【正文】 高企業(yè)的知名度，從41 / 56而起到帶動(dòng)市場(chǎng)銷售的連動(dòng)效應(yīng)。 對(duì)地方住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化具有推進(jìn)作用住宅產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)已逐漸被社會(huì)和公眾所認(rèn)識(shí)和接受。住宅產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)建筑、房地產(chǎn)、建材、冶金、輕工業(yè)、化工、機(jī)械、電子、能源、金融、交通、市政、郵電、紡織等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有效地拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。在國(guó)內(nèi)諸多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市里，住宅產(chǎn)業(yè)化成套技術(shù)在工程中的運(yùn)用，可推動(dòng)建材、廚衛(wèi)、環(huán)保等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也可使塑料型材、管材及加工業(yè)有更大的發(fā)展空間，郵電信息產(chǎn)業(yè)等高科技企業(yè)也有了用武之地，甚至在國(guó)內(nèi)一些大中型城市里對(duì)轎車工業(yè)的發(fā)展也可起到推波助瀾的作用。簡(jiǎn)而言之，住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，住宅科技含量的提高，不但能夠改變傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，給諸多相關(guān)企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，起到帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。而且，還可促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)品生產(chǎn)線、生產(chǎn)基地的形成和發(fā)展，促進(jìn)地方性住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)和生產(chǎn)。 對(duì)提高住宅建設(shè)水平具有示范、帶動(dòng)作用隨著改革開(kāi)放的不斷深入和城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，在國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市中，市中心與周邊地區(qū)的交通條件普遍得到明顯的改善。人們的住宅消費(fèi)觀念也發(fā)生了很大的變化。人們對(duì)住宅的環(huán)境需要、功能需要更加突出。因此在市區(qū)及市中心周邊地區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)境優(yōu)42 / 56美、配套齊全、居住舒適、引導(dǎo)消費(fèi)的商品住宅小區(qū)，正好能滿足廣大城鄉(xiāng)居民的需求。 結(jié)合不同城市成熟的住宅建設(shè)優(yōu)勢(shì)，將先進(jìn)的、具有地方特色的新產(chǎn)品、新材料、新技術(shù)、新工藝進(jìn)行技術(shù)集成，建立成套體系，實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)集約化、標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化，可以推進(jìn)各地住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的進(jìn)程。 改變傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展觀念，樹(shù)立住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的新理念，增加住宅產(chǎn)業(yè)的科技含量，提高住宅產(chǎn)業(yè)的質(zhì)量水平，進(jìn)一步加大住宅產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率。 更新住宅設(shè)計(jì)理念，改變傳統(tǒng)住宅設(shè)計(jì)方法，倡導(dǎo)住宅大空間、多變化、易分隔的設(shè)計(jì)新思路，提倡住宅空間可改造性和可持續(xù)發(fā)展性，建設(shè)集舒適性、安全性和耐久性為一體的現(xiàn)代康居住宅小區(qū)。 在住宅開(kāi)發(fā)過(guò)程中，建立完善、科學(xué)的組織管理體系。質(zhì)量監(jiān)控體系和規(guī)范的操作體系，提高工程的施工質(zhì)量、生產(chǎn)效率和建設(shè)效益。 新型住宅產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)可以在城市及其周邊地區(qū)起到示范和帶動(dòng)作用，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展進(jìn)程，充分發(fā)揮住宅產(chǎn)業(yè)作為國(guó)家和地方支柱產(chǎn)業(yè)的作用，帶動(dòng)本地區(qū)其它相關(guān)行業(yè)及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。43 / 56 對(duì)勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高預(yù)測(cè) 住宅產(chǎn)業(yè)化成套技術(shù)在工程建設(shè)中的應(yīng)用，將會(huì)對(duì)提高住宅建設(shè)的使用功能、工程質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量起到積極的作用。 住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高了住宅的科技含量，使住宅的質(zhì)量有了較大的改善，同時(shí)提高了住宅的附加值，使房產(chǎn)銷售得以加速運(yùn)轉(zhuǎn)。雖然建安造價(jià)提高了，但其在總房?jī)r(jià)構(gòu)成中一般不足 5％。 剪力墻結(jié)構(gòu)、現(xiàn)澆樓板等結(jié)構(gòu)形式在多、高層住宅中的運(yùn)用，可提高結(jié)構(gòu)的安全度，使住宅空間可適當(dāng)靈活布置。同時(shí)，住宅的使用壽命與結(jié)構(gòu)的自然壽命也基本保持同步，從而使樓盤(pán)具有增值性。 采取輕質(zhì)空心磚隔墻和減小隔墻的幾何尺寸，可減輕建筑的自重、提高居室的實(shí)際使用面積，建筑節(jié)能近 30％。 采用工廠集中攪拌商品混凝土澆筑和泵送技術(shù)，既保證了工程的施工質(zhì)量，同時(shí)還避免了現(xiàn)場(chǎng)施工攪拌混凝土帶來(lái)的環(huán)境污染，降低了勞動(dòng)強(qiáng)度、提高了施工工業(yè)化程度、縮短工期 10％以上，提高工效 20％左右。 三層中空玻璃塑鋼門(mén)窗的采用，可達(dá)到節(jié)能、保溫隔熱、降低噪聲的綜合效果。 戶型的多樣化，豐富了住戶的空間，增強(qiáng)了功能分區(qū)和增加了空間的私密性，提高了住宅的附加值，同時(shí)也增添了居室的生活情趣，提高了住房的利用率和住宅開(kāi)發(fā)的檔次。44 / 56 住宅的新風(fēng)系統(tǒng)設(shè)置提升了居住環(huán)境的品質(zhì)和銷售的附加值，提升住宅的檔次和和品牌形象。標(biāo)準(zhǔn)化、配套化、施工現(xiàn)場(chǎng)裝配化的實(shí)施，可縮短工期，提高工效，降低建筑垃圾量。小區(qū)的智能化管理，如計(jì)量收費(fèi)、安全防范、設(shè)備智能監(jiān)控、家庭現(xiàn)代化通訊等，可提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，營(yíng)造安全、文明、優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境，從而提高居民的生活質(zhì)量。 先進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化率的提高預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工及物業(yè)管理上采用了一系列成套新技術(shù)和新產(chǎn)品時(shí)代和住宅的科技含量大幅增加開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品在使用功能、工程質(zhì)量、環(huán)境保護(hù)都是黑龍江省乃至全國(guó)屈指可數(shù)的，從而使先進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化率大幅提高，大大增加建筑產(chǎn)品的附加值。45 / 568 工程項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì) 總投資估算投資估算依據(jù)《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 （2022 年） ；《黑龍江省建筑安裝工程預(yù)算定額》 （2022 年） ；《黑龍江省建筑安裝工程費(fèi)用定額》黑建造價(jià)[2022]16 號(hào)文；大慶工程造價(jià)信息（2022 年） ；國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)格[2022]10 號(hào)文《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》 ；國(guó)家計(jì)委計(jì)投資（1999）1340 號(hào)《國(guó)家計(jì)委關(guān)于加強(qiáng)對(duì)基本建設(shè)大中型項(xiàng)目概算中“價(jià)差預(yù)備費(fèi)”管理有關(guān)問(wèn)題的通知》 ；估算中的有關(guān)稅金和費(fèi)用按大慶市的現(xiàn)行規(guī)定計(jì)取。投資估算本項(xiàng)目投資估算包括土地費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其它費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用；詳見(jiàn)投資估算表。46 / 56總投資估算表序號(hào) 項(xiàng)目名稱建設(shè)規(guī)模 m2經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 元/m2 投資額（萬(wàn)元） 備注一 建安工程費(fèi)用 ㈠ 住宅項(xiàng)目 　 　1 住宅 　2 采購(gòu)電梯 　 　 25 萬(wàn)元/部3 樁基礎(chǔ) 其中：97 元/m2 為樁基礎(chǔ)；3元/m2 為樁基檢測(cè)費(fèi)用㈡ 商業(yè) ?、?公建項(xiàng)目 　 　1 公建 　3 地下車庫(kù)及泵房等 　㈣ 小配套費(fèi)用 　二 二類費(fèi)用 　 　 　1 土地成本 　 　 　2 規(guī)劃、勘查、設(shè)計(jì)費(fèi) 　 　 ?、?規(guī)劃 ?、?地質(zhì)勘查 　 　 ?、?設(shè)計(jì)費(fèi) 26 　3 監(jiān)理費(fèi) % 　4 工程造價(jià)咨詢費(fèi) 　 　 　5 施工圖審查 　 　 　6 配套費(fèi) 　7 規(guī)費(fèi) 　 　 ?、?人防設(shè)施建設(shè)費(fèi) ?、?消防設(shè)施建設(shè)費(fèi) 　8 天然氣入戶費(fèi) 1038 戶 1056 元/戶 　9 有線電視入戶費(fèi) 135669 　10 測(cè)繪、檢測(cè) 　 　 　11 土地估價(jià) 　 　 　12 環(huán)境評(píng)價(jià) 　 　 　47 / 5613 銷售費(fèi)用 　 　 　14 現(xiàn)場(chǎng)其他項(xiàng)目費(fèi)用 　 　 包括：售樓處、指揮部、場(chǎng)地平整、土方回填運(yùn)輸、臨時(shí)水暖電及售樓處家具、設(shè)備　15 圍擋及場(chǎng)地平整 　 　 　三 相關(guān)稅 　 　 　五 開(kāi)發(fā)總成本 　 　 　 資金籌措及計(jì)劃項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資 萬(wàn)元，全部資金由企業(yè)自籌。 財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （第三版） ；《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 （2022 年） ；本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期按 3 年考慮，基準(zhǔn)收益率為 12%。開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用估算開(kāi)發(fā)建設(shè)投資既為開(kāi)發(fā)建設(shè)成本。營(yíng)業(yè)收入估算開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期每年的銷售比例分別為住宅為第一年 100%，商服和車庫(kù)第一年 50%、第二年 50%。銷售收入詳見(jiàn)“附表1：銷售收入與　 項(xiàng)目名稱 工程量 單價(jià) 單位1 住宅 5300 元/m 2 2 車庫(kù) 728 150000 元/個(gè)3 商服 3418 13000 元/m 248 / 56營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表” 。稅收及利潤(rùn)分配（1）稅收1）流轉(zhuǎn)稅及附加（投資中計(jì)?。I(yíng)業(yè)稅：稅率 5%。城市維護(hù)建設(shè)稅：稅率 7%。教育費(fèi)附加：稅率 3%。 2）所得稅企業(yè)所得稅：稅率 25%。（2）利潤(rùn)分配盈余公積金：按稅后利潤(rùn)的 10%提取。財(cái)務(wù)盈利能力分析根據(jù)現(xiàn)金流量表的計(jì)算，反映項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為： 所得稅前 所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 4077 1919投資回收期（年） 根據(jù)凈現(xiàn)金流量計(jì)算，該項(xiàng)目整體效益的動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%大于基準(zhǔn)收益率 12%；項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）1919 萬(wàn)元，說(shuō)明該項(xiàng)目有收益。盈虧平衡分析49 / 56為考察項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力，針對(duì)銷售量及總成本之間的關(guān)系變化考察對(duì)項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力的影響。經(jīng)計(jì)算本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（BEP）為%。敏感性分析對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資、銷售價(jià)格兩個(gè)因素的變化測(cè)算所得稅后全投資內(nèi)部收益率指標(biāo)，分析各因素對(duì)項(xiàng)目的影響并確定關(guān)鍵因素。敏 感 性 分 析 表不確定因素 變化率 內(nèi)部收益率(%) 敏感度系數(shù)基本方案 %20% % 10% % 5% % 5% % 10% % 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資變化20% % 50 / 5620% % 10% % 5% % 5% % 10% % 銷售價(jià)格變化20% % 綜合評(píng)價(jià)結(jié)論主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表序號(hào) 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 備注1 基本數(shù)據(jù) 開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資 萬(wàn)元 69054 建筑工程費(fèi) 萬(wàn)元 39837 二類費(fèi)用 萬(wàn)元 16544 相關(guān)稅 萬(wàn)元 12673 建設(shè)期利息 萬(wàn)元 0 年均銷售收入 萬(wàn)元 28182 年均開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用 萬(wàn)元 23018 年均財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬(wàn)元 0 年均營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元 155051 / 56 年均利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 3614 年均所得稅 萬(wàn)元 903 年均凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 27102 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅前) % % (所得稅后) % % 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (所得稅前) 萬(wàn)元 4077 (所得稅后) 萬(wàn)元 1919 項(xiàng)目投資回收期 (所得稅前) 年 (所得稅后) 年 總投資收益率 % （1）該項(xiàng)目實(shí)施后，每年增加利潤(rùn)總額 3614 萬(wàn)元。（2）該項(xiàng)目投資回收期（稅后）為 年。（3）該項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%。附表 附表1： 銷售收入與營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表附表2： 項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表附表3： 損益表附表4： 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表52 / 569 綜合評(píng)價(jià)如何使住宅建設(shè)滿足人們不斷增長(zhǎng)的實(shí)際需求，適應(yīng)多樣化、不同風(fēng)格、不同檔次的需要，是我國(guó)當(dāng)前商品住宅建設(shè)面臨的重要課題。近年來(lái)，我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)雖然有了較大的發(fā)展，但由于工業(yè)化程度低、勞動(dòng)生產(chǎn)率低、能源消耗和原材料消耗大，住宅產(chǎn)品質(zhì)量差，規(guī)劃設(shè)計(jì)與住宅需求相脫節(jié)，材料和部件不配套等問(wèn)題尚未從根本上得到解決，和世界上一些發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的住宅建設(shè)目前仍處于粗放型的生產(chǎn)階段。倘若要從根本上解決這個(gè)問(wèn)題，必須要緊緊依靠技術(shù)進(jìn)步這個(gè)根本，必須加強(qiáng)新技術(shù)的開(kāi)發(fā)和應(yīng)用，從而推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。精心規(guī)劃、精心設(shè)計(jì)和精心施工以及加強(qiáng)科學(xué)管理，提高住宅建設(shè)的科技含量，加快住宅標(biāo)準(zhǔn)化、集約化、系列化的進(jìn)程，不斷提高住宅的功能質(zhì)量，已成為新形勢(shì)下的當(dāng)務(wù)之急。建立住宅性能認(rèn)定制度和實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展方向，無(wú)疑可以激勵(lì)商品住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)以科技為先導(dǎo)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，促進(jìn)住宅科技的更新?lián)Q代，提高商品住宅售后服務(wù)、提供性能保障，在住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中強(qiáng)化精品意識(shí)，促進(jìn)住宅建設(shè)高效、快速、高質(zhì)量地發(fā)展，加快住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程，使生產(chǎn)制度逐步走向現(xiàn)代化。綜上所述新城云水灣居住區(qū)采用的新技術(shù)、新產(chǎn)品都是建設(shè)部推薦的成熟產(chǎn)品和技術(shù)。產(chǎn)品和技術(shù)的廣泛性和先進(jìn)性適合在黑龍江地區(qū)廣泛使用；另一方面，對(duì)新城云水灣居住區(qū)的實(shí)施、建設(shè)，53 / 56對(duì)推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化建成起到了很大作用?？稻庸こ痰纳鐣?huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益非常良好，因此新城云水灣居住區(qū)項(xiàng)目是可行的。1 / 56