鹽池福州北路西街果菜市場擬抵押貸款房地產(chǎn)價格評估報告-資料下載頁
2025-08-04 04:23本頁面
【正文】 正法分別對房產(chǎn)與土地價格進行了評估。收益法是以預期原理為基礎(chǔ)的。預期原理說明，決定房地產(chǎn)價值的，重要的不是過去的因素，而是未來的因素。具體地說，房地產(chǎn)的價值通常不是基于其歷史價格、生產(chǎn)它所投入的成本或過去的市場狀況，而是基于市場參與者對其未來所能獲取的收益獲得到的滿足、樂趣等的預期。通過求取估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格。成本法：要據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)及使用狀況，確定建筑物的重置價格，結(jié)合其建成年代及成新率測算出建筑物在估價時點的價值?；鶞实貎r系數(shù)修正法：已知城市內(nèi)部某一個地價均質(zhì)區(qū)內(nèi)同一用途的基準地價后，根據(jù)所評估宗地的區(qū)域因素和個別因素，對宗地進行各個方面的比較、修正，測算出該宗地地價。六、估價測算過程（一）收益法測算年有效毛收益由于估價對象為農(nóng)貿(mào)市場，其客觀收益較難確定，故本次評估采用估價對象的實際收益為準。（1）營業(yè)用房年潛在毛收益營業(yè)房共有兩幢，每幢28間門面房，每間房面房月租金為150元/間，空置率為10%，則其營業(yè)房年毛收入為：28*2*12*150*（110%）=90720元。（2）鋼架棚及其土地年潛在毛收益根據(jù)委托方提供，其場地及大棚出租費用為35萬元/年。（3）有效毛收益的確定：委估房地產(chǎn)的有效毛收益應為潛在毛收益扣除不可預見費。根據(jù)評估人員調(diào)查和了解情況確定該區(qū)域內(nèi)出租類型不可預風費為毛收益的2%～5%，本次估價確定為5%：（90720+350000）*（15%）=418684元年運營費用的確定：（1）管理費：評估人員根據(jù)銀川市同類房地產(chǎn)的調(diào)查和了解情況確定該房地產(chǎn)年管理費為年總收益的2%～5%，本次估價確定為2%。 （2）維修費：評估人員根據(jù)銀川市同類房地產(chǎn)的調(diào)查和了解情況確定該房地產(chǎn)年維修費為年總收益的2%～5%，本次估價確定為2%。（3）房產(chǎn)稅、兩稅一費：根據(jù)國家相關(guān)費用規(guī)定，出租型房地產(chǎn)，按租金收益的12%計取房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅、%計?。ㄆ渲袪I業(yè)稅為租金收益的5%，城市維護建設稅為營業(yè)稅的7% ，教育費附加為營業(yè)稅的3%），%：（4）、年總費用合計 418684*（2%+2%+%）=90017元年凈收益的確定：凈收益=有效收益運營費用=418684元90017元=328667元 收益還原利率的確定：根據(jù)評估人員對社會同類房地產(chǎn)資本化率的調(diào)查綜合分析，采用安全利率加風險調(diào)整值確定還原利率，%，風險調(diào)整值取3%，故：r ＝%＋5% ＝%收益年期的確定：地上建筑物于2003年建成，根據(jù)房地產(chǎn)評估規(guī)范及有關(guān)規(guī)定，磚混結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房最高耐用年限為50年，而該房地產(chǎn)所處商業(yè)用地最高使用年限為40年，委估對象房地產(chǎn)土地使用權(quán)年限屆滿時，地上建筑物將無償收回。收益價值的確定：Pn=A/r[1－1/(1+r)n] =328667/%[1－1/(1+％)] =3718270元（二）重置成本法、基準地價系數(shù)修正法磚混結(jié)構(gòu)平房重置價格（1）、重置價格的確定：重置價格是以鹽池縣建設局、發(fā)展和改革局文件關(guān)于鹽池縣各類房屋及附屬物折遷補償標準的通知（鹽發(fā)改價[2006]52號）的房屋重置價格標準為依據(jù)，確定磚混結(jié)構(gòu)平房（主房）的重置價格為485元/平方米。（2）、調(diào)整系數(shù)的確定：層高修正：根據(jù)關(guān)于鹽池縣各類房屋及附屬物折遷補償標準的通知，磚混結(jié)構(gòu)建筑物層高每增減10厘米層高系正系數(shù)為10%?！皹藴省敝校u混結(jié)構(gòu)平房（主房）的重置價格為485元/平方米，%。（3）、成新率的確定：根據(jù)估價對象的實際使用及維護保養(yǎng)狀況，以現(xiàn)場觀察法與直線法分別測算，最終取現(xiàn)場觀察法為準。建筑物評估明細表編號結(jié)構(gòu)用途建筑面積(m2)重置價格（元/m2）修正因素直線法成新率(%)現(xiàn)場觀察法成新率(%)評估單價評估總價時間層高結(jié)構(gòu)1磚混營業(yè)485040%095609224鋼架大棚，總價格為246073元。土地價格經(jīng)基準地價系數(shù)修正法測算，總價格為789559元。房地產(chǎn)總價格609224+246073+789559=1644856元。七、估價結(jié)果確定經(jīng)評估，以收益法評估房地產(chǎn)價格為3718270元，以重置成本法和基準地價系數(shù)修正法評估出的房地產(chǎn)價格為1644856元，分析后確定本次評估取收益法所測算結(jié)果60%的權(quán)重，取重置成本法和基準地價系數(shù)修正法所測算結(jié)果40%的權(quán)重，以此作為估價對象的最終價格，即：371827060%+164485640%=2888904元。大寫金額（人民幣）：貳佰捌拾捌萬捌仟玖佰零肆元整。參與評估人員： 第一報告人： 審核人員簽字：估價機構(gòu)蓋章：
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