【正文】 規(guī)劃構(gòu)思，并對物流城產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行策劃及規(guī)模預(yù)測，對用地進(jìn)行合理布局。(7) 長遠(yuǎn)規(guī)劃與眼前利益兼顧原則 　　物流園區(qū)建設(shè)由于投資規(guī)模巨大等原因，有時，需要統(tǒng)一規(guī)劃、分期建設(shè)、分期進(jìn)行。(4) 集約性、綜合性土地開發(fā)原則(5) 物流功能優(yōu)先原則物流城其它配套區(qū)的開發(fā)以優(yōu)先滿足物流功能為原則。在充分掌握第一手材料的基礎(chǔ)上，搞好物流園區(qū)的規(guī)劃。(3) 堅持統(tǒng)一規(guī)劃原則　　建設(shè)物流園區(qū)需從宏觀經(jīng)濟出發(fā)，對國內(nèi)外市場的發(fā)展和貨物流通量等情況進(jìn)行認(rèn)真的調(diào)查分析和預(yù)測，根據(jù)長遠(yuǎn)和近期的貨物流通量，確定物流園區(qū)長遠(yuǎn)和近期的建設(shè)規(guī)模。因此規(guī)劃現(xiàn)代物流園區(qū)必須瞄準(zhǔn)世界物流發(fā)展的先進(jìn)水平，以現(xiàn)代化物流技術(shù)為指導(dǎo)，堅持高起點現(xiàn)代化。物流園區(qū)的建設(shè)規(guī)模要與物流市場需求相適應(yīng)，服務(wù)水平和服務(wù)價格要與市場需求相適應(yīng)，不能脫離需求盲目發(fā)展。規(guī)模預(yù)測根據(jù)物流城商貿(mào)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，會展商務(wù)區(qū)、總部商務(wù)區(qū)規(guī)模一共330ha。根據(jù)重慶市物流發(fā)展趨勢以及物流城物流量，我們預(yù)測保稅倉儲區(qū)60ha保稅加工區(qū)73ha專業(yè)市場78ha(5) 物流配套區(qū)：功能定位：為物流城提供商貿(mào)、加工、居住等服務(wù)。選址及規(guī)模預(yù)測：保稅區(qū)選址應(yīng)靠近集裝箱中心站及商貿(mào)區(qū)，便于交通運輸與商貿(mào)。(4) 保稅區(qū)：功能定位：分為保稅倉儲區(qū)、保稅出口加工區(qū)、專業(yè)市場；依托鐵路、水運區(qū)位優(yōu)勢，大力發(fā)展國際貿(mào)易，建設(shè)專業(yè)市場，形成以金屬材料、建材家飾家居、小商品、汽車零配件以及其它一系列完整的專業(yè)化市場交易體系。(3) 倉儲配送區(qū)：功能定位：為城市商業(yè)、零售和連鎖企業(yè)進(jìn)行配送。包括金屬制品物流區(qū)、生化物流區(qū)、物產(chǎn)集團物流區(qū)。主要服務(wù)對象為區(qū)域之間的物流中轉(zhuǎn)。規(guī)模預(yù)測：集裝箱年物流量為5826萬噸（450萬TEU），,多式聯(lián)運區(qū)需要150ha。(13) 物流咨詢與培訓(xùn)物流系統(tǒng)規(guī)劃與設(shè)計、物流培訓(xùn)、物流項目咨詢等。(11) 總部商務(wù)的輔助功能吸引國內(nèi)外各類型物流企業(yè)、批發(fā)零售企業(yè)、專業(yè)市場在園區(qū)建立總部商務(wù)區(qū)，利用巨大的倉儲資源，專業(yè)的配送服務(wù)，開展重慶市總部商務(wù)工作。在條件成熟時提供國際采購服務(wù)及保稅物流園區(qū)服務(wù)。通過流通加工，提高物流對象的附加價值。(7) 商貿(mào)流通 通過專業(yè)化市場的設(shè)置，為商品的貿(mào)易流通提供一個高效、有機的平臺。(6) 保稅倉儲對緩辦納稅手續(xù)的進(jìn)口商品、需要做進(jìn)口技術(shù)處理的商品、加工貿(mào)易所需的備用料件加工貿(mào)易所需的備用料件等貨物進(jìn)行保稅倉儲。(4) 倉儲配送物流園區(qū)向配送中心、配載中心或區(qū)域物流節(jié)點實施日常配送；物流園區(qū)針對工商企業(yè)提供配送服務(wù)。(3) 貨物中轉(zhuǎn)結(jié)合重慶中轉(zhuǎn)物流需求大的特點，物流園將充分體現(xiàn)商品中轉(zhuǎn)中心的作用。是整個物流城的核心項目。我們以此為物流城的發(fā)展平臺，圍繞現(xiàn)代物流的定位，充分發(fā)揮集裝箱中心站、興隆場編組站物流基礎(chǔ)，立足重慶、服務(wù)西部、輻射全國、接軌世界，以多式聯(lián)運、保稅、倉儲配送、物流中轉(zhuǎn)等物流功能為主，著眼于大型物流、物流金融，等項目的渠道建立，共同創(chuàng)建現(xiàn)代物流的高效運作體系，并賦予個性化設(shè)計理念，打造現(xiàn)代高端物流城。我們?nèi)∪胂渎蕿?0%，則2020年重慶西部現(xiàn)代物流城，集裝箱年運量為5826萬噸（450萬TEU），其它方式年運量為3855萬噸。根據(jù)重慶集裝箱歷年運量增長現(xiàn)狀和特點預(yù)測2010年重慶樞紐適箱貨物的發(fā)到量分別為532104t、930104t，適箱貨物的入箱率分別為47%、%，；2015年樞紐適箱貨物的發(fā)到量分別835104t、1320104t，；2025年樞紐適箱貨物的發(fā)到量分別1250104t、2180104t，、。根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗和重慶市流通貨物的特點，ε取40㎡/噸。根據(jù)國內(nèi)外其他城市物流的發(fā)展經(jīng)驗和重慶市物流發(fā)展的目標(biāo)，2020年重慶市進(jìn)入物流園的社會物流量的比重將達(dá)到25％，依據(jù)此目標(biāo)，；根據(jù)前面預(yù)測，Q取116534萬噸；進(jìn)入物流園的社會物流量為29134萬噸。同樣的方法可以預(yù)測2020年重慶市貨運總量的預(yù)測值取116534萬噸。由此得出2010年重慶市貨運總量的測值為69782萬噸。2000~2004年貨運量及增長速度表年 份名 稱20002001200220032004貨運量（萬噸）增長速度（%）—— 線性回歸方法回歸分析是利用貨運總量GDP的相關(guān)關(guān)系，應(yīng)用函數(shù)進(jìn)行模擬，得出未來特征年的貨運總量數(shù)據(jù)。=60973萬噸。 重慶市物流量預(yù)測 彈性系數(shù)法根據(jù)2000—2007年重慶市的GDP數(shù)據(jù)，預(yù)測重慶市2007—2010年GDP年增長速度為15%左右，到2010年。招商企業(yè)方向：貨運代理類企業(yè)，包括國際貨代企業(yè)、航空貨運代理和報關(guān)等；從事房地產(chǎn)開發(fā)、園區(qū)開發(fā)、建設(shè)和招商的企業(yè)；提供公共信息平臺、物流信息服務(wù)的企業(yè)；大型生產(chǎn)、加工和貿(mào)易企業(yè)；大型商業(yè)連鎖企業(yè)、零售企業(yè)；提供金融、保險、外匯、財務(wù)、法律、郵電通信及交通運輸?shù)确?wù)的企業(yè)。 商業(yè)方面大型商業(yè)百貨、商業(yè)連鎖、專業(yè)交易市場等。服務(wù)范圍立足重慶市，輻射四川省等西部地區(qū)；建立重慶與沿海港口、新亞歐大陸橋的聯(lián)系通道；展望全國乃至與世界接軌。 構(gòu)建完善的物流服務(wù)平臺，滿足入駐企業(yè)的需要重慶西部現(xiàn)代物流城應(yīng)根據(jù)現(xiàn)代物流業(yè)的特點和入駐企業(yè)的需求，建設(shè)一流的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，美化園區(qū)環(huán)境，制定優(yōu)惠政策，為入駐企業(yè)提供全方位的配套服務(wù)。 構(gòu)建電子商務(wù)平臺為了拉動重慶西部現(xiàn)代物流城的市場需求和集散效應(yīng)，為企業(yè)提供增值服務(wù)，物流城應(yīng)構(gòu)建電子商務(wù)平臺，為加工和貿(mào)易企業(yè)搭建一個現(xiàn)代化的協(xié)同商務(wù)平臺。 把握發(fā)展趨勢，大力發(fā)展第三方物流第三方物流作為現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的大勢所趨，已經(jīng)有很多成功的實例可以證明它巨大的價值。 充分利用重慶西部現(xiàn)代物流城地理優(yōu)勢，大力發(fā)展商業(yè)配送隨著重慶向現(xiàn)代化大城市的邁進(jìn)，其商業(yè)流通也越來越活躍，對商業(yè)物流的需求也越來越大。 根據(jù)重慶周邊企業(yè)特色，重點發(fā)展資源物流重慶市及周邊區(qū)域目前具有區(qū)域影響力的產(chǎn)品主要集中在汽車、摩托車、裝備制造業(yè)、化工、冶金等行業(yè)。包括報關(guān)、三檢、集裝箱多式聯(lián)運、保稅倉儲、保稅加工、出口監(jiān)管等物流服務(wù)。主要思路如下： 建設(shè)海關(guān)直通點，發(fā)展國際物流服務(wù)重慶市作為長江上游經(jīng)濟中心，許多產(chǎn)品具有世界范圍內(nèi)的獨特性，具有廣闊的國際市場前景。由這4個層次構(gòu)成了重慶西部現(xiàn)代物流城的現(xiàn)代物流體系。物流城的最終目標(biāo)就是為社會提供優(yōu)質(zhì)高效的物流服務(wù)，提高物流業(yè)運作水平，通過物流業(yè)的發(fā)展促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 運作層運作層即物流園區(qū)的物流運作主體，包括海關(guān)、物流企業(yè)、制造企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)等。政策環(huán)境平臺是指園區(qū)的物流發(fā)展環(huán)境和優(yōu)惠政策，園區(qū)不僅應(yīng)有一個良好的發(fā)展環(huán)境，還要有一套能吸引企業(yè)入駐和投資的優(yōu)惠政策。信息網(wǎng)絡(luò)平臺主要指寬帶傳輸網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，實現(xiàn)一體化信息平臺，使入駐企業(yè)真正實現(xiàn)資源共享，增強競爭能力，信息基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)平臺是現(xiàn)代化物流園區(qū)的標(biāo)志。 基礎(chǔ)層基礎(chǔ)層包括吸引企業(yè)入住的物流基礎(chǔ)平臺、信息網(wǎng)絡(luò)平臺、管理服務(wù)平臺和政策環(huán)境平臺。 總目標(biāo)總目標(biāo)：依托重慶沙坪壩地區(qū)良好的交通條件、物流基礎(chǔ)設(shè)施及已經(jīng)形成的物流市場，建設(shè)集交易、運輸、倉儲、配運、轉(zhuǎn)運中心及配套服務(wù)功能于一體，形成輻射西部其它地區(qū)、并連接中部、東部地區(qū)物流產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化綜合物流基地，成為重慶市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展龍頭，發(fā)揮積極的示范帶動作用。使物流園區(qū)對外有統(tǒng)一的形象和交流的窗口。 (3) 組建跨區(qū)域的物流園區(qū)聯(lián)合會。該物流園區(qū)管理公司必須是物流園區(qū)企業(yè)認(rèn)可的且運作狀況良好，其性質(zhì)是一個中立機構(gòu)，在政府公共事業(yè)部門與企業(yè)、私人之間起到了協(xié)調(diào)溝通的作用。它的生命力在于以資源整合為手段完善服務(wù)功能，吸引和積聚各種物流資源，通過市場化運作，提供物流服務(wù)。 　　 物流園區(qū)采用市場化運作和企業(yè)經(jīng)營管理 　　(1) 市場化運作，確保公平競爭。對于基礎(chǔ)性、公益性的物流基礎(chǔ)設(shè)施，在國家資金支持的前提下，政府也應(yīng)采取積極措施，采用貼息貸款、投資參股、租賃經(jīng)營等多種方式增加投入。一方面物流園區(qū)最好是在原有的交通樞紐、港口、貨運集散中心的基礎(chǔ)上建設(shè)；另一方面還必須緊隨繁榮的商貿(mào)活動，不但要考慮發(fā)達(dá)的交通基礎(chǔ)設(shè)施，還要從產(chǎn)業(yè)的需要出發(fā)，選擇在充足商流的交通樞紐帶。既不能盲目斥資，貪大求全，也不能不顧市場的需求和發(fā)展，一味求小，造成資源浪費。是建自用型、定向型、陸路交通樞紐型、產(chǎn)業(yè)聚集型、功能提升型還是綜合服務(wù)型，一定要依據(jù)自身的特點而定，各物流園區(qū)要互為補充，相互協(xié)調(diào)，形成一個有機的物流系統(tǒng)。 　　統(tǒng)一規(guī)劃。制訂相關(guān)法規(guī)和規(guī)則，制止行業(yè)保護、地區(qū)封鎖和有礙公平競爭的行為，健全物流市場約束機制和監(jiān)督機制，積極扶持和引導(dǎo)物流園區(qū)的良性發(fā)展。對于按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求規(guī)范運作的現(xiàn)代物流龍頭企業(yè)，可以實行財政貸款擔(dān)保，支持企業(yè)優(yōu)先取得貸款，并積極推薦上市融資；并且制定一些鼓勵、引導(dǎo)多元化市場主體投資物流產(chǎn)業(yè)的政策，以增加發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的資金來源。有效解決物流企業(yè)現(xiàn)實存在的重復(fù)納稅的問題。政府應(yīng)對物流園區(qū)企業(yè)在土地出讓價格、配套設(shè)施費用上給予支持和適當(dāng)優(yōu)惠。國際物流園區(qū)比較分析園區(qū)類型 概念 代表園區(qū) 轉(zhuǎn)運型物流園區(qū) 指可實現(xiàn)運輸方式轉(zhuǎn)換(海陸、空陸、公路鐵路)的物流園區(qū) 上海國際航空物流園區(qū)、上海海港新城物流園區(qū)、上海外高橋物流園區(qū)、深圳華南國際物流中心、天津港集裝箱物流中心、北京空港物流園區(qū)、青島前灣國際物流園區(qū)、大連鑫碼物流基地、寧波港物流園區(qū) 存儲配送型園區(qū) 指以大規(guī)模的倉庫群為基礎(chǔ)，形成以存儲和配送功能為主的物流園區(qū) 安得蕪湖物流基地、深圳筍崗清水河物流園區(qū)、北京華通物流園區(qū)、南京王家港物流中心（信息配載）、重慶九九物流園區(qū)、廣州龍駿物流中心 流通加工型園區(qū) 指承擔(dān)了一部分生產(chǎn)加工功能，實現(xiàn)了從廠商生產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品部件到客戶所需個性化產(chǎn)品轉(zhuǎn)換銜接的物流園區(qū) 廣東物資集團、深圳筍崗清水河物流園區(qū) 綜合型物流園區(qū) 指同時具有以上幾種功能，規(guī)模龐大、功能齊全的物流園區(qū) 深圳平湖物流基地、寶供蘇州物流基地、傳化物流基地、大連國際物流中心、上海西南、西北綜合物流園區(qū)、北京通州物流園區(qū)、西南成都物流中心、寧波現(xiàn)代商貿(mào)物流園區(qū) 對重慶市西部現(xiàn)代物流城規(guī)劃建設(shè)的啟示 　　 政府加強“軟環(huán)境”和“硬環(huán)境”建設(shè) 　　在土地、稅收及融資和信貸等方面制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策。“交易中心”分兩期完工，第一期完成5000平方米的交易會員辦公樓以及2000平方米具有500多個交易席位的交易大廳；第二期完成5000平方米的“交易中心”綜合辦公樓和7000平方米的配套服務(wù)樓。首先完成的是“上海道路貨物運輸交易中心”的建設(shè)。上海西北綜合物流園區(qū)規(guī)劃將整個園區(qū)劃分為“一個中心、兩條軸線，兩個基地”的總體框架。園區(qū)內(nèi)還建立了歐洲最現(xiàn)代化的高架立體倉庫。管委會還有一個顧問委員會，主要是由不萊梅政府的政府來作為他們的顧問，同時由一些獨立的專家小組來向顧問委員會成員其他一些私人公司組成。管委會是一個責(zé)任有限公司，他的目的不是贏利，而是代表這些成員的利益。管理會像物流園區(qū)的經(jīng)理一樣，入住的公司有問題的時候就來找他，通過他來得到解決，或者是幫助在物流園區(qū)的公司和政府有關(guān)部門打交道等等這些?，F(xiàn)在園區(qū)總面積達(dá)360萬平方米，員工人數(shù)上升至4800。1994年德國郵政在園區(qū)內(nèi)建立了信件處理中心，隨后鐵路公司也在園區(qū)內(nèi)成立了貨運中心。 不萊梅物流園區(qū)一期工程35萬平方米，1985年第一個企業(yè)入住，至1988年，有90％以上的面積已經(jīng)賣出去了，員工達(dá)700人。不僅取得顯著的社會效益，而且取得巨大的經(jīng)濟效益。例如位于德國中部圖林根州州府Erfurt市郊的圖林根物流基地，其建設(shè)投資比例為：%，％，聯(lián)邦鐵路〔DB〕％，％。物流基地對地區(qū)經(jīng)濟有明顯的帶動和促進(jìn)作用，作為政府總是希望這類地區(qū)能充分實現(xiàn)其公共服務(wù)職能，而并非追求單純的盈利目的。為引導(dǎo)各州按統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)物流基地，德國交通主管部門還對符合規(guī)劃的物流基地給予資助或提供貸款擔(dān)保。東京物流園分布圖葛西物流基地平和島物流基地足立物流基地板橋物流基地德國物流基地的發(fā)展建設(shè)與日本的建設(shè)方針和經(jīng)驗不同，在德國，政府對“貨運村”這類物流基地的規(guī)劃和建設(shè)遵循：聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃，州政府、市政府扶持建設(shè)，公司化經(jīng)營管理，入駐企業(yè)自主經(jīng)營的發(fā)展模式，具體內(nèi)容如下：——聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃。主要從事：土地的購置和租賃倉儲業(yè)裝卸業(yè)務(wù)設(shè)施設(shè)備的租賃業(yè)務(wù)以及相關(guān)附屬業(yè)務(wù)。二、案例分析四大園區(qū)共占地近3000畝，由東京團地倉庫株式會社經(jīng)營，該公司成立于1966年。禁建區(qū)主要分布在縉云、中梁兩山的山體部分及寨山坪高山部位，本次規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)沒有禁建區(qū)。慎建區(qū)主要分布在縉云、中梁兩山的山腳和梁灘河兩側(cè)構(gòu)造剝蝕深丘及寨山坪低山部位。慎建區(qū)：地質(zhì)災(zāi)害較易發(fā)生區(qū)，不宜布局可能導(dǎo)致高切坡、高填方、深開挖的建設(shè)項目?？山▍^(qū)：在對局部地質(zhì)災(zāi)害點進(jìn)行地質(zhì)災(zāi)害評價，并采取特殊工程措施處理后方可建設(shè)的用地。