徐匯區(qū)華涇鎮(zhèn)地塊項目策劃書-資料下載頁
2025-08-03 12:32本頁面
【正文】 認為必須進行土地價值的重新構造，即用創(chuàng)新產(chǎn)品，構造本案價值 根據(jù)市場分析和判斷，本地塊物業(yè)應以控制單價同時控制總價為原則：1） 本地區(qū)單價的提升不宜通過高檔次產(chǎn)品一次性過度拔高而達成，建議總體均價不宜超過5000元/平方米2） 根據(jù)現(xiàn)地段價值的公眾認可度，結合本產(chǎn)品價值構造，我方認為創(chuàng)新性產(chǎn)品單套總價宜控制在80萬以內(nèi)，最佳控制為60萬左右 進行室內(nèi)空間的革命，以產(chǎn)品的稀缺性、創(chuàng)新性號召市場 以社區(qū)的居住適宜性要求提升小環(huán)境設計，隔離現(xiàn)狀中外環(huán)境不良對本地塊的影響（二）嚴格考量物業(yè)型態(tài)創(chuàng)意屏蔽外環(huán)境干擾n 一般來講，不同檔次的住宅項目所應具備的基本地產(chǎn)因子有所不同，具體如下表：地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅中高檔住宅別墅中高檔住宅說明本相目符合情況對公共效能的依賴度很強強較高弱不宜鬧市區(qū)、人口混雜區(qū)基本符合對噪音、環(huán)境干擾的適應度強較強弱很弱不宜面臨交通主干道、高架道路、工廠、鬧市等不符合對傳統(tǒng)集市配套要求高很高高高不宜在小區(qū)商場部分設置可達到小區(qū)物業(yè)管理的要求低一般高很高應有較高水準物業(yè)管理公司可達到建筑、質(zhì)量裝修要求低一般高很高精品設計、精心施工可達到容積率、覆蓋率要求無一般低極低中低容積率、覆蓋率基本符合對休閑空間綠化要求無一般高很高具有品位的專屬會所及園藝造景可達到景觀要求無一般高很高通過造景處理來滿足需求可達到西 塊 從基本地產(chǎn)因子分析來看，本項目在屏蔽掉外界因素前提下，仍適合定位為中高檔住宅、高容積率、低密度社區(qū) 選擇多層疊加復式作為主力產(chǎn)品，在沿河帶呈帶狀分布兩層架空小高層，提高容積率， 以低密度創(chuàng)造環(huán)境，設計空間，可作兩種考慮：1） 強調(diào)組團性，利用建筑的圍合，創(chuàng)造社區(qū)小圍合環(huán)境2） 不局限于組團，以環(huán)藝綠化為主線的建筑散式分布東 塊 以小高層建議平衡社區(qū)容積率，并建議在后期開發(fā)，以提升地段價值 從客源來源來看，本項目尚以龍吳路為主要出入口，因此東塊可作為整個社區(qū)的標識屏蔽性設計借鑒別墅現(xiàn)場手法營造入口小環(huán)境 龍吳路東塊路口處建造“熱帶植物溫室”入口，形成與外界環(huán)境視覺上的強烈反差，是本項目對外展示的第一印象 東西塊連接走廊進行重新改造，除去規(guī)劃要求的綠化隔離帶建設外，增加道路另一面的綠化景觀帶，使之成為兩側封閉的幽靜人流、車流動線，放棄華發(fā)路作為主入口的設置。 第三篇：產(chǎn)品建議根據(jù)我方考慮，在開發(fā)思路上應先西塊、后東塊，因此開發(fā)設計上以東塊為主。（一）開發(fā)思路一片、一帶、一線、一點一 線一 帶華 發(fā) 小 區(qū)一 片一 點“一片”：五層疊加復式、超短進深、超寬開間、挑空、夾層、獨門獨戶，單套面積140平方米左右“一帶”：沿河小高層帶，底層兩層架空，保證景觀穿透性沒，可考慮空中花園式住宅“一線”：為車行、人行入口動線，以綠化、樹陣屏蔽外界干擾，考慮基地情況，其間增設休閑停留式設施和景觀端點以及時尚的小型商業(yè)“一點”：以熱帶雨林大型溫室，結合商業(yè)配套形成社區(qū)總入口，中間可穿行車量，熱帶景觀內(nèi)可設休閑茶座、會客廳，形成社區(qū)服務性會所，并增設商業(yè)配套。 （二）環(huán)境設計設計主題——南國風情 結合整個大板塊開發(fā)方向性，生態(tài)環(huán)境主題較為適合 根據(jù)社區(qū)建筑特色，以及前述考慮，以南國風情較能體現(xiàn)小而精，靈動、活潑的環(huán)境再造性（三）開發(fā)步驟建議 先開西塊，后開東塊考慮到工程實施的方便性和上市體量，以及地段的優(yōu)化和景觀貫通，建議西塊分兩次開發(fā)，一期開發(fā)東側（靠華發(fā)小區(qū)），二期開發(fā)西面（靠長發(fā)路） 環(huán)境上先造上述“一線”、“一點”26 /
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