【正文】 量現(xiàn)狀均屬良好，環(huán)境容量空間較大。因此，此地適合本項(xiàng)目的建設(shè)。9．2設(shè)計(jì)依據(jù)和采用的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)l、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》；《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)分類管理名錄》[環(huán)發(fā)(2001)17號文]；《河南省建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)》；《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3095—1996)；《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》(GB3095—93)；《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB8978一1996)；《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GBZB—1999)；《建筑施工場界噪聲限值》(GB12523—90)。9．3項(xiàng)目對環(huán)境影響分析及防治措施本項(xiàng)目屬于新建項(xiàng)目，沒有工業(yè)污染源及污染物。對生態(tài)環(huán)境造成影響的主要污染因素是在項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營過程中所產(chǎn)生的污水、噪聲及固體廢棄物等。 ， 本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、施工及經(jīng)營管理中，堅(jiān)持預(yù)防為主和環(huán)境影響最小化原則，采取積極有效的防治措施，把對生態(tài)環(huán)境的影響降低到最小程度。還應(yīng)注重室內(nèi)外生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)，實(shí)行環(huán)保和污染治理并行的管理措旋，使之符合環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的要求。 (1)施工期對環(huán)境影響及治理措施 ☆控制噪聲 施工期間施工機(jī)械及運(yùn)輸車輛等產(chǎn)生非穩(wěn)態(tài)噪聲，具有噪聲高、無規(guī)律、突發(fā)性等特點(diǎn)。針對項(xiàng)目周圍環(huán)境特點(diǎn)，本工程擬采取的噪聲防治措施有：限制高噪聲旋工季節(jié)和時(shí)間，夜晚停止施工；選用低噪聲性能的施工機(jī)械，并對施工機(jī)械進(jìn)行潤滑和保養(yǎng)。施工噪聲對噪聲源40米以外區(qū)域的人群不會造成影響。 ☆污水處理 施工地的生活污水、施工中開挖的土、石方和堆放的建筑材料被雨水沖刷而形成的廢水，會對周圍環(huán)境和水體構(gòu)成一定污染?？刹扇〉拇胧┦牵荷钗鬯惺占?，經(jīng)化糞池預(yù)處理后，排入市政排污管網(wǎng)，固體垃圾廢棄物和化糞池沉積物由專人負(fù)責(zé)定期清運(yùn)。對施工開挖的土方和堆放的建筑材料，采取圍護(hù)和加蓋棚布等措旋，防止流失。 ☆減少揚(yáng)塵 建筑材料在運(yùn)輸、裝卸、拌合及土方堆放過程中易產(chǎn)生揚(yáng)塵。采取措施：在施工路段和施工場地定期灑水，定期清除施工場地及運(yùn)輸路面上散落的土、石屑；運(yùn)輸車輛加裝棚布。 ☆廢棄物施工期固體廢棄物主要來自施工過程中開挖的土、石方，回填后多余部分全部運(yùn)至垃圾處理場妥善堆放，對環(huán)境影響較小。 ☆土方開挖 施工期間工程土方在開挖堆放時(shí)易被雨水沖刷，造成水土流失。在施工時(shí)應(yīng)采取以下措施：1)土方開挖時(shí)應(yīng)避開雨季施工。 2)采取建擋土圍墻、護(hù)砌、設(shè)置排水溝、多余土方妥善安置、定期清運(yùn)等措施。3)對施工場地及料場進(jìn)行圍護(hù)，多余土、石方妥善處置，臨時(shí)堆放時(shí)，應(yīng)定點(diǎn)集中堆放，并采取防護(hù)措旌。(2)運(yùn)營期對環(huán)境影響及治理措施?！钗鬯卫? 按照清污分流原則排放，雨水與污水分流。糞便污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)?！罟腆w廢棄物治理在小區(qū)內(nèi)合理布置垃圾箱，垃圾集中堆放，由環(huán)境衛(wèi)部門裝車外運(yùn)，日產(chǎn)日清。 ☆綠化 結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)和周圍環(huán)境條件和要求，進(jìn)行立體綠化和綜合美化，對地面空地和商業(yè)用房屋項(xiàng)進(jìn)行綠化，喬灌樹木結(jié)合種植，盡可能擴(kuò)大綠化面積，適當(dāng)布置建筑小品，創(chuàng)造清潔、優(yōu)美、宜人的居住生活環(huán)境。 本項(xiàng)目的建設(shè)通過綠化、美化措施，與四周環(huán)境協(xié)調(diào)一致，既豐富了城市景觀，又改善了城市生態(tài)環(huán)境。 ☆廢氣 為減少廢氣污染，運(yùn)營車輛盡量采用天然氣汽車，如果是老式汽車，應(yīng)裝尾氣處理器。 ☆其它 區(qū)內(nèi)道路禁止機(jī)動(dòng)車輛鳴笛，控制商住小區(qū)建成使用后噪音污染。9．4地質(zhì)災(zāi)害影響分析平頂山市位于豫西南地區(qū)，受北西向構(gòu)造帶控制，褶皺和斷裂多為北西走向，斷裂構(gòu)造發(fā)育很快，北西向、北東向和近東西向斷裂為主的22條斷裂交織成斷裂網(wǎng)，具有斷裂規(guī)模較大，形成時(shí)代新、切割深、延伸遠(yuǎn)、多期活動(dòng)等特征。另外，盆嶺構(gòu)造體系形成汝河斷陷，葉魯斷陷、平頂山凸起、韓梁凸起。這些斷陷、斷隆均有時(shí)代新、沉降深、垂直差異運(yùn)動(dòng)顯著等特點(diǎn)，這些均是誘發(fā)地震的重要因素。經(jīng)過市區(qū)附近的斷層有9條：鍋底山斷層(西北東南向穿過市區(qū))、九里山(至水泥廠)斷層、竹園溝(至十礦、開發(fā)區(qū))斷層、白石溝(孟良寨至長橋)斷層、北渡(至棉紡廠、十礦)斷層、首山汝汾橋斷層、井營九礦(向北)斷層、郟縣(至馬街)斷層、襄郟斷層等。 本項(xiàng)目場址不在地震斷層上，故不存在地質(zhì)地震災(zāi)害。 通過對生態(tài)環(huán)境影響因素的分析，在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工及投入使用時(shí)應(yīng)堅(jiān)持預(yù)防為主和環(huán)境影晌最小化原則，借鑒國內(nèi)成熟的經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)知識，從環(huán)境影響的源頭上提出相應(yīng)的環(huán)保對策和措施，從而預(yù)防和減輕項(xiàng)目實(shí)施對環(huán)境造成的不良影響，使經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城鄉(xiāng)建設(shè)與環(huán)境建設(shè)和資源保護(hù)同步規(guī)劃、同步實(shí)施，以達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一，達(dá)到促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展的目的。第十章 投資估算10．1．編制依據(jù) 1．《投資項(xiàng)目可行性研究指南》計(jì)辦投資[2002]15號；2．《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢評估指南》咨經(jīng)(1998)11號；3．《河南省建筑裝飾工程綜合基價(jià)(2002)》；4．《河南省安裝工程綜合基價(jià)(2003)》；5．平項(xiàng)山市建設(shè)工程材料價(jià)格信息2008年第三期；6．本項(xiàng)目工程建設(shè)方案及相關(guān)內(nèi)容；7．同類工程投資估算指標(biāo)；8．國家有關(guān)政策和本項(xiàng)目具體情況；9．其他有關(guān)參考資料。10．2編制方法(1)根據(jù)類似工程預(yù)算進(jìn)行估算。(2)工程建設(shè)其他費(fèi)的取定：1)建設(shè)單位管理費(fèi)按豫財(cái)建[2002]125號文件規(guī)定計(jì)入；2)設(shè)計(jì)費(fèi)：國家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知計(jì)價(jià)格(2002)l0號及實(shí)際情況計(jì)列；3)工程監(jiān)理費(fèi)：發(fā)改價(jià)格[2007]670號文件及實(shí)際情況計(jì)列；4)文物勘探費(fèi)：豫價(jià)費(fèi)字[98]243號；5)測繪費(fèi)：豫價(jià)房字[1993]83號；6)施工圖預(yù)算費(fèi)：豫發(fā)改收費(fèi)：[2004]1765號；7)咨詢費(fèi)：按國家計(jì)委計(jì)價(jià)格[1999]1283號文件規(guī)定計(jì)列；8)基本預(yù)備費(fèi)率取2．5％。10．3投資估算 。其中工程費(fèi)用6010．94萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用1133．54萬元(含土地費(fèi)、建設(shè)期其他費(fèi)用)，預(yù)備費(fèi)134．62萬元，建設(shè)期銀行貸款利息232．52萬元。10．1．5資金籌措方案 。建設(shè)資金來源：企業(yè)自籌3000萬元，定向回收資金1500萬元，銀行貸款3000萬元。6 / 71總投資估算表 單位：萬元序號費(fèi)用構(gòu)成及名稱估 算 價(jià) 值 （萬元）占總值 %技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建筑工程設(shè)備購置安裝工程其他費(fèi)用總值單位數(shù)量單位價(jià)值（元）一工程費(fèi)用1建安工程2電梯3室外工程二工程建設(shè)其他費(fèi)1建設(shè)單位管理費(fèi)2文物勘探費(fèi)3土地購置費(fèi)4勘察設(shè)計(jì)費(fèi)5測繪費(fèi)6施工圖審查費(fèi)7咨詢費(fèi)總投資估算表 單位：萬元序號費(fèi)用構(gòu)成及名稱估 算 價(jià) 值 （萬元）占總值 %技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建筑工程設(shè)備購置安裝工程其他費(fèi)用總值單位數(shù)量單位價(jià)值（元）8工程監(jiān)理費(fèi)9拆遷管理費(fèi)10城市基礎(chǔ)配套費(fèi)11墻改專項(xiàng)基金12環(huán)保費(fèi)13氣象局14建筑市場交易費(fèi)15地震安全評估費(fèi)16質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)17屋面檢測費(fèi)18室內(nèi)環(huán)境檢測費(fèi)19地基土壤氡濃度檢測費(fèi)20土地評估費(fèi)總投資估算表 單位：萬元序號費(fèi)用構(gòu)成及名稱估 算 價(jià) 值 （萬元）占總值 %技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建筑工程設(shè)備購置安裝工程其他費(fèi)用總值單位數(shù)量單位價(jià)值（元）21規(guī)劃局測量費(fèi)22規(guī)劃局放線費(fèi)23房產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)24防震裝置工程測驗(yàn)費(fèi)25規(guī)劃管理費(fèi)26室外煤氣安裝費(fèi)27消防設(shè)施配套費(fèi)28自來水施工碰頭費(fèi)29供電設(shè)施費(fèi)30土地登記費(fèi)三基本預(yù)備費(fèi)四建設(shè)期貸款利息費(fèi)五總投資第十一章 經(jīng)濟(jì)效益分析l l．l編制依據(jù) *《投資項(xiàng)目可行性研究指南》(2002年) *《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》(第三版) *《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢評估指南》(1998年) *《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》(2000年)11．2經(jīng)濟(jì)分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1l．2．1單位綜合造價(jià) 本項(xiàng)目總占土地面積約8畝，系河南鷹城集團(tuán)自有土地。自有土地因使用權(quán)原本就是河南鷹城集團(tuán)的，所以土地價(jià)格極低，每平方米地價(jià)僅約224元，攤?cè)牍こ坛杀久科椒矫灼骄s63元。 單位建筑面積綜合造價(jià)=固定資產(chǎn)投資總額／總建筑面積≈ ／27170平方米≈2765元／平方米 由于本工程土地獲得價(jià)格較低，故綜合投資指標(biāo)屬于偏低水平。11．2．2商品房市場價(jià)格分析據(jù)市場調(diào)研，近期平項(xiàng)山市及周邊城市商品房市場價(jià)格一直保持震蕩上升走勢。特別是近兩年，外地房地產(chǎn)開發(fā)公司爭相涌入平頂山市場，商品房交易活躍，房地產(chǎn)開發(fā)不斷升溫，商品住宅平均價(jià)格維持在2200元／平米左右，市區(qū)中心地域價(jià)格在2700元／平米以上，其中高層住宅價(jià)格已達(dá)到3600元／平米以上，居于全省中上水平。商業(yè)用房價(jià)格差別大，根據(jù)地段不同，一般售價(jià)平均在8000一12000元／平米之間。11．2．3基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選取 *財(cái)務(wù)價(jià)格 。本項(xiàng)目建成后采取出售的形式進(jìn)行經(jīng)營管理，本項(xiàng)目出售單價(jià)采用：／平方米計(jì)算。 *稅費(fèi) 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)涉及的主要稅種及稅率為：營業(yè)稅稅率5％、城市建設(shè)維護(hù)稅稅率7％、教育費(fèi)附加稅率3％、所得稅稅率25％。 *土地增值稅 ％計(jì)取。 *印花稅 按銷售收入的3‰計(jì)取。 *銀行借款及利率 項(xiàng)目貸款3000萬元，％計(jì)算，貸款期限1年。*項(xiàng)目資本金項(xiàng)目投入總資金中，自有資金3000萬元，即資本金3000萬元。11．3收入及成本費(fèi)用預(yù)測11．3．1收入預(yù)測☆銷售收入根據(jù)以上分析并結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況，在保持合理開發(fā)利潤的前提下，控制房價(jià)過高增長，保持一定的價(jià)格競爭優(yōu)勢。通過反復(fù)測算分析，本項(xiàng)目平均銷售價(jià)格暫定為：住宅部分采用2600元／平米、商業(yè)用房采用12000元／平米。 住宅部分銷售收入=2600元／㎡X ㎡=5882萬元；商業(yè)及服務(wù)用房銷售收入=12000元／㎡1415㎡=1698萬元。地下室銷售收入=1500元／㎡㎡=總計(jì)本項(xiàng)目凈銷售收入=5882+1698+≈稅金營業(yè)稅：5％=(萬元)城市建設(shè)維護(hù)稅：7％=(萬元)教育附加費(fèi)：3％=(萬元)15．3．2成本費(fèi)用預(yù)測* 經(jīng)營費(fèi)用=(萬元)=(萬元)銷售期貸款利息3000+=％=(萬元) ☆總成本費(fèi)用 總成本費(fèi)用按項(xiàng)目總投資考恚，不包括項(xiàng)目建成后的管理性支出和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 總成本費(fèi)用= ☆利潤總額 按全部出售考慮 利潤總額=項(xiàng)目銷售收入一總成本費(fèi)用 =－ = ☆稅后利潤(凈利潤) 稅后利潤=利潤總額一所得稅 =—(10％25％) = ☆投資利潤率 投資利潤率=凈利潤247?？偼顿Y100％