【正文】 停車數(shù)量（輛）922　其中：地上4　 地下918表12 項目各樓座面積主要經(jīng)濟技術(shù)指標表樓座名稱層數(shù)總面積A座（寫字樓）2至20層B座（寫字樓）2至20層C座（寫字樓）3至16層寫字樓小計　 商業(yè)1至 2層6102 商業(yè)小計6102. 地上面積合計 96097 地下商業(yè)1層 設(shè)備用房面積1至4層 自行車庫1層夾層物管和庫房1層夾層；2至4層地下車庫（）2至4層 地下面積合計　合計 注：A座B座連接體部分2層為寫字樓二、項目建設(shè)單位情況1．單位名稱：北京三義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2．成立時間：l 998年3．注冊地址：北京市密云縣工業(yè)開發(fā)區(qū)東吉路38號4．經(jīng)營地址：北京市海淀區(qū)長春橋路5號“新起點嘉園”C座12樓6層5．法定代表人：劉文強6．注冊資本：8300萬元7．執(zhí)照注冊號：110000l2605748．企業(yè)類型：有限責任公司9．主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)等10．經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售商品房、信息咨詢等。此外，2003年11月北京市發(fā)展和改革委員會以京發(fā)改投資函[2003]586號文《關(guān)于新起點嘉園二期項目有關(guān)問題的復(fù)函》同意京計投資字[2001]1455號《關(guān)于開發(fā)建設(shè)新起點嘉園二期工程項目建議書（代可行性研究報告）的批復(fù)》有效期延長至 2004年12月31日。將其遷走，利用原廠區(qū)用地建設(shè)寫字樓，將大大改善本地區(qū)的環(huán)境狀況，對于美化首都環(huán)境，減少城區(qū)環(huán)境污染是非常有益的。大企業(yè)紛紛回流中關(guān)村，更為本項目市場需求帶來了千載難逢的機遇。我們從中不難看出，土地的稀少已經(jīng)成為推動北京的房地產(chǎn)市場的主要動力。從以上的論述不難看出，北京寫字樓市場是一只不折不扣的會下金蛋的母雞。眾多跨國公司紛紛選擇中關(guān)村，設(shè)立分支機構(gòu)或區(qū)域總部，據(jù)美國《財富》雜志的一項調(diào)查表明：全球4萬多家跨國公司92%以上的企業(yè)若干年內(nèi)將考慮在中國設(shè)立地區(qū)總部，包括設(shè)立亞太地區(qū)、東亞地區(qū)、中國地區(qū)總部、研發(fā)總部、商務(wù)總部、銷售總部，其中首選北京的占15%。據(jù)高緯環(huán)球研究部的數(shù)據(jù)，北京頂級寫字樓2012年3月有效凈租金為704元人民幣/平米/月，%，%。（3）天作國際，位于海淀區(qū)中關(guān)村南大街乙12號（農(nóng)科院西門），寫字樓價格約57000元/平方米（4）丹棱soho，位于海淀區(qū)中關(guān)村西區(qū)丹棱街 寫字樓價格約：56000元/平方米（5）中關(guān)村E世界財富中心：位于海淀區(qū)中關(guān)村，寫字樓價格約73000元/平米（6）中關(guān)村科貿(mào)中心：位于中關(guān)村海龍大廈對面，商業(yè)價格10—16萬元/平米（7）西海國際：位于海淀區(qū)蘇州橋動北角，寫字樓價格約：65000元/平方米，商業(yè)價格一層1015萬。通過上述項目市場價格比較可以看出，本項目保守預(yù)計辦公銷售均價55000元/平方米、商業(yè)首層價格：15萬元/平方米、二層價格：10萬元/平米、地下一層價格：5萬元/平米、地下車位：28萬/個，辦公租金價格15元/平方米/天，地下車位租金價格1000元/個/月。中關(guān)村西區(qū)快速的區(qū)域發(fā)展與面臨的各種困難已形成該區(qū)域向更高層次發(fā)展的瓶頸，比如交通堵塞、商住及配套設(shè)施缺乏、土地成本高等。車庫是北京市停車數(shù)量最多的綜合樓群，它彰顯出項目整體的商務(wù)環(huán)境；地上辦公用房縱向分割十分方便、可使大單用戶擁有獨立的配套設(shè)施、有益于其整體形象的維護：建筑整體雙向采光設(shè)計、充分滿足人們對現(xiàn)代辦公空間的要求，是“綠色辦公”最自然、最直接的表現(xiàn)。（四）交通優(yōu)勢項目位于海淀區(qū)蘇州橋西北角，東臨西北三環(huán)主動脈、以南側(cè)遠大路連接西四、五環(huán)路，南行經(jīng)西外大街直通二環(huán)，與地鐵12號和16號雙地鐵交匯點貫通，盡享交通、地利之優(yōu)勢。不僅為開發(fā)企業(yè)提供重要的租售信息源，還在去年組織開發(fā)企業(yè)赴香港、新加坡進行推介。該地塊位于海淀區(qū)蘇州橋西側(cè)，東臨萬泉河快速路西輔路，西至萬柳東路（西側(cè)為新起點嘉園一期），南至新建長春橋路，北至空軍干休所及小南莊地區(qū)。地勢西高東低，西部為海拔100米以上的山地；東部和南部為海拔50米左右的平原。年日照數(shù)2662小時，無霜期211天。5．電信沿萬泉河西路敷設(shè)24孔電信管道與北側(cè)觀狀管道溝通，長度約為400米，沿小區(qū)北側(cè)區(qū)間路修建l2孔電信管道，本項目電信管線可與蘇州街原電信管道連通。用地西接新起點嘉園一期住宅，南臨長春橋路，東連城市綠化景觀用地并與Hamp。每個辦公單元的平面布局和立面手法相似卻又每棟樓之間略有不同。人們可以自由出入于各棟建筑和景觀空間中。屋面透明玻璃比為10%。4．特殊部位的處理對于本工程這樣一個功能較多的大型建筑物，建筑造型和建筑功能會對結(jié)構(gòu)有一些特殊的要求，結(jié)構(gòu)設(shè)計將通過特殊處理盡可能滿足建筑要求，使建筑的整體設(shè)計更加完美。4) 消防系統(tǒng)本工程消防設(shè)計包括消火栓系統(tǒng)，自動噴水滅火系統(tǒng)，水噴霧滅火系統(tǒng)等。室內(nèi)消火栓高區(qū)和低區(qū)系統(tǒng)均由地下消防貯水池、消防主泵、高位消防水箱組成。5) 熱水系統(tǒng)本工程為辦公、餐廳、廚房、娛樂、會所等用房提供生活熱水。2．排水設(shè)計排水分生活污水和洗浴廢水兩系統(tǒng)。室外場地設(shè)計重現(xiàn)期為2年。地下三層設(shè)冷凍機房，冷水機組總制冷量為18000kW，冷凍水供回水溫度為85/60℃。設(shè)備、自控閥均要求就地手動和控制室自動控制。、8．防煙、排煙系統(tǒng)1) 防煙系統(tǒng)不具備自然排煙條件的樓梯問，消防電梯前室及合用前室設(shè)正壓送風系統(tǒng)，樓梯問采用自垂百葉送風口，前室采用常閉正壓送風口。9．其他1) 根據(jù)需要設(shè)置用戶冷卻水系統(tǒng)，可在主機停止運行期間，滿足客戶24小時空調(diào)要求。擬由市電引來雙路10kV獨立電源，供電局分界小室設(shè)在地下一層，變配電室設(shè)在地下室。安裝于建筑物內(nèi)的供配電設(shè)備均選用干式不燃型，用于消防供電回路的線纜采用耐火型、阻燃型，有特殊要求的采用屏蔽型。此外，采用先進的燈光控制技術(shù)，如感光調(diào)光控制、感動燈光控制、紅外無線遙控等，太空間及公共場所由燈控室集中管理。同時，為便于國內(nèi)國際學術(shù)文化交流活動的開展，可設(shè)會議系統(tǒng)包括：電話、電視、同聲傳譯等多媒體智能化會議系統(tǒng)，可通過衛(wèi)星、舊DN綜合業(yè)務(wù)網(wǎng)以及Internet網(wǎng)實現(xiàn)內(nèi)部或外部的會議系統(tǒng)的組織與管理。系統(tǒng)采用鄰頻雙向傳輸設(shè)計(大于860MHz)，頻段分割按北京有線電視網(wǎng)規(guī)定。氣體滅火型式與設(shè)備專業(yè)協(xié)調(diào)。安防通訊系統(tǒng)：建立以有線傳輸為主，無線傳輸為輔的報警信息傳輸系統(tǒng)，控制中心與所有通道出人口、重要機房建立有線對講系統(tǒng)，提供安保人員方便快捷的應(yīng)急通信手段。第六章 環(huán)境、交通影響分析一、環(huán)境影響分析（一）建址環(huán)境現(xiàn)狀項目東鄰萬泉河快速路西輔路，西鄰新起點嘉園住宅小區(qū)，南至長春路、北至萬柳小區(qū)1號路，長春橋南側(cè)為武警總部，以北用地主要為空軍干休所。（三）環(huán)境影響評價入駐本項目寫字樓的企業(yè)限制在高新科技企業(yè)，應(yīng)主要從事各類高新科技的研究開發(fā)，在科技產(chǎn)品的開發(fā)、生產(chǎn)、制作和測試過程中不產(chǎn)生灰塵、廢氣、廢水、廢渣和噪聲等污染物。3．存在問題經(jīng)過對現(xiàn)況交通調(diào)查數(shù)據(jù)的分析，項目周邊的北三環(huán)路、西三環(huán)路、中關(guān)村大街、知春路大街、蘇州街等主要交通流量已經(jīng)處于飽和狀態(tài)，不可能再容納更多的車流量?？紤]到商業(yè)和休閑人流對于本項目還是比較集中，為了方便行人過街，并減輕路口人流對車輛的干擾，建議在長春橋路上修建—座行人過街設(shè)施。(5) 由于現(xiàn)況萬柳小區(qū)內(nèi)部道路尚未完全按規(guī)劃實施，建議周邊路網(wǎng)盡決實施。一、投資估算（一）編制范圍1．工程費用，包括土建結(jié)構(gòu)及裝修工程費用、設(shè)備費用、室外工程費用等。（2）前期費用及建設(shè)費用預(yù)計350元/平方米，其中，l 工程建設(shè)監(jiān)理費按工程費用的1%測算；l 竣工圖編制費按1元/平方米建筑面積計測算；3．建設(shè)期利息按1～%測算。第九章 財務(wù)分析財務(wù)評價參照國家計委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）的有關(guān)內(nèi)容及深度要求，結(jié)合本項目的實際情況，在國家現(xiàn)行財稅制度和市場價格體系下，分析預(yù)測項目的財務(wù)效益與費用，計算財務(wù)評價指標，考察項目的損益和盈利能力，據(jù)此判斷項目的財務(wù)可行性。(1)方案一：全部銷售辦公用房和商業(yè)用房、汽車位按照全部實現(xiàn)銷售測算，該項目商業(yè)建筑和汽車位分三年出售，各年銷售比例為15%、50%、35%；辦公建筑分三年出售，各年銷售比例為20%、50%、30%。方案一：全部銷售經(jīng)營稅金及附加估算項目總金額（萬元）備注銷售收入總金額680295流轉(zhuǎn)稅（%）37416營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加投資額273462 加計54692扣除項目總額365570增值額314726應(yīng)交納土地增值稅107612增值額40％扣除項目金額5％稅前利潤總額207114企業(yè)所得稅51778稅率25%稅后總收益155336凈投資收益率%上繳國家稅收196806萬元(2)方案二：部分銷售，部分持有商業(yè)用房按照全部實現(xiàn)銷售測算，分三年出售，各年銷售比例為15%、50%、35%；辦公建筑出售40%、60%公司持有，分三年出售；汽車位出售50%，分三年出售，各年銷售比例為15%、50%、35%。如果選擇方案一：全部銷售，項目可以獲得680295萬元的現(xiàn)金流入，并且為國家貢獻稅金196806萬元，稅后總收益155336萬元，投資利稅率129%，%，投資回收期2年如果選擇方案二：部分銷售，項目可以獲得359748萬元的現(xiàn)金流入，并且為國家貢獻稅金107018萬元，稅后總收益84210萬元，投資利稅率136%，%，；另外，持有價值307697萬元的資產(chǎn)，其中，辦公用房面積為55945平方米，汽車位持有數(shù)量459個，每年的租金收益約為31179萬元。周圍有人大、理工大、外語學院、舞蹈學院等高校林立，以及萬柳高端居住區(qū)，客戶群比較高端 ，目前，西北地區(qū)5環(huán)內(nèi)缺少新建類項目，產(chǎn)品具有稀缺性。綜上所述，北京創(chuàng)輝大廈的經(jīng)濟價值是可觀的，投資回報是豐厚的，風險是可以防范和化解的，因此該項目的投資具有可行性。該項目商業(yè)金融立項，不受國家限購政策影響，銷售前景相當樂觀，經(jīng)濟價值較高。該項目具有較好的經(jīng)營效益和盈利能力，從整個經(jīng)營的過程考察，項目在保證本項目正常銷售的前提下，可以實現(xiàn)財務(wù)平衡，以Ic=8%的基準收益率計算，所得稅后運營投資財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，按目前測算分析，項目在財務(wù)上是可行的。另外，持有價值307697萬元的資產(chǎn)，其中，持有辦公用房面積為55945平方米，汽車位持有數(shù)量459個，每年的租金收益為31179萬元。根據(jù)對目前中關(guān)村地區(qū)和周邊商業(yè)建筑出售的狀況的分析，本項目保守預(yù)計辦公銷售均價55000元/平方米、商業(yè)首層價格：150000元/平方米、二層價格：100000元/平米、地下一層價格：50000元/平米，地下車位：280000元/個，租金價格15元/平方米/天，地下車位租金價格1000元/個/月。3．%。項目建設(shè)資金中，項目單位自籌46203萬元，利用房屋建筑銷售回款167259萬元，申請銀行貸款6億元。2．工程建設(shè)其他費用：主要包括土地取得費用、建設(shè)基金、工程建設(shè)前期費用、工程建設(shè)費用、其他費用等。第七章 項目組織機構(gòu)及實施計劃一、項目組織機構(gòu)項目開發(fā)公司設(shè)總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理一名、總經(jīng)理助理兩名、總工程師—名、財務(wù)總監(jiān)一名及八個部門，分別為行政辦公室、前期開發(fā)部、工程部、銷售策劃部、財務(wù)部、預(yù)算合約部、采購部和客戶服務(wù)部。2．建議(1) 在項目的下一步方案設(shè)計中，深化地下停車場出入口的位置，落實自行車停車場。 （二）項目交通預(yù)測1．交通方式預(yù)測按北京市建筑設(shè)計院提供的設(shè)計方案，以步行、自行車、汽車和出租車的出行比例如下表： 表6－1 交通結(jié)構(gòu)表出行方式比 例出租車8%小汽車27%公共交通38%自行車、步行27%（自行車20%）2．公交預(yù)測該區(qū)域現(xiàn)有公交線路36條，保守測算，按高峰期每5分鐘發(fā)車間隔，高峰小時影響區(qū)域內(nèi)公交的承載人數(shù)30240人次，而項目高峰小時依靠公交出行預(yù)測為1286人次，％，因此該項目依靠公交出行的出行量，對整個影響區(qū)的公交影響不大，公交運力完全可以承受。二、交通影響分析（一）項目周邊交通現(xiàn)狀1．主要道路根據(jù)《項目交通影響評價報告(交評單位)》，項目周邊主要道路有多條。（二）環(huán)境保護措施1．大氣污染治理項目地下車庫設(shè)有汽車尾氣排煙設(shè)施，排風量按6次／h換氣量計算，送風量按5次/h換氣量計算（晚上均減半）；自備柴油發(fā)電機煙氣和餐廳廚房煙氣均由屋頂各自的排煙口排出。安防中心設(shè)在首層，各區(qū)域設(shè)相應(yīng)的安防值班室。（6）安防系統(tǒng)設(shè)計原則：安防系統(tǒng)在合理加強管理基礎(chǔ)上，以防盜報警系統(tǒng)為核心，采用電視監(jiān)控、多種報警探測技術(shù)和計算機控制及網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)，將多個系統(tǒng)融為一體，形成相互支援，協(xié)同防范的綜合體系，以有效保障設(shè)備的完好和人員的人身安全。建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)可實現(xiàn)建筑物內(nèi)設(shè)備的安全、有效、節(jié)能可靠運行。同時，設(shè)無線手機信號增強覆蓋系統(tǒng)，確保無線通信的暢通，無“盲區(qū)”。2．弱電部分弱電專業(yè)遵循系統(tǒng)的先進性(成熟性)、開放性(標準化及可擴展性)、安全性、服務(wù)需求與功能統(tǒng)一性等設(shè)計原則，執(zhí)行國家現(xiàn)行規(guī)范，并參考國際標準，從適用和管理的目標出發(fā)，為用戶提供通信網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)、計算機網(wǎng)絡(luò)(含InterneVIntranet)、樓宇管理集成網(wǎng)絡(luò)等通用平臺，以滿足業(yè)主對建筑物高標準智能化的需求。（7）防雷與安全保護接地：建筑根據(jù)規(guī)范要求按二類防雷建筑物設(shè)防，采用傳統(tǒng)法拉第籠式防雷體系。各弱電系統(tǒng)涉及計算機和控制的電源設(shè)備需配置UPS；應(yīng)急照明需配置EP