【正文】 量現(xiàn)狀均屬良好，環(huán)境容量空間較大。因此，此地適合本項目的建設。9．2設計依據(jù)和采用的環(huán)保標準l、《建設項目環(huán)境保護管理條例》；《建設項目環(huán)境保護分類管理名錄》[環(huán)發(fā)(2001)17號文]；《河南省建設項目環(huán)境保護》；《環(huán)境空氣質量標準》(GB3095—1996)；《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》(GB3095—93)；《污水綜合排放標準》(GB8978一1996)；《地表水環(huán)境質量標準》(GBZB—1999)；《建筑施工場界噪聲限值》(GB12523—90)。9．3項目對環(huán)境影響分析及防治措施本項目屬于新建項目，沒有工業(yè)污染源及污染物。對生態(tài)環(huán)境造成影響的主要污染因素是在項目建設和生產(chǎn)運營過程中所產(chǎn)生的污水、噪聲及固體廢棄物等。 ， 本項目在設計、施工及經(jīng)營管理中，堅持預防為主和環(huán)境影響最小化原則，采取積極有效的防治措施，把對生態(tài)環(huán)境的影響降低到最小程度。還應注重室內外生態(tài)環(huán)境的協(xié)調，實行環(huán)保和污染治理并行的管理措旋，使之符合環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的要求。 (1)施工期對環(huán)境影響及治理措施 ☆控制噪聲 施工期間施工機械及運輸車輛等產(chǎn)生非穩(wěn)態(tài)噪聲，具有噪聲高、無規(guī)律、突發(fā)性等特點。針對項目周圍環(huán)境特點，本工程擬采取的噪聲防治措施有：限制高噪聲旋工季節(jié)和時間，夜晚停止施工；選用低噪聲性能的施工機械，并對施工機械進行潤滑和保養(yǎng)。施工噪聲對噪聲源40米以外區(qū)域的人群不會造成影響。 ☆污水處理 施工地的生活污水、施工中開挖的土、石方和堆放的建筑材料被雨水沖刷而形成的廢水，會對周圍環(huán)境和水體構成一定污染?？刹扇〉拇胧┦牵荷钗鬯惺占?，經(jīng)化糞池預處理后，排入市政排污管網(wǎng)，固體垃圾廢棄物和化糞池沉積物由專人負責定期清運。對施工開挖的土方和堆放的建筑材料，采取圍護和加蓋棚布等措旋，防止流失。 ☆減少揚塵 建筑材料在運輸、裝卸、拌合及土方堆放過程中易產(chǎn)生揚塵。采取措施：在施工路段和施工場地定期灑水，定期清除施工場地及運輸路面上散落的土、石屑；運輸車輛加裝棚布。 ☆廢棄物施工期固體廢棄物主要來自施工過程中開挖的土、石方，回填后多余部分全部運至垃圾處理場妥善堆放，對環(huán)境影響較小。 ☆土方開挖 施工期間工程土方在開挖堆放時易被雨水沖刷，造成水土流失。在施工時應采取以下措施：1)土方開挖時應避開雨季施工。 2)采取建擋土圍墻、護砌、設置排水溝、多余土方妥善安置、定期清運等措施。3)對施工場地及料場進行圍護，多余土、石方妥善處置，臨時堆放時，應定點集中堆放，并采取防護措旌。(2)運營期對環(huán)境影響及治理措施?！钗鬯卫? 按照清污分流原則排放，雨水與污水分流。糞便污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)?！罟腆w廢棄物治理在小區(qū)內合理布置垃圾箱，垃圾集中堆放，由環(huán)境衛(wèi)部門裝車外運，日產(chǎn)日清。 ☆綠化 結合本項目特點和周圍環(huán)境條件和要求，進行立體綠化和綜合美化，對地面空地和商業(yè)用房屋項進行綠化，喬灌樹木結合種植，盡可能擴大綠化面積，適當布置建筑小品，創(chuàng)造清潔、優(yōu)美、宜人的居住生活環(huán)境。 本項目的建設通過綠化、美化措施，與四周環(huán)境協(xié)調一致，既豐富了城市景觀，又改善了城市生態(tài)環(huán)境。 ☆廢氣 為減少廢氣污染，運營車輛盡量采用天然氣汽車，如果是老式汽車，應裝尾氣處理器。 ☆其它 區(qū)內道路禁止機動車輛鳴笛，控制商住小區(qū)建成使用后噪音污染。9．4地質災害影響分析平頂山市位于豫西南地區(qū)，受北西向構造帶控制，褶皺和斷裂多為北西走向，斷裂構造發(fā)育很快，北西向、北東向和近東西向斷裂為主的22條斷裂交織成斷裂網(wǎng)，具有斷裂規(guī)模較大，形成時代新、切割深、延伸遠、多期活動等特征。另外，盆嶺構造體系形成汝河斷陷，葉魯斷陷、平頂山凸起、韓梁凸起。這些斷陷、斷隆均有時代新、沉降深、垂直差異運動顯著等特點，這些均是誘發(fā)地震的重要因素。經(jīng)過市區(qū)附近的斷層有9條：鍋底山斷層(西北東南向穿過市區(qū))、九里山(至水泥廠)斷層、竹園溝(至十礦、開發(fā)區(qū))斷層、白石溝(孟良寨至長橋)斷層、北渡(至棉紡廠、十礦)斷層、首山汝汾橋斷層、井營九礦(向北)斷層、郟縣(至馬街)斷層、襄郟斷層等。 本項目場址不在地震斷層上，故不存在地質地震災害。 通過對生態(tài)環(huán)境影響因素的分析，在項目的設計、施工及投入使用時應堅持預防為主和環(huán)境影晌最小化原則，借鑒國內成熟的經(jīng)驗和科學知識，從環(huán)境影響的源頭上提出相應的環(huán)保對策和措施，從而預防和減輕項目實施對環(huán)境造成的不良影響，使經(jīng)濟建設、城鄉(xiāng)建設與環(huán)境建設和資源保護同步規(guī)劃、同步實施，以達到經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一，達到促進經(jīng)濟、社會和環(huán)境的協(xié)調發(fā)展的目的。第十章 投資估算10．1．編制依據(jù) 1．《投資項目可行性研究指南》計辦投資[2002]15號；2．《投資項目經(jīng)濟咨詢評估指南》咨經(jīng)(1998)11號；3．《河南省建筑裝飾工程綜合基價(2002)》；4．《河南省安裝工程綜合基價(2003)》；5．平項山市建設工程材料價格信息2008年第三期；6．本項目工程建設方案及相關內容；7．同類工程投資估算指標；8．國家有關政策和本項目具體情況；9．其他有關參考資料。10．2編制方法(1)根據(jù)類似工程預算進行估算。(2)工程建設其他費的取定：1)建設單位管理費按豫財建[2002]125號文件規(guī)定計入；2)設計費：國家計委、建設部關于發(fā)布《工程勘察設計收費管理規(guī)定》的通知計價格(2002)l0號及實際情況計列；3)工程監(jiān)理費：發(fā)改價格[2007]670號文件及實際情況計列；4)文物勘探費：豫價費字[98]243號；5)測繪費：豫價房字[1993]83號；6)施工圖預算費：豫發(fā)改收費：[2004]1765號；7)咨詢費：按國家計委計價格[1999]1283號文件規(guī)定計列；8)基本預備費率取2．5％。10．3投資估算 。其中工程費用6010．94萬元，工程建設其他費用1133．54萬元(含土地費、建設期其他費用)，預備費134．62萬元，建設期銀行貸款利息232．52萬元。10．1．5資金籌措方案 。建設資金來源：企業(yè)自籌3000萬元，定向回收資金1500萬元，銀行貸款3000萬元。6 / 71總投資估算表 單位：萬元序號費用構成及名稱估 算 價 值 （萬元）占總值 %技術經(jīng)濟指標建筑工程設備購置安裝工程其他費用總值單位數(shù)量單位價值（元）一工程費用1建安工程2電梯3室外工程二工程建設其他費1建設單位管理費2文物勘探費3土地購置費4勘察設計費5測繪費6施工圖審查費7咨詢費總投資估算表 單位：萬元序號費用構成及名稱估 算 價 值 （萬元）占總值 %技術經(jīng)濟指標建筑工程設備購置安裝工程其他費用總值單位數(shù)量單位價值（元）8工程監(jiān)理費9拆遷管理費10城市基礎配套費11墻改專項基金12環(huán)保費13氣象局14建筑市場交易費15地震安全評估費16質量監(jiān)督費17屋面檢測費18室內環(huán)境檢測費19地基土壤氡濃度檢測費20土地評估費總投資估算表 單位：萬元序號費用構成及名稱估 算 價 值 （萬元）占總值 %技術經(jīng)濟指標建筑工程設備購置安裝工程其他費用總值單位數(shù)量單位價值（元）21規(guī)劃局測量費22規(guī)劃局放線費23房產(chǎn)交易手續(xù)費24防震裝置工程測驗費25規(guī)劃管理費26室外煤氣安裝費27消防設施配套費28自來水施工碰頭費29供電設施費30土地登記費三基本預備費四建設期貸款利息費五總投資第十一章 經(jīng)濟效益分析l l．l編制依據(jù) *《投資項目可行性研究指南》(2002年) *《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第三版) *《投資項目經(jīng)濟咨詢評估指南》(1998年) *《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》(2000年)11．2經(jīng)濟分析基礎數(shù)據(jù)1l．2．1單位綜合造價 本項目總占土地面積約8畝，系河南鷹城集團自有土地。自有土地因使用權原本就是河南鷹城集團的，所以土地價格極低，每平方米地價僅約224元，攤入工程成本每平方米平均約63元。 單位建筑面積綜合造價=固定資產(chǎn)投資總額／總建筑面積≈ ／27170平方米≈2765元／平方米 由于本工程土地獲得價格較低，故綜合投資指標屬于偏低水平。11．2．2商品房市場價格分析據(jù)市場調研，近期平項山市及周邊城市商品房市場價格一直保持震蕩上升走勢。特別是近兩年，外地房地產(chǎn)開發(fā)公司爭相涌入平頂山市場，商品房交易活躍，房地產(chǎn)開發(fā)不斷升溫，商品住宅平均價格維持在2200元／平米左右，市區(qū)中心地域價格在2700元／平米以上，其中高層住宅價格已達到3600元／平米以上，居于全省中上水平。商業(yè)用房價格差別大，根據(jù)地段不同，一般售價平均在8000一12000元／平米之間。11．2．3基礎數(shù)據(jù)的選取 *財務價格 。本項目建成后采取出售的形式進行經(jīng)營管理，本項目出售單價采用：／平方米計算。 *稅費 本項目財務評價涉及的主要稅種及稅率為：營業(yè)稅稅率5％、城市建設維護稅稅率7％、教育費附加稅率3％、所得稅稅率25％。 *土地增值稅 ％計取。 *印花稅 按銷售收入的3‰計取。 *銀行借款及利率 項目貸款3000萬元，％計算，貸款期限1年。*項目資本金項目投入總資金中，自有資金3000萬元，即資本金3000萬元。11．3收入及成本費用預測11．3．1收入預測☆銷售收入根據(jù)以上分析并結合本項目的具體情況，在保持合理開發(fā)利潤的前提下，控制房價過高增長，保持一定的價格競爭優(yōu)勢。通過反復測算分析，本項目平均銷售價格暫定為：住宅部分采用2600元／平米、商業(yè)用房采用12000元／平米。 住宅部分銷售收入=2600元／㎡X ㎡=5882萬元；商業(yè)及服務用房銷售收入=12000元／㎡1415㎡=1698萬元。地下室銷售收入=1500元／㎡㎡=總計本項目凈銷售收入=5882+1698+≈稅金營業(yè)稅：5％=(萬元)城市建設維護稅：7％=(萬元)教育附加費：3％=(萬元)15．3．2成本費用預測* 經(jīng)營費用=(萬元)=(萬元)銷售期貸款利息3000+=％=(萬元) ☆總成本費用 總成本費用按項目總投資考恚，不包括項目建成后的管理性支出和財務費用。 總成本費用= ☆利潤總額 按全部出售考慮 利潤總額=項目銷售收入一總成本費用 =－ = ☆稅后利潤(凈利潤) 稅后利潤=利潤總額一所得稅 =—(10％25％) = ☆投資利潤率 投資利潤率=凈利潤247。總投資100％