【正文】 宜進(jìn)行高接觸性的水上活動；海岸上已經(jīng)生長成林的紅樹林，為將來發(fā)展生態(tài)公園提供了良好的資源。北區(qū)的海灘較不適宜海濱游憩，所以建議作為一個水路交通的中轉(zhuǎn)點，提供游艇的服務(wù)和外來船只的?？?。這種地形下可利用道路東側(cè)的山體開發(fā)建設(shè)一定數(shù)量和規(guī)模的住宿接待設(shè)施，不僅依山對海、景色優(yōu)美，還保留了一部分農(nóng)田，作為日后發(fā)展所用；前半部分平整的土地可以用來作為未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的用地。（二）中區(qū)與北區(qū)不同，中區(qū)沒有山體分隔，地勢平坦開闊，形狀規(guī)整，開發(fā)建設(shè)的靈活性較大。以穿過中區(qū)的濱海公路為界，東邊為村莊和農(nóng)田，西邊是養(yǎng)殖場，北部是巽寮鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心。73 / 174區(qū)域中段為一段沙洲，一側(cè)被當(dāng)?shù)鼐用裥藿舜罅康奈r塘，另一側(cè)無人涉足，通過對海濱資源的調(diào)研評價，建議此處作為巽寮灣度假區(qū)的主要的游艇碼頭。中區(qū)是整個度假區(qū)開發(fā)較為成熟一個區(qū)域，因地段中央部分相對開放，主干道從其中穿過，目前已有 7，8 家度假村在經(jīng)營中，還有些正在建設(shè)中，有些已成為爛尾樓，對以后的開發(fā)帶來了一定的困難；片區(qū)前半段是當(dāng)?shù)刈畲蟮亩燃俅澹嘿沐紴扯燃俅?，后半段集中了其余的幾家度假村和廣東體育惠東基地，足見此處自然環(huán)境和開發(fā)條件的優(yōu)越。在新的規(guī)劃中，可盡量整合資源，使其成為整個巽寮灣海濱度假區(qū)中檔消費、公共配套設(shè)施較為集中的一個區(qū)域。（三）南區(qū)南區(qū)是目前開發(fā)程度最低的一個片區(qū)，道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)也較為滯后。地貌從西向東依次為海灘、山地、少量平整土地、山地、大片農(nóng)業(yè)用地和村莊。南區(qū)北段及南段均緊靠山體，使地塊整體上處于相對私密和獨立的位置；有小型低海拔山體群，地塊起伏較??；濱海公路目前只鋪到南區(qū)北部，區(qū)域內(nèi)道路主要是沙土路，而且目前沙土路只到達(dá)南區(qū)的東部，目前南區(qū)的內(nèi)部交通條件非常有限。由于此區(qū)域開發(fā)程度最低，所受污染最輕，山體鄰近海岸線，所以建議此處作為高檔海濱度假區(qū)來建設(shè)，建設(shè)一定規(guī)模，高檔次的別墅區(qū)、酒店等度假設(shè)施；富巢灣海岸線奇石聳立，沙灘潔白柔軟，在巽寮灣屬于海濱景觀條件最好的區(qū)域，特別適合觀光和高接觸性的水上活動；南區(qū)地塊內(nèi)除西部一塊連續(xù)小型山體群外，東部地勢相對開闊而平坦，擁有壯觀的山海綜合景觀，適合開發(fā)高級住宅及高爾夫球項目，同時現(xiàn)有的水系情況有利于在東部地塊進(jìn)行游艇俱樂部等項目的建設(shè)。74 / 174第五篇項目總體概念規(guī)劃 規(guī)劃設(shè)計說明 規(guī)劃目標(biāo)：打造原生態(tài)的功能復(fù)合型濱海度假區(qū) 規(guī)劃設(shè)計思路：? 根據(jù)市場需求選擇產(chǎn)品將游客的需求放在最重要的位置上，根據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果挑選游客期望的旅游產(chǎn)品。? 根據(jù)資源稟賦安排產(chǎn)品根據(jù)各個地塊的不同特征，合理安排能夠最大限度發(fā)揮自然資源優(yōu)勢的旅游項目及其他產(chǎn)業(yè)項目。? 根據(jù)產(chǎn)品特征設(shè)計運營模式根據(jù)產(chǎn)品特征以及相互關(guān)系組合產(chǎn)品，形成不同功能的產(chǎn)品組團。根據(jù)產(chǎn)品自身的經(jīng)營管理模式設(shè)計整個功能組團的運營模式，75 / 174尋找最佳的盈利方式。 主題形象多彩風(fēng)情，山海新時空? 融合本土與世界的海洋風(fēng)情，? 創(chuàng)造體驗濱海旅游的嶄新時空，? 打造國際化濱海旅游度假目的地。76 / 174 功能結(jié)構(gòu)圖 巽寮旅游度假區(qū)未來將自然的形成北、中、南三個不同板塊的開發(fā)模式根據(jù)未來的交通規(guī)劃，北區(qū)最接近大亞灣石化區(qū)這一高科技工業(yè)區(qū)，車程最短只有 20 分鐘，該地區(qū)有望結(jié)合科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形成完善的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群。該區(qū)域的自然資源條件相比其他兩區(qū)稍遜一籌，不利于大規(guī)模旅游活動的展開，但恰恰適合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。77 / 174中區(qū)擁有廣闊的開發(fā)腹地，現(xiàn)有基礎(chǔ)條件基本健全，便于大規(guī)模旅游活動的開展，未來將形成旅游、商業(yè)、地產(chǎn)、市政等配套齊全的綜合性旅游新鎮(zhèn)。南區(qū)自然資源最為優(yōu)秀，環(huán)境私密?，F(xiàn)有的自然條件便于各成體系、相對獨立的功能組團進(jìn)行開發(fā)。未來這里將形成頂級旅游產(chǎn)品的集中地，成為華南地區(qū)最具魅力的海濱旅游度假區(qū)。78 / 174 概念設(shè)計圖79 / 17480 / 174 分區(qū)概念規(guī)劃圖 北區(qū)概念規(guī)劃81 / 174主題： 生態(tài)長廊 吐納自然發(fā)展思路：立足長遠(yuǎn)發(fā)展，為后續(xù)發(fā)展留有足夠空間，并進(jìn)行人性化考慮。? 本區(qū)域自然條件有限，旅游吸引力不及南區(qū)及中區(qū)。目前作為旅游產(chǎn)品進(jìn)行大面積開發(fā)的價值不大，建議將此處作為未來發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的基地。? 但作為巽寮旅游度假區(qū)的門戶，它將給每一位到達(dá)的游客留下較深的第一印象。應(yīng)結(jié)合現(xiàn)有條件適當(dāng)開展旅游項目。? 海港旅游區(qū)將作為重要的海上交通中轉(zhuǎn)港口出現(xiàn)。? 紅樹林生態(tài)公園起到嚴(yán)格保護(hù)生態(tài)環(huán)境的作用。? 道路右側(cè)的二線區(qū)域?qū)⒊蔀楹罄m(xù)發(fā)展的基地，目前以房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)用地加以控制。82 / 174 中區(qū)概念規(guī)劃83 / 17484 / 174區(qū)域功能中區(qū)是整個項目功能最為齊全和密集的服務(wù)區(qū)和居住區(qū)，其中以居住、旅游服務(wù)、市政配套三大功能為主導(dǎo)。旅游服務(wù)功能包括觀光、餐飲、購物、住宿、休閑、娛樂，集中體現(xiàn)在新旅游小鎮(zhèn)、夕畔港灣、精靈水世界、傳統(tǒng)集鎮(zhèn)四個片區(qū)；市政配套是城市功能的延伸，包括行政辦公、商貿(mào)物流、文體教育、金融服務(wù)、交通運輸、醫(yī)療治安等綜合配套設(shè)施，主要通過旅游新集鎮(zhèn)的建設(shè)來實現(xiàn)，從而打造成一個現(xiàn)代化的城市服務(wù)新區(qū)；在旅游服務(wù)和市政配套得以完善的基礎(chǔ)上，地產(chǎn)的開發(fā)價值將成幾何級的提升，并陸續(xù)推出主題地產(chǎn)區(qū)、人文居住社區(qū)、精英社區(qū)等各種形式的地產(chǎn)開發(fā)區(qū)，實現(xiàn)生態(tài)、社會、經(jīng)濟三個方面的綜合價值。區(qū)域主題碧海藍(lán)天 旅游新城區(qū)域開發(fā)理念? 旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)合驅(qū)動，最大限度實現(xiàn)區(qū)域開發(fā)的綜合價值；充分發(fā)揮旅游業(yè)的拉動作用，在保護(hù)生態(tài)、完善基礎(chǔ)配套的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)人氣、資本等開發(fā)元素在本區(qū)域的聚集，迅速提升區(qū)域地塊的綜合價值，為房地產(chǎn)的開發(fā)提供強大的驅(qū)動力。同時，房地產(chǎn)的開發(fā)將在實現(xiàn)經(jīng)濟價值的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步鞏固旅游業(yè)開發(fā)所產(chǎn)生的綜合效應(yīng)，完善社區(qū)服務(wù)功能，并最終實現(xiàn)“旅游新城”的開發(fā)目標(biāo)。? 在區(qū)域空間布局上“一核兩翼 ”的格局，使本區(qū)域得以平衡發(fā)展；本區(qū)域的核心由新旅游小鎮(zhèn)、傳統(tǒng)集鎮(zhèn)、夕畔港灣、精靈水世界四個分區(qū)共同組成，是功能最為完善的中心組團；“北翼”由中85 / 174心組團向北，以傳統(tǒng)文化為脈絡(luò)，形成一個人文旅游和地產(chǎn)開發(fā)組團；“南翼”則秉承現(xiàn)代濱海度假的精髓，將海洋文化、城市文化與休閑度假、居住完美結(jié)合，形成一個現(xiàn)代濱海度假和地產(chǎn)坐標(biāo)式的開發(fā)區(qū)。? 在功能設(shè)置上，以“主客共享 ”為理念；在區(qū)域功能設(shè)置方面，兼顧外來游客和區(qū)內(nèi)居民的雙重需求，旅游服務(wù)設(shè)施與市政配套設(shè)施將同時得到大力的開發(fā)建設(shè)。在功能配比關(guān)系合理的基礎(chǔ)上，強調(diào)服務(wù)設(shè)施的人性化設(shè)置，綜合考慮各類人群的心理訴求。? 城在林中，林立海邊，強調(diào)整個區(qū)域的原生態(tài)和舒適性；嚴(yán)格保護(hù)區(qū)域內(nèi)的自然環(huán)境，保持完整的海岸線和沙灘，并確保 50％以上的綠化率。建構(gòu)合理的海、林、城比例關(guān)系，局部保持原生態(tài)的自然環(huán)境，并營造優(yōu)美舒適的公共生態(tài)空間。86 / 174 南區(qū)概念規(guī)劃87 / 174主題 澄澈尊境設(shè)計說明南區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，景觀富于變化，自西向東依次呈現(xiàn)丘陵、山地、平原、湖泊、山地等各種形態(tài)。天然的資源條件便于相對獨立的組團開發(fā)。在這些地方，海灘是最直接的吸引物，主題酒店組團可以在相對封閉的環(huán)境內(nèi)為游客提供多種不同的服務(wù)，也便于度假區(qū)的建設(shè)和管理。同時海灘度假活動所需要的各種服務(wù)設(shè)施集中融合在主題酒店中，能夠保證整個海灘地區(qū)生態(tài)環(huán)境的完整性。相對獨立的組團式開發(fā)便于開發(fā)商的運作發(fā)展88 / 174 分區(qū)說明 北區(qū) 海港旅游區(qū)區(qū)域功能89 / 174海港旅游區(qū)將建碼頭、海港廣場、星級酒店等其它服務(wù)設(shè)施來滿足它的特殊的功能，以海港廣場上的標(biāo)志性建筑為巽寮灣的形象代表物；以修建碼頭來滿足游客分流的功能；以酒店作為在此度假旅游的主要接待設(shè)施，使整個區(qū)域形成一個集住宿、休閑、度假、餐飲、交通為一體的綜合服務(wù)區(qū)與休閑度假區(qū)。? 項目組成分析功能 吸引力 游客對象項目名稱 表演觀光體驗住宿餐飲購物服務(wù)刺激性觀賞性體驗性新鮮度青少年青年中年老年規(guī)模碼頭 A A A A 中海港廣場 B A B A 大海濱酒店 B A B A 大服務(wù)設(shè)施 C C A B 中? 用地指標(biāo)占地面積 占地比例 容積率 建筑面積海港旅游區(qū) 125000 0四星級酒店 70000 56% 35000海港廣場及景觀標(biāo)志物 6100 5%碼頭 15000 12%保留用地 33900 27% 紅樹林生態(tài)公園紅樹林生態(tài)公園面向大海，有著保存完好的生態(tài)資源，占地面積 181400 平方米，在該片區(qū)上原則上不建任何建筑物，只在公園90 / 174中增加少量人行道，在核心區(qū)不能有任何人為痕跡。紅樹林生態(tài)公園是在原有的良好自然環(huán)境的前提下，采取專門的保護(hù)措施使之成為一個生態(tài)自然保護(hù)區(qū)，為了豐富生態(tài)公園的生物種類，可以移植更多的動植物種類，使之成為鳥類的最好棲息地、植物最好的生長地、人類最舒適的生態(tài)公園。也是巽寮灣旅游度假區(qū)的微縮自然保護(hù)區(qū)。對保護(hù)區(qū)必須采取嚴(yán)格的管理措施，并嚴(yán)格規(guī)劃好旅游通道，避免任何破壞生態(tài)環(huán)境的行為，使之成為一個可持續(xù)發(fā)展的旅游保護(hù)區(qū)。 山海園林度假區(qū)? 區(qū)域功能該區(qū)域與海港旅游區(qū)銜接，而海港旅游區(qū)是游客進(jìn)入巽寮灣旅游度假區(qū)內(nèi)的第一站，將會有一部分游客分流到此，因此在這里會建有一個四星級酒店，滿足度假游客的住宿需求，同時在旅游區(qū)發(fā)展成熟，環(huán)境得到逐步改善后，再趁熱打鐵，開發(fā)房地產(chǎn)項目，實現(xiàn)土地的價值。四星級酒店是一個集住宿、餐飲、娛樂、健身為一體的綜合體，位于海港區(qū)附近；而地產(chǎn)片區(qū)則應(yīng)遠(yuǎn)離喧鬧的中轉(zhuǎn)站區(qū)，依山而建，獨棟別墅擁有自家的園林，聯(lián)排別墅擁有公共的園林景觀。? 用地指標(biāo)占地面積 占地比例 容積率 建筑面積 建面比例91 / 174山海園林度假區(qū) 313500 100% 132750獨棟別墅 120220 38% 36000 27%Townhouse 123500 39% 61750 47%四星級酒店 70000 22% 35000 26% 濱海地產(chǎn)區(qū)? 區(qū)域功能濱海地產(chǎn)區(qū)西北接紅樹林保護(hù)區(qū)，東北接創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)，東靠后勤服務(wù)基地，有發(fā)展房地產(chǎn)的地形優(yōu)勢與宏觀環(huán)境優(yōu)勢，要充分利用該片區(qū)擁有的優(yōu)美自然環(huán)境與潛在客源優(yōu)勢，開發(fā)出符合生態(tài)、環(huán)保、健康的高檔地產(chǎn)區(qū)，包括獨棟別墅與聯(lián)排別墅，以滿足周邊地區(qū)中高端客戶以及創(chuàng)意園區(qū)企業(yè)業(yè)主的需求。同時還有功能完善的社區(qū)服務(wù)，包括購物店、咖啡廳、游泳池等基本的生活服務(wù)設(shè)施。? 用地指標(biāo)占地面積 占地比例 容積率 建筑面積 建面比例濱海地產(chǎn)區(qū) 823500 312930獨棟別墅 494100 60% 148230 47%Townhouse 329400 40% 164700 53% 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園片區(qū)? 區(qū)域主題與功能92 / 174創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)在功能和風(fēng)格上，具有重要的補充和創(chuàng)造經(jīng)濟效益的平衡意義，有利于整個項目的完善。區(qū)域內(nèi)體現(xiàn)創(chuàng)意的思想，以大企業(yè)的進(jìn)駐帶動區(qū)域內(nèi)的人氣和土地的升值。片區(qū)內(nèi)將以不同的主題劃分不同的區(qū)域，為藝術(shù)、科技等不同職業(yè)類型的企業(yè)創(chuàng)造獨立的創(chuàng)作和研發(fā)空間，同時提供小型的工作室公寓，以及各種服務(wù)設(shè)施，完善區(qū)域內(nèi)的配套。? 用地指標(biāo)占地面積 占地比例 容積率 建筑面積 建面比例創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 524000 343220工業(yè)園 157200 30% 125760 37%配套公寓 183400 35% 146720 43%配套別墅 235800 45% 70740 21% 后勤服務(wù)區(qū)在引進(jìn)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)以及旅游業(yè)的同時，需要不斷加強區(qū)域內(nèi)的配套服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，包括區(qū)域管理、供水供電等，同時持續(xù)改進(jìn)地區(qū)農(nóng)業(yè)、商業(yè)以及工業(yè)區(qū)域基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的建設(shè)，形成合理的社區(qū)服務(wù)業(yè)、公共服務(wù)業(yè)等各種產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動架構(gòu)，最終形成具有互動效應(yīng)的聯(lián)動發(fā)展組團，這就需要一個專門的后勤服務(wù)基地。后勤服務(wù)基地位于創(chuàng)意片區(qū)與地產(chǎn)區(qū)的后面，占地 135000 平方米，將發(fā)揮它的后勤支持功能。93 / 174 中區(qū) 新旅游小鎮(zhèn)■ 區(qū)域功能該區(qū)域?qū)儆陲L(fēng)景臨近型旅游集鎮(zhèn)，它既可以保護(hù)海濱旅游區(qū)的旅游資源，又可以滿足游客和當(dāng)?shù)鼐用竦男枰⒋龠M(jìn)整個度假地的發(fā)展。功能設(shè)置集餐飲、購物、娛樂、休閑、觀賞、咨詢、住宿等服務(wù)于一體，同時也是會議酒店、主題公園、度假地產(chǎn)等周邊項目的游客集散地。區(qū)域布局分為公共休閑片區(qū)、商業(yè)服務(wù)片區(qū)、市政辦公片區(qū)、旅游服務(wù)片區(qū)以及市民基建片區(qū)。其功能齊全，項目豐94 / 174富，是休閑度假者的中心集散區(qū)和夜間活動基地，也是周邊市民工作、生活的主要活動空間。在功能布局的比率分配上，旅游、市政、生態(tài)各區(qū)比例為 “3：2：5” ?！?用地指標(biāo)占地面積 用地比例 容積率 建筑面積新城鎮(zhèn) 488000 157136保護(hù)用地 244000 50%道路和廣場 73200 15%可開發(fā)用地 170800 35% 157136配套 17080 % 13664商業(yè) 102480 % 81984公寓 51240 % 61488■ 項目列表功能 吸引力 目標(biāo)游客區(qū)域 項目 表演觀光娛樂活動餐飲購物服務(wù)刺激性觀賞性體驗性新鮮度兒童青少年青年中年老年玉帶河 B A C A彩虹橋 C A B C藍(lán)鯨音樂噴泉 B A B B“意外驚喜”隨機噴泉 A B A A希望之星 D A D A海洋廣場“閑情逸致”雕塑群 D A C C95 / 1