【正文】 、資金籌措方案項(xiàng)目總投資273462萬(wàn)元，其中工程費(fèi)用160960萬(wàn)元；預(yù)備費(fèi)、期間費(fèi)用11997萬(wàn)元，建設(shè)期利息16365萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)資金中，項(xiàng)目單位自籌46203萬(wàn)元，利用房屋建筑銷售回款167259萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款6億元。由施工單位墊資施工到結(jié)構(gòu)封頂。第九章 財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)參照國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）的有關(guān)內(nèi)容及深度要求，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，在國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，分析預(yù)測(cè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的損益和盈利能力，據(jù)此判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的有關(guān)問(wèn)題說(shuō)明2. 以當(dāng)前的社會(huì)和市場(chǎng)狀況為基礎(chǔ)，未考慮政治、政策、社會(huì)條件的顯著變化對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的影響。3．%。二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取正確選擇基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的前提，直接影響分析的結(jié)論。選擇基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)的基本原則是實(shí)事求是和穩(wěn)妥可靠。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)包括經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、經(jīng)營(yíng)規(guī)模及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)、項(xiàng)目計(jì)算期等。（一）經(jīng)營(yíng)收入未來(lái)商業(yè)建筑和寫字樓建筑將采取兩種方案出售的方式進(jìn)行，以便于盡快收回建設(shè)投資。，地上建筑面積96097平方米、。(1)方案一：全部銷售辦公用房和商業(yè)用房、汽車位按照全部實(shí)現(xiàn)銷售測(cè)算，該項(xiàng)目商業(yè)建筑和汽車位分三年出售，各年銷售比例為15%、50%、35%；辦公建筑分三年出售，各年銷售比例為20%、50%、30%。(2)方案二：部分銷售，部分持有 商業(yè)用房按照全部實(shí)現(xiàn)銷售測(cè)算，分三年出售，各年銷售比例為15%、50%、35%；辦公建筑出售40%、60%公司持有，分三年出售；汽車位出售50%，分三年出售，各年銷售比例為15%、50%、35%。根據(jù)對(duì)目前中關(guān)村地區(qū)和周邊商業(yè)建筑出售的狀況的分析，本項(xiàng)目保守預(yù)計(jì)辦公銷售均價(jià)55000元/平方米、商業(yè)首層價(jià)格：150000元/平方米、二層價(jià)格：100000元/平米、地下一層價(jià)格：50000元/平米，地下車位：280000元/個(gè)，租金價(jià)格15元/平方米/天，地下車位租金價(jià)格1000元/個(gè)/月。（二）稅（費(fèi)）率進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)需計(jì)算的稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和企業(yè)所得稅等。1）營(yíng)業(yè)稅：以年銷售收入為稅基，根據(jù)國(guó)家規(guī)定稅率為5%；2）城市維護(hù)建設(shè)稅：以營(yíng)業(yè)稅為稅基，稅率取7%；3）教育費(fèi)附加：以營(yíng)業(yè)稅為費(fèi)基，費(fèi)率取3%；4）所得稅：以企業(yè)經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)總額抵扣準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的余額為稅基，按照國(guó)家企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)所得稅稅率取25%。（三）項(xiàng)目計(jì)算期按照項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和銷售計(jì)劃，本項(xiàng)目建設(shè)期3年，橫跨4個(gè)建設(shè)期第2年即對(duì)建筑進(jìn)行預(yù)售，銷售期3年。因此，項(xiàng)目計(jì)算期共3年。三、成本費(fèi)用估算附表1 項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱總額（萬(wàn)元）備注一土地費(fèi)用 1土地出讓金 30224 2城市基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi) 3契稅 907 4土地補(bǔ)償費(fèi) 45127 拆遷、補(bǔ)償二前期工程、建設(shè)期其他費(fèi)用 5852三通一平、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等三建安及市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用160960 1建安工程128601地基處理1191建筑工程42183裝修工程75236門窗工程4822外墻裝修51692安裝工程24835強(qiáng)電工程3612弱電工程5016給排水工程2507通風(fēng)空調(diào)工程10035消防工程2134電梯工程15313市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)7524四開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 1454 五管理費(fèi)用3% 2415 　六銷售費(fèi)用3% 7928 　七其他費(fèi)用 200 　八不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1609 　九建設(shè)期利息 16365 總 投 資273462 （一）銷售收入估算一、辦公合計(jì)2013年2014年2015年辦公面積89655 M2銷售率20%50%30%銷售面積93241 M213986 M246621 M232634 M2銷售單價(jià)銷售收入512823萬(wàn)元76923256413179487二、商業(yè)商業(yè)面積6103(首層3912二層2190)銷售率15%、50%、35%銷售單價(jià)首層15萬(wàn)元/ M2二層10萬(wàn)元銷售面積634795230512344銷售收入83803萬(wàn)元125704190229331三、1層商業(yè)商業(yè)面積111147銷售率15%、50%、35%銷售單價(jià)5萬(wàn)元銷售面積11593173957964058銷售收入5796586942898320288四、汽車位918個(gè)銷售率15%50%35%銷售單價(jià)28萬(wàn)/個(gè)銷售收入25704萬(wàn)元3856128528996累計(jì)銷售收入680295萬(wàn)元102043340150238102 (1)方案一：全部銷售： 辦公用房和商業(yè)用房、汽車位按照全部實(shí)現(xiàn)銷售測(cè)算分三年出售，商業(yè)和汽車位各年銷售比例為15%、50%、35%；辦公建筑，各年銷售比例為20%、50%、30%。方案一：全部銷售經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元）備注銷售收入總金額680295流轉(zhuǎn)稅（%）37416營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加投資額273462 加計(jì)54692扣除項(xiàng)目總額365570增值額314726應(yīng)交納土地增值稅107612增值額40％扣除項(xiàng)目金額5％稅前利潤(rùn)總額207114企業(yè)所得稅51778稅率25%稅后總收益155336凈投資收益率%上繳國(guó)家稅收196806萬(wàn)元(2)方案二：部分銷售，部分持有商業(yè)用房按照全部實(shí)現(xiàn)銷售測(cè)算，分三年出售，各年銷售比例為15%、50%、35%；辦公建筑出售40%、60%公司持有，分三年出售；汽車位出售50%，分三年出售，各年銷售比例為15%、50%、35%。合計(jì)2013年2014年2015年一、辦公辦公面積89655 M2銷售率20%50%30%銷售面積37296 M2/總93241 M2 7459 M218648 M211189M2銷售單價(jià)銷售收入205128萬(wàn)元4102610256461538二、商業(yè)商業(yè)面積6103(首層3912二層2190)銷售率15%、50%、35%銷售單價(jià)首層15萬(wàn)元/ M2二層10萬(wàn)元銷售面積634795230512344銷售收入83803萬(wàn)元125704190229331三、1層商業(yè)商業(yè)面積11147銷售率15%、50%、35%銷售單價(jià)5萬(wàn)元銷售面積11593173957964058銷售收入5796586942898320288四、汽車位918個(gè)持有1/2銷售率15%50%35%銷售單價(jià)28萬(wàn)/個(gè)銷售收入12852萬(wàn)元192864264498累計(jì)銷售收入359748萬(wàn)元64218179875115655方案二：部分銷售，銷售收入計(jì)算表 方案二：部分銷售經(jīng)營(yíng)稅金估算項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元）備注銷售收入總金額359748流轉(zhuǎn)稅（%）19786營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加投資額140433扣除未出售部分的成本，扣除項(xiàng)目總額188305 加計(jì)28087增值額171442應(yīng)交納土地增值稅59162增值額40％扣除項(xiàng)目金額5％稅前利潤(rùn)總額112280企業(yè)所得稅28070稅率25%稅后總收益84210凈投資收益率%上繳國(guó)家稅收107018萬(wàn)元。另外，持有價(jià)值307697萬(wàn)元的資產(chǎn)，其中，持有辦公用房面積為55945平方米，汽車位持有數(shù)量459個(gè)，每年的租金收益為31179萬(wàn)元。（三）成本費(fèi)用估算依照目前類似商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，對(duì)其未來(lái)經(jīng)營(yíng)的銷售費(fèi)用、房屋出租經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、折舊攤銷費(fèi)用、維修費(fèi)等成本費(fèi)用進(jìn)行初步測(cè)算。1. 銷售費(fèi)用商業(yè)建筑銷售費(fèi)用參照新起點(diǎn)嘉園（一期）銷售費(fèi)用按銷售收入3%測(cè)算。2. 管理費(fèi)用項(xiàng)目單位管理費(fèi)用參照新起點(diǎn)嘉園（一期）管理費(fèi)用按建安工程3%測(cè)算。4. 財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的長(zhǎng)期貸款利息及匯兌損失等，如附表4項(xiàng)目損益表所示。四、財(cái)務(wù)分析（一）項(xiàng)目盈利能力分析項(xiàng)目的盈利能力分析是通過(guò)考察整個(gè)項(xiàng)目的投入與產(chǎn)出情況，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的投資效果。如果選擇方案一：全部銷售，項(xiàng)目可以獲得680295萬(wàn)元的現(xiàn)金流入，并且為國(guó)家貢獻(xiàn)稅金196806萬(wàn)元，稅后總收益155336萬(wàn)元，投資利稅率129%，%，投資回收期2年如果選擇方案二：部分銷售，項(xiàng)目可以獲得359748萬(wàn)元的現(xiàn)金流入，并且為國(guó)家貢獻(xiàn)稅金107018萬(wàn)元，稅后總收益84210萬(wàn)元，投資利稅率136%，%，；另外，持有價(jià)值307697萬(wàn)元的資產(chǎn)，其中，辦公用房面積為55945平方米，汽車位持有數(shù)量459個(gè)，每年的租金收益約為31179萬(wàn)元。因此。該項(xiàng)目具有較好的經(jīng)營(yíng)效益和盈利能力，從整個(gè)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程考察，項(xiàng)目在保證本項(xiàng)目正常銷售的前提下，可以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)平衡，以Ic=8%的基準(zhǔn)收益率計(jì)算，所得稅后運(yùn)營(yíng)投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，按目前測(cè)算分析，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。（二）清償能力分析本項(xiàng)目以銷售房屋回款及未分配利潤(rùn)償還長(zhǎng)期借款，%，借款償還期3年。分析表明，項(xiàng)目自身收益可以在借款償還期償還借款本息。（三）財(cái)務(wù)平衡分析測(cè)算結(jié)果表明，本項(xiàng)目逐年在財(cái)務(wù)上是平衡的，每年有大量的現(xiàn)金流入，項(xiàng)目資金充足，財(cái)務(wù)情況良好。第十章 結(jié) 論1．本項(xiàng)目的建設(shè)有利于中關(guān)村科技園區(qū)周邊環(huán)境的整治和土地資源的優(yōu)化配置，進(jìn)一步滿足中關(guān)村西部地區(qū)高科技企業(yè)對(duì)寫字樓項(xiàng)目的需求，有利于改善中關(guān)村地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升首都城市形象，因此，該項(xiàng)目的建設(shè)是非常必要的。2．該項(xiàng)目位于西北三環(huán)主動(dòng)脈，與地鐵12號(hào)和16號(hào)雙地鐵交匯點(diǎn)貫通，盡享交通、地利之優(yōu)勢(shì)。周圍有人大、理工大、外語(yǔ)學(xué)院、舞蹈學(xué)院等高校林立，以及萬(wàn)柳高端居住區(qū)，客戶群比較高端 ，目前，西北地區(qū)5環(huán)內(nèi)缺少新建類項(xiàng)目，產(chǎn)品具有稀缺性。該項(xiàng)目地理位置得天獨(dú)厚，定位為寫字樓，周圍沒(méi)有新建的競(jìng)爭(zhēng)性產(chǎn)品，市場(chǎng)前景好，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，商業(yè)的市場(chǎng)價(jià)約1015萬(wàn)元/平方米，寫字樓的市場(chǎng)價(jià)約57萬(wàn)元/平方米，辦公樓租金價(jià)格15元/平方米/天，地下車位租金價(jià)格1000元/個(gè)/月。該項(xiàng)目商業(yè)金融立項(xiàng)，不受國(guó)家限購(gòu)政策影響，銷售前景相當(dāng)樂(lè)觀，經(jīng)濟(jì)價(jià)值較高。4．根據(jù)北京市土地儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)，2009年、2010年、2011年北京市市場(chǎng)上“招拍掛”成交記錄，以及目前正在交易的經(jīng)營(yíng)性用地和即將入市地塊的信息，土地供應(yīng)和成交地塊大多在四環(huán)、五環(huán)以外或者衛(wèi)星城、工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，四環(huán)內(nèi)供應(yīng)、成交地塊的比重不到10%，因此，創(chuàng)輝大廈項(xiàng)目更具有稀缺性。如果選擇方案一：全部銷售，項(xiàng)目可以獲得680295萬(wàn)元的現(xiàn)金流入，并且為國(guó)家貢獻(xiàn)稅金196806萬(wàn)元，稅后總收益155336萬(wàn)元，投資利稅率129%，%，投資回收期2年。如果選擇方案二：部分銷售，項(xiàng)目可以獲得359748萬(wàn)元的現(xiàn)金流入，并且為國(guó)家貢獻(xiàn)稅金107018萬(wàn)元，稅后總收益84210萬(wàn)元，投資利稅率136%，%，；另外，持有價(jià)值307697萬(wàn)元的資產(chǎn)，其中，辦公用房面積為55945平方米，汽車位持有數(shù)量459個(gè)，每年的租金收益約為31179萬(wàn)元。本項(xiàng)目具有較好的經(jīng)營(yíng)效益和盈利能力，從整個(gè)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程考察，項(xiàng)目在保證本項(xiàng)目正常銷售的前提下，可以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)平衡，以Ic=8%的基準(zhǔn)收益率計(jì)算，所得稅后運(yùn)營(yíng)投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，按目前測(cè)算分析，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。目前，北京市土地整理和儲(chǔ)備中心掛牌出讓，海淀區(qū)萬(wàn)柳地區(qū)居住用地（六郎莊拆遷平衡資金用地項(xiàng)目），，；結(jié)合2011年麗澤商務(wù)區(qū)E1E18商業(yè)金融地塊的土地公開(kāi)市場(chǎng)成交價(jià)，預(yù)計(jì)，北京創(chuàng)輝大廈周邊的樓面地價(jià)水平在2萬(wàn)元以上，項(xiàng)目評(píng)估價(jià)款應(yīng)當(dāng)在20億元以上。綜上所述，北京創(chuàng)輝大廈的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是可觀的，投資回報(bào)是豐厚的，風(fēng)險(xiǎn)是可以防范和化解的，因此該項(xiàng)目的投資具有可行性。58