【正文】 玻璃幕墻采用泛光照明。街道設(shè)施設(shè)計(jì)導(dǎo)則第二十五條 休息設(shè)施在步行道、室外廣場(chǎng)、商業(yè)購(gòu)物、文化、娛樂區(qū)域設(shè)置坐椅或長(zhǎng)凳。坐椅的設(shè)計(jì)應(yīng)與周圍的環(huán)境協(xié)調(diào)，造型簡(jiǎn)潔，可結(jié)合環(huán)境小品、花壇、室外臺(tái)階、樹池等進(jìn)行設(shè)計(jì)、其設(shè)置的方位、疏密、形式應(yīng)與環(huán)境及人的活動(dòng)相配合，營(yíng)造步行氛圍。
第二十六條 服務(wù)設(shè)施在商業(yè)、辦公區(qū)域等人流密集的公共空間設(shè)置公共電話亭，電話亭造型應(yīng)簡(jiǎn)潔，建議選用透明有機(jī)玻璃和鋼材材質(zhì)，體量小巧、輕盈通透；色彩宜清爽明快，如淺綠等。在中心區(qū)商業(yè)步行、廣場(chǎng)休閑及人流較集中地區(qū)，結(jié)合環(huán)境要求設(shè)置形式多樣的街頭商亭。
第二十七條 衛(wèi)生設(shè)施規(guī)劃區(qū)內(nèi)垃圾桶應(yīng)統(tǒng)一設(shè)計(jì)和獨(dú)立設(shè)置，按人流休息、滯留時(shí)時(shí)間不同相應(yīng)配備。一般設(shè)于人群集中處或餐飲設(shè)施附近，樣式宜輕巧，可采用懸掛式、支桿式等方式，為體現(xiàn)生態(tài)環(huán)保，宜按回收利用的程度不同設(shè)不同回收口。應(yīng)使規(guī)劃區(qū)內(nèi)的公共廁所與環(huán)境相互協(xié)調(diào)，外觀應(yīng)配合環(huán)境的格調(diào)與基地特點(diǎn)。材料宜選用豎固、耐用的質(zhì)感或利用本地自然材料，表現(xiàn)地域性風(fēng)格。第二十八條 雕塑與環(huán)境小品在城市廣場(chǎng)、綠地、商業(yè)步行區(qū)等空間，結(jié)合環(huán)境的具體情況和要求，設(shè)置裝飾性景觀雕塑和環(huán)境小品，以雕塑和小品作為環(huán)境的主要構(gòu)成要素，豐富環(huán)境特色，造型因地制宜可現(xiàn)代或富有趣味性。
第二十九條 地面鋪裝地面鋪裝是城市景觀空間的根本，城市設(shè)計(jì)應(yīng)注意規(guī)劃區(qū)內(nèi)不同的“地”體現(xiàn)不同空間的使用特性，使“地”作為一個(gè)獨(dú)特而必要的空間界面存在，合理選擇鋪地的色彩、質(zhì)感、圖案紋理、尺度、及光影效果。五、運(yùn)作實(shí)施項(xiàng)目管理及運(yùn)營(yíng)模式 國(guó)內(nèi)外物流園區(qū)發(fā)展模式通過對(duì)國(guó)內(nèi)外物流園區(qū)的調(diào)研分析和比較，可以得到國(guó)內(nèi)外物流園區(qū)的經(jīng)營(yíng)模式，見下表所示。國(guó)內(nèi)外物流園區(qū)發(fā)展模式比較比較項(xiàng)目國(guó)外物流園區(qū)國(guó)內(nèi)物流園區(qū)政府作用統(tǒng)籌規(guī)劃交通運(yùn)輸配套設(shè)施建設(shè)資金支持：提供資助或長(zhǎng)期低息貸款統(tǒng)籌規(guī)劃交通運(yùn)輸配套設(shè)施建設(shè)資金支持：提供國(guó)債、物流發(fā)展基金或長(zhǎng)期低息貸款優(yōu)惠政策：土地、稅收等開發(fā)主體物流行業(yè)協(xié)會(huì)政府與物流企業(yè)共同出資的咨詢管理委員會(huì)投資企業(yè)與物流企業(yè)共同出資工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商政府投資組建的開發(fā)公司企業(yè)投資組建的開發(fā)公司政府與企業(yè)共同投資組建的開發(fā)公司運(yùn)營(yíng)方式開發(fā)主體進(jìn)行土地與設(shè)施投資建設(shè)物流企業(yè)參與土地與設(shè)施投資建設(shè)，并進(jìn)行運(yùn)營(yíng)物流企業(yè)租賃土地進(jìn)行設(shè)施投資建設(shè)，并進(jìn)行運(yùn)營(yíng)物流企業(yè)租賃設(shè)施進(jìn)行運(yùn)營(yíng)開發(fā)主體興建公共服務(wù)設(shè)施，為企業(yè)提供信息、咨詢、維修等服務(wù)。開發(fā)主體進(jìn)行土地與設(shè)施投資建設(shè)或參與運(yùn)營(yíng)物流企業(yè)租賃土地進(jìn)行設(shè)施投資建設(shè)，并進(jìn)行運(yùn)營(yíng)物流企業(yè)租賃設(shè)施進(jìn)行運(yùn)營(yíng)開發(fā)主體興建公共服務(wù)設(shè)施，為企業(yè)提供信息、咨詢、維修等服務(wù)。投資回報(bào)政府投資作為股份參與開發(fā)開發(fā)主體通過土地與設(shè)施轉(zhuǎn)讓、租賃或升值及提供綜合服務(wù)得到回報(bào)園區(qū)開發(fā)主體通過土地與設(shè)施轉(zhuǎn)讓、租賃或升值及提供綜合服務(wù)得到回報(bào) 設(shè)施開發(fā)商通過設(shè)施的轉(zhuǎn)讓、租賃或升值得到回報(bào)國(guó)內(nèi)外主要城市物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式比較 國(guó)別 德國(guó) 日本 中國(guó) 建設(shè)模式 聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃；州政府扶植建設(shè)；企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)。 政府統(tǒng)一規(guī)劃集資；行業(yè)協(xié)會(huì)組織集資；企業(yè)自主經(jīng)營(yíng) 政府統(tǒng)一規(guī)劃、投資； 在政府的指導(dǎo)下，企業(yè)自行投資規(guī)劃、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理；企業(yè)自行投資規(guī)劃。 資金來源 各級(jí)政府直接出資為主，信用貸款和企業(yè)投資為補(bǔ)充 政府低息貸款、生地的買賣差價(jià) 各級(jí)政府出資、銀行貸款； 企業(yè)（包括外資企業(yè)）自籌資金、政府貸款。基地管理機(jī)構(gòu) 公益組織管理和有限公司管理兩種方式。（后者為主）如不萊梅“貨運(yùn)村”的經(jīng)濟(jì)促進(jìn)公司、圖林根物流基地的管理有限公司 基地企業(yè)組成聯(lián)合會(huì)（組織）進(jìn)行管理，如頃神團(tuán)地倉(cāng)庫(kù)事業(yè)協(xié)同組合、坂神流通中心運(yùn)輸 事業(yè)協(xié)同組合和坂神批發(fā)團(tuán)地振興株式會(huì)社三家組成的神流通中心協(xié)同組合聯(lián)合會(huì)進(jìn)行管理政府成立相應(yīng)管理部門進(jìn)行管理； 出資方設(shè)立子公司來進(jìn)行管理，如傳化集團(tuán)設(shè)立的傳化物流基地代表園區(qū)（基地） 不來梅的“貨運(yùn)村” 東京和平島、葛西，板橋和足立四大流通基地 上海外高橋物流基地； 上海國(guó)際航空物流基地等；杭州傳化物流基地； 武漢“萬商云集”商貿(mào)園 重慶西部現(xiàn)代物流城運(yùn)營(yíng)模式重慶西部現(xiàn)代物流城采用政府統(tǒng)籌規(guī)劃、政府扶持建設(shè)、BOT、ABS、入駐企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)的發(fā)展模式。具體內(nèi)容如下：政府統(tǒng)籌規(guī)劃。在統(tǒng)籌考慮重慶西部現(xiàn)代物流城規(guī)劃、主樞紐規(guī)劃、交通干線分布的基礎(chǔ)上，通過深入調(diào)查重慶市及周邊地區(qū)的物流需求，并結(jié)合重慶西部現(xiàn)代物流城的特點(diǎn)，系統(tǒng)規(guī)劃重慶西部現(xiàn)代物流城的功能定位、空間布局、用地規(guī)模與未來發(fā)展。政府扶持建設(shè)。政府提供現(xiàn)代物流城用地，由政府組建管委會(huì)和開發(fā)公司，進(jìn)行現(xiàn)代物流城基礎(chǔ)設(shè)施（七通一平等）和配套服務(wù)設(shè)施的建設(shè)。政府在現(xiàn)代物流城規(guī)劃建設(shè)中的作用如下：由政府解決土地的征用及相關(guān)的拆遷，由政府出資進(jìn)行現(xiàn)代物流城的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括現(xiàn)代物流城內(nèi)的七通一平，以及區(qū)內(nèi)外道路及相關(guān)設(shè)施的建設(shè)?，F(xiàn)代物流城的規(guī)劃、資金的籌措，土地的征用、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)等工作，需要與重慶市規(guī)劃部門、土地部門、交通部門，甚至包括公用事業(yè)部門、環(huán)保部門進(jìn)行密切合作和統(tǒng)籌安排。然后由園區(qū)開發(fā)公司向社會(huì)招商，政府投入資本可以稅收的方式取得回報(bào)。BOT（即建設(shè)一經(jīng)營(yíng)一轉(zhuǎn)讓，Build—Operate—Transfer)，相關(guān)政府部門將某個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的特許權(quán)授予承包商，承包商在特許期內(nèi)負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、融資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，并在有限的時(shí)間內(nèi)回收成本、償還債務(wù)、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、賺取利潤(rùn)，特許期結(jié)束后根據(jù)協(xié)議將項(xiàng)目所有權(quán)無償?shù)匾平唤o政府機(jī)構(gòu)。ABS(即項(xiàng)目資產(chǎn)——贖回——證券化，AssetBackedSecurisation)模式。概括說就是“以項(xiàng)目所屬的資產(chǎn)為支持的證券化融資方式”。開發(fā)機(jī)構(gòu)以某個(gè)項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以該項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來的預(yù)期收益為保證，通過在資本市場(chǎng)上發(fā)行債券籌集資金，進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)。入駐企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)、照章納稅，依據(jù)自身經(jīng)營(yíng)需要建設(shè)相應(yīng)的庫(kù)房、堆場(chǎng)、車間，配備相關(guān)的機(jī)械設(shè)備和輔助設(shè)施。分期實(shí)施建議預(yù)計(jì)開發(fā)年限為2020年開發(fā)分期為三期開發(fā)原則：滾動(dòng)開發(fā) 一期開發(fā)開發(fā)時(shí)間：2009—2012開發(fā)模式：BOT、ABS、政府投資模式實(shí)施步驟（1）依據(jù)規(guī)劃，對(duì)場(chǎng)地進(jìn)行七通一平，完善并改造整個(gè)規(guī)劃區(qū)干道及支路道路網(wǎng)系統(tǒng)，并對(duì)水庫(kù)、梁灘河進(jìn)行駁岸保護(hù)處理，以及建設(shè)生態(tài)防護(hù)帶，形成物流城的基礎(chǔ)框架與生態(tài)環(huán)境特色；（2）建成集裝箱中心站，同時(shí)建設(shè)多式聯(lián)運(yùn)區(qū)，以及物流中轉(zhuǎn)區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)、總部會(huì)展中心區(qū)、總部商務(wù)中心區(qū)的一期部分；同時(shí)對(duì)土主鎮(zhèn)及回龍壩鎮(zhèn)進(jìn)行舊城改造；（3）開發(fā)城市生態(tài)配套區(qū)的城市綜合區(qū)及臨近一個(gè)居住組團(tuán)區(qū)。 二期開發(fā)開發(fā)時(shí)間：2013—2016開發(fā)模式：BOT、ABS模式實(shí)施步驟（1）建設(shè)物流中轉(zhuǎn)區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)、總部會(huì)展中心區(qū)、總部商務(wù)中心區(qū)的二期部分；（2）建設(shè)保稅區(qū)，包括專業(yè)市場(chǎng)、保稅倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、保稅加工區(qū)；（3）建成城市生態(tài)配套區(qū)的第一個(gè)居住組團(tuán)區(qū)。 三期開發(fā)開發(fā)時(shí)間：2017—2020開發(fā)模式：土地出讓模式實(shí)施步驟（1）建設(shè)物流裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)；（2）建設(shè)生態(tài)配套區(qū)的第二個(gè)居住組團(tuán)，同時(shí)對(duì)整個(gè)物流城的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善建設(shè)。 一期、二期、三期的關(guān)系三個(gè)周期，環(huán)環(huán)相扣，關(guān)系緊密。一期作為啟動(dòng)期，墊定了整個(gè)周期的基礎(chǔ)，明確了二、三期建設(shè)的格調(diào)；二期為成型期，在這一期，整個(gè)物流城的建設(shè)、規(guī)模都將凸現(xiàn)。物流產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)，大規(guī)模會(huì)展、商貿(mào)、市場(chǎng)服務(wù)功能的展開，以及完備的基礎(chǔ)設(shè)施，將重慶市西部現(xiàn)代物流城建設(shè)城全國(guó)一流、世界領(lǐng)先的物流基地；三期的建設(shè)，錦上添花，各項(xiàng)城市功能日趨完善，高效運(yùn)營(yíng)。物流城發(fā)展建議 統(tǒng)籌規(guī)劃采用科學(xué)方法進(jìn)行調(diào)研、需求預(yù)測(cè)，確定投資規(guī)模、占地面積科學(xué)選址循序漸進(jìn)、分階段改革發(fā)展明確園區(qū)投資、經(jīng)營(yíng)的各種關(guān)系構(gòu)建科學(xué)的規(guī)劃體系 市場(chǎng)化運(yùn)作 政府只能是統(tǒng)一規(guī)劃、指導(dǎo)協(xié)調(diào)、轉(zhuǎn)變職能、保障服務(wù)、統(tǒng)一市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序、放松管制、減少審批事項(xiàng)、實(shí)施優(yōu)惠政策，具體的園區(qū)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作要完全遵照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式，如成立物流行業(yè)協(xié)會(huì)、投資管理公司、投標(biāo)招商多元化管理，園區(qū)的投資按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律通過土地增值、物業(yè)增值、土地與物業(yè)轉(zhuǎn)讓或出租收入、配套服務(wù)等形式回收。入駐企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧、照章納稅，依法經(jīng)營(yíng)，充分發(fā)揮市場(chǎng)的低成本資源配置的作用。 加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施整合 除部分高新技術(shù)物流設(shè)施、道路建設(shè)、通信通訊技術(shù)、港口的建設(shè)、物流標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)等需要新建外，盡量利用和改造舊有基礎(chǔ)設(shè)施，避免資源浪費(fèi)與重復(fù)建設(shè)。 提高政府工作效率，通過各種優(yōu)惠政策吸引企業(yè)進(jìn)駐園區(qū) 一是簡(jiǎn)化行政監(jiān)管和審批手續(xù)；二是稅收支持；三是放寬行業(yè)準(zhǔn)入和鼓勵(lì)公平競(jìng)爭(zhēng)；四是制定物流產(chǎn)業(yè)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。五是用水用、電優(yōu)惠等。 充分整合信息資源 建設(shè)物流信息平臺(tái)，完善物流信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。 一方面提高物流效率和準(zhǔn)確性；主要是實(shí)現(xiàn)物流過程跟蹤、物流狀態(tài)查詢，以及報(bào)關(guān)、結(jié)算、保稅等單據(jù)處理等。 另一方面提供信息增值服務(wù)；主要是通過信息的整合利用，可以提供物流市場(chǎng)現(xiàn)狀報(bào)告、物流客戶關(guān)系管理和物流決策支持等。項(xiàng)目實(shí)施保障措施項(xiàng)目實(shí)施的保障是依據(jù)在實(shí)際操作中的作用機(jī)制（經(jīng)濟(jì)作用、法律作用和行政作用），建立和完善控制實(shí)施的程序和制度，探索實(shí)施保障手段和誘導(dǎo)獎(jiǎng)勵(lì)的策略，形成“積極型”城市開發(fā)運(yùn)作的良性循環(huán)模式。 實(shí)施保障一是政策支持。相關(guān)政府部門應(yīng)該出臺(tái)進(jìn)一步鼓勵(lì)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的一系列政策，特別是在土地用地性質(zhì)，用地指標(biāo)上給予實(shí)實(shí)在在的支撐和支持。在稅收、統(tǒng)計(jì)、融資方面也要出臺(tái)相應(yīng)的政策。二是控制實(shí)施的程序和制度；三是保障城市設(shè)計(jì)基本構(gòu)想和原則的實(shí)施手段；四是誘導(dǎo)個(gè)別開發(fā)建設(shè)活動(dòng)完善、充實(shí)的鼓勵(lì)措施，如開發(fā)收益的誘導(dǎo)工具：（1）開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移（2）容積率獎(jiǎng)勵(lì)。這三者中，前者為控制實(shí)施建立法定的框架，后兩者則是運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律、行政手段保證其具體內(nèi)容得以實(shí)施，三個(gè)方面互為補(bǔ)充缺一不可。 實(shí)施措施(1) 對(duì)于園區(qū)重要啟動(dòng)項(xiàng)目以及純粹的公益性項(xiàng)目，由政府財(cái)政投資的形式開發(fā)；(2) 對(duì)于具有一定回收和盈利能力的項(xiàng)目，開發(fā)機(jī)構(gòu)可以利用多種融資自行開發(fā)，或者在項(xiàng)目市場(chǎng)前景得到其他投資商及開發(fā)商的接受時(shí)，由其他投資開發(fā)商參與部分開發(fā)活動(dòng)；(3) 對(duì)于建成運(yùn)營(yíng)后具有收益能力且市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小、市場(chǎng)前景看好的項(xiàng)目，可以采用土地出讓、BOT（即建設(shè)一經(jīng)營(yíng)一轉(zhuǎn)讓，Build—Operate—Transfer)、ABS(即項(xiàng)目資產(chǎn)——贖回——證券化，AssetBackedSecurisation)等模式。居住人口規(guī)模預(yù)測(cè) 居住建筑：約1200萬㎡商業(yè)金融業(yè)建筑：約993萬㎡居住人口:按居住面積30㎡/人計(jì)算，物流城居住人口規(guī)模為40萬人。土主鎮(zhèn)2020年人口為23634（1+%）15=25470人回龍壩鎮(zhèn)2020年人口為27772（1+%）15=29930人舊村改造安置人口一共為55400人。另外還可以居住344600人。商業(yè)工作人口：按工作面積20㎡/人計(jì)算。物流按土地面積1000㎡/人計(jì)算（總面積約1000萬㎡），工作人口為1萬人。其它功能用地工作人口約1萬人。投資估算建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)規(guī)模 （萬㎡）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) （元/㎡）費(fèi)用總量 （億元）備注前期費(fèi)用土地費(fèi)用11443000建安費(fèi)用住宅建筑9701500商業(yè)金融建筑2000分區(qū)投資鐵路集裝箱站區(qū)按土地單位面積單價(jià)計(jì)算鐵路集裝箱480多式聯(lián)運(yùn)區(qū)1200貨運(yùn)配載區(qū)1200金屬材料物流區(qū)700鐵路散貨站場(chǎng)1080保稅區(qū)保稅倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)1200保稅加工區(qū)1725專業(yè)市場(chǎng)區(qū)2000倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)1080物流中轉(zhuǎn)區(qū)900物流裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)1200市政基礎(chǔ)設(shè)施道路廣場(chǎng)180其他2000其他管理及設(shè)計(jì)費(fèi)用總成本5%預(yù)留費(fèi)用總成本5%總建設(shè)成本項(xiàng)目收益估算項(xiàng)目名稱總投資額（億元）年收入（億元）年利潤(rùn)（億元）利潤(rùn)率（%）回收期（年）備注住宅建筑——商業(yè)金融建筑不含建設(shè)期鐵路集裝箱站區(qū)不含建設(shè)期保稅區(qū)不含建設(shè)期倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)不含建設(shè)期物流中轉(zhuǎn)區(qū)不含建設(shè)期物流裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)不含建設(shè)期43 / 43