【正文】 城市形成了二級會展中心區(qū)域，從而構(gòu)成了多層次的會展經(jīng)濟發(fā)展格局。業(yè)內(nèi)人士亦認(rèn)為，我國經(jīng)濟發(fā)展保持良好勢頭，為會展業(yè)的發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)，再加上加入WTO、正式實施CEPA、泛珠三角區(qū)域經(jīng)濟合作與發(fā)展不斷深入，以及2008年北京舉辦奧運會、2010年上海主辦世博會等，都將推動會展經(jīng)濟的興起。未來幾年里，中國會展業(yè)年均增幅將在30%左右，預(yù)計今年我國展覽業(yè)直接收入將超過65億元，可為其他行業(yè)帶來500億元左右的收益，到2010年上海召開世博會時僅旅游一項就可帶來800億元。（4）、商業(yè)街區(qū)的建設(shè)規(guī)劃約10萬平米的商業(yè)街，服務(wù)中心一棟（救護、安全、保安）、雕塑、綠化、各種景觀小品建筑 營造一種古典優(yōu)雅的氛圍。在陽光與水波的映襯下，兩岸琳瑯滿目的特色商品與不同風(fēng)格的店面裝飾相得益彰。經(jīng)營品種要以精美工藝品、肯有代表性的禮品、佛教產(chǎn)品、土特產(chǎn)品為主。開發(fā)進度計劃：本項目在相關(guān)手續(xù)齊全的前提下進行建設(shè)，分期開發(fā)，計劃2011年對外開放接待游客。216。 初步完成地塊內(nèi)綠化、水電管網(wǎng)等基礎(chǔ)建設(shè)工程。216。 基本完成地形地貌改造、主要道路及水系。216。 初步開始種植生態(tài)調(diào)節(jié)區(qū)植物。216。 瑞昌古景建筑景觀216。 建成酒店,四合院建筑景觀群以滿足游客需要。216。 完成古泉養(yǎng)生主體工程，具備初步接待能力。216。 完成溶洞景觀等。216。 進一步完善景區(qū)內(nèi)各項功能。216。 全面展開生態(tài)調(diào)節(jié)區(qū)高檔植物種植、休閑度假工程、商業(yè)街區(qū)等項目全面啟動。216。 景區(qū)內(nèi)景觀進一步改觀，建筑風(fēng)貌基本展現(xiàn)，具備接待各類客人的能力。完成全部規(guī)劃建設(shè)，道路網(wǎng)和水系、景觀形成，度假物業(yè)、成片興建、完工。 經(jīng)營理念 以差異化和低成本為本項目開發(fā)和經(jīng)營的基本策略；以資本運作和合作開發(fā)為基本經(jīng)營模式，通過項目資源的規(guī)劃、整合實現(xiàn)項目的全面啟動，創(chuàng)造升值空間，實現(xiàn)三年起步、五年定局的經(jīng)營目標(biāo)。創(chuàng)立最具特色、最有價值的自然、生態(tài)休閑旅游生活空間。開發(fā)方式1）、自主開發(fā)由我司全面投資項目的規(guī)劃開發(fā)與建設(shè)及經(jīng)營與管理。第十章 發(fā)展預(yù)測容量分析隨著開發(fā)建設(shè)和旅游發(fā)展的不斷壯大，在黃金旅游季節(jié)和節(jié)假日，游憩區(qū)內(nèi)的游客人數(shù)會達到高峰，使地區(qū)人滿為患，出現(xiàn)了旅游負(fù)荷壓力。因此，通過對旅游地區(qū)旅游容量和游客容量的分析計算，合理地引導(dǎo)、控制、調(diào)節(jié)旅游流，以保證游客安全，滿足游客的旅游需求，保護旅游環(huán)境，實現(xiàn)旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。Q＝LT/M S＝L/M N=QR 式中：S－瞬時游客環(huán)境容量 N－年游客環(huán)境容量 Q－日游客環(huán)境容量 L－游線長(米)或景區(qū)面積 T－日周轉(zhuǎn)率(取 2) M－人均游線長(5米)或人均面積(500平方米) R－每年可游覽日數(shù)(取250天) 瞬時游客環(huán)境容量為：約1000人次日游客環(huán)境容量：約2000人次年游客環(huán)境容量：第十一章 投資及效益分析項目盈利方式1）、提供初級體驗的（經(jīng)歷）的機會，比如：出售門票2）、提供有助于豐富體驗（經(jīng)歷）的相關(guān)服務(wù)；比如：提供餐飲，住宿服務(wù)等3）、圍繞旅游者（潛在旅游者）的消費能力所帶來的可能的收益機會；比如：娛樂、養(yǎng)生理療、游客二次消費等。4）、出讓，出售具備知識產(chǎn)權(quán)特點的商品，比如：玩具，旅游工藝品，紀(jì)念品等。5）、交通收入：停車收費等。6）、提供商務(wù)服務(wù)的收入，如各種商務(wù)會議、論壇、學(xué)習(xí)培訓(xùn)等財務(wù)分析數(shù)據(jù)本項目具體投資和效益估算詳見如下： 1）、項目總投資：約 億人民幣。2）、投資回收期：本項目的投資回收期約為10年通過分析得出從2011年至2020年本項目營業(yè)總額累計 萬元。2011年至2018年總經(jīng)營支出費用及稅收估算約為 萬元，上交稅金： 萬元項目收益估算表59 第十二章 營銷策略營銷“新理念”旅游營銷無論理念還是方式均要隨著時代的進步而變化，要迎合時尚，不斷改進營銷方式、方法。個性化是一種創(chuàng)新，是在體現(xiàn)更高層次人文關(guān)懷精神的理念擴張。創(chuàng)新要堅持科學(xué)性、實踐性和開放性，創(chuàng)造新的適銷對路的“精品”，實現(xiàn)產(chǎn)品與市場的匹配。歷史進入21世紀(jì)。與20世紀(jì)以工業(yè)化為主題的社會化大生產(chǎn)蓬勃發(fā)展所不同的是，21世紀(jì)以旅游業(yè)為主導(dǎo)的休閑產(chǎn)業(yè)異軍突起，人們的人生目標(biāo)從20世紀(jì)追求物質(zhì)財富極大化轉(zhuǎn)向物質(zhì)與精神的同步釋放，追求生活品質(zhì)的高尚化。這一轉(zhuǎn)變，將是人類進化的需要，又是社會發(fā)展的必然，它所衍生的是21世紀(jì)與人類社會文明的進步相比稱的精神文化產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。國際旅游在世界范圍內(nèi)的迅速膨脹即有力的說明了其中的緣由。度假旅游方式是休閑、放松、其旅游吸引點主要是各種娛樂、健身、休閑的設(shè)施，因此度假區(qū)旅游開發(fā)側(cè)重于對旅游項目、活動、文化的策劃和設(shè)計。與之大有不同的觀光旅游是以欣賞風(fēng)景為主，很顯然他的景色建設(shè)就非常的重要了。所以度假區(qū)的營銷和策劃要有“新理念”才會有特色和生命力。使用全新的思維模式“新理念” —— “分時度假”：分時度假（Timeshare）倡導(dǎo)的是旅游度假新概念，強調(diào)的是給消費者一個“家”的感覺，度假村的房間不是一般的標(biāo)準(zhǔn)客房，是帶有家居特色的四合院，并備有所有家庭生活的相關(guān)設(shè)施，游客可以到商業(yè)街，回度假村 “燒烤”，真正的享受人生，達到休閑、放松、遠離煩碌的舒適感。營銷方法與單純的觀光旅游不同，度假旅游有其根本的不同。比如觀光旅游項目注重資源的開發(fā)與利用，而度假旅游項目更應(yīng)該注重休閑、娛樂設(shè)施和活動的開發(fā)策劃。因此旅游項目的自身特點會直接影響旅游項目的營銷方式。營銷方式有以下幾種：1）、利用旅游宣傳品營銷利用動態(tài)和靜態(tài)的兩種旅游宣傳品進行宣傳。靜態(tài)資料按照表現(xiàn)形式不同分為：文字、照片、圖件、廣告牌、宣傳畫等。按照表現(xiàn)的內(nèi)容不同又分為：介紹旅游城市的宣傳品和介紹濱海旅游度假區(qū)的宣稱品；動態(tài)的旅游宣傳資料包括電影片、錄像片、電視片、光盤、計算機軟盤、廣播宣傳等。2）、利用節(jié)慶活動營銷根據(jù)本項目的特色，確定了各種活動的主題和基本的活動方案。舉辦商務(wù)論壇就是每年拉開旅游帷幕的定期性活動，每年都吸引大量的游客。同時，還與幾家有實力的策劃公司建立了良好的合作關(guān)系，從而能保證新活動策劃的層出不窮。3）、 廣告營銷擬定了詳細的廣告營銷方案。其中包括傳統(tǒng)型的廣告有報刊、電波（廣播和電視）、戶外廣告、印刷品廣告（招貼畫、宣傳小冊、旅游手冊、活頁宣傳品、明信片、掛歷）以及近來隨著信息技術(shù)發(fā)展而得以迅速發(fā)展的網(wǎng)上廣告。制定客源市場定位策略采用完全不同的三種策略來吸引游客：（1）、 核心部分策略本項目的主題和關(guān)鍵核心是以禪佛悟道、古泉養(yǎng)生為中心，處處發(fā)揮生態(tài)文化的優(yōu)勢，并結(jié)合都市人口的特點來服務(wù)。（2）、 外形部分策略通過服務(wù)質(zhì)量、紀(jì)念品的花樣和質(zhì)量、員工態(tài)度、員工著裝、景區(qū)設(shè)計風(fēng)格、商品價格、服務(wù)價格、品牌形象等旅游景區(qū)的外形部分樹立處處心系有效游客群體的策略服務(wù)于大眾。（3）、 延伸部分策略通過提供便捷的信息服務(wù)、結(jié)算付款服務(wù)、信用系統(tǒng)、優(yōu)惠措施與競爭者比服務(wù)，從而創(chuàng)建自己的競爭優(yōu)勢?？傊?，就是滿足游客所追求的就是 “新”、“奇”、“特”的意境，不斷的創(chuàng)新，貫穿在旅游活動的全過程。首先，旅游產(chǎn)品的“硬產(chǎn)品”——旅游景區(qū)、景點需要樹立特色，它所追求的是人無我有、人有我特、人特我奇。用新視角、新思維、新活動在保持自身特色的前提下推陳出新。第十三章 風(fēng)險提示自然條件變化可能帶來的風(fēng)險 長江對本項目的影響較大。如遇特大洪水，局時會對本項目的生產(chǎn)生活產(chǎn)生一定的威脅。目前完全能夠抵御百年不遇的特大洪水。但若出現(xiàn)特殊情況，則可能一定的威脅。政治法律方面的風(fēng)險因素（1）、政府對旅游業(yè)的支持，優(yōu)惠政策的期限。政府對旅游業(yè)的影響是無論怎樣都不能低估的，政府為旅游企業(yè)的經(jīng)營創(chuàng)造了外部環(huán)境。隨我國改革開放的深入進行，地方政府對旅游的扶持和優(yōu)惠政策將逐步取消，代之相應(yīng)的各項法律法規(guī)及監(jiān)管制度將進一步嚴(yán)格，這對項目的運營將產(chǎn)生一定影響，（2）、有關(guān)法律的進一步更改制定（例如水域、土地使用年限）我國的法制建設(shè)正處于健全和完善當(dāng)中，如與旅游開發(fā)密切相關(guān)的法律內(nèi)容的調(diào)整將直接對我項目的開發(fā)經(jīng)營產(chǎn)生相應(yīng)的影響。（3）、稅收、信貸政策旅游開發(fā)有一個持續(xù)投資的過程。在未來幾年當(dāng)中，稅收是否提高、信貸資金的松緊程度也間接影響著資金的周轉(zhuǎn)，造成難以償還銀行債務(wù)及利息的風(fēng)險。經(jīng)濟發(fā)展水平風(fēng)險因素 政府在資源配置、定價、資產(chǎn)管理等方面的作用不斷減弱，市場發(fā)揮著更大的作用。通貨膨脹、價格的升降和貨幣的升值貶值都會直接影響居民的出游能力，也相應(yīng)對項目的收益產(chǎn)生一定的風(fēng)險。經(jīng)營方面因素 經(jīng)營者的項目計劃、形象創(chuàng)造、提供的服務(wù)質(zhì)量和價格策略等都是投資能否順利回收的不確定因素?？蛻粢蛩? 企業(yè)依賴于客戶的存在而存在?？蛻舻男枰?、需求特征、需求差異及變化趨勢是直接造成企業(yè)投資收益的關(guān)鍵因素。（1）、旅游熱點的轉(zhuǎn)移 “欣賞和研究自然景觀，人與自然的和諧共處”是近年來旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展熱點。隨人們興趣愛好的轉(zhuǎn)變、好奇心的轉(zhuǎn)移，可能一段時間之后旅游熱點會隨之轉(zhuǎn)移。（2）、游客對當(dāng)?shù)丨h(huán)境的認(rèn)可程度 瑞昌旅游起步較晚，雖力圖開發(fā)成為國際標(biāo)準(zhǔn)的旅游度假勝地，但畢竟尚處于開發(fā)中。游客對這一客觀條件認(rèn)可需要一定的時間，亦給旅游發(fā)展造成一定風(fēng)險。安全措施的因素盡管發(fā)生安全事故的概率非常小，但往往一旦出現(xiàn)問題造成的后果往往是致命性的，讓游客對游玩場所的信任度大大降低，甚至直接失去所有顧客。即是沒有出現(xiàn)問題或造成后果，但只要游客知道安全措施不到位，同樣會失去大量的客源，特別是帶小孩出來游玩的家長。（1）、首先我們必須制定地嚴(yán)謹(jǐn)?shù)陌踩芾泶胧?，用?yán)格的制度進行安全管理，將安全事故排除在第一道密封圈外。（2）、聘請專業(yè)的安全崗位人員，定期與不定期地對區(qū)內(nèi)的各種存在安全隱患的地方進行檢查，達到機械設(shè)備，小到一滴油珠，只要有可能會出現(xiàn)安全隱患的地方，都要仔細檢查，往往事故都是因為粗心引起的。發(fā)現(xiàn)安全隱患，不論大小都要及時解決，不讓完全事故的種子有任何一絲發(fā)芽。安排巡場員（3）、購買完備的安全器材。對可能引發(fā)安全隱患的地方要做好安全防護，如懸掛安全防護網(wǎng)，防護欄，第十四章 結(jié)論與建議從項目建設(shè)的必要性來看，本項目是符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的要求，是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展、資源可持續(xù)利用、維護生態(tài)系統(tǒng)良性循環(huán)、調(diào)整區(qū)域旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和滿足城市居民游憩需要的要求。因此，本項目的實施，可以起到建設(shè)一個項目，帶動一方經(jīng)濟，發(fā)展整個社會的巨大積極作用。從項目建設(shè)的可能性來看，本項目的實施有著一系列良好的條件：資源優(yōu)勢突出；區(qū)位條件優(yōu)越；客源市場潛力巨大；氣候適宜性好；生態(tài)環(huán)境優(yōu)越；組織上領(lǐng)導(dǎo)高度重視。這些條件的具備，為本項目的順利進行提供了有力的支撐保證。從項目建設(shè)后的預(yù)期效果來看，本項目可以達到保護生態(tài)環(huán)境和通過旅游開發(fā)促進當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展的要求，經(jīng)濟效益、生態(tài)效益和社會經(jīng)濟益極其巨大。從項目本身來看，該項目指導(dǎo)思想明確，設(shè)計科學(xué)，財務(wù)分析合理，技術(shù)可行，符合項目設(shè)計的規(guī)范和要求。綜合從上述分析，本項目是切實可行的。