【正文】 ，良好的人脈關(guān)系，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾砟芰?，團(tuán)結(jié)的管理團(tuán)隊(duì)，是本項(xiàng)目抗競爭的優(yōu)勢。四、管理風(fēng)險(xiǎn)管理是企業(yè)的靈魂，管理不好企業(yè)就無法生存。有錢了可以做成沒錢，沒錢了可以做成有錢，投資者投資任何一個(gè)企業(yè)，都存在著巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)，那么規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)就至關(guān)重要。首先，要從人入手，選拔好管理團(tuán)隊(duì)的領(lǐng)頭羊，因?yàn)樗ㄋ┦潜卷?xiàng)目開發(fā)的前線指揮官，其次，要選配好經(jīng)營班子，考察考核勝任的干部，從德入手，德才兼?zhèn)?。確立一支團(tuán)結(jié)的能戰(zhàn)斗的團(tuán)隊(duì)，才能打勝仗。再次，要建立建全企業(yè)完善的管理制度，其中包括，人事、財(cái)務(wù)、獎(jiǎng)懲、福利、崗位責(zé)任制、信息回饋制、責(zé)權(quán)授權(quán)制、司法追責(zé)制。只有這樣，選拔好干部，執(zhí)行好企業(yè)的各項(xiàng)規(guī)章制度，用制度去管人，減少內(nèi)耗，靈活的調(diào)節(jié)運(yùn)作好項(xiàng)目是規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。 第七章 管理 機(jī)構(gòu)設(shè)置方案和管理流程一、基本思路北京富宏房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司是依照《中華人民共和國公司法》及有關(guān)法律、法規(guī)，由北京中關(guān)村開發(fā)建設(shè)股份有限公司、福建三木集團(tuán)股份有限公司與華通實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司三方共同出資設(shè)立的，負(fù)責(zé)對“亞洲花園”項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)、經(jīng)營、管理和實(shí)施工作。根據(jù)目前公司的實(shí)際情況，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，本著高效、精干的原則，我公司在公司董事會的領(lǐng)導(dǎo)下，采取分層、分級管理制，既決策層與管理層分離，董事會作為決策層，公司作為管理層由總經(jīng)理負(fù)責(zé)，公司以下作分級管理，設(shè)總經(jīng)理一名；副總經(jīng)理兩名；財(cái)務(wù)總監(jiān)一名；商務(wù)總監(jiān)一名，下設(shè)四部一室，既：前期規(guī)劃部、工程預(yù)算部、經(jīng)營銷售部、財(cái)務(wù)部、辦公室。公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置如下：股東大會董 事 會監(jiān) 事 會總 經(jīng) 理董事會秘書副總經(jīng)理副總經(jīng)理財(cái)務(wù)總監(jiān)商務(wù)總監(jiān)辦 公 室前期規(guī)劃部經(jīng)營銷售部工程預(yù)算部財(cái) 務(wù) 部二、公司管理團(tuán)隊(duì)設(shè)置及分工 公司設(shè)總經(jīng)理1人，副總經(jīng)理2人，財(cái)務(wù)總監(jiān)1人，商務(wù)總監(jiān)1人，具體分工如下： 總經(jīng)理：主持公司全面工作。 副總經(jīng)理：協(xié)助總經(jīng)理做好公司的日常工作。負(fù)責(zé)公司辦理開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作，負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理工作。分管前期規(guī)劃部、工程預(yù)算部。 副總經(jīng)理：負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目的融資工作，負(fù)責(zé)公司的人事行政工 作。分管辦公室。 財(cái)務(wù)總監(jiān)：負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算工作。分管財(cái)務(wù)部。 商務(wù)總監(jiān)：負(fù)責(zé)組織公司整體經(jīng)營策略和管理策略的研究和論證；組織公司年度綜合工作計(jì)劃的制定與實(shí)施，負(fù)責(zé)公司重大經(jīng)濟(jì)合同的審核，負(fù)責(zé)公司的經(jīng)營管理工作。分管經(jīng)營銷售部。三、公司各部門職責(zé)公司設(shè)四部一室，即辦公室、前期規(guī)劃部、工程預(yù)算部、經(jīng)營銷售部、財(cái)務(wù)部。各部門職責(zé)如下：辦公室1） 人力資源管理工作；2） 文秘、檔案、信訪、調(diào)研、信息、接待；3） 行政后勤工作。財(cái)務(wù)部1） 負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)管理與財(cái)務(wù)核算工作；2） 負(fù)責(zé)公司的資金調(diào)撥與管理工作；3） 定期編制季、年度會議報(bào)表，分析公司的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)。前期規(guī)劃部1） 負(fù)責(zé)立項(xiàng)、建設(shè)任務(wù)等各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作；2） 負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)及規(guī)劃意見書、規(guī)劃方案、規(guī)劃許可證等有關(guān)文件的報(bào)審工作；3） 負(fù)責(zé)辦理建設(shè)用地審批，即：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證等有關(guān)文件的報(bào)審工作；4） 負(fù)責(zé)辦理規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的地上物拆遷工作；5） 負(fù)責(zé)組織開發(fā)項(xiàng)目的市政方案咨詢、市政協(xié)調(diào)會、市政管網(wǎng)綜合及出圖等工作；6） 負(fù)責(zé)辦理建設(shè)工程開工手續(xù)；7） 配合開發(fā)項(xiàng)目工程施工工作。工程預(yù)算部1） 負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)組織設(shè)計(jì)的編寫工作；2） 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)工程管理；3） 組織工程驗(yàn)收；4） 負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目公司的綜合計(jì)劃、統(tǒng)計(jì)工作；5） 負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目的施工合作管理；6） 負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目的招、投標(biāo)工作；7） 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的預(yù)結(jié)算管理。 經(jīng)營銷售部1） 負(fù)責(zé)市場調(diào)查、分析和研究工作；2） 負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)營分析與研究、產(chǎn)品定位工作；3） 負(fù)責(zé)組織開發(fā)項(xiàng)目的市場營銷工作；4） 負(fù)責(zé)辦理開發(fā)項(xiàng)目的銷售許可證等批準(zhǔn)文件；5） 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)開發(fā)項(xiàng)目的驗(yàn)收及前期物業(yè)管理工作；6） 負(fù)責(zé)辦理開發(fā)項(xiàng)目的房產(chǎn)證。四、人員配備 辦公室：2人前臺文秘1人、人事行政1人 財(cái)務(wù)部：3人經(jīng)理1人、會計(jì)出納各1人 前期規(guī)劃部：2人前期規(guī)劃1人、市政規(guī)劃1人 工程預(yù)算部：根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展程度配備3－4人建筑1人、結(jié)構(gòu)1人、設(shè)備1人、預(yù)算1人 經(jīng)營銷售部：根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展程度配備2人前期開發(fā)經(jīng)營1人、銷售1人 五、管理制度 北京富宏房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司作為北京中關(guān)村開發(fā)建設(shè)股份有限公司的子公司，嚴(yán)格按照其印發(fā)的《管理制度匯編》中的各項(xiàng)規(guī)章制度執(zhí)行，保證公司政令暢通，管理到位，做到職責(zé)清晰，目標(biāo)明確，管理有序，實(shí)施全方位、系統(tǒng)化管理。 六、項(xiàng)目開發(fā)管理流程 立項(xiàng)向市府主管部門起草并報(bào)送項(xiàng)目建議書，取得批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書的批復(fù)。 規(guī)劃根據(jù)國家和北京市有關(guān)城市規(guī)劃的規(guī)定，向市規(guī)劃主管部門辦理項(xiàng)目規(guī)劃的申報(bào)手續(xù)，在取得相關(guān)證件后，方可開工建設(shè)。 土地使用權(quán)的取得1） 在項(xiàng)目取得立項(xiàng)批復(fù)和建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，即可辦理取得土地使用權(quán)的手續(xù)。（該辦法已在2004年8月31日后取消）2） 在取得項(xiàng)目規(guī)劃條件后，完成項(xiàng)目用地范圍“三通一平”，通過入市交易取得土地使用權(quán)。 拆遷為使用項(xiàng)目達(dá)到施工要求的場地條件，拆除建設(shè)用地上原有房屋及附屬物，并對原用地者進(jìn)行補(bǔ)償、安置。 工程建設(shè)指項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃開始，到項(xiàng)目施工全部完成，通過建設(shè)主管部門的綜合驗(yàn)收，達(dá)到客戶可以住用程度的過程。 房地產(chǎn)經(jīng)營 是開發(fā)商通過對所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押，實(shí)現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為。 物業(yè)管理是開發(fā)商在房地產(chǎn)交付使用后，在房屋設(shè)備維護(hù)、營造安全溫馨住用環(huán)境等方面，向房地產(chǎn)住用者提供的社會化、專業(yè)化管理服務(wù)。第八章 財(cái)務(wù)經(jīng)營測算亞洲花園項(xiàng)目開發(fā)具有顯著的品牌效應(yīng)、社會效應(yīng)以及經(jīng)濟(jì)效益，根據(jù)項(xiàng)目周邊物業(yè)銷售價(jià)格和銷售情況調(diào)查，以及投資概算、銷售計(jì)劃、經(jīng)對比測算得出如下結(jié)論：詳見附表三、附表四、附表五北京富宏房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司附表三亞 洲 花 園 項(xiàng) 目 銷 售 收 入 計(jì) 劃 表 單位：萬元項(xiàng)目面積單價(jià)總收入2006年2007年2008年2009年M2元/M2萬元四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度總收入　　 352,613 11,993 11,993 11,993 15,887 20,723 21,876 32,918 35,261 48,647 58,530 82,792 　　　　　　　　　　　　　　　一、酒店 59,965 20,000 119,930 11,993 11,993 11,993 11,993 11,993 11,993 11,993 11,993 11,993 11,993 　比例　　 100 10 10 10 10 10 1010101010　二、寫字樓 27,817 14,000 38,944 3,894 3,894 3,894 3,894 3,894 3,894 7,789 7,789 比例　　 100 10 10 10 10 10 10 20 20 三、地上商業(yè) 19,342 25,000 48,355 4,836 4,836 4,836 4,836 4,836 9,671 14,507 比例　　 100 10 10 10 10 10 20 30 四、公寓樓 11,644 9,900 11,528 　　 1,153 1,153 1,153 1,153 2,306 4,611 比例　　 100 10 10 10 10 20 40 五、住宅 46,584 6,800 31,677 　　　　 3,168 3,168 6,335 6,335 12,671 比例 100 　　　　 10 10 20 20 40 六、地下商業(yè) 45,000 17,500 78,750 7,875 7,875 15,750 15,750 31,500 比例　　 100 10 10 20 20 40 七、車位 1,562 150,000 23,430 　　 2,343 4,686 4,686 11,715 比例　　 100 　　 10