【正文】 公務(wù)員教育工作者企業(yè)家外企職員私營(yíng)業(yè)主其他三室二廳二衛(wèi)9123667%20%%%7%%四室二廳二衛(wèi)2118717168%30%%%%%五室三廳二衛(wèi)672593%%%%%%六室三廳三衛(wèi)343476%%%%8%%復(fù)式六室三廳三衛(wèi)191517213215%25%%%%%復(fù)式七室三廳四衛(wèi)541612179%%%%%%合計(jì)636048658748100%100%100%100%100%100%從表7中可以看出：公務(wù)員、教育工作者較喜愛(ài)四室二廳二衛(wèi)，而企業(yè)家、外企職員，私營(yíng)業(yè)主和其它職業(yè)工作者則更喜歡復(fù)式六室三廳三衛(wèi)，這可能與他們各自的收入有一定的關(guān)聯(lián)，但值得注意的是，不同戶(hù)型在各階層均有一定的需求者。表8 房?jī)r(jià)偏好 單位：元/m2房 價(jià)3600～45004600～55005600～65006600以上樣本1271356247百分比%%%%從上表可以看出：房?jī)r(jià)以4500元/m2為主，然而，對(duì)于一些家庭收入較高的人來(lái)說(shuō)，5600元/m2以上的價(jià)位也是可以接受的。表9 房?jī)r(jià)與年收入 年 收 入房 價(jià)10萬(wàn)～20萬(wàn)20萬(wàn)～30萬(wàn)30萬(wàn)以上3600～4500元/m292146%%7%4600～5500元/m2614216%%%5600～6500元/m2242138%%%6600元/m2以上211026%%%合計(jì)1988786100%100%100%從表9可以看出，房?jī)r(jià)偏好與年收入基本上是正相關(guān)的：1． 年收入在10萬(wàn)~20萬(wàn)元的消費(fèi)群體，偏好的房?jī)r(jià)為3600~4500元/m2（%）；2． 年收入在20萬(wàn)費(fèi)群體偏好的房?jī)r(jià)為4600~5500元/m2（%）；3． 年收入在30萬(wàn)元以上的消費(fèi)群體偏好的房?jī)r(jià)為5600~6500元/m2（%）。表10 購(gòu)房面積購(gòu) 房 面 積150m2以下150m2～220 m2220～250 m2250～300 m2300 m2以上樣本26951147660百分比7%%%%%表10表明：面積在200~250m2的住宅最受歡迎。對(duì)于收入高的消費(fèi)群體來(lái)說(shuō)，更傾向于大面積住宅。表11 購(gòu)房總價(jià)購(gòu) 房 總 價(jià)60萬(wàn)以下60～80萬(wàn)元80～100萬(wàn)元100～150萬(wàn)元150～200萬(wàn)元200萬(wàn)元以上樣本668897564024百分比%%%%%%從上表可以看出：購(gòu)房總價(jià)以60~100萬(wàn)元為主體（%），然而，對(duì)于一些高收入者來(lái)說(shuō)，100萬(wàn)以上也是可以接受的。表12 年收入與購(gòu)房面積購(gòu)房面積年收入150m2以下150～200m2200～250m2250～300m2300m2以上10萬(wàn)～20萬(wàn)1848281511%%%%%20萬(wàn)～30萬(wàn)530562318%%%%30%30萬(wàn)以上317303831%%%50%%合計(jì)26951147660100%100%100%100%100%從上表不難看出：年收入越高，購(gòu)房面積越大。年收入在10萬(wàn)~20萬(wàn)的消費(fèi)群體，主要偏好于150~200 m2的住宅，年收入在20萬(wàn)~30萬(wàn)的消費(fèi)群體主要偏好于200~250m2 的住宅，而年收入在30萬(wàn)以上的高收入者主要偏好于250~300m2的住宅。表13 客廳面積客 廳 面 積25～30m230～40m240～50m250～60m260m2以上樣本17751089576百分比%%%%%上表中數(shù)據(jù)表明：超過(guò)一半的人鐘意40~60 m2 的客廳，這說(shuō)明在高檔住宅中大面積的客廳越來(lái)越受歡迎。表14 年收入與客廳面積客廳面積年收入25~30m230～40m240～50m250～60m260m2以上10萬(wàn)～20萬(wàn)元1039381614%52%%%%20萬(wàn)～30萬(wàn)元424524818%32%%%%30萬(wàn)元以上312183144%16%%%%合計(jì)17751089576100%100%100%100%100%上表中數(shù)據(jù)主要反映年收入與客廳面積的關(guān)聯(lián)?？v向比較可以看出，收入越高者，其對(duì)大面積的客廳也越感興趣，這說(shuō)明收入的高低與客廳面積的大小正相關(guān)。表15 衛(wèi)生間面積衛(wèi) 生 間 面 積5m2以下5～7m27～10m210～15m215m2以上樣本84981103130百分比%%%%35%從上表可以看出：%的被調(diào)查者要求衛(wèi)生間面積在10~15m2 之間，而35%的被調(diào)查者則要求衛(wèi)生間面積在15m2 以上，這兩類(lèi)人數(shù)之和超過(guò)了總數(shù)的一半，時(shí)下高檔住宅中大面積衛(wèi)生間的功能更為齊全，因而越來(lái)越受歡迎。表16 廚房面積廚 房 面 積6m2以下6～8m28～10m210m2以上樣本546125195百分比%%%%上表中數(shù)據(jù)說(shuō)明，大面積的廚房（10m2 以上）已深入居民的居住觀(guān)念。通過(guò)對(duì)以上調(diào)查數(shù)據(jù)的綜合分析，目前武漢市場(chǎng)對(duì)高檔住宅的基本要求可作如下總結(jié)： 1．房?jī)r(jià)、房型、單元設(shè)計(jì)平均房?jī)r(jià)為4600元/m2左右較容易接受；房型以四室二廳二衛(wèi)和復(fù)式六室三廳三衛(wèi)為主體；大戶(hù)型住宅單元設(shè)計(jì)側(cè)重于復(fù)式戶(hù)型，當(dāng)然也不能忽視平面、躍式、空中別墅的建設(shè)，以滿(mǎn)足居民需求的多樣性。2．住宅面積根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果：總建筑面積以250m2左右為主；客廳面積以50 m2 左右為佳；對(duì)于200m2 以上的住宅，衛(wèi)生間面積應(yīng)在15m2 以上；而廚房面積均應(yīng)在10m2 以上。對(duì)于不同的總建筑面積，各功能間的面積應(yīng)有所不同，但應(yīng)注重較優(yōu)的面積性能比。3．景觀(guān)、選址和建筑風(fēng)格隨著生活水平的提高，人們對(duì)于居住環(huán)境的要求也越來(lái)越高，在居住區(qū)景觀(guān)方面，更多地追求自然景觀(guān)，如自然水景、自然山景；在選址方面，大部分人偏好于城市邊緣；在建筑風(fēng)格上，城市旺區(qū)以歐陸式和純美式為主，城市邊緣和郊區(qū)以田園式和古典式為主。4．配套設(shè)施和功能人們對(duì)于生活品質(zhì)的追求越來(lái)越高，以及為了方便工作、學(xué)習(xí)和生活，在硬件設(shè)施方面，應(yīng)配備高科技通訊、安全防盜、消防系統(tǒng)以及保障住宅舒適的相關(guān)設(shè)施，如寬帶按口，可視對(duì)講系統(tǒng)、紅外線(xiàn)防盜系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、送風(fēng)防霉系統(tǒng)等。在配套設(shè)施方面應(yīng)配備與運(yùn)動(dòng)、休閑、兒童娛樂(lè)等方面的設(shè)施，如游泳池、閱覽室、兒童娛樂(lè)設(shè)施等；。5．裝修在裝修方面，選擇開(kāi)發(fā)商裝修和自己裝修的基本上各占一半，因此，為滿(mǎn)足消費(fèi)者需求，開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)好的住宅的裝修狀況應(yīng)作合理配置，以全毛坯房和菜單式裝修為主。二、高檔住宅目標(biāo)客戶(hù)訪(fǎng)談?wù){(diào)查分析為了進(jìn)一步摸清武漢地區(qū)高檔住宅物業(yè)消費(fèi)群體的基本訴求，以及目前武漢樓市高端住宅物業(yè)的消費(fèi)特征，我們?cè)谇耙浑A段進(jìn)行了總體市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)圍繞“高檔住宅目標(biāo)客戶(hù)消費(fèi)特征”等問(wèn)題，進(jìn)行了深入的調(diào)研。設(shè)計(jì)了“漢口中心城區(qū)高尚住宅問(wèn)卷調(diào)查”表（見(jiàn)附件），共涉及“目標(biāo)客戶(hù)基本特征”、“購(gòu)房偏好”、“心理預(yù)期價(jià)格”等29個(gè)問(wèn)題。本次客戶(hù)調(diào)研采取一對(duì)一訪(fǎng)談的形式，通過(guò)與被訪(fǎng)談?wù)叩慕涣?，獲取相關(guān)信息，并充分尊重被訪(fǎng)談?wù)叻答伒男畔⒑蛡€(gè)人建議，及時(shí)整理問(wèn)卷內(nèi)容。從訪(fǎng)談及時(shí)形成的52份問(wèn)卷中篩選出代表性較強(qiáng)的有效問(wèn)卷40份，整理形成如下 17 張表格，基本可反映出各層面的高消費(fèi)群體對(duì)武漢高檔住宅的基本訴求和消費(fèi)特征：調(diào)查對(duì)象基本情況表1 性別及年齡性 別年 齡男女35歲以下36～50歲50歲以上樣本35510273百分比87..5%%25%%%訪(fǎng)談綜述 目前高收入、高消費(fèi)群體主要集中在36—50歲之間，其中年收入在80萬(wàn)元的富裕階層，年齡多在45—50歲之間。表2 文化程度文 化 程 度中專(zhuān)、高中大專(zhuān)、本科碩士及其以上樣本5278百分比%%20%訪(fǎng)談綜述 高收入階層學(xué)歷較前幾年普遍有所提高，建筑、房地產(chǎn)、貿(mào)易的行業(yè)學(xué)歷略低于其它行業(yè)。 表3 行 業(yè) 分 布公務(wù)員建筑、房地產(chǎn)證券投資貿(mào)易高科技文化其他樣本56810425百分比%15%20%25%10%5%% 訪(fǎng)談綜述 1）.公務(wù)員訪(fǎng)談對(duì)象：省計(jì)委處級(jí)干部、省商貿(mào)廳廳級(jí)、處級(jí)干部；2）.建筑、房地產(chǎn)行業(yè)訪(fǎng)談對(duì)象：某建筑公司總經(jīng)理、房地產(chǎn)資深高級(jí)管理人事；3）.證券行業(yè)訪(fǎng)談對(duì)象：證券公司高層管理人事、貴賓室投資大戶(hù)；4）.貿(mào)易行業(yè)訪(fǎng)談對(duì)象：紡織品貿(mào)易、醫(yī)療設(shè)備貿(mào)易、化妝品貿(mào)易公司總經(jīng)理、總代理、駐漢機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人；5）高科技行業(yè)：計(jì)算機(jī)、醫(yī)療、高校資深專(zhuān)業(yè)人事；6）文化：知名書(shū)法家、畫(huà)家7）其它：私營(yíng)業(yè)主、高級(jí)白領(lǐng)表4 年 收 入年 收 入10～30萬(wàn)30～50萬(wàn)50萬(wàn)以上不愿透露樣本176116百分比%15%%15%訪(fǎng)談綜述 年收入的訪(fǎng)談是本次市調(diào)中最敏感的內(nèi)容，不愿透露者主要為政府公務(wù)員和證券投資人；年收入10—30萬(wàn)元主要集中在年齡30—35歲之間的高級(jí)白領(lǐng)、專(zhuān)業(yè)人事；表5 現(xiàn)居住面積居 住 面 積100m2以下100～120m2120～150m2150m2以上樣本617134百分比15%%%10%調(diào)查對(duì)象綜合分析：從以上表格中可以看出，本次調(diào)查對(duì)象的主體是具有高學(xué)歷、擁有高收入、從事各行各業(yè)的成功人士。其中，貿(mào)易、建筑業(yè)高收入者學(xué)歷偏低；年收入50萬(wàn)元以上者年齡主要集中在45—50歲之間；不愿露富、私隱保密是當(dāng)前富人共同的心態(tài)；被調(diào)查者目前的居住面積在150m2以下的占90%，這反映出大面積住宅的市場(chǎng)潛力是可觀(guān)的。購(gòu)房偏好統(tǒng)計(jì)分析表6 首選住宅類(lèi)型類(lèi) 型單體別墅聯(lián)排別墅多層公寓小高層高層住宅樣本689107百分比15%20%%25%%訪(fǎng)談綜述 小高層、多層住宅仍為首選，因武漢樓市高層住宅較少，現(xiàn)階段高層住宅普遍缺乏市場(chǎng)的積極引導(dǎo)，被訪(fǎng)談?wù)叽蠖鄬?duì)高層住宅認(rèn)識(shí)淺薄，認(rèn)為高層住宅密度大，私密性難以保障；考慮別墅、聯(lián)排別墅的客戶(hù)，主要原因?yàn)槟壳拔錆h樓市該物業(yè)價(jià)格較低，有投資潛力。表7 喜歡的風(fēng)格風(fēng) 格 類(lèi) 別中國(guó)庭院風(fēng)格歐陸風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格無(wú)所謂樣本1041313百分比25%10%%%訪(fǎng)談綜述 過(guò)去流行的歐陸風(fēng)格逐步看淡，本次市調(diào)中13%的消費(fèi)者看好現(xiàn)代風(fēng)格的住宅形式，另13%的人表現(xiàn)的無(wú)所適從，10%的人則留戀中國(guó)庭院風(fēng)格。 表8 房型偏好房 型兩室兩廳二衛(wèi)三室兩廳二衛(wèi)四室兩廳二衛(wèi)五室以上帶工人房（雙選）樣本1328815百分比%%70%20%%訪(fǎng)談綜述 若是平層設(shè)計(jì)，四室二廳二衛(wèi)較受歡迎，占70%；有工人房要求的集中在四室、五室以上；表9 購(gòu)房最理想的面積購(gòu) 房 面 積100～120m2120～150 m2150～180 m2180～210 m2220 m2以上樣本4121662百分比10%30%40%15%5%訪(fǎng)談綜述 面積在150—180m2的住宅最受歡迎。對(duì)于收入