【正文】 五管理費用*3%3%六銷售費用(一)代理傭金30000*90000*3%3%8100(二)廣告宣傳費30000*90000*1%1%2700銷售費用合計七其他費用(一)臨時用地費142000*33元/平方米(二)臨時設(shè)施費142000*55元/平方米71(三)招標代理費142000*(四)施工圖審查費142000*(五)工程監(jiān)理費142000*77元/平方米(六)工程質(zhì)量監(jiān)督費*%%%測算(七)合同審查費142000*44元/平方米（八)人防異地建設(shè)費費11700*100010001170首層投影面積*1000(九)建筑垃圾處置費10000*22元/t2建筑垃圾10000噸(十)房產(chǎn)測繪費142000*42建筑面積*2其他費用合計八不可預(yù)見費3%九開發(fā)項目總投資總計 資金使用計劃表841 資金使用計劃表 本項目采取部分住宅（20%）預(yù)售，2018年6月項目建成，剩余住宅則委托代理銷售；商業(yè)樓宇建成后出租。住宅于2017年4月開始預(yù)售。由于目前，海河河?xùn)|項目眾多，包括雅頌居、中信城市廣場、萬達公館、棉恒大帝景、招商雍景灣等項目，未來可能引發(fā)購房熱潮，且本項目土地取得費支出大。 委托代理費為總投資的3%。 2018年7月開始商業(yè)出租，此后兩個季度出租比例為80%、90%，再之后出租比例為100%。由于項目背依海河，與小白樓CBD隔海相望，且小白樓CBD的租金均價在4萬多/月，則本項目租金定價5萬/月。租售收入測算表(見842 租售收入測算表1及表2）融資方式40%自有資金40%銀行貸款 20%預(yù)售(見844 資金籌措表）(見851 項目貸款還本付息表）(見861 項目全投資財務(wù)現(xiàn)金流量表，862 項目自有資金現(xiàn)金流量表）第9章財務(wù)分析與評價 靜態(tài)分析 （1）不考慮土地增值稅成本利潤率=利潤總額/項目總成本=（）/*100%=% （2）考慮土地增值稅成本利潤率=利潤總額/項目總成本=（*100%=%%,%。這些靜態(tài)指標說明本項目可行。%，內(nèi)部收益率為13%，；%，內(nèi)部收益率為7%。全部投資、自有資金內(nèi)部收益率大于基準折現(xiàn)率，二者的凈現(xiàn)值均大于零，項目可行。第10章 風(fēng)險分析與不確定性分析 項目主要風(fēng)險因素（1）開發(fā)區(qū)域風(fēng)險：①政策環(huán)境風(fēng)險。政策的變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者帶來的各種形式的經(jīng)濟損失。②土地政策。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，土地管理政策的變化必然對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，土地政策風(fēng)險來源于土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定，不同的土地取得方式、土地調(diào)控制度，以及不同的土地政策執(zhí)行力度。為了避免遭受風(fēng)險損失，房地產(chǎn)投資經(jīng)營者應(yīng)該關(guān)注土地政策的變化趨勢。③住房政策。住房作為人們生活的基本必需品，是政府為保持社會穩(wěn)定需關(guān)注的一個方面，國家不同的住房政策使房地產(chǎn)開發(fā)商面臨不同的風(fēng)險?！　、芙鹑谡?。國家金融政策的調(diào)整可使房地產(chǎn)商品的開發(fā)者和經(jīng)營者賺取額外利潤或遭受額外損失。當(dāng)政府認為房地產(chǎn)投資過熱、采用緊縮信貸的政策時，會導(dǎo)致在建的項目由于資金短缺而停工，擬建的項目因為籌集不到足夠的資金而推遲，這會給房地產(chǎn)的投資經(jīng)營者帶來很大的損失。同時，如果政府為了刺激房地產(chǎn)市場的繁榮而降息，則會給房地產(chǎn)商帶來額外的利潤。 ⑤環(huán)保政策。近年來，人們環(huán)保意識逐漸加強，新的環(huán)保政策不斷制定，舊的環(huán)保政策不斷強化，這都對房地產(chǎn)的開發(fā)投資產(chǎn)生巨大影響?！　。?）經(jīng)濟環(huán)境風(fēng)險:　?、俳?jīng)濟形勢。區(qū)域經(jīng)濟形勢是影響房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的決定性因素。經(jīng)濟發(fā)展，則房地產(chǎn)市場繁榮；經(jīng)濟停滯，則房地產(chǎn)市場蕭條?！　、谑袌龉┣?。供求風(fēng)險是整個房地產(chǎn)市場中最重要、最直接的風(fēng)險之一。房地產(chǎn)市場的供求主要受土地的供給狀況、工程技術(shù)水平、房地產(chǎn)政策、信貸政策等因素的影響。由于房地產(chǎn)商品消費的區(qū)域性特點，其價格受供求影響的幅度更大，因此房地產(chǎn)經(jīng)營者承擔(dān)的市場供求風(fēng)險遠比一般的市場情況要大。對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系作出客觀、準確的判斷，并科學(xué)地進行預(yù)測，把握房地產(chǎn)供求關(guān)系的規(guī)律，才能減少市場供求的風(fēng)險?！　。?）開發(fā)物業(yè)類型與風(fēng)險:房地產(chǎn)開發(fā)存在著風(fēng)險，但并非任何類型開發(fā)項目的風(fēng)險都是相同的。各類開發(fā)項目具有不同的功能、用途及技術(shù)經(jīng)濟特性，因而具有不同的風(fēng)險。因此，有必要在開發(fā)前做好市場調(diào)查及可行性分析，從而確定最佳的開發(fā)類型?！　。?）開發(fā)時機與風(fēng)險:由于經(jīng)濟發(fā)展的周期性，房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求關(guān)系隨時間而變化。而房地產(chǎn)的不可移動性和地區(qū)性，使一個地區(qū)空余的房地產(chǎn)并不能彌補另一個地區(qū)的空缺，這導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)收益隨開發(fā)時機不同而異。（5）土地獲取階段的風(fēng)險：　　①土地風(fēng)險。土地風(fēng)險主要來自土地自然屬性、社會屬性及規(guī)劃部門對土地實用性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計指標認可的不確定性。　　對開發(fā)商而言，土地的自然屬性主要來源于地塊的工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件及地下埋藏物的不確定性。土地的社會屬性是指地塊的區(qū)位條件及配置設(shè)施狀況等，房地產(chǎn)的不可移動性決定其區(qū)位條件的重要性；配置設(shè)施狀況不僅影響項目投資額的多少，而且制約著項目建成以后能否正常啟用，故開發(fā)商應(yīng)格外關(guān)注。規(guī)劃部門對土地實用性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計指標認可的不確定性來源于城市規(guī)劃設(shè)計的滯后性和規(guī)劃管理的透明性?！　、诨I資風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)所需巨額資金的籌集和融通是開發(fā)商最為關(guān)切和頗費心機的問題，籌資手段合理，可以減少籌資成本，降低籌資風(fēng)險；籌資措施不當(dāng)，輕則造成籌資成本大幅度上升、開發(fā)建設(shè)資金拮據(jù)，流動資金周轉(zhuǎn)困難、開發(fā)項目干干停停、難以為繼，項目質(zhì)量、工期均無法保證；重則導(dǎo)致巨額虧損，開發(fā)項目失敗，企業(yè)面臨破產(chǎn)?！　。?）項目建設(shè)階段風(fēng)險:　　①自然風(fēng)險。自然風(fēng)險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的開發(fā)造成的影響。主要包括：火災(zāi)、風(fēng)暴、地震等風(fēng)險。這些風(fēng)險出現(xiàn)的機會很少，但是一旦出現(xiàn)，造成的災(zāi)害是相當(dāng)嚴重的?！　、诠て谕涎语L(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段每個環(huán)節(jié)的時間損失，都會使工期拖延。而工期延長，一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生比較大的變化，錯過最佳租售時機；另一方面工期延長會增加投入資金利息支出，增加管理費。同時，當(dāng)開發(fā)施工采用成本加百分比酬金合同時，施工工期的延長還會因直接成本的增加大大增加開發(fā)總成本。 （7）經(jīng)營管理階段的風(fēng)險:　　①銷售時機風(fēng)險。房地產(chǎn)銷售時機一般有三種情況：預(yù)售、即時出售和滯后銷售。采用預(yù)售可以提前回收房款，同時減少項目貸款額，節(jié)省利息，降低開發(fā)成本。但是，一旦房價上升，開發(fā)商也失去了房價上升可能增加的收益；由于房地產(chǎn)市場行情的隨機性，價格有高有低，所以即時銷售時，有可能銷售收益很大，也有可能很小，這完全取決于投資決策階段房地產(chǎn)開發(fā)時機的選擇；滯后銷售有利的前提條件是房地產(chǎn)價格上升速度大于同期的銀行貸款利率，開發(fā)商要冒價格由升轉(zhuǎn)跌、或價格停止上升、或上升速度低于銀行利率、徒增貸款利息的風(fēng)險?！　、谧赓U合同風(fēng)險。房地產(chǎn)租售交易的合同務(wù)必條文詳盡、清楚，對交易雙方的行為要有明確的規(guī)范，切勿模棱兩可，因而房地產(chǎn)這種特殊商品價值量巨大，一旦遇到被侵害或被騙取，造成的損失是巨大的。交易合同風(fēng)險是一種概率較高的風(fēng)險，并且一旦出現(xiàn)后，風(fēng)險結(jié)果也較大。 敏感性分析 敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標有重要影響的敏感性分析，并分析、測算其對項目經(jīng)濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法。我們進行的是單因素敏感性分析，進行單因素敏感新時，首先假設(shè)各因素之間相互獨立，然后每次只考察一項不確定因素的變化而其他不確定性因素保持不變時，項目財務(wù)評價指標的變化情況。 設(shè)投資額變動百分比為X，分析投資額對方案凈現(xiàn)值影響的計算公式為： NPV=k（1+x）+（BC）（P/A，%，10）； 設(shè)銷售收入變動百分比為Y，分析銷售收入對方案凈現(xiàn)值影響的計算公式為： NPV=k+[B（1+Y）C]（P/A，%，10）； 設(shè)經(jīng)營成本變動百分比為Z，分析經(jīng)營成本對方案凈現(xiàn)值影響的計算公式為： NPV=k+[BC（1+Z）]（P/A，%，10）。 結(jié)論：由圖（1021 敏感性分析表）可以看出，在同樣的變動率下，年銷售收入對方案凈現(xiàn)值影響最大，年經(jīng)營成本影響程度次之，而投資額影響程度最小。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險具有系統(tǒng)性、關(guān)聯(lián)性和多樣性的特點。在處理項目風(fēng)險時，必須對各種風(fēng)險因素進行認真分析，綜合評價，采取相應(yīng)防范和控制措施。（1）風(fēng)險轉(zhuǎn)移風(fēng)險轉(zhuǎn)移不放棄或中止帶有風(fēng)險的開發(fā)活動，但將風(fēng)險可能導(dǎo)致的損失和法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁他人承擔(dān)，從而達到降低自身損失程度的目的。風(fēng)險轉(zhuǎn)移分為三種類型：一是契約合同形式的風(fēng)險轉(zhuǎn)移，將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給非保險業(yè)的其他人。二是財務(wù)責(zé)任形式的風(fēng)險轉(zhuǎn)移。通過發(fā)行股票、尋找投資伙伴等尋找外部資金支持的形式，將一部分投資收益連同財務(wù)責(zé)任、風(fēng)險損失轉(zhuǎn)移給他人。三是保險形式的風(fēng)險轉(zhuǎn)移，將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司。 （2）風(fēng)險控制首先要建立一支高素質(zhì)、多學(xué)科的開發(fā)隊伍，懂工程善管理，能夠較準確地把握宏觀政策和經(jīng)濟趨勢；二是制定盡可能周密、科學(xué)、詳細的計劃，并盡可能嚴格按照計劃實施；三是加強風(fēng)險損失資料的搜集整理和分析，建立風(fēng)險預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)，及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險苗頭；五是一旦風(fēng)險事件發(fā)生，在積極搶險的同時，注意保護現(xiàn)場，收集事故的有關(guān)證據(jù)，為有關(guān)各方索賠和反索賠準備充足的資料。風(fēng)險控制是一種積極的風(fēng)險管理措施，成本低效果好，應(yīng)優(yōu)先采用。 （3）風(fēng)險分散風(fēng)險分散是從證券投資風(fēng)險分散原理發(fā)展起來的理論。在項目開發(fā)時，可以通過調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，通過開發(fā)類型多元化、開發(fā)區(qū)域多元化、開發(fā)時間差異化來分散風(fēng)險。需要指出的是，通過投資組合的方式只能分散非系統(tǒng)風(fēng)險，而不能分散系統(tǒng)風(fēng)險。第11章 可行性研究的結(jié)論及建議 結(jié)論%,%。%，內(nèi)部收益率為13%，；%，內(nèi)部收益率為7%。全部投資、自有資金內(nèi)部收益率大于基準折現(xiàn)率，二者的凈現(xiàn)值均大于零，項目可行。而動態(tài)投資回收期較長的原因主要是土地出讓價格高，項目面積大，采取分期建設(shè)和預(yù)售有利于資金回流，但由于基數(shù)過高，所以資金回收期較長。項目同時存在不足之處。 建議 （1）該項目的社會和經(jīng)濟效益良好，建議上級主管部門和銀行給予支持，促使該項目早日上馬，早見成效。 （2）建議認真做好工程的招標、施工圖設(shè)計和施工工作，加強工程質(zhì)量監(jiān)控，保證工程質(zhì)量和施工進度。 （3）在建設(shè)中要充分注意公用設(shè)施、環(huán)境設(shè)施、生活環(huán)境建設(shè)。 （4）精心編制工程實施計劃，在確保工程質(zhì)量和進度的同時，要嚴格控制建設(shè)投資，加強營銷運作，加強營銷運作，以盡快回收資金和減少資金投資；同時狠抓項目建設(shè)質(zhì)量，爭取獲得最佳的經(jīng)濟和社會效益。 （5）嚴格審批程序，加大項目管理。按建設(shè)程序辦事，嚴格審批可行性研究。嚴格把好建設(shè)項目前期質(zhì)量關(guān)，嚴格執(zhí)行基本建設(shè)程序，各類項目都要做好可行性研究，任何單位和個人不得擅自簡化建設(shè)程可行性研序和超越權(quán)限，對項目建議書、究報告、初步設(shè)計等文件達不到規(guī)定內(nèi)容和深度的，評估單位不予評估，審批單位不予審批。同時，加強開發(fā)項目管理，強化質(zhì)量意識。參考文獻[1]：中國建筑工業(yè)出版社，2013.[2]陳才、郭鎮(zhèn)寧，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究與方案優(yōu)化策略（第1版）.北京:中國建筑工業(yè)出版社，2006.[3]趙延軍、（第1版）.北京:機械工業(yè)出版社，2006.[4]:交通出版社，2008.附錄一：分工表房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程設(shè)計分工 2013 土地資源管理 專業(yè) 一 班 五 組學(xué)號姓名具 體 任 務(wù) 詳 情1305070116宮祥宇第二章（經(jīng)濟環(huán)境）、第三章（SWOT分析，部分）、第四章（項目定位，部分）、第十章（敏感性分析）。1305070119麻開元第一章（項目總說明，部分）、第五章（規(guī)劃方案及建設(shè)條件，部分）、最終排版。1305070123喬 鵬第二章（房地產(chǎn)市場環(huán)境及供求分析，部分）、第三章（SWOT分析，部分）、第六章（項目進度安排）、第七章（環(huán)境影響評價及對策）、最終排版。1305070132姚曉貝第一章（項目基本狀況）、第二章（房地產(chǎn)市場環(huán)境及供求分析，部分）、第六章（項目進度安排，部分）、第八章（租售方案和租售收入測算表，借款還本付息表，自有資金現(xiàn)金流量表）、第九章（財務(wù)分析）、第十一章（可行性研究結(jié)論）。1305070134胡旭凌第一章（項目總說明）、第二章（主要競爭樓盤分析）、第四章（項目定位方案，部分）、第五章（規(guī)劃方案及建設(shè)條件，部分）、第八章（投資估算表，資金使用計劃表，全部投資現(xiàn)金流量表）、第九章（財務(wù)分析）、第十章（風(fēng)險分析）、第十一章（可行性研究建議）。附錄二：招標、成交公告根據(jù)《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第39號）和《天津市土地管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)天津市人民政府批準，天津土地交易中心負責(zé)組織實施編號為津東六（掛）2016018號地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)的公開掛牌出讓?，F(xiàn)就有關(guān)掛牌事項公告如下：一、掛牌地塊相關(guān)情況該地塊位于河?xùn)|區(qū)六緯路西側(cè)，其四至為：東至六緯路，南至十五經(jīng)路，西至海河?xùn)|路，北至十三經(jīng)路(以掛牌文件附圖為準)。該