)提出 “ 生態(tài)丹徒 ” 的宣傳口號，在目前客戶對樓盤的整體品質(zhì)及居住小區(qū)內(nèi)外環(huán)境愈加重視的今天，該宣傳口號可謂很準(zhǔn)確的抓住了客戶內(nèi)心的精神需求。同時(shí)，丹徒區(qū)多數(shù)都是目前正在開發(fā)或剛交付不久的樓盤，區(qū)域內(nèi)住宅整體品質(zhì)高于其他區(qū)域。丹徒區(qū)目前剛開發(fā)時(shí)間不長，作為鎮(zhèn)江城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，隨著區(qū)域內(nèi)規(guī)劃逐步實(shí)施，相關(guān)配套設(shè)施不斷完善，普通住宅市場升值潛力巨大，是投資者比較看重的投資區(qū)域。 同時(shí)，該項(xiàng)目又占據(jù)了丹徒新生態(tài)中心的核心，傲踞生態(tài)丹徒新城中心人民廣場生態(tài)公園，谷陽湖靜畔其側(cè)。擁有 25 路、 118 路、 6 路等多路公交車，自如切換繁華與寧靜 。周邊人民醫(yī)院、 世紀(jì)聯(lián)華、 大港中學(xué)、郵電局等配套設(shè)施趨向完善，為生活添加更多方便。 品牌保證 品牌開發(fā)商蘇建科，以前瞻者的眼光進(jìn)駐新城中心制高點(diǎn)。 江蘇省建筑科學(xué)研究院有限公司（前身為江蘇省建筑科學(xué)研究院）成立于 1958 年，原隸屬于省建設(shè)廳。作為國內(nèi)建筑行業(yè)規(guī)模較大、產(chǎn)業(yè)化程度較高的綜合性科學(xué)研究和技術(shù)開發(fā)機(jī)構(gòu)，公司主要業(yè)務(wù)面向建設(shè)工程領(lǐng)域，以建筑材料、工程咨詢?yōu)橹鳂I(yè)，并開展建筑節(jié)能與綠色建筑、建筑設(shè)計(jì)、建設(shè)監(jiān)理、工程檢測與鑒定、特種工程施工、建筑物診斷與處理、技術(shù)培訓(xùn)等專項(xiàng)業(yè)務(wù)，且在多個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域獲得甲級資質(zhì)，為業(yè)務(wù)工作的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。此次，蘇建科匯聚精英團(tuán)隊(duì)、聯(lián)袂全省最強(qiáng)品牌建設(shè)監(jiān)理公司監(jiān)督施工每處細(xì)節(jié)、嚴(yán)格把關(guān)。品質(zhì)卓爾不凡，置身其間品味高尚居住領(lǐng)地。 具有好口碑的物業(yè)公司南京銀城物業(yè)管理有限公司傾 情加盟，為居住者提供完善的居住條件保駕護(hù)航。南京銀城物業(yè)管理有限公司成立于一九九七年，是南京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會會員單位，全國物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會單位，國家二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，公司成立以來，堅(jiān)持以科學(xué)規(guī)范、誠信高效的管理方針，建立健全了一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾碇贫?、操作?guī)程、服務(wù)規(guī)范等，建立 ISO9000 的國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)管理運(yùn)作機(jī)制，并于 20xx 年通過 ISO9001： 20xx 版質(zhì)量體系認(rèn)證。 公司始終秉承 “ 誠信帶來機(jī)遇、品質(zhì)創(chuàng)造永恒 ” 的企業(yè)精神，在工作過程中不斷學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理模式、積累經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，貫徹 “ 用心服務(wù)、精 心管理 ” 的理念，以全新的 “ 六心服務(wù) ” (即：專心、真心、誠心、用心、放心、虛心 )為職業(yè)操守，全心全意為小區(qū)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、放心的服務(wù)。在物業(yè)管理服務(wù)中奉行 “ 忠誠衛(wèi)士、精心維護(hù)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、合理收費(fèi) ” 的準(zhǔn)則，為業(yè)主提供全天候、全過程優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)、實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值。 科技環(huán)保 該項(xiàng)目最大的亮點(diǎn)應(yīng)歸屬于其科技運(yùn)用，順應(yīng)了國家可持續(xù)發(fā)展的政策方向。 全新太陽能熱水系統(tǒng)， 24 小時(shí)熱水隨時(shí)享用 雨水回收系統(tǒng)，節(jié)能循環(huán)利用 外遮陽系統(tǒng)，適光、降耗、私密 防裂防滲水系統(tǒng)， 50 年科研一生穩(wěn)固 保溫低耗系統(tǒng)，輕松享受舒適生活 真正把科技全面融入生活，為住戶提供“科技、環(huán)保、節(jié)能、舒適”的高品質(zhì)生活。更為環(huán)保事業(yè)盡一份綿薄之力。 劣勢（ Weakness） 目前區(qū)域內(nèi)除相關(guān)政府部門在此辦公外，其他各行業(yè)在此辦公的很少，若在市區(qū)工作而選擇丹徒居住，目前等公交和路上時(shí)間總共約需 40分鐘以上，對于鎮(zhèn)江這樣的二、三線城市來說，是很多客戶難以接受的。 同期開盤項(xiàng)目較多，因項(xiàng)目融入大量科技成分 ，在價(jià)格上無法占據(jù)優(yōu)勢，競爭性較大。 發(fā)展機(jī)會（ opportunity) 科技是社會的走向，環(huán)保是時(shí)尚的象征。項(xiàng)目的科技前沿性正受到越來越多智慧人士的青睞和認(rèn)可以及社會國家的鼓勵和褒揚(yáng)，這是大勢所趨，也是居住環(huán)境的必然發(fā)展方向。 由于一線城市的市場趨于飽和，開發(fā)商和消費(fèi)者把更多的目光投入二、三線城市，隨著政府的積極規(guī)劃和投入，丹徒新區(qū)必將得到有力的發(fā)展。 面臨的威脅（ Threat) 臨近地區(qū)住宅量供應(yīng)量大，面臨嚴(yán)峻的價(jià)格競爭 丹徒住宅空置率居高不下，面臨市場營銷壓力 第 8 章 項(xiàng)目開發(fā)競爭對手分析 本項(xiàng)目樓盤分析 XX 華庭 作為鎮(zhèn)江首個(gè)科技住宅項(xiàng)目， XX 華庭 以 “庭院、綠色、環(huán)保、科技”這四個(gè)要素進(jìn)行融合，形成“人居”的核心要點(diǎn)，引領(lǐng)鎮(zhèn)江健康節(jié)能的新生活形式。 在售物業(yè)類型 花園洋房、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、小高層 在售房源房號 3 91 2 5 32 上期交付時(shí)間 工程進(jìn)度 □地基□主體結(jié)構(gòu)□結(jié)構(gòu)封頂□內(nèi)外裝修□小區(qū)配套■交付使用 在售房源層數(shù) 洋房 5 層、別墅 4 層、小高層 11 層 在售房源層高 洋房、小高層 別墅 3m 在售房源面積段 洋房 132141m別墅 268380m小高層 85160m2 在售房源套數(shù) 洋房 7 套、別墅約 15 套、小高層約 80 套 在售房源得房率 洋房 90%、小高層 85% 案場優(yōu)惠 小高層一次性 98 折、貸款 99 折 近期活動 開盤時(shí)間 交付時(shí)間 （小高層） 物業(yè)管理費(fèi) 洋房 元 /m2 別墅 元 /m2 小高層 元 /m2 總價(jià)范圍 40350 萬 銷售均價(jià) 洋房 5100 元 /m小高層 5250 元 /m2 下期房源推出時(shí)間 現(xiàn)場購房定金金額 洋房、小高層壹萬 別墅貳萬 區(qū)域競爭對手及競爭性樓盤分析 潤城國際 在建筑的設(shè)計(jì)上， 潤城國際 花園以簡潔干凈的立面風(fēng)格示人，力求將簡約且不失高貴的生活，滲透在建筑的肌理之中。而最受業(yè)界稱道的要數(shù) 潤城國際 花園的戶型設(shè)計(jì)，打破了常規(guī)的設(shè)計(jì)方法和思路，創(chuàng)造出一種清新的、簡潔的、個(gè)性的創(chuàng)意性居住空間。其中 85 平方米的戶型更是備受年青客戶青睞。不僅戶戶通風(fēng)、采光好，而且獨(dú)創(chuàng) 85 平米創(chuàng)新三房戶型，為居住者預(yù)留一部分個(gè)性化的空間，成為最吸引人的亮點(diǎn)之一 。 在售物業(yè)類型 小高層、高層 在售房源房號 4 上期交付時(shí)間 工程進(jìn)度 □地基■主體結(jié)構(gòu)□結(jié)構(gòu)封頂□內(nèi)外裝修□小區(qū)配套□交付使用 在售房源層數(shù) 11 層、 16 層 在售房源層高 在售房源面積段 79108m2 在售房源套數(shù) 92 套 在售房源得房率 80% 案場優(yōu)惠 近期活動 開盤時(shí)間 交付時(shí)間 物業(yè)管理費(fèi) 元 /m2 總價(jià)范圍 3886 萬 銷售均價(jià) 5000 元 /m2 下期房源推出時(shí)間 推 5（高層）、 6（小高層） 現(xiàn)場購房定金金額 壹萬 圣地雅格 戶型設(shè)計(jì)全面升級，設(shè)計(jì)更加注重生活的感官性和功能性：匠心獨(dú)具的入戶花園及下沉式私家庭園讓你領(lǐng)會來自異域的加州風(fēng)情；大寬面的客廳及餐廳貫通了大尺度的景觀陽臺，配合原有的八角觀景構(gòu)造及取景式的圓弧凸窗，讓居住空間具有層次感，更具靈動智慧，視野通透。 在售物業(yè)類型 多層洋房 在售房源房號 4 4 53 上期交付時(shí)間 工程進(jìn)度 □地基□主體結(jié)構(gòu)□結(jié)構(gòu)封頂■內(nèi)外裝修□小區(qū)配套□交付使用 在售房源層數(shù) 15 層 在售房源層高 在售房源面積段 90140m2 在售房源套數(shù) 50 套 在售房源得房率 90% 案場優(yōu)惠 孵金計(jì)劃 近期活動 全城免費(fèi)抽金幣，孵金計(jì)劃 開盤時(shí)間 交付時(shí)間 物業(yè)管理費(fèi) 元 /m2 總價(jià)范圍 48110 萬 銷售均價(jià) 5500 元 /m2 下期房源推出時(shí)間 現(xiàn)場購房定金金額 貳萬 歡喜家 以多層住宅為主，超高的得房率，面積利用達(dá)到最大化，滿足人們社區(qū)居住的舒適性。專業(yè)設(shè)計(jì)圍合式中庭大花園，連接?xùn)|、西區(qū)之間，構(gòu)筑一條趣味性的景觀視覺長廊，對景共享，交相輝映。社區(qū)文化廣場、健身跑道、小品長廊， 360度呵護(hù)從身到心的舒暢，朝夕相伴。醇熟生活觸手可得，近擁城市繁華，退守自然安寧，保持了生活的絕佳尺度。 在售物業(yè)類型 多層 在售房源房號 9 上期交付時(shí)間 工程進(jìn)度 □地基□主體結(jié)構(gòu)□結(jié)構(gòu)封頂■內(nèi)外裝修□小區(qū)配套□交付使用 在售房源層數(shù) 6 層 在售房源層高 在售房源面積段 84124m2 在售房源套數(shù) 22 套 在售房源得房率 88% 案場優(yōu)惠 近期活動 開盤時(shí)間 交付時(shí)間 . 物業(yè)管理費(fèi) 元 /m2 總價(jià)范圍 4560 萬 銷售均價(jià) 4800 元 /m2 下期房源推出時(shí)間 推 1 17，時(shí)間未定， 交付 現(xiàn)場購房定金金額 壹萬