【正文】 費(fèi)用包括以下幾項(xiàng)：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（根據(jù)陜西省物價(jià)局、陜西省財(cái)政廳《關(guān)于西安市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)問(wèn)題的通知》（陜價(jià)行發(fā)〔2005〕90號(hào)）的規(guī)定，）西安市城市總體規(guī)劃確定的主城區(qū)范圍內(nèi)（東到洪慶，西到紀(jì)陽(yáng)，南至長(zhǎng)安滈河，北至渭河）的新建、改建、擴(kuò)建項(xiàng)目，按每㎡150元計(jì)征，易地“結(jié)建”人防工程建設(shè)費(fèi)（根據(jù)《陜西省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)人民防空法〉辦法》：1000㎡（含1000㎡）以上的，按總建筑面積的5%—8%計(jì)算應(yīng)建防空地下室面積進(jìn)行收費(fèi)（一類(lèi)人防重點(diǎn)城市6%—8%，），按照每平米1500元計(jì)算，%計(jì)算、新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)費(fèi)用按每平米10元計(jì)算。三城建費(fèi)用1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)元/㎡150建筑面積4勞保統(tǒng)籌基金%%建安造價(jià)5新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)費(fèi)元/㎡10建筑面積6散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)資金元/㎡建筑面積7易地“結(jié)建”人防工程費(fèi)元/㎡1500建筑面積*6%公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要包括小區(qū)管網(wǎng)道路、綠化以及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物，水景等。根據(jù)陜西省物價(jià)局、陜西省財(cái)政廳《關(guān)于西安市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)問(wèn)題的通知》（陜價(jià)行發(fā)〔2005〕90號(hào)）的規(guī)定，在本案中以道路、綠地、管網(wǎng)的總面積為基準(zhǔn)，按120元/㎡計(jì)算，共計(jì)340萬(wàn)元。五室外工程費(fèi)1綠地、道路、管網(wǎng)等元/㎡120項(xiàng)目用地（1建筑密度）依據(jù)陜西省發(fā)改委編制的《陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》，開(kāi)發(fā)費(fèi)用包括監(jiān)理費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)和推廣費(fèi)。如下表所示。六開(kāi)發(fā)費(fèi)用1監(jiān)理費(fèi)用元/㎡10建筑面積2管理費(fèi)用%3%15之和3銷(xiāo)售費(fèi)用%%銷(xiāo)售收入4不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)%4%15之和5推廣費(fèi)%%銷(xiāo)售收入八建設(shè)期利息%/通過(guò)調(diào)查得知，%，假設(shè)該項(xiàng)目的借款均發(fā)生在季度初，且銀行按季計(jì)息，%則為銀行的年名義利率，季度實(shí)際利率=（1+%）^=%。根據(jù)以上費(fèi)用的計(jì)算可以得出，，其余全部為借款。第八章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)為國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部2006年頒布實(shí)施的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《方法與參數(shù)》）、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》及國(guó)家最新財(cái)稅制度和行業(yè)有關(guān)規(guī)定。1．費(fèi)用與效益計(jì)算范圍相一致的原則費(fèi)用與效益計(jì)算范圍相一致即是把投入與產(chǎn)出范圍限定在同一范圍內(nèi)。2．動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)分析為主的原則根據(jù)資金的時(shí)間價(jià)值原理，考慮項(xiàng)目整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年的效益與費(fèi)用，采用現(xiàn)金流量分析的方法，計(jì)算內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)。3．基礎(chǔ)數(shù)據(jù)確定中的穩(wěn)妥原則4．費(fèi)用與效益識(shí)別的有無(wú)對(duì)比原則1．根據(jù)《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)》（第二版）的有關(guān)內(nèi)容，基準(zhǔn)收益率的確定應(yīng)考慮資金成本，機(jī)會(huì)成本，風(fēng)險(xiǎn)貼補(bǔ)率率，通貨膨脹率、資金限制等影響因素，財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為12%（項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表稅前），13%（資本金現(xiàn)金流量表稅后）；則相應(yīng)的季度基準(zhǔn)收益率分別（1+12%）^=%（項(xiàng)目投資向金流量表稅前；（1+13%）^=%（資本金現(xiàn)金流量表稅后）。2．計(jì)算期取2年三個(gè)月；其中建設(shè)期為2年；3．貸款利率的確定，本項(xiàng)目的銀行借款未超過(guò)三年，%。則季度貸款利率為：（1+%）=%；4．根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》、《陜西省城市維護(hù)建設(shè)稅實(shí)施細(xì)則》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改＜征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定＞的決定》分別確定如下：營(yíng)業(yè)稅按銷(xiāo)售收入的5%，城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加按取營(yíng)業(yè)稅的3%進(jìn)行計(jì)算，地方教育稅按取營(yíng)業(yè)稅的2%進(jìn)行計(jì)算，%計(jì)算。根據(jù)陜西省地方稅務(wù)局《關(guān)于陜西省土地增值稅預(yù)征率有關(guān)問(wèn)題的通知》陜地稅發(fā)[2008]87號(hào)：設(shè)市的市區(qū)，%。所得稅按照增值額對(duì)應(yīng)的稅率計(jì)算。5．利潤(rùn)總額及所得稅的確定，根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，預(yù)征所得稅計(jì)稅毛利率不得低于15％。所得稅的稅率為25%。盈利能力分析指標(biāo)包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)兩項(xiàng)，分別由項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表、項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表和損益表確定（稅前）1．靜態(tài)投資回收期利用線(xiàn)性?xún)?nèi)插法計(jì)算=247。（—）*+=；2．動(dòng)態(tài)投資回收期由上文可知基準(zhǔn)收益率為12%，%，；3．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值由上文可知基準(zhǔn)收益率為12%，%，0；4．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%12%；（稅后）1．動(dòng)態(tài)投資回收期由上文可知基準(zhǔn)收益率為13%，%，；2．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值由上文可知基準(zhǔn)收益率為13%，%，0；3．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%13%；1．投資利潤(rùn)率根據(jù)損益表，計(jì)算項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率，公式為：投資利潤(rùn)率=息稅前平均利潤(rùn)/項(xiàng)目總投資100%=（+）/9/100%=%換算成年度的為：（1+%）^41=%8%2．投資利稅率根據(jù)損益表，計(jì)算項(xiàng)目的投資利稅率，公式為投資利稅率=平均利稅總額/項(xiàng)目總投資100%=（+）/9/100%=%換算成年度的為：（1+%）^41=%8%3．資本金凈利潤(rùn)率根據(jù)損益表，計(jì)算項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率，公式為資本金凈利潤(rùn)率=平均凈利潤(rùn)/項(xiàng)目資本金100%=100%=%換算成年度的為：（1+%）^41=%根據(jù)借款還本付息計(jì)劃表可以計(jì)算得到本項(xiàng)目的借款償還期為：借款償還期=借款償還后開(kāi)始出現(xiàn)盈余季度數(shù)開(kāi)始借款季度+當(dāng)季償還借款額/當(dāng)季可用于還款金額=；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不確定性分析，是考察建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)成本、項(xiàng)目售價(jià)、銷(xiāo)售量等因素變化時(shí)，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)產(chǎn)生的影響。這種影響越強(qiáng)烈，表明所評(píng)價(jià)的項(xiàng)目方案對(duì)該因素越敏感，對(duì)于這些敏感因素，要求項(xiàng)目決策者和投資者予以充分的重視和考慮。本項(xiàng)目的不確定分析包括盈虧平衡分析和敏感性分析，不確定性因素主要有：建設(shè)投資、銷(xiāo)售收入。當(dāng)項(xiàng)目的收益與成本相等時(shí)，即盈利與虧損的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，稱(chēng)為盈虧平衡點(diǎn)（BEP）。盈虧平衡分析就是要找出項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)。盈虧平衡點(diǎn)越低，說(shuō)明項(xiàng)目盈利的可能性越大，虧損的可能性越小。按項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)總的財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算，采用售房率表示的盈虧平衡點(diǎn)（BEP）為：BEP=固定成本247。（銷(xiāo)售收入－可變成本－銷(xiāo)售稅金及附加）100%=%計(jì)算結(jié)果顯示，%，%時(shí)，項(xiàng)目即可保本，低于這個(gè)比率時(shí)，項(xiàng)目將會(huì)出現(xiàn)虧損，高于這個(gè)比率，項(xiàng)目才可能出現(xiàn)盈利，因此，建議本項(xiàng)目在銷(xiāo)售階段要加大銷(xiāo)售力度，保證一定的銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)率。為了對(duì)項(xiàng)目的穩(wěn)定性有一個(gè)更深入的了解，特對(duì)項(xiàng)目的敏感性進(jìn)行了計(jì)算，結(jié)果如下，由下表及下圖可知，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率對(duì)銷(xiāo)售收入最為敏感，即銷(xiāo)售收入對(duì)項(xiàng)目的內(nèi)部收益率的影響最大。所以，在項(xiàng)目進(jìn)行的整個(gè)過(guò)程中應(yīng)特別注意銷(xiāo)售進(jìn)度，銷(xiāo)售價(jià)格的波動(dòng)。敏感性分析IRR（季）15%10%5%0%5%10%15%銷(xiāo)售收入%%%%%%%建設(shè)投資%%%%%%%基準(zhǔn)收益率%%%%%%%第九章 社會(huì)效益分析近年來(lái)，隨著西安市發(fā)展進(jìn)程的不斷加快，城市面貌日新月異，城區(qū)面積急劇擴(kuò)增，郊區(qū)的住房條件急需改善，“幸福東岸”項(xiàng)目的實(shí)施將對(duì)周邊生態(tài)、經(jīng)濟(jì)及人文環(huán)境產(chǎn)生較大影響。社會(huì)效益具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。，提高城市品位本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)實(shí)施，將對(duì)其所在地進(jìn)行高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一規(guī)劃和建設(shè)，使居住與商業(yè)兼容，完善城市生活配套。這將在較大程度上改變現(xiàn)有民居面貌，極大地提高居民生活質(zhì)量和水平，利于構(gòu)建和諧社會(huì)。并且新增的道路設(shè)施和綠地設(shè)施，將使得該區(qū)域交通便利，環(huán)境優(yōu)美，景觀怡人，將全面提升東郊的城市品位，打造成為西安國(guó)際化大都市的一道風(fēng)景線(xiàn)。，配合東郊發(fā)展步伐項(xiàng)目的建設(shè)將促進(jìn)各項(xiàng)政策和配套服務(wù)到位，即在就業(yè)、就醫(yī)、就學(xué)、社會(huì)保障和社會(huì)管理，及道路、燃?xì)狻㈦娏?、環(huán)衛(wèi)等基礎(chǔ)設(shè)施與城市配套共享，學(xué)校、醫(yī)院、文化等公共服務(wù)體系完善健全，實(shí)現(xiàn)城郊全面對(duì)接。同時(shí)，項(xiàng)目建設(shè)能夠促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升城市品位和人居環(huán)境，增加社會(huì)服務(wù)容量，進(jìn)一步改善項(xiàng)目周邊的開(kāi)發(fā)投資環(huán)境，將在很大程度上對(duì)閻良區(qū)的快速發(fā)展起到積極的配合作用，從整體上進(jìn)一步提升區(qū)域的核心競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)一步提升其整體形象，加快打造西安國(guó)際化大都市的步伐。，提升房產(chǎn)價(jià)值隨著西安市經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展，固定資產(chǎn)投資力度加大，基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，城鎮(zhèn)人口的增加，社會(huì)消費(fèi)指數(shù)提高，住宅用房問(wèn)題越來(lái)越展現(xiàn)在人們面前。原先的居民住房再也不能滿(mǎn)足東郊居民的生活要求，嚴(yán)重阻礙了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、生存環(huán)境的改善和城市的整體發(fā)展，成為了擺在人們面前的重要課題?！靶腋|岸”項(xiàng)目建成后，將提供住宅建筑面積105920㎡，商業(yè)建筑面積4667㎡，其他配套面積6081㎡，能夠很好的滿(mǎn)足居住及商業(yè)用房的需求。，緩解城市就業(yè)壓力項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)實(shí)施涉及到項(xiàng)目區(qū)域周邊拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，擬5年開(kāi)發(fā)建設(shè)完成，期間可吸納大量勞動(dòng)力。同時(shí)在項(xiàng)目建成后，也將提供一些市政工程維護(hù)工作，在一定程度上可以解決部分城市就業(yè)問(wèn)題，緩解就業(yè)壓力，帶來(lái)較好的社會(huì)效益。并且千畝“幸福林帶”建成后，周邊環(huán)境得到極大改善，使得該項(xiàng)目蘊(yùn)含著巨大商機(jī)。第十章 結(jié)論及建議1．本項(xiàng)目符合西安市總體規(guī)劃，符合土地利用總體規(guī)劃以及商品房住房建設(shè)相關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)改善城區(qū)居民居住環(huán)境，促進(jìn)城市化建設(shè)以及帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要意義。2．本項(xiàng)目不僅有面向中高收入階層的戶(hù)型較大的房源，而且還有面向中低收入階層的小戶(hù)型住房住房，從西安市一般家庭基本住房需求情況看，需求量大。3．從工程技術(shù)角度看，承建單位委托建筑及安裝工程方面有多年的成功經(jīng)驗(yàn)，從近幾年業(yè)績(jī)來(lái)看，技術(shù)是成熟可靠的，不存在技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，只要建設(shè)資金到位，定能如期建成。4．從經(jīng)濟(jì)效益角度看，該項(xiàng)目在保本微利的前提下，能按照貸款條件滿(mǎn)足銀行貸款償還，符合政府、居民、開(kāi)發(fā)企業(yè)、銀行的共同意愿。1．建設(shè)資金的按時(shí)足額到位是本項(xiàng)目如期建設(shè)的前提，因此，除資金籌措方案中提及的籌資措施外，還要有備用的籌資渠道，以保證項(xiàng)目建設(shè)。2．在施工過(guò)程中，嚴(yán)格按照環(huán)保部門(mén)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行規(guī)范施工，最大限度的減少對(duì)周?chē)h(huán)境的影響。3．在項(xiàng)目建設(shè)中，要切實(shí)把好質(zhì)量關(guān)，在項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)中，需選擇信譽(yù)良好的物業(yè)管理公司進(jìn)行小區(qū)管理。參考文獻(xiàn)[1]《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）[M].中國(guó)電力出版社，2002；[2]（第三版）[M].西北大學(xué)出版社，2003；[3][M].中國(guó)計(jì)劃出版社，2000；[4][M].中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2008；[5][M].中國(guó)物價(jià)出版社，2010；[6]西安統(tǒng)計(jì)年鑒[M].中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社，2011；[7]房地產(chǎn)相關(guān)報(bào)紙、期刊、網(wǎng)站；[8]西安市有關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；致謝在此次畢業(yè)論文構(gòu)思、寫(xiě)作、完善過(guò)程中始終得到宋宏老師的耐心指導(dǎo)和幫助，使我能夠順利完成，對(duì)此表示衷心的感謝。同時(shí)，小組成員和周?chē)耐瑢W(xué)也給了我很多寶貴的建議和熱心的幫助，在此一并致謝。同樣，也感謝答辯委員會(huì)的各位老師能夠指出我的缺點(diǎn)和不足，使我及時(shí)改正，進(jìn)一步鞏固所學(xué)知識(shí)。附錄一：?jiǎn)柧碚{(diào)查表先生/女士：您好！我是西安建筑科技大學(xué)華清學(xué)院的學(xué)生。我們正在進(jìn)行畢業(yè)設(shè)計(jì)，內(nèi)容是關(guān)于東郊（建工路及其附近）房地產(chǎn)發(fā)展的市場(chǎng)研究，在此想聽(tīng)聽(tīng)您的寶貴意見(jiàn)。我們將保證本次訪(fǎng)問(wèn)信息的嚴(yán)格保密，非常感謝您的支持與幫助。一購(gòu)房計(jì)劃：□□□□：□，打算購(gòu)買(mǎi)第一套住房□，個(gè)人無(wú)房，欲買(mǎi)婚房□，打算購(gòu)買(mǎi)第二套住房□，打算購(gòu)買(mǎi)第三套或者更多套房子：□□□□□□□，有機(jī)會(huì)您會(huì)購(gòu)買(mǎi)嗎：□□□□：□□□□，買(mǎi)商品住房負(fù)擔(dān)不起，出于哪一種需要：□□□□□□□□，您將采取什么付款方式：□□□□，您能夠接受的最高單價(jià)是每㎡建筑面積多少元：□—5500元/㎡□—6000元/㎡□㎡□二功能設(shè)計(jì)要求，您需求的住宅物業(yè)類(lèi)型是：□□□□□E商住兩用□：□（無(wú)裝修）□□□（多選）：□□□□□□□□□□□□，您需求的住宅建筑類(lèi)型是：□（6層）□（911層）□（1217層）□，對(duì)住房建筑面積的要求是多少㎡：□～50㎡□～70㎡□～90㎡□～110㎡□～130㎡□～150㎡□㎡以上，對(duì)戶(hù)型的要求是哪種：□□□□□□□□：□□□：□□□□（多選）：□□□□□□□□□□三受訪(fǎng)者基本信息：□□～35歲□～45歲□～55歲□：□□□□：□□□□□□□□：□□□□：□□～10萬(wàn)元□～20萬(wàn)元□～30萬(wàn)元□～50萬(wàn)元□再次感謝您的配合，祝你身體健康，闔家歡樂(lè)。 8 8 附錄二：附表二：總投資估算表附表三：銷(xiāo)售收入和稅金及附加表附表四：投資計(jì)劃與資金籌措表附表五：借款還本付息計(jì)算表附表六：項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表附表七：項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表附表八：損益表附表九：資金來(lái)源于運(yùn)用表