【正文】 套，在項(xiàng)目計(jì)算期第2年建成后即可投入使用，產(chǎn)生效益。初期客房率以50%計(jì)算，每年遞增10%，正常運(yùn)營年份以70%計(jì)算?？紤]旺、淡季因素，每套客房以300元/天平均價(jià)格計(jì)算。賓館每年?duì)I業(yè)收入為1080—1512萬元。 (四)會議中心 會議中心營業(yè)收入包括會議及文化娛樂中心兩部分：會議中心以建筑面積的 60%即7200 M2為實(shí)際使用面積，按5元/ M2天及40%60%的出租率計(jì)算，每年?duì)I業(yè)收入為518778萬元。文化娛樂中心以6000 M2面積計(jì)算，每年?duì)I業(yè)收入為432648萬元。 (五)度假村潤禾度假村有78套別墅，可供整套出租，面向公司客戶和舉家出游的家庭用戶。按50%80%的出租率及每套平均租金900元/天計(jì)算，每年?duì)I業(yè)收入為 12641516萬元。 (六)百工、百藝、百味購物中心 商業(yè)中心的經(jīng)營形式為商鋪?zhàn)赓U，銷售淅川當(dāng)?shù)靥禺a(chǎn)和各種旅游紀(jì)念品，如各類淅川綠茶、“潤禾”系列名優(yōu)茶、婺墨、工藝傘、龍尾硯等，以及淅川傳統(tǒng)特色菜和風(fēng)味小吃，如荷包紅鯉魚、酒糟魚、粉蒸菜、糊菜、清明棵、氣糕、糯，米子糕等，表演典型的徽派文化戲劇舞蹈如徽劇、淅川儺戲等。圍繞淅川名人名山，結(jié)合當(dāng)?shù)靥禺a(chǎn)，大力宣揚(yáng)淅川茶文化。 商鋪的出租率按60%—90%計(jì)算，考慮當(dāng)?shù)刈饨鹚胶褪袌龀惺苣芰?，?00元/ M2年計(jì)，每年租金收入為130194萬元。以上六部分合計(jì)營業(yè)收入為43308404萬元/年，詳見附表3。四、總成本費(fèi)用估算 項(xiàng)目的成本費(fèi)用主要為水、電、煤、燃料原材料及經(jīng)營費(fèi)用；人員工資及福利費(fèi)；建筑折舊及攤銷費(fèi)、建筑和設(shè)施的維修保養(yǎng)費(fèi)、其它財(cái)務(wù)費(fèi)用等支出。 燃料原材料及經(jīng)營費(fèi)用按各分項(xiàng)目收入的20%35%計(jì)算，詳見下表：燃料原材料及經(jīng)營費(fèi)用估算表 單位：萬元序號項(xiàng)目計(jì)算期23456789茶博園及高科技種植園410410410410410410410410朱子廟420420420420420420420420旅游接待中心378454529529529529529529會議中心及娛樂中心333416499499499499499度假村442531619708708708三百村商業(yè)中心263035393939合計(jì)12081284182719202013210621062106序號項(xiàng)目計(jì)算期101112131415茶博園及高科技種植園410410410410410410朱子廟420420420420420420旅游接待中心529529529529529529會議中心及娛樂中心499499499499499499度假村708708708708708708三百村商業(yè)中心393939393939合計(jì)210621062106210621062106 勞動定員初步按為：公司總部50人，茶博園60人，朱子廟10人，賓館及會議中心80人，度假村80人，商業(yè)中心管理人員30人。其工資按級考核，養(yǎng)老醫(yī)保等福利按工資額40%計(jì)算，詳見下表：人員工資及福利費(fèi)估算序號名稱人數(shù)年均工資(元/人)福利及其他(元/人)合計(jì)(萬元/年)1公司總部50960038402茶博園60600024003朱子廟10720028804賓館及會議中心80720028805度假村80720028806三百村商業(yè)中心3060002400合計(jì)人員工資及福利費(fèi)每年分配詳見下表：全年人員工資及福利費(fèi) 萬元/年序號項(xiàng) 目計(jì) 算 期23456789公司總部6767676767676767茶博園5050505050505050朱子廟1010101010101010賓館及會議中心81818181818181度假村818181818181三百村商業(yè)中心252525252525合計(jì)128208314314314314314314序號項(xiàng) 目計(jì) 算 期234567公司總部676767676767茶博園505050505050朱子廟101010101010賓館及會議中心8181818181度假村81818181三百村商業(yè)中心25252525合計(jì)128208314314314314 其他財(cái)務(wù)費(fèi)用、約為377萬元/年。 正常運(yùn)行年份總成本費(fèi)用約為4803萬元。詳見附表4。五、利潤預(yù)測 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃進(jìn)度，整體項(xiàng)目分三階段滾動開發(fā)，建設(shè)期第一年進(jìn)行茶博園、高科技種植園、賓館的建設(shè)，第二年即部分投入使用。建設(shè)期第二年進(jìn)行會議中心、度假村的建設(shè)，第三年即可部分投入使用。建設(shè)期第三年進(jìn)行三百村商業(yè)中心的建設(shè)。 %計(jì)算，城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅7%，教育費(fèi)附加3%，均以營業(yè)稅為基數(shù)。所得稅33%。整體項(xiàng)目預(yù)計(jì)共可取得利潤總額44744萬元，上繳所得稅總額14765萬元。稅后利潤29978萬元。詳見附表5。六、現(xiàn)金流量全部投資現(xiàn)金流量表詳見附表6，%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為17389萬元。七、敏感性分析該項(xiàng)目為經(jīng)營性項(xiàng)目，營業(yè)收入的變化對項(xiàng)目的收益影響較大。如果營業(yè)收入增加10%，%，%。如果營業(yè)收入減少10%，%，%。八、社會效益 生態(tài)茶博園項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，致力于反映淅川茶品質(zhì)、茶文化、茶品牌。以生態(tài)茶園為基地，打造出具有鮮明特色的旅游休閑景點(diǎn)，培育淅川本土品牌的旅游集團(tuán)企業(yè)。高檔次旅游賓館的建設(shè)也彌補(bǔ)了本地區(qū)旅游配套功能的不足，提升淅川旅游的接待能力與檔次，全方位滿足游客的消費(fèi)需求。會議中心和商業(yè)中心的建設(shè)將有效帶動會展、娛樂、餐飲及民俗文化博覽等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成綜合性的生態(tài)產(chǎn)業(yè)體系，推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 此外，賓館、會議中心、娛樂中心的建成，將為淅川增添新的標(biāo)志性建筑， 與原有的建筑風(fēng)格既協(xié)調(diào)，又有創(chuàng)新，新老建筑交相輝映，為當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)建設(shè)增添新活力。與此同時(shí)，項(xiàng)目的經(jīng)營和建設(shè)，將為當(dāng)?shù)厣鐣峁┐罅恐苯拥暮烷g接的就業(yè)機(jī)會，促進(jìn)人民生活水平的進(jìn)一步提高。此外，隨著生態(tài)茶博園和高科技種植園的建設(shè)，將為潤禾系列名優(yōu)茶產(chǎn)品打響品牌知名度，促進(jìn)淅川綠茶銷售業(yè)的快速增長，提高淅川綠茶的市場占有率。第六章 工程招投標(biāo)根據(jù)國家發(fā)展計(jì)劃委員會2001年第9號令《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增設(shè)招標(biāo)內(nèi)容以及核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》，按照《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，該項(xiàng)目的勘查、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購必須采用招標(biāo)方式進(jìn)行。第七章綜合評價(jià)與建議綜上所述，生態(tài)茶博園綜合開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)，不僅為淅川增添了一處旅游觀光、休閑療養(yǎng)、度假娛樂的勝地，還是淅川開展對外接待，加強(qiáng)對外聯(lián)系的窗口，彌補(bǔ)了當(dāng)?shù)厝狈Ω邫n會議與接待場所的不足。 該項(xiàng)目的選址以淅川當(dāng)?shù)厣詈竦娜宋馁Y源為基礎(chǔ)，以豐富的自然資源為依托，憑借該地區(qū)便利的交通條件，優(yōu)越的地理位置，具有良好的發(fā)展前景。不僅項(xiàng)目自身能產(chǎn)生可觀的經(jīng)濟(jì)效益，還能促進(jìn)淅川地區(qū)的旅游業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，對繁榮淅川地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、提高人民的生活水平有著積極作用。 該項(xiàng)目的開發(fā)由注重文化品味且擁有品牌優(yōu)勢的企業(yè)來實(shí)施，即利于項(xiàng)目文化內(nèi)涵的挖掘和品牌效應(yīng)的發(fā)揮，同時(shí)又有利于工程項(xiàng)目的順利開展，對項(xiàng)目的具體操作極為有利。 考慮到目前中國的旅游市場正處于高速發(fā)展期，充分利用好本地區(qū)的資源優(yōu)勢，擴(kuò)大知名度，以旅游促經(jīng)濟(jì)正是大好時(shí)機(jī)，建議政府能給予該項(xiàng)目大力支持，使之盡早付諸實(shí)施。附表1淅川生態(tài)茶博園投資估算表序號工程費(fèi)用名稱建筑面積(m2)單價(jià)(元/m2)合價(jià)(萬元)其 中建筑工程費(fèi)設(shè)備安裝費(fèi)1建筑安裝工程造價(jià)朱子廟1500150022518045旅游接待中心及賓館10000180018001260540會議中心18000150027001890810潤禾度假村1760090015841109475潤禾總部大樓及茶葉研究所8800800704563141茶博園展示中心300070021016842三百村商鋪1080050054048654室外總體建設(shè)19981998小計(jì)697009536747420622其他費(fèi)用土地費(fèi)用及拆遷補(bǔ)償1251600007506基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)69700100697工程咨詢費(fèi)572工器具、家具費(fèi)477開辦費(fèi)及其他管理費(fèi)238小計(jì)94903預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)2%381漲價(jià)預(yù)備費(fèi)3%571小計(jì)951合計(jì)19977寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。是狼就要練好牙，是羊就要練好腿。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來越容易。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來越難。能干的人，不在情緒上計(jì)較，只在做事上認(rèn)真；無能的人！不在做事上認(rèn)真，只在情緒上計(jì)較。拼一個(gè)春夏秋冬！贏一個(gè)無悔人生！早安！—————獻(xiàn)給所有努力的人. 學(xué)習(xí)好幫手