外資投資中國房地產(chǎn)報告-資料下載頁
2025-08-03 11:26本頁面
【正文】 房地產(chǎn)行業(yè)2004年急劇膨脹定勢看法不一致，有待進(jìn)一步斟酌。第三， 第二種估測方式僅僅是總量估測，并不能顯示外資在中國房地產(chǎn)區(qū)域市場的嚴(yán)重不均衡性，例如過去18個月，外資具有重要作用，而在內(nèi)地，外資出沒于房地產(chǎn)的情況就較為鮮見。 第四， 估測結(jié)果顯示出，其實外資對內(nèi)資的替代效應(yīng)并不明顯。理論上，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策抑制了國內(nèi)資金的流入，客觀上為外資替代內(nèi)資流向房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了條件，但是我們的測算顯示，外資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)的資金增速，并不高于國內(nèi)相應(yīng)投資的增速。 結(jié)論： 一、對上述兩種估測結(jié)果進(jìn)行總結(jié)之后，使得我們傾向于認(rèn)為，如果不區(qū)分中國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售市場，外資在中國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的總資金占比，大體也不會超過20％。這雖然大大超出了僅僅通過FDI測算的外資介入房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模，但畢竟顯示出，過去4年中國房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金時期”，主要是內(nèi)資推動而非外資的興風(fēng)作浪；因此如果該行業(yè)有了長足發(fā)展，內(nèi)資是主要貢獻(xiàn)者；如果該行業(yè)有了泡沫化趨勢，內(nèi)資也是主要作祟者。 二、從案例總結(jié)的角度來看，一些外資在中國房地產(chǎn)行業(yè)的活動已經(jīng)相當(dāng)活躍，其中最重要的案例包括：新加坡凱德置地2004年投資于中國房地產(chǎn)的資金估計不少于60億元，主要集中于北京、上海、深圳；摩根斯坦利公司2004年投資于中國房地產(chǎn)的資金估計不少于50億元，主要集中于上海；瑞安地產(chǎn)：2004年投資于中國房地產(chǎn)的資金估計不少于45億元，主要集中于上海；荷蘭ING集團(tuán)2004年投資于中國房地產(chǎn)的資金估計不少于35億元，主要集中在上海和北京；新加坡GIC：2004年投資于中國房地產(chǎn)的資金不少于15億元，主要集中在上海和北京。因此，即便在宏觀調(diào)控的北京下，外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)行業(yè)的興趣也在日漸濃烈。 我們因此傾向于認(rèn)為，目前外資處于進(jìn)入中國房地產(chǎn)的嘗試期，其面臨的最大不確定性并非不看好行業(yè)前景，而在于對高度不確定性的宏觀政策和行業(yè)政策，因之，目前它們?nèi)猿钟^望和等待姿態(tài)。 三、從外資對房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入政策來看，中國是目前全球為數(shù)不多的、對境外機(jī)構(gòu)和個人投資開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)沒有重大限制的國家。國際貨幣基金組織IMF《2003年各國匯兌安排與匯兌限制》顯示：187個國家當(dāng)中，137個國家對非居民投資房地產(chǎn)有各種限制，例如在俄羅斯，除一些特別的例外情況之外，跨境不動產(chǎn)交易需要得到中央銀行的事先批準(zhǔn)。在澳大利亞，非居民取得房產(chǎn)和宅地需要報批；自用房地產(chǎn)需要在離開后12個月內(nèi)立即出售；投資或開發(fā)非自用房地產(chǎn)5000萬澳元以上需報批。在韓國和泰國，非居民投資房地產(chǎn)均需向中央銀行報備。 各國對房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)置程度不一的準(zhǔn)入限制，主要出自一國土地資源的稀缺性、公共利益和軍事安全，以及限制非居民大資金炒作三大理由。中國改革開放26年來，對待外資政策具有相當(dāng)強(qiáng)的連續(xù)性，因此未來中國對外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)采取實質(zhì)性限制政策的可能性并不是太大。 由是觀之，外資投資于中國房地產(chǎn)行業(yè)的高潮，以及房地產(chǎn)行業(yè)的整體洗牌仍在醞釀中，目前還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有揭開精彩紛呈的一章。12 / 1
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