【正文】 采用集中與分散相結(jié)合的供電方式，電源按特別重要負(fù)荷考慮，為安防系統(tǒng)提供安全可靠的電力保證。（7）有線廣播系統(tǒng)：設(shè)公共音響與擴聲系統(tǒng)，平時播放背景音樂及日常通知，火災(zāi)時播放消防緊急廣播。會議、報告廳、多功能廳、舞廳、餐廳、室內(nèi)游泳池等處設(shè)獨立的音響與擴聲系統(tǒng)，消防可強制轉(zhuǎn)切進入消防緊急廣播，音響系統(tǒng)應(yīng)與會議系統(tǒng)應(yīng)協(xié)調(diào)一致，宜由專業(yè)公司設(shè)計。同時，物理通道采用光纜、同軸電線和對絞線電纜，以適應(yīng)各種設(shè)備的信號傳輸。項目周圍主要是辦公樓、住宅和城市道路，污染源主要來自大氣污染、噪聲污染、水污染、固體廢棄物。2．噪聲污染治理項目噪音主要產(chǎn)生于制冷機組、空調(diào)設(shè)備、風(fēng)機、水泵和冷卻塔等。為了減少負(fù)荷振動，設(shè)計中對冷水機組、風(fēng)機和水泵基礎(chǔ)采取減振、隔振措施。4．固體廢棄物治理項目生活垃圾、廢棄包裝材料和丟棄的各種廢棄物，設(shè)專人負(fù)責(zé)集中到封閉式垃圾站，由環(huán)保部門運走處理。由于入駐企業(yè)區(qū)別于一般性的工業(yè)企業(yè)，本身對環(huán)境要求很高，屬清潔生產(chǎn)，故不會對環(huán)境造成污染。快速路：西北三環(huán)路、萬泉河路；主干路：長春橋路、中關(guān)村大街、巴溝村北路、海淀南路、藍(lán)靛廠南北路；次干路：雙榆樹北路、魏公村路、萬柳東路、萬泉小區(qū)西路、萬泉小區(qū)中路、萬泉莊路、小南莊路；支路：人大北路、人大中路、人大南路、萬柳小區(qū)2號路、萬柳小區(qū)東路、萬柳小區(qū)3號路、萬柳小區(qū)4號路、彩和坊路、海淀鎮(zhèn)中路、六郎莊東路支路。遠(yuǎn)期在中關(guān)村大街，知春路上設(shè)有軌道交通，包括地鐵4號線、10號線、地鐵12號線、16號線等，大容量快速公交等。項目依靠公交出行極為便利。其它道路尚有利用的空間，如長春橋路、藍(lán)靛廠南北路，再有是萬柳小區(qū)方向的周邊道路，新建成或即將建成，有較大的利用空間。 （三）項目交通組織1．車輛交通組織本項目“新起點嘉園二期工程”在與—期工程的分界處安排了一條交通通道，道路用地寬8米，新起點嘉園項目南側(cè)緊鄰長春橋路，東側(cè)緊鄰萬泉河快速路的輔路，北側(cè)是一條規(guī)劃支路，包含在項目工程中。由于項目北側(cè)規(guī)劃支路距離路口較近，為減輕路口交通壓力，建議該道路和項目一、二期之間的支路為雙向行駛，路口處右進右出；地下停車場在項目北側(cè)規(guī)劃支路上增設(shè)—個入門，在項目一、二期之間的支路增設(shè)一個出口，便于車輛進出地下停車場，減輕道路上交通負(fù)荷。2．人行交通組織本項目建筑方案中將出入口均勻布置于項目四周，并設(shè)有廣場和步行道，使得人流均勻分散，不過于集中，便于人流組織。（四）交通影響評價1．結(jié)論項目所產(chǎn)生、吸引的交通量，在周邊道路中所占的比重較小，符合北京市規(guī)劃委員會相應(yīng)指標(biāo)的規(guī)定，相鄰道路的負(fù)荷度增加量在0．01－，道路負(fù)荷度增量均可以接受，綜上所述，可以認(rèn)定，在交通影響的范圍內(nèi)，通過合理的交通組織和管理，該項目建設(shè)規(guī)模是可以接受的。(2) 在蘇州橋立交橋下平交路口進一步渠化，在萬泉河快速路西輔路增加—條右轉(zhuǎn)車道，在長春橋路北側(cè)自行車道上，劃出—條機動車道。(3) 項目周邊道路交叉口處應(yīng)設(shè)置交叉口慢行標(biāo)志，以保證交通安全。項目內(nèi)部地面交通系統(tǒng)設(shè)置交通誘導(dǎo)、指示標(biāo)志、標(biāo)線有利引導(dǎo)交通。(6) 西北三環(huán)、中關(guān)村大街、知春路等交通狀況比較緊張，建議相關(guān)措施盡快實施，以減少整個中關(guān)村地區(qū)的交通壓力。行政辦公室負(fù)責(zé)公司內(nèi)部行政管理工作；前期開發(fā)部負(fù)責(zé)新項目前期開發(fā)，與政府相關(guān)部門進行接洽，完成所有項目報批手續(xù)及各類證、照的辦理工作；工程部負(fù)責(zé)工程進度和施工質(zhì)量管理；銷售策劃部及客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)項目市場調(diào)研、銷售、策劃及客戶關(guān)系維護；財務(wù)部主要負(fù)責(zé)財務(wù)核算、財務(wù)管理、融資等工作；預(yù)算合約部負(fù)責(zé)項目招標(biāo)、概算、工程進度結(jié)算和工程決算等相關(guān)工作；采購部負(fù)責(zé)統(tǒng)一采購項目所需各類設(shè)備。公司的組織機構(gòu)圖如下：總經(jīng)理總經(jīng)理助理副總經(jīng)理財務(wù)總監(jiān)總工程師 客戶服務(wù)部預(yù)算合約部財務(wù)部銷售策劃部工程部前期開發(fā)部辦公室采購部二、工程建設(shè)進度安排本項目建設(shè)計劃2015年9月底完工。投資估算主要為滿足建設(shè)項目的功能要求，合理確定投資規(guī)模。其中，設(shè)備費用包括給排水工程、通風(fēng)空調(diào)工程程、采暖工程、強電工程、弱電工程、電梯工程等；室外工程包括室外管線、室外照明、道路及廣場、綠化等。3．建設(shè)期貸款利息。同時參照：1．北京市建設(shè)工程概算定額；2．北京市現(xiàn)行其他有關(guān)造價文件3．北京市同類建筑工程技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)4．北京市近期的材料及設(shè)備價格信息（三）編制說明1．工程費用工程建安造價采用類似工程指標(biāo)法進行估算。2）毛地價本項目用地屬商業(yè)金融用地性質(zhì)，按于北京市國有資源局簽訂土地出讓合同金額支付30224萬元。（四）建設(shè)投資估算項目總投資273462萬元，其中工程費用160960萬元；預(yù)備費、期間費用11997萬元，建設(shè)期利息16365萬元。二、投資計劃項目建設(shè)總投資為273462萬元，建設(shè)期為三年，各年的建設(shè)內(nèi)容詳見第七章“建設(shè)進度安排”。 三、資金籌措方案項目總投資273462萬元，其中工程費用160960萬元；預(yù)備費、期間費用11997萬元，建設(shè)期利息16365萬元。由施工單位墊資施工到結(jié)構(gòu)封頂。一、項目財務(wù)評價的有關(guān)問題說明2. 以當(dāng)前的社會和市場狀況為基礎(chǔ)，未考慮政治、政策、社會條件的顯著變化對項目經(jīng)營的影響。二、財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取正確選擇基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)是項目經(jīng)濟評價的前提，直接影響分析的結(jié)論。經(jīng)濟評價的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)包括經(jīng)營項目、經(jīng)營規(guī)模及收費標(biāo)準(zhǔn)、稅費、項目計算期等。，地上建筑面積96097平方米、。(2)方案二：部分銷售，部分持有 商業(yè)用房按照全部實現(xiàn)銷售測算，分三年出售，各年銷售比例為15%、50%、35%；辦公建筑出售40%、60%公司持有，分三年出售；汽車位出售50%，分三年出售，各年銷售比例為15%、50%、35%。（二）稅（費）率進行財務(wù)評價需計算的稅費包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和企業(yè)所得稅等。（三）項目計算期按照項目建設(shè)進度和銷售計劃，本項目建設(shè)期3年，橫跨4個建設(shè)期第2年即對建筑進行預(yù)售，銷售期3年。三、成本費用估算附表1 項目總投資估算表序號項目名稱總額（萬元）備注一土地費用 1土地出讓金 30224 2城市基礎(chǔ)建設(shè)費 3契稅 907 4土地補償費 45127 拆遷、補償二前期工程、建設(shè)期其他費用 5852三通一平、設(shè)計、監(jiān)理等三建安及市政基礎(chǔ)設(shè)施費用160960 1建安工程128601地基處理1191建筑工程42183裝修工程75236門窗工程4822外墻裝修51692安裝工程24835強電工程3612弱電工程5016給排水工程2507通風(fēng)空調(diào)工程10035消防工程2134電梯工程15313市政基礎(chǔ)設(shè)施費7524四開發(fā)間接費用 1454 五管理費用3% 2415 　六銷售費用3% 7928 　七其他費用 200 　八不可預(yù)見費 1609 　九建設(shè)期利息 16365 總 投 資273462 （一）銷售收入估算一、辦公合計2013年2014年2015年辦公面積89655 M2銷售率20%50%30%銷售面積93241 M213986 M246621 M232634 M2銷售單價銷售收入512823萬元76923256413179487二、商業(yè)商業(yè)面積6103(首層3912二層2190)銷售率15%、50%、35%銷售單價首層15萬元/ M2二層10萬元銷售面積634795230512344銷售收入83803萬元125704190229331三、1層商業(yè)商業(yè)面積111147銷售率15%、50%、35%銷售單價5萬元銷售面積11593173957964058銷售收入5796586942898320288四、汽車位918個銷售率15%50%35%銷售單價28萬/個銷售收入25704萬元3856128528996累計銷售收入680295萬元102043340150238102 (1)方案一：全部銷售： 辦公用房和商業(yè)用房、汽車位按照全部實現(xiàn)銷售測算分三年出售，商業(yè)和汽車位各年銷售比例為15%、50%、35%；辦公建筑，各年銷售比例為20%、50%、30%。合計2013年2014年2015年一、辦公辦公面積89655 M2銷售率20%50%30%銷售面積37296 M2/總93241 M2 7459 M218648 M211189M2銷售單價銷售收入205128萬元4102610256461538二、商業(yè)商業(yè)面積6103(首層3912二層2190)銷售率15%、50%、35%銷售單價首層15萬元/ M2二層10萬元銷售面積634795230512344銷售收入83803萬元125704190229331三、1層商業(yè)商業(yè)面積11147銷售率15%、50%、35%銷售單價5萬元銷售面積11593173957964058銷售收入5796586942898320288四、汽車位918個持有1/2銷售率15%50%35%銷售單價28萬/個銷售收入12852萬元192864264498累計銷售收入359748萬元64218179875115655方案二：部分銷售，銷售收入計算表 方案二：部分銷售經(jīng)營稅金估算項目總金額（萬元）備注銷售收入總金額359748流轉(zhuǎn)稅（%）19786營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加投資額140433扣除未出售部分的成本，扣除項目總額188305 加計28087增值額171442應(yīng)交納土地增值稅59162增值額40％扣除項目金額5％稅前利潤總額112280企業(yè)所得稅28070稅率25%稅后總收益84210凈投資收益率%上繳國家稅收107018萬元。（三）成本費用估算依照目前類似商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營管理經(jīng)驗數(shù)據(jù)，對其未來經(jīng)營的銷售費用、房屋出租經(jīng)營費用、折舊攤銷費用、維修費等成本費用進行初步測算。2. 管理費用項目單位管理費用參照新起點嘉園（一期）管理費用按建安工程3%測算。四、財務(wù)分析（一）項目盈利能力分析項目的盈利能力分析是通過考察整個項目的投入與產(chǎn)出情況，評價項目的投資效果。因此。（二）清償能力分析本項目以銷售房屋回款及未分配利潤償還長期借款，%，借款償還期3年。（三）財務(wù)平衡分析測算結(jié)果表明，本項目逐年在財務(wù)上是平衡的，每年有大量的現(xiàn)金流入，項目資金充足，財務(wù)情況良好。2．該項目位于西北三環(huán)主動脈，與地鐵12號和16號雙地鐵交匯點貫通，盡享交通、地利之優(yōu)勢。該項目地理位置得天獨厚，定位為寫字樓，周圍沒有新建的競爭性產(chǎn)品，市場前景好，經(jīng)過市場調(diào)研，商業(yè)的市場價約1015萬元/平方米，寫字樓的市場價約57萬元/平方米，辦公樓租金價格15元/平方米/天，地下車位租金價格1000元/個/月。4．根據(jù)北京市土地儲備中心數(shù)據(jù)，2009年、2010年、2011年北京市市場上“招拍掛”成交記錄，以及目前正在交易的經(jīng)營性用地和即將入市地塊的信息，土地供應(yīng)和成交地塊大多在四環(huán)、五環(huán)以外或者衛(wèi)星城、工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，四環(huán)內(nèi)供應(yīng)、成交地塊的比重不到10%，因此，創(chuàng)輝大廈項目更具有稀缺性。如果選擇方案二：部分銷售，項目可以獲得359748萬元的現(xiàn)金流入，并且為國家貢獻(xiàn)稅金107018萬元，稅后總收益84210萬元，投資利稅率136%，%，；另外，持有價值307697萬元的資產(chǎn)，其中，辦公用房面積為55945平方米，汽車位持有數(shù)量459個，每年的租金收益約為31179萬元。目前，北京市土地整理和儲備中心掛牌出讓，海淀區(qū)萬柳地區(qū)居住用地（六郎莊拆遷平衡資金用地項目），；結(jié)合2011年麗澤商務(wù)區(qū)E1E18商業(yè)金融地塊的土地公開市場成交價，預(yù)計，北京創(chuàng)輝大廈周邊的樓面地價水平在2萬元以上，項目評估價款應(yīng)當(dāng)在20億元以上。58