【正文】 公務(wù)員教育工作者企業(yè)家外企職員私營業(yè)主其他三室二廳二衛(wèi)9123667%20%%%7%%四室二廳二衛(wèi)2118717168%30%%%%%五室三廳二衛(wèi)672593%%%%%%六室三廳三衛(wèi)343476%%%%8%%復(fù)式六室三廳三衛(wèi)191517213215%25%%%%%復(fù)式七室三廳四衛(wèi)541612179%%%%%%合計636048658748100%100%100%100%100%100%從表7中可以看出：公務(wù)員、教育工作者較喜愛四室二廳二衛(wèi)，而企業(yè)家、外企職員，私營業(yè)主和其它職業(yè)工作者則更喜歡復(fù)式六室三廳三衛(wèi)，這可能與他們各自的收入有一定的關(guān)聯(lián)，但值得注意的是，不同戶型在各階層均有一定的需求者。表8 房價偏好 單位：元/m2房 價3600～45004600～55005600～65006600以上樣本1271356247百分比%%%%從上表可以看出：房價以4500元/m2為主，然而，對于一些家庭收入較高的人來說，5600元/m2以上的價位也是可以接受的。表9 房價與年收入 年 收 入房 價10萬～20萬20萬～30萬30萬以上3600～4500元/m292146%%7%4600～5500元/m2614216%%%5600～6500元/m2242138%%%6600元/m2以上211026%%%合計1988786100%100%100%從表9可以看出，房價偏好與年收入基本上是正相關(guān)的：1． 年收入在10萬~20萬元的消費群體，偏好的房價為3600~4500元/m2（%）；2． 年收入在20萬費群體偏好的房價為4600~5500元/m2（%）；3． 年收入在30萬元以上的消費群體偏好的房價為5600~6500元/m2（%）。表10 購房面積購 房 面 積150m2以下150m2～220 m2220～250 m2250～300 m2300 m2以上樣本26951147660百分比7%%%%%表10表明：面積在200~250m2的住宅最受歡迎。對于收入高的消費群體來說，更傾向于大面積住宅。表11 購房總價購 房 總 價60萬以下60～80萬元80～100萬元100～150萬元150～200萬元200萬元以上樣本668897564024百分比%%%%%%從上表可以看出：購房總價以60~100萬元為主體（%），然而，對于一些高收入者來說，100萬以上也是可以接受的。表12 年收入與購房面積購房面積年收入150m2以下150～200m2200～250m2250～300m2300m2以上10萬～20萬1848281511%%%%%20萬～30萬530562318%%%%30%30萬以上317303831%%%50%%合計26951147660100%100%100%100%100%從上表不難看出：年收入越高，購房面積越大。年收入在10萬~20萬的消費群體，主要偏好于150~200 m2的住宅，年收入在20萬~30萬的消費群體主要偏好于200~250m2 的住宅，而年收入在30萬以上的高收入者主要偏好于250~300m2的住宅。表13 客廳面積客 廳 面 積25～30m230～40m240～50m250～60m260m2以上樣本17751089576百分比%%%%%上表中數(shù)據(jù)表明：超過一半的人鐘意40~60 m2 的客廳，這說明在高檔住宅中大面積的客廳越來越受歡迎。表14 年收入與客廳面積客廳面積年收入25~30m230～40m240～50m250～60m260m2以上10萬～20萬元1039381614%52%%%%20萬～30萬元424524818%32%%%%30萬元以上312183144%16%%%%合計17751089576100%100%100%100%100%上表中數(shù)據(jù)主要反映年收入與客廳面積的關(guān)聯(lián)。縱向比較可以看出，收入越高者，其對大面積的客廳也越感興趣，這說明收入的高低與客廳面積的大小正相關(guān)。表15 衛(wèi)生間面積衛(wèi) 生 間 面 積5m2以下5～7m27～10m210～15m215m2以上樣本84981103130百分比%%%%35%從上表可以看出：%的被調(diào)查者要求衛(wèi)生間面積在10~15m2 之間，而35%的被調(diào)查者則要求衛(wèi)生間面積在15m2 以上，這兩類人數(shù)之和超過了總數(shù)的一半，時下高檔住宅中大面積衛(wèi)生間的功能更為齊全，因而越來越受歡迎。表16 廚房面積廚 房 面 積6m2以下6～8m28～10m210m2以上樣本546125195百分比%%%%上表中數(shù)據(jù)說明，大面積的廚房（10m2 以上）已深入居民的居住觀念。通過對以上調(diào)查數(shù)據(jù)的綜合分析，目前武漢市場對高檔住宅的基本要求可作如下總結(jié)： 1．房價、房型、單元設(shè)計平均房價為4600元/m2左右較容易接受；房型以四室二廳二衛(wèi)和復(fù)式六室三廳三衛(wèi)為主體；大戶型住宅單元設(shè)計側(cè)重于復(fù)式戶型，當(dāng)然也不能忽視平面、躍式、空中別墅的建設(shè)，以滿足居民需求的多樣性。2．住宅面積根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計結(jié)果：總建筑面積以250m2左右為主；客廳面積以50 m2 左右為佳；對于200m2 以上的住宅，衛(wèi)生間面積應(yīng)在15m2 以上；而廚房面積均應(yīng)在10m2 以上。對于不同的總建筑面積，各功能間的面積應(yīng)有所不同，但應(yīng)注重較優(yōu)的面積性能比。3．景觀、選址和建筑風(fēng)格隨著生活水平的提高，人們對于居住環(huán)境的要求也越來越高，在居住區(qū)景觀方面，更多地追求自然景觀，如自然水景、自然山景；在選址方面，大部分人偏好于城市邊緣；在建筑風(fēng)格上，城市旺區(qū)以歐陸式和純美式為主，城市邊緣和郊區(qū)以田園式和古典式為主。4．配套設(shè)施和功能人們對于生活品質(zhì)的追求越來越高，以及為了方便工作、學(xué)習(xí)和生活，在硬件設(shè)施方面，應(yīng)配備高科技通訊、安全防盜、消防系統(tǒng)以及保障住宅舒適的相關(guān)設(shè)施，如寬帶按口，可視對講系統(tǒng)、紅外線防盜系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、送風(fēng)防霉系統(tǒng)等。在配套設(shè)施方面應(yīng)配備與運動、休閑、兒童娛樂等方面的設(shè)施，如游泳池、閱覽室、兒童娛樂設(shè)施等；。5．裝修在裝修方面，選擇開發(fā)商裝修和自己裝修的基本上各占一半，因此，為滿足消費者需求，開發(fā)商對開發(fā)好的住宅的裝修狀況應(yīng)作合理配置，以全毛坯房和菜單式裝修為主。二、高檔住宅目標(biāo)客戶訪談?wù){(diào)查分析為了進(jìn)一步摸清武漢地區(qū)高檔住宅物業(yè)消費群體的基本訴求，以及目前武漢樓市高端住宅物業(yè)的消費特征，我們在前一階段進(jìn)行了總體市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，重點圍繞“高檔住宅目標(biāo)客戶消費特征”等問題，進(jìn)行了深入的調(diào)研。設(shè)計了“漢口中心城區(qū)高尚住宅問卷調(diào)查”表（見附件），共涉及“目標(biāo)客戶基本特征”、“購房偏好”、“心理預(yù)期價格”等29個問題。本次客戶調(diào)研采取一對一訪談的形式，通過與被訪談?wù)叩慕涣鳎@取相關(guān)信息，并充分尊重被訪談?wù)叻答伒男畔⒑蛡€人建議，及時整理問卷內(nèi)容。從訪談及時形成的52份問卷中篩選出代表性較強的有效問卷40份，整理形成如下 17 張表格，基本可反映出各層面的高消費群體對武漢高檔住宅的基本訴求和消費特征：調(diào)查對象基本情況表1 性別及年齡性 別年 齡男女35歲以下36～50歲50歲以上樣本35510273百分比87..5%%25%%%訪談綜述 目前高收入、高消費群體主要集中在36—50歲之間，其中年收入在80萬元的富裕階層，年齡多在45—50歲之間。表2 文化程度文 化 程 度中專、高中大專、本科碩士及其以上樣本5278百分比%%20%訪談綜述 高收入階層學(xué)歷較前幾年普遍有所提高，建筑、房地產(chǎn)、貿(mào)易的行業(yè)學(xué)歷略低于其它行業(yè)。 表3 行 業(yè) 分 布公務(wù)員建筑、房地產(chǎn)證券投資貿(mào)易高科技文化其他樣本56810425百分比%15%20%25%10%5%% 訪談綜述 1）.公務(wù)員訪談對象：省計委處級干部、省商貿(mào)廳廳級、處級干部；2）.建筑、房地產(chǎn)行業(yè)訪談對象：某建筑公司總經(jīng)理、房地產(chǎn)資深高級管理人事；3）.證券行業(yè)訪談對象：證券公司高層管理人事、貴賓室投資大戶；4）.貿(mào)易行業(yè)訪談對象：紡織品貿(mào)易、醫(yī)療設(shè)備貿(mào)易、化妝品貿(mào)易公司總經(jīng)理、總代理、駐漢機構(gòu)負(fù)責(zé)人；5）高科技行業(yè)：計算機、醫(yī)療、高校資深專業(yè)人事；6）文化：知名書法家、畫家7）其它：私營業(yè)主、高級白領(lǐng)表4 年 收 入年 收 入10～30萬30～50萬50萬以上不愿透露樣本176116百分比%15%%15%訪談綜述 年收入的訪談是本次市調(diào)中最敏感的內(nèi)容，不愿透露者主要為政府公務(wù)員和證券投資人；年收入10—30萬元主要集中在年齡30—35歲之間的高級白領(lǐng)、專業(yè)人事；表5 現(xiàn)居住面積居 住 面 積100m2以下100～120m2120～150m2150m2以上樣本617134百分比15%%%10%調(diào)查對象綜合分析：從以上表格中可以看出，本次調(diào)查對象的主體是具有高學(xué)歷、擁有高收入、從事各行各業(yè)的成功人士。其中，貿(mào)易、建筑業(yè)高收入者學(xué)歷偏低；年收入50萬元以上者年齡主要集中在45—50歲之間；不愿露富、私隱保密是當(dāng)前富人共同的心態(tài)；被調(diào)查者目前的居住面積在150m2以下的占90%，這反映出大面積住宅的市場潛力是可觀的。購房偏好統(tǒng)計分析表6 首選住宅類型類 型單體別墅聯(lián)排別墅多層公寓小高層高層住宅樣本689107百分比15%20%%25%%訪談綜述 小高層、多層住宅仍為首選，因武漢樓市高層住宅較少，現(xiàn)階段高層住宅普遍缺乏市場的積極引導(dǎo)，被訪談?wù)叽蠖鄬Ω邔幼≌J(rèn)識淺薄，認(rèn)為高層住宅密度大，私密性難以保障；考慮別墅、聯(lián)排別墅的客戶，主要原因為目前武漢樓市該物業(yè)價格較低，有投資潛力。表7 喜歡的風(fēng)格風(fēng) 格 類 別中國庭院風(fēng)格歐陸風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格無所謂樣本1041313百分比25%10%%%訪談綜述 過去流行的歐陸風(fēng)格逐步看淡，本次市調(diào)中13%的消費者看好現(xiàn)代風(fēng)格的住宅形式，另13%的人表現(xiàn)的無所適從，10%的人則留戀中國庭院風(fēng)格。 表8 房型偏好房 型兩室兩廳二衛(wèi)三室兩廳二衛(wèi)四室兩廳二衛(wèi)五室以上帶工人房（雙選）樣本1328815百分比%%70%20%%訪談綜述 若是平層設(shè)計，四室二廳二衛(wèi)較受歡迎，占70%；有工人房要求的集中在四室、五室以上；表9 購房最理想的面積購 房 面 積100～120m2120～150 m2150～180 m2180～210 m2220 m2以上樣本4121662百分比10%30%40%15%5%訪談綜述 面積在150—180m2的住宅最受歡迎。對于收入