【正文】 （二）產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)營(yíng)模式案例分析→針對(duì)揚(yáng)州市場(chǎng)上產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目，我們對(duì)“揚(yáng)州人家國(guó)際大酒店”及“華美達(dá)凱莎酒店”兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行分析?！鴵P(yáng)州人家國(guó)際大酒店1）年收益9%＋15天免費(fèi)入住（亦可按購(gòu)房?jī)r(jià)1%給付）2）6－10年增值回購(gòu)保障3）10年固定回報(bào)4）6800元/㎡進(jìn)行銷售，投資者全額付款或按揭，每月或每季返還，投資者可充抵按揭款，如需現(xiàn)金變現(xiàn)，在5—10年期間開發(fā)商承諾優(yōu)先回購(gòu)；4800元/㎡進(jìn)行銷售，前5年的投資收益充抵總價(jià)，投資回報(bào)為“10年固定回報(bào)，年租金9%+15天免費(fèi)入住”前5年的酒店客房經(jīng)營(yíng)收益歸開發(fā)商，投資者若需資金變現(xiàn)，5年后開發(fā)商可按照6800元/㎡的價(jià)格回購(gòu)。酒店管理集團(tuán)：上海衡山集團(tuán)。上海衡山集團(tuán)是上海市人民政府直接領(lǐng)導(dǎo)下的大型企業(yè)集團(tuán)，旗下?lián)碛猩虾４髲B、衡山賓館、揚(yáng)子飯店、馬勒別墅飯店、浦江飯店等9家星級(jí)酒店。目前，揚(yáng)州人家國(guó)家大酒店已投入營(yíng)運(yùn)房間型號(hào)平時(shí)預(yù)訂參考價(jià)周末預(yù)訂參考價(jià)備注高級(jí)大床房418468大床(寬帶:免費(fèi))，含早餐標(biāo)準(zhǔn)雙床房428 478雙床(寬帶:免費(fèi)) ，含早餐行政大床房488 538大床(寬帶:免費(fèi)) ，含早餐行政兩間套728 728大床(寬帶:免費(fèi)) ，含早餐【相關(guān)分析】此項(xiàng)目采用：固定投資回報(bào)的操作模式在是比較普遍的一種投資方式，在產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售中此項(xiàng)目的良好運(yùn)作、由上海衡山集團(tuán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，具有長(zhǎng)期比較穩(wěn)定的收益，都給購(gòu)房者很大的信心保證。是種比較穩(wěn)妥的運(yùn)營(yíng)模式?！A美達(dá)凱莎酒店1）酒店前10年每年固定回報(bào)率9％，后10年按客房營(yíng)業(yè)總投入純盈利35％進(jìn)行分紅，同樣不低于每年9％的回報(bào)。2）每年7天標(biāo)間免費(fèi)入住權(quán)（法定假日，黃金周除外）3）付款方式：按正常購(gòu)房付款方式付款；前5年的回報(bào)直接折算于房?jī)r(jià)中。酒店管理集團(tuán)：華美達(dá)酒店管理集團(tuán)。“華美達(dá)”作為“溫德姆”旗下檔次最高、規(guī)模最大的酒店管理集團(tuán)，擁有六個(gè)品牌：即RAMADA；RAMADARESORT；RAMADAHOTELamp。SUITES；RAMADAPLAZA；RAMADAHOTELamp。RESORT和ENCORE?！叭A美達(dá)”目前在亞太地區(qū)已開業(yè)的酒店有25家，僅中國(guó)大陸地區(qū)就有14家加盟酒店，均為45星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒店。涉及山東、江蘇、東北、北京、海南、安徽和江西等地。【相關(guān)分析】此項(xiàng)目因還未銷售完畢，后期運(yùn)行情況不甚明了，但其采取的遞增投資回報(bào)方式可給客戶一定的想象空間,即隨著酒店經(jīng)營(yíng)的漸好,所享受的回報(bào)會(huì)越來越高,同時(shí)會(huì)吸引客戶與酒店續(xù)約。投資開發(fā)商產(chǎn)權(quán)式酒店酒店經(jīng)營(yíng)公司投資者酒店管理公司綜合分析：以上2個(gè)項(xiàng)目所聘請(qǐng)的酒店管理企業(yè)皆為經(jīng)驗(yàn)豐富、知名度較高的專業(yè)公司，有利于今后的酒店管理。酒店的良好運(yùn)營(yíng)是對(duì)投資回報(bào)的有力保障，這對(duì)投資者是最大的吸引力。（三）產(chǎn)權(quán)式酒店的操作建議經(jīng)營(yíng)模式示意圖 模式操作流程說明1）開發(fā)商開發(fā)出酒店，委托營(yíng)銷代理公司將酒店客房部分出售給業(yè)主，從而獲取開發(fā)收益；2）開發(fā)商委托管理公司管理酒店配套部分的資產(chǎn)，并以酒店配套部分的資產(chǎn)為業(yè)主回報(bào)提供擔(dān)保；3）管理公司接受開發(fā)商的委托，并建立一套經(jīng)營(yíng)、權(quán)屬、投資回報(bào)管理體系；接受業(yè)主物業(yè)資產(chǎn)委托管理，并定期兌現(xiàn)業(yè)主權(quán)益或進(jìn)行權(quán)屬管理等；委托酒店經(jīng)營(yíng)公司（或顧問公司）經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)權(quán)式酒店；4）酒店經(jīng)營(yíng)公司接受管理公司委托經(jīng)營(yíng)顧問管理，引進(jìn)先進(jìn)的理念經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)權(quán)式酒店，實(shí)現(xiàn)投資者的穩(wěn)定回報(bào)；5）業(yè)主將酒店客房委托給管理公司進(jìn)行管理和經(jīng)營(yíng)，并定期從管理公司處獲得回報(bào)；酒店經(jīng)營(yíng)管理模式1）管理公司自營(yíng) 由開發(fā)商委托的管理公司親自經(jīng)營(yíng)酒店。2）聘請(qǐng)知名酒店經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)聘請(qǐng)知名酒店經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)，由酒店經(jīng)營(yíng)公司派出高級(jí)管理人員，本地招聘酒店員工；3）掛牌酒店經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)掛牌一家特色酒店經(jīng)營(yíng)公司，如瑞士酒店經(jīng)營(yíng)公司，由酒店經(jīng)營(yíng)公司派出高級(jí)管理人員，本地招聘酒店員工。4）分析與建議→從以上三種模式看，前兩種模式都不太適用；管理公司本身沒有酒店經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，而知名酒店經(jīng)營(yíng)公司難以聘請(qǐng)。我們建議采用第三種模式，即：掛牌一家國(guó)際知名的酒店公司，在本地聘請(qǐng)酒店員工。開發(fā)商委托管理公司模式開發(fā)商委托管理公司管理并經(jīng)營(yíng)酒店自有資產(chǎn)，但不轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的所有權(quán)，對(duì)管理公司行使財(cái)務(wù)監(jiān)督權(quán)，并以酒店配套部分的資產(chǎn)為業(yè)主回報(bào)提供擔(dān)保。業(yè)主委托經(jīng)營(yíng)模式 1）委托經(jīng)營(yíng)方式業(yè)主向開發(fā)商購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店客房單位，并在簽訂購(gòu)房合同的同時(shí)，與開發(fā)商委托的管理公司簽訂物業(yè)委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議（委托期建議以10年為一個(gè)簽約期），將產(chǎn)權(quán)式酒店客房單位委托給管理公司管理。管理公司向業(yè)主承諾一個(gè)固定的回報(bào)率，同時(shí)，業(yè)主還可享受管理公司承諾的其他優(yōu)惠權(quán)利。委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議期滿后，客戶可選擇與管理公司續(xù)簽協(xié)議，也可收回客房自用。（是否續(xù)約事宜需與酒店經(jīng)營(yíng)公司討論后再定） 2）業(yè)主回報(bào)方式A. 具體回報(bào)內(nèi)容178。 因目前還無具體數(shù)據(jù)，假設(shè)本項(xiàng)目，暫定總價(jià)為70萬元；七成二十年，首付為21萬元，； 178。 業(yè)主購(gòu)房即辦理7成20年按揭，同時(shí)與酒店管理公司簽訂一套客房10年租賃合約（由開發(fā)商擔(dān)保）；178。 10年期內(nèi)，業(yè)主客房月供由酒店管理公司全額承擔(dān)，且酒店管理公司每年一次性返還業(yè)主首付款8%的紅利；則10年的回報(bào)為559992元；178。 業(yè)主每年可獲一定時(shí)間的免費(fèi)入住權(quán)，也可用免費(fèi)入住權(quán)換取在與酒店簽有協(xié)議的其他酒店內(nèi)免費(fèi)入??；此項(xiàng)權(quán)益經(jīng)投資者本人書面授權(quán)后可以轉(zhuǎn)贈(zèng)；但不能折算為現(xiàn)金；178。 若業(yè)主在該年度內(nèi)未使用完入住權(quán)，則不累計(jì)入下一年度；管理公司不作補(bǔ)償；178。 若按酒店客房600元/天計(jì)，則客戶每年可獲21600元（36天*600元/天）的免費(fèi)入住權(quán)；加上每年首付8%的現(xiàn)金回報(bào)和月供款，在宣傳時(shí)可稱回報(bào)率為11%（+21600/700000）；178。 每位業(yè)主將擁有一張精美的業(yè)主卡，業(yè)主卡持有人可享受酒店各項(xiàng)配套設(shè)施5—8折不等的優(yōu)惠。B. 回報(bào)起始時(shí)間 由于業(yè)主簽訂委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議與酒店開始經(jīng)營(yíng)之間存在較長(zhǎng)時(shí)間，因此回報(bào)起始時(shí)間存在兩種方案：業(yè)主回報(bào)自簽訂委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議后開始252。 首付的投資回報(bào)由酒店管理公司在每年年終匯到客戶的專用帳戶上；252。 月供由酒店管理公司每月存入客戶的專用帳戶上,由客戶自繳； 此種方式可保證業(yè)主能及時(shí)享受到應(yīng)得利益，有利于營(yíng)銷；但開發(fā)商會(huì)提前進(jìn)行支出，加重開發(fā)商的前期負(fù)擔(dān)。 C. 自酒店經(jīng)營(yíng)之日開始（交房也可定在同一日）252。 首付的投資回報(bào)由酒店管理公司在每年年終匯到客戶的專用帳戶上；252。 月供由酒店管理公司每月存入客戶的專用帳戶上,由客戶自繳；252。 客戶簽訂委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議至酒店開始經(jīng)營(yíng)期間的月供由客戶自繳；252。 10年的回報(bào)期自酒店經(jīng)營(yíng)后起算?！朔N回報(bào)時(shí)間可在一定程度上緩解開發(fā)商前期的資金壓力，但無形中加大了客戶的首付支出；同時(shí)客戶也不能獲得及時(shí)回報(bào)，對(duì)營(yíng)銷會(huì)產(chǎn)生不利影響。 3）業(yè)主權(quán)益保障體系u 開發(fā)商以酒店配套部分（商業(yè)部分）資產(chǎn)為業(yè)主回報(bào)擔(dān)保 建議開發(fā)商以酒店配套部分的資產(chǎn)作為擔(dān)保，（擔(dān)保是為給客戶信心，而不是法律所必須，因此可由開發(fā)商來定額度）?？蛻粝碛袃?yōu)先的受償權(quán)。u 管理公司承諾協(xié)議期滿后對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估對(duì)比純粹返利的固定模式來說，使客戶對(duì)投資物業(yè)的增值前景有了更大的信心。u 成立業(yè)主委員會(huì)酒店開業(yè)后，即成立業(yè)主委員會(huì)，對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)管理進(jìn)行監(jiān)督。酒店管理公司董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)成員由開發(fā)公司、酒店管理公司、業(yè)主委員會(huì)代表組成，共同監(jiān)督酒店管理公司的經(jīng)營(yíng)和管理，保障投資者的利益。u 建立公開透明的財(cái)務(wù)管理與審計(jì)制度管理公司將按照中華人民共和國(guó)的財(cái)務(wù)與審計(jì)制度實(shí)施管理，以高透明度面向業(yè)主對(duì)經(jīng)營(yíng)管理方面的各類質(zhì)詢，定期向業(yè)主通報(bào)酒店的經(jīng)營(yíng)情況，并接受業(yè)主書面預(yù)約，委托注冊(cè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)（費(fèi)用由業(yè)主自行負(fù)擔(dān)）。u 對(duì)委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議進(jìn)行公證聘請(qǐng)一些權(quán)威的社會(huì)機(jī)構(gòu)（如公證機(jī)關(guān)、消費(fèi)者協(xié)會(huì)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所等）來為開發(fā)商的承諾進(jìn)行正面評(píng)價(jià)，增大本項(xiàng)目在客戶心目中的可信度。u 酒店客房回購(gòu)當(dāng)酒店經(jīng)營(yíng)委托期（10年）結(jié)束時(shí)，建議管理公司按現(xiàn)行價(jià)格收回該物業(yè)，以降低業(yè)主投資的風(fēng)險(xiǎn)。如業(yè)主愿意也可繼續(xù)委托經(jīng)營(yíng)管理。此種方式可極大地增強(qiáng)客戶購(gòu)買酒店的信心，但同時(shí)也加大了管理公司的風(fēng)險(xiǎn)?！⑼晟频臉I(yè)主權(quán)益保障體系，對(duì)銷售和招商工作，都將能起到很大程度的促進(jìn)作用！23 / 23