【正文】 茗園 開發(fā)商 亞廈地產(chǎn) 瑞森置業(yè) 華潤(rùn)地產(chǎn) 泰銀地產(chǎn) 售價(jià) 4700元 /平方米 4460元 /平方米 4600 元 /平方米 4900元 /平方米 銷售情況 在售 在售 在售 在售 總建筑 面積 80000 ㎡ 100000 ㎡ 239899 ㎡ 105819 ㎡ 位置 丹 徒 區(qū) 谷陽大道 丹 徒 區(qū) 谷陽大道 80號(hào) 丹徒區(qū)華山路 丹徒區(qū)長(zhǎng)山路 17 總結(jié) 總結(jié)上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，可以看出鎮(zhèn)江市基本符合新城市發(fā)展評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 36 月份之后開始趨于穩(wěn)定上漲， 710 月大幅上漲， 11 月 12 月逐步下跌 （ 4） 20xx 年進(jìn)出口總額 15 20xx 年 2 月份，鎮(zhèn)江市的進(jìn)出口額度達(dá)到頂峰值 億元。從運(yùn)行質(zhì)量看，財(cái)政與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同步性、匹配性得到改善，財(cái)政總收入占 GDP 比重 %，比上年 13 提高 個(gè)百分點(diǎn)，財(cái)政一般預(yù)算收入增幅比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)，快于 GDP增幅 個(gè)百分點(diǎn)，占 GDP 比重 %，比上年提高 1 個(gè)百分點(diǎn)。 市人民政府 駐京口區(qū)正東路39 號(hào)。京滬鐵路、滬寧高速公路、 312 國(guó)道、 104 國(guó)道 穿城而過， 中國(guó) 第一、世界第三的潤(rùn)揚(yáng)長(zhǎng)江大橋貫通南北。 （ 3）性別構(gòu)成 全市常住人口中，男性人口為 1595672 人，占 %；女性人口為 1517712人，占 %。在這么一個(gè)生態(tài)宜居之地，擁有如此優(yōu)越的交通優(yōu)勢(shì)， “ XX華庭 ” 無疑將成為鎮(zhèn)江南部新的居住熱點(diǎn) 外墻全面采用 XPS 擠塑保溫板，密度較高，阻熱性好，阻燃性能達(dá)到 B2 級(jí)，保溫性能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般的外墻保溫材料，冬季室內(nèi)溫度不會(huì)流失到室外，夏季室外高溫也很難侵入室內(nèi)，這就在很大程度上減少了空調(diào)的 空耗。 從實(shí)際使用上來說， XX 華庭采用太陽能熱水系統(tǒng)，使用分戶式儲(chǔ)熱，在屋頂集中鋪設(shè)太陽能積熱管，解決小區(qū) 24 小時(shí)免熱計(jì)量熱水供應(yīng)，節(jié)省能耗，也降低了生活成本。因?yàn)椴还苁巧虡I(yè)活動(dòng)、城市發(fā)展、城市綜合體的開發(fā)，真正最后的目的就是提高人的生活質(zhì)量，改變生活的一個(gè)不好的習(xí)慣，保持現(xiàn)有好的習(xí)慣。 先完善法規(guī)，再出臺(tái)改革。據(jù)調(diào)查大部分的項(xiàng)目?jī)r(jià)格雖然堅(jiān)挺，但購房人考慮周期明顯延長(zhǎng)，心理趨緊。據(jù)調(diào)查 ,水泥由原來的 240 元／噸，上漲到 320 元／噸，最高時(shí)漲到 380 元／噸；鋼材由 3450 元／噸，上漲到 5700/噸。因此，無論是短期收益還是長(zhǎng)期回報(bào)，開發(fā)商建設(shè)節(jié)能住宅都是明智之舉，而且能實(shí)現(xiàn) 社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益雙豐收。 項(xiàng)目擁有成熟的技術(shù) 我們擁有一大批經(jīng)驗(yàn)豐富的建房設(shè)計(jì)師和很多技術(shù)成熟的建房工人，引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備，同時(shí)吸納國(guó)內(nèi)的先進(jìn)技術(shù)，為房地產(chǎn)開發(fā)提供最好的條件。以“與自然和諧，天地融合 ”的現(xiàn)代居住理念，打造新城中心未來科技藝墅、健康人居。作為國(guó)內(nèi)建筑行業(yè)規(guī)模較大、產(chǎn)業(yè)化程度較高的綜合性科學(xué)研究和技術(shù)開發(fā)機(jī)構(gòu) ,公司主要業(yè)務(wù)面向建設(shè)工程領(lǐng)域 ,以建筑材料、工程咨詢?yōu)橹鳂I(yè) ,進(jìn)行新材料、新產(chǎn)品的研發(fā)與生產(chǎn) ,同時(shí)開展建筑設(shè)計(jì)、建設(shè)監(jiān)理、工程檢測(cè)與鑒定、特種工程施工、建筑物診斷與處理、技術(shù)培訓(xùn)等專項(xiàng)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)高速增長(zhǎng)的原因主要是：居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，人口城市化快速發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求迅速增長(zhǎng)；房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度高，具有成為支柱產(chǎn)業(yè)的潛力，進(jìn)而拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。你讓住戶在以后幾十年的生活中能節(jié)省一大筆開支，當(dāng)然能吸引大量購房者。土地商品房建設(shè)的主要成本。自去年以來，央行進(jìn)行了五次加 6 息， 10 次提高商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率和住房貸款的首付比例。還綜合考慮農(nóng)村就業(yè)和農(nóng)民出路，相關(guān)問題沒有落實(shí)之前，不能收購。應(yīng)該淡化農(nóng)村個(gè)人領(lǐng)導(dǎo)作用，推行村民代表集體決策。在已成交的業(yè)主中，公務(wù)員、教授、企業(yè)家、銀行家、職業(yè)經(jīng)理人等占大多數(shù)，這些高端人士除了對(duì) “ 節(jié)能、環(huán)保、健康、舒適 ” 綠色科技住宅情有獨(dú)鐘外，獨(dú)樹一幟的建筑風(fēng)格和首屈一指的戶型也是他們關(guān)注的焦點(diǎn)。目前市場(chǎng)上有很多期待，這對(duì)我們而言是壓力更是動(dòng)力。 9 第 3 章 項(xiàng)目開發(fā)的宏觀環(huán)境分析 城市動(dòng)態(tài) 鎮(zhèn)江市人口情況 （ 1）全市常住人口 全市常住人口 [3]為 3113384 人，同第五次全國(guó)人口普查 20xx 年 11 月 1 日零時(shí)的 2897016 人相比，十年共增加 216368 人，增長(zhǎng) %。 同 20xx 年第五次全國(guó)人口普查相比，每 10 萬人中具有大學(xué)文化程度的由5044 人上升為 11509 人；具有高中文化程度的由 15128 人上升為 18520 人；具 10 有初中文化程度的由 38255 人上升為 40425 人；具有小學(xué)文化程度的由 29120 人下降為 220xx 人。 行政區(qū)劃 鎮(zhèn)江市為江蘇省 省轄市 ，現(xiàn)轄京口、潤(rùn)州、丹徒三區(qū)，代管句容、丹陽、 揚(yáng)中 三市。 12 20xx 年 16 月鎮(zhèn)江規(guī)模以上工業(yè)總體保持了穩(wěn)定的上漲態(tài)勢(shì)， 7 月份略微下降，但到 9 月后初步穩(wěn)定，與去年同期相比保持較快的增漲速度。全市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值 1112 億元，占 GDP 的比重 %，比上年提高 ；民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)稅收收入 ，增長(zhǎng) %，占比 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。從圖中走勢(shì)也能看到，春節(jié)淡季之后， 4 月份成交量有所上升，但是“ 調(diào)控政策”出臺(tái)后，成交量持續(xù)走低，在 9 月份傳統(tǒng)旺季的帶領(lǐng)下，剛剛有所回升，“ 二輪調(diào)控”出臺(tái)，導(dǎo)致全年成交情況走低。 勞動(dòng)密集型工業(yè)發(fā)達(dá)，第二產(chǎn)業(yè)比重占到 50％以上 投資開發(fā)度指標(biāo)： 非公經(jīng)濟(jì)比重 58%； 非公經(jīng)濟(jì)比重，占經(jīng)濟(jì)總量 50％以上 二、居民指標(biāo)： 全市城市居民人均可支配收入 23075元 城市居民人均可支配收入 1 萬以上，農(nóng)民 7000 元以上 城市居民人均消費(fèi)性支出為 13031元， 人居儲(chǔ)蓄 27619 元 人均住房支出 1145 元 三、房地產(chǎn)指標(biāo)： 人均購房 平米 人均購房不低于 平米 丹徒作為鎮(zhèn)江城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)在近兩年逐步發(fā)展，區(qū)域內(nèi)樓盤密布，目前在售項(xiàng)目約 20 余個(gè)，多集中在谷陽大道及千禧路兩側(cè)，物業(yè)類型主要以多層為主，部分項(xiàng)目含有少量小高層或高層，如新城茗苑、風(fēng)景城邦、幸福城 ?格林藍(lán)天等；另外因區(qū)域內(nèi)擁有的自 18 然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，也是鎮(zhèn)江目前別墅、聯(lián)排項(xiàng)目集中分布的區(qū)域，主要有駙馬山莊、聆湖尚郡、御墅臨楓等。 目前區(qū)域內(nèi)已交樓盤普遍入住率較低，很大程度也是因?yàn)樯钌嫌斜姸嗖槐恪? 作為一個(gè)獨(dú)立發(fā)展的城市空間，除了相關(guān)生活配套設(shè)施完善外，區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展水平、辦公企業(yè)數(shù)量、飯店及娛樂設(shè)施是否齊全等也是決定一個(gè)區(qū)域發(fā)展水平的關(guān)鍵因素。四、目前鎮(zhèn)江同時(shí)在發(fā)展南徐新城，作為鎮(zhèn)江未來的行政中心，該區(qū)域的發(fā)展可縮減丹徒與市區(qū)的直線距離，對(duì)丹徒的發(fā)展也將起到一定程度的推動(dòng)作用。 20xx年鎮(zhèn)江第二期國(guó)有建設(shè)用地掛牌出讓結(jié)果： 出讓面積 ，起步價(jià) 6600萬元，成交價(jià) 6800萬元，同比增幅 %。 20xx 年 10 月份，根據(jù)鎮(zhèn)江市 20xx 年第 7 期國(guó)有建設(shè)用地掛牌出讓地塊成交結(jié)果顯示，本月掛牌拍賣土地共計(jì) 15 幅，實(shí)際成交 9 幅。由此可以看出，金九銀十去化效果極其不理想，因此市場(chǎng)存量房較多，房源積蓄，沒有形成有效去化，開發(fā)企業(yè)推盤節(jié)奏將適當(dāng)放緩，預(yù)計(jì)年前未來 2 月，除安置房外，新增商品房供應(yīng)量還將持續(xù)走低 。本月安置房銷售達(dá)到 1597 套，商品房實(shí)際成交僅 909 套，成交均價(jià)受安置房成交影響，大幅度下跌。 20xx 年 10 月份市區(qū)營(yíng)業(yè)性用房成交走低。 調(diào)查中， 45%的被調(diào)查對(duì)象能承受的住宅總價(jià)是 60100 萬，其次 35%的被調(diào)查對(duì)象選擇 60 萬以下，能承受 100200 萬的占 10%， 200 萬以上的也為 10%。 放低長(zhǎng)市場(chǎng)現(xiàn)狀 進(jìn)入到 20xx 年 10 月份之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然毫無起色，成交量持續(xù)走低，盡管在輿論上開發(fā)企業(yè)依然在堅(jiān)守，但房?jī)r(jià)的實(shí)際下跌已經(jīng)毋庸置疑，可以確定，樓市已經(jīng)進(jìn)入拐點(diǎn)。 市場(chǎng)政策分析 10 月 14 日，中國(guó)建設(shè)銀行拉開了上調(diào)首套房貸款利率的帷幕。接下來市場(chǎng)走勢(shì)依然不容樂觀，預(yù)計(jì)本輪下行趨勢(shì)預(yù)計(jì)將持續(xù)到 20xx 年 4 月份，另外，在政策變化不大的基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)明年 6 月份左右房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)將被遏制，進(jìn)入到穩(wěn)定階段。共向鎮(zhèn)江市民共發(fā)放了1350 份問卷，收回有效問卷 1123 份，經(jīng)過統(tǒng)計(jì)分析，基本得出鎮(zhèn)江市民對(duì)城市特色的認(rèn)知。金山著重突出 “ 秀 ” 字：緊扣 “ 水漫金山 ” 、佛教文化及歷史人文傳說的主題特色。沿河重點(diǎn)展示新河街、寶塔山公園、鎮(zhèn)江市體育場(chǎng)、虎踞 34 橋、南水關(guān)石閘、丁卯橋遺址。 山水連城結(jié)構(gòu)示意圖 山水連城入畫來 規(guī)劃策略 對(duì)空間特色結(jié)構(gòu)體系進(jìn)行控制與引導(dǎo)。不同特色空間對(duì)周邊建筑高度有不同要求。人氣的迅速集聚，商家的紛至沓來，讓這里的每一寸土地，不斷彰顯著力度和溫度 ?? 丹徒區(qū)區(qū)長(zhǎng)陳琳在談思路時(shí)提出在轉(zhuǎn)變中發(fā)展、在發(fā)展中轉(zhuǎn)變，丹徒要在轉(zhuǎn)型升級(jí)中發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，因地、因特色制宜，培育經(jīng)濟(jì)發(fā)展新增長(zhǎng)點(diǎn)，形成區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新格局。優(yōu)良的交通條件和優(yōu)美的自然景觀極大推動(dòng)了丹徒新區(qū)的快速發(fā)展，隨著發(fā)展的需求丹徒區(qū)委、區(qū)政府兩次調(diào)整總體規(guī)劃以 適應(yīng)發(fā)展的需求，形成了目前面積約 74 KM2 的規(guī)劃方案。 城市發(fā)展軸：一條橫貫基地東西向的主要城市道路谷陽大道，聯(lián)系西、中、東三大片區(qū)，兩邊控制出 20 或 30 米的綠化帶，將成為新區(qū)的一條主要景觀大道。 新區(qū)的本次規(guī)劃道路由主干道、次干道和支路組成。 四個(gè)生態(tài)綠園： 針對(duì)新區(qū)的四個(gè)水庫，規(guī)劃改造水面岸線，圍繞水面營(yíng)造豐富的水景空間，將綠色環(huán)境、水景和城市有機(jī)活動(dòng)結(jié)合，形成集觀賞、娛樂為一體的高品質(zhì)城市公園。 工業(yè)區(qū)景觀 工業(yè)區(qū)作為城市的現(xiàn)代化基地，基規(guī)劃設(shè)計(jì)要具有現(xiàn)代化風(fēng)格，以滿足現(xiàn)代工業(yè)生產(chǎn)要求， 采用簡(jiǎn)潔的造型和明快的色彩。一期市民廣場(chǎng)、二期休閑廣場(chǎng)、三期農(nóng)業(yè)觀光園分別占地分別約 萬 M 萬 M2 和 萬 M2。、東經(jīng) 119176。 此處為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，經(jīng)濟(jì)正在逐步發(fā)展，人口的密集度也在不斷提高。千年謀一邑，十年磨新城。 同時(shí)，該項(xiàng)目又占據(jù)了丹徒新生態(tài)中心的核心，傲踞生態(tài)丹徒新城中心人民廣場(chǎng)生態(tài)公園，谷陽湖靜畔其側(cè)。 具有好口碑的物業(yè)公司南京銀城物業(yè)管理有限公司傾 情加盟，為居住者提供完善的居住條件保駕護(hù)航。 劣勢(shì)（ Weakness） 目前區(qū)域內(nèi)除相關(guān)政府部門在此辦公外，其他各行業(yè)在此辦公的很少，若在市區(qū)工作而選擇丹徒居住，目前等公交和路上時(shí)間總共約需 40分鐘以上，對(duì)于鎮(zhèn)江這樣的二、三線城市來說，是很多客戶難以接受的。其中 85 平方米的戶型更是備受年青客戶青睞。 在售物業(yè)類型 多層 在售房源房號(hào) 9 上期交付時(shí)間 工程進(jìn)度 □地基□主體結(jié)構(gòu)□結(jié)構(gòu)封頂■內(nèi)外裝修□小區(qū)配套□交付使用 在售房源層數(shù) 6 層 在售房源層高 在售房源面積段 84124m2 在售房源套數(shù) 22 套 在售房源得房率 88% 案場(chǎng)優(yōu)惠 近期活動(dòng) 開盤時(shí)間 交付時(shí)間 . 物業(yè)管理費(fèi) 元 /m2 總價(jià)范圍 4560 萬 銷售均價(jià) 4800 元 /m2 下期房源推出時(shí)間 推 1 17，時(shí)間未定， 交付 現(xiàn)場(chǎng)購房定金金額 壹萬 。 在售物業(yè)類型 小高層、高層 在售房源房號(hào) 4 上期交付時(shí)間 工程進(jìn)度 □地基■主體結(jié)構(gòu)□結(jié)構(gòu)封頂□內(nèi)外裝修□小區(qū)配套□交付使用 在售房源層數(shù) 11 層、 16 層 在售房源層高 在售房源面積段 79108m2 在售房源套數(shù) 92 套 在售房源得房率 80% 案場(chǎng)優(yōu)惠 近期活動(dòng) 開盤時(shí)間 交付時(shí)間 物業(yè)管理費(fèi) 元 /m2 總價(jià)范圍 3886 萬 銷售均價(jià) 5000 元 /m2 下期房源推出時(shí)間 推 5（高層）、 6（小高層） 現(xiàn)場(chǎng)購房定金金額 壹萬 圣地雅格 戶型設(shè)計(jì)全面升級(jí)，設(shè)計(jì)更加注重生活的感官性和功能性：匠心獨(dú)具的入戶花園及下沉式私家庭園讓你領(lǐng)會(huì)來自異域的加州風(fēng)情；大寬面的客廳及餐廳貫通了大尺度的景觀陽臺(tái)，配合原有的八角觀景構(gòu)造及取景式的圓弧凸窗，讓居住空間具有層次感，更具靈動(dòng)智慧，視野通透。 發(fā)展機(jī)會(huì)（ opportunity) 科技是社會(huì)的走向，環(huán)保是時(shí)尚的象征。 公司始終秉承 “ 誠(chéng)信帶來機(jī)遇、品質(zhì)創(chuàng)造永恒 ” 的企業(yè)精神，在工作過程中不斷學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理模式、積累經(jīng)驗(yàn)。周邊人民醫(yī)院、 世紀(jì)聯(lián)華、 大港中學(xué)、郵電局等配套設(shè)施趨向完善，為生活添加更多方便。 該地區(qū)處于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ?。因此在該地區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)是很