【正文】 分；③物流配送85分；④治安狀況90分。商業(yè)環(huán)境：①人氣度70分；②商務(wù)寫(xiě)字樓集中度65分；③業(yè)態(tài)互補(bǔ)性85分；金融服務(wù)完善度70分。因此，地理位置目前不宜打造高級(jí)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，但作為展覽交易中心進(jìn)行開(kāi)發(fā)，有較大的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，拆遷安置難度也不是很大，可以進(jìn)行重新規(guī)劃。（二）商業(yè)業(yè)態(tài)定位基本定位為學(xué)習(xí)、娛樂(lè)電子消費(fèi)品零售與批發(fā)市場(chǎng)。成為中部地區(qū)消費(fèi)類(lèi)電子產(chǎn)品、通訊及信息電子技術(shù)產(chǎn)品領(lǐng)域最重要的交易和展覽中心之一，為中部地區(qū)的電子消費(fèi)品銷(xiāo)售商和采購(gòu)商提供了聚集了解和展示新產(chǎn)品最佳機(jī)會(huì)和理想場(chǎng)地?；窘?jīng)營(yíng)范圍為：①電視和娛樂(lè)：電視、在線電子消費(fèi)品、MPDVD、衛(wèi)星接收機(jī)、解碼器、機(jī)頂盒、錄像機(jī)、顯示器、投影儀、數(shù)碼相機(jī)、錄音錄像載體等；②數(shù)碼成像和數(shù)碼音樂(lè)：數(shù)碼照相機(jī)、攝像機(jī)、影片、攝影和錄音、加工、傳輸、播放，高保真音響器材、音響系統(tǒng)、家庭影院附件、移動(dòng)媒體、通訊設(shè)備和遠(yuǎn)程通訊設(shè)備、DAB接收機(jī)，汽車(chē)電話和傳真機(jī)及附件、導(dǎo)航系統(tǒng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)；③個(gè)人電腦和游戲：硬件、配件及外設(shè)，軟件、系統(tǒng)軟件和有效程序、多媒體應(yīng)用系統(tǒng)、在線軟件、通訊軟件、商品信息系統(tǒng)、財(cái)務(wù)軟件、游戲控制盤(pán)等；④個(gè)人通信：手機(jī)和在線服務(wù)、家庭網(wǎng)絡(luò)、無(wú)線裝置、遙控和遙感裝置、家庭小型商場(chǎng)的報(bào)警裝置、錄像系統(tǒng)的記錄裝置、監(jiān)視設(shè)備、家用電器的監(jiān)視等；⑤SNC衛(wèi)星、網(wǎng)絡(luò)和光纜：終端、網(wǎng)絡(luò)、電訊，傳送和接收設(shè)備、生產(chǎn)設(shè)備、互動(dòng)媒體和數(shù)據(jù)存儲(chǔ)供應(yīng)商、寬帶網(wǎng)絡(luò)供應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施、衛(wèi)星服務(wù)裝置、測(cè)量設(shè)備；⑥音響和汽車(chē)媒體：音響系統(tǒng)、汽車(chē)音響、高保真、汽車(chē)多媒體、導(dǎo)航系統(tǒng)等；⑦電子禮品、電子鐘表、個(gè)人電子產(chǎn)品等消費(fèi)類(lèi)電子產(chǎn)品及各種電子元器件等。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2005年全國(guó)家電及IT通訊市場(chǎng)總的市場(chǎng)容量約為5300億元，其中手機(jī)1200億、電腦860億，都超過(guò)了傳統(tǒng)的家電大戶——彩電815億、空調(diào)485億和冰箱245億的盤(pán)子。數(shù)碼類(lèi)產(chǎn)品作為目前國(guó)內(nèi)消費(fèi)電子市場(chǎng)的主力品類(lèi)，近幾年都以翻番的速度保持快速增長(zhǎng)。GFK公司的統(tǒng)計(jì)則顯示，2005年中國(guó)家電市場(chǎng)實(shí)際銷(xiāo)售額為4100億元。毋庸置疑，在傳統(tǒng)家電產(chǎn)品市場(chǎng)趨于飽和、增長(zhǎng)放緩的情況下，增長(zhǎng)迅猛的3C消費(fèi)電子產(chǎn)品成為工廠和渠道商共同競(jìng)逐的焦點(diǎn)。誰(shuí)能率先把握商機(jī)，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以適應(yīng)市場(chǎng)需求，誰(shuí)就必然能獲得最豐厚的市場(chǎng)回報(bào)。未來(lái)5年中部地區(qū)將成為沿海地區(qū)電子制造業(yè)轉(zhuǎn)移的重要基地，而南昌所具有的電子制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、電子技術(shù)和人才條件、市場(chǎng)需求空間等，必將成為發(fā)展消費(fèi)類(lèi)電子批發(fā)零售的最優(yōu)地點(diǎn)。目前，在西湖區(qū)地段，江西展覽館、長(zhǎng)途汽車(chē)站有此類(lèi)產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)，但是，經(jīng)營(yíng)環(huán)境差，經(jīng)營(yíng)秩序混亂，建議市政府從全市布局角度讓其推出，搬遷到該展覽交易中心（三）規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容主體交易中心包括四部分：第一部分為交易市場(chǎng)，布局結(jié)構(gòu)上根據(jù)電子產(chǎn)品需求細(xì)分了目標(biāo)市場(chǎng)和產(chǎn)品功能區(qū)，總共設(shè)置五百個(gè)左右零配件產(chǎn)品柜臺(tái)以及近百個(gè)精品廳，入住商戶350家；第二部分為地下部分，面積4000平方米左右，有可供選擇的多種面積的庫(kù)房；第三部分是停車(chē)為，能夠停車(chē)300部以上，面積15002000平方米；第二部分為電子交易信息中心，面積2000平方米左右。配套商業(yè)設(shè)施：建設(shè)一棟5000平方米左右的商務(wù)寫(xiě)字樓，里面設(shè)有多家餐廳、銀行結(jié)構(gòu)、商務(wù)結(jié)構(gòu)、方便消費(fèi)者及商戶；另外在樓上備有寫(xiě)字間出租，解決了商戶的近距離辦公問(wèn)題。運(yùn)作方式：政府進(jìn)行優(yōu)惠政策支持，為了充分吸引消費(fèi)者以及在運(yùn)作初期減小商戶的壓力，電子交易中心采取免租期3年或者低租金的模式進(jìn)行運(yùn)作，以在最大程度上保證商戶們的利益。經(jīng)營(yíng)方式定位：由大戰(zhàn)略投資者整體開(kāi)發(fā)和整體招租經(jīng)營(yíng)。 文化體育辦公用品展覽交易中心項(xiàng)目招商策劃【地理位置】洪都北大道——圖書(shū)批發(fā)市場(chǎng)【擬建面積】（一）該街道目前周邊商業(yè)環(huán)境和景觀環(huán)境分析景觀環(huán)境：①歷史文化環(huán)境70分；②休閑環(huán)境90分（周邊有青山湖游樂(lè)場(chǎng)、相思林休閑廣場(chǎng)，休閑環(huán)境初步形成，大約有1215家休閑中心）；③自然景觀環(huán)境90分（周邊無(wú)高樓，空氣流動(dòng)好，附近有青山湖。）；④視覺(jué)效果80分。基礎(chǔ)設(shè)施：①交通便利性85分（洪都北大道開(kāi)闊暢通，但目前公交線路少，濱湖西路的道路有待規(guī)劃和建設(shè)）；②通訊網(wǎng)絡(luò)條件好85分；③物流配送85分；④治安狀況90分。商業(yè)環(huán)境：①人氣度80分；②商業(yè)集中度86分（有一些高級(jí)賓館如完全能夠滿足國(guó)際游客需要的“五湖大酒店”、知名酒樓如相思林酒樓、景湖大酒店、假日酒店等）；③業(yè)態(tài)互補(bǔ)性78分；金融服務(wù)完善度85分（有多家大型銀行如中國(guó)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行營(yíng)業(yè)點(diǎn)），地理位置有較高商業(yè)價(jià)值，需要改造提升，發(fā)展高附加價(jià)值的文化用品和圖書(shū)展覽交易服務(wù)業(yè)。（二）規(guī)劃定位及布局依據(jù)【商業(yè)業(yè)態(tài)定位】 文具、文化、體育用品、辦公用品展覽交易中心中國(guó)文化用品的消費(fèi)主體超過(guò)3億人，2004年，我國(guó)辦公用品市場(chǎng)的年銷(xiāo)售額已超過(guò)1000億元人民幣，成為世界最大的辦公用品消費(fèi)國(guó)之一。在全球貿(mào)易額約2000億美元的市場(chǎng)大盤(pán)中，％，還有巨大的發(fā)展空間。東湖區(qū)是文化大區(qū)，中小學(xué)和大學(xué)密集地。文化產(chǎn)業(yè)必將成為東湖區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)之一。洪都北大道有6條公交線路經(jīng)過(guò)，交通便利，出城方便。區(qū)域內(nèi)有4個(gè)高檔住宅小區(qū)，每年消費(fèi)價(jià)值近30億元。（三）規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容主體工程為四層建筑物，外觀設(shè)計(jì)現(xiàn)代時(shí)尚，到處充滿濃烈的文化氣息。市場(chǎng)由商貿(mào)中心、產(chǎn)品展示中心、物流配送中心、信息中心和倉(cāng)庫(kù)組成，首期200個(gè)商鋪?zhàn)笥?，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名品牌進(jìn)駐如進(jìn)賢文港筆業(yè)、金時(shí)代、金萬(wàn)年、添美、展?jié)?、新華書(shū)店、祖迪斯、哈里波特、波士達(dá)以及國(guó)際和國(guó)內(nèi)一些知名體育用品商家等。交易市場(chǎng)內(nèi)外軟硬件配套設(shè)施齊備，場(chǎng)內(nèi)通道寬闊，貨車(chē)可順暢通行。更擁有兩個(gè)大型免費(fèi)停車(chē)場(chǎng)。保安隊(duì)伍訓(xùn)練有素，24小時(shí)候命，最大限度地保障商戶的安全。運(yùn)作方式：市、區(qū)政府新的商業(yè)規(guī)劃到位，優(yōu)惠政策支持、本市文化用品眾多龍頭大戶的積極參與。經(jīng)營(yíng)方式定位：由大戰(zhàn)略投資者整體開(kāi)發(fā)和整體招租經(jīng)營(yíng)。、動(dòng)漫、軟件產(chǎn)品展覽交易中心招商策劃【地理位置】青山北路——青山北路中段與中大路交叉的角地?！旧虡I(yè)業(yè)態(tài)定位】創(chuàng)意設(shè)計(jì)、動(dòng)漫、軟件產(chǎn)品的批發(fā)與零售?！緮M建面積】（一）布局依據(jù)在核心城區(qū)，商業(yè)用地非常有限，不適宜布局占地面積大的工業(yè)制造品和農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，而且核心城區(qū)的地產(chǎn)價(jià)值很高，必須布局高附加價(jià)值的工業(yè)制造品，而不再布局低附加價(jià)值的勞動(dòng)密集型產(chǎn)品。因此，東湖區(qū)的城北地區(qū)應(yīng)該布局高附加價(jià)值和占地少的高科技產(chǎn)品的展覽與交易。（二）區(qū)位優(yōu)勢(shì)東湖區(qū)城北地區(qū)的地理位置緊靠南昌市國(guó)家級(jí)高新技術(shù)園區(qū)，專(zhuān)業(yè)交易市場(chǎng)作為園區(qū)最大的科技會(huì)展、交易場(chǎng)所，承擔(dān)展示、銷(xiāo)售園區(qū)內(nèi)外高新技術(shù)企業(yè)的新技術(shù)、新產(chǎn)品，宣傳、推介高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的相關(guān)科研成果、產(chǎn)品信息發(fā)布、交流的職能，也承擔(dān)將全國(guó)最新高科技電子信息產(chǎn)品、動(dòng)漫產(chǎn)品引進(jìn)和推銷(xiāo)到南昌的高知識(shí)和高消費(fèi)群體。（三）規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容①會(huì)展與交易場(chǎng)所——10000平方米：提供全面的產(chǎn)品展示、技術(shù)信息服務(wù)和談判與交易的場(chǎng)所。②技術(shù)咨詢網(wǎng)絡(luò)——1000平方米：能夠幫助技術(shù)需求方找到合適的技術(shù)供給，提供從信息查詢、談判、到最后實(shí)施的全套服務(wù)，克服組織、技術(shù)、需求方能力障礙，確保技術(shù)貿(mào)易的成功與實(shí)施的成功。③中介服務(wù)體系——2000平方米：利用各種評(píng)估、會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，為技術(shù)貿(mào)易提供資產(chǎn)評(píng)估、信息服務(wù)、法律服務(wù)、產(chǎn)權(quán)交易、外貿(mào)代理等多項(xiàng)業(yè)務(wù)。④生活服務(wù)型商業(yè)系統(tǒng)——2000平方米：滿足流動(dòng)人口的日常生活和時(shí)尚消費(fèi)，尤其是向市場(chǎng)科技與科研人員、商務(wù)人員、商家和消費(fèi)者提供便捷、舒適、安靜的生活服務(wù)型商業(yè)系統(tǒng)?！镜乩砦恢谩壳嗌侥下疯F路西貨場(chǎng)【擬建面積】商業(yè)設(shè)施面積1萬(wàn)平方米左右（一）商業(yè)業(yè)態(tài)定位①電子元器件：各類(lèi)二三極管及IC器件、接插件、開(kāi)關(guān)、連接器、集成電路、電容、電阻、電感、變壓器、繼電器、晶體元件、線材、磁性材料、電源、防靜電產(chǎn)品等電子產(chǎn)品、電子五金。②電子工具及儀器儀表：各種生產(chǎn)檢測(cè)用儀器儀表及電子工具等。③電子設(shè)備：各種生產(chǎn)用電子設(shè)備、清洗設(shè)備、工藝加工設(shè)備等。④ 電子材料及輔料：各種生產(chǎn)用錫、膏、膠、油等制品、無(wú)鉛焊錫、膠粘劑、膠帶等輔料。（二）布局依據(jù)南昌工業(yè)化已經(jīng)走完了以紡織、服裝、食品、輕工業(yè)制造等為主體的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的歷史階段，機(jī)電制造工業(yè)是下一階段南昌工業(yè)化戰(zhàn)略的重點(diǎn)，要推動(dòng)這一工業(yè)化戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)，發(fā)展電子原材料交易市場(chǎng)是必不可少的。（三）區(qū)位優(yōu)勢(shì)通過(guò)建立電子交易市場(chǎng)，南昌東湖區(qū)將成為周邊半徑200公里內(nèi)生產(chǎn)廠商長(zhǎng)期定點(diǎn)采購(gòu)的專(zhuān)業(yè)展示交易中心。通過(guò)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)與專(zhuān)業(yè)展覽的完美結(jié)合，為南昌市電子產(chǎn)業(yè)鏈和華東地區(qū)電子產(chǎn)業(yè)鏈提供配套服務(wù)。（四）規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容電子交易中心大樓——建筑面積1萬(wàn)平方米，集交易、展示、信息交流、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、貨運(yùn)以及金融結(jié)算為一體的現(xiàn)代化制造業(yè)電子原材料交易及電子消費(fèi)品交易中心。展示企業(yè)400家左右，該交易中心的特色就是把引進(jìn)國(guó)外工業(yè)原料生產(chǎn)商和采購(gòu)商作為經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)，同時(shí)滿足消費(fèi)者對(duì)電子消費(fèi)品的需求。運(yùn)作方式：市、區(qū)政府新的商業(yè)規(guī)劃到位，優(yōu)惠政策支持、本市文化用品眾多龍頭大戶的積極參與。經(jīng)營(yíng)方式定位：由大戰(zhàn)略投資者整體開(kāi)發(fā)和整體招租經(jīng)營(yíng)。 老南昌二中“新天地”娛樂(lè)項(xiàng)目招商策劃【擬建地點(diǎn)】百花洲湖畔，老南昌二中角地?！緮M建面積】商業(yè)設(shè)施面積4萬(wàn)平方米左右。（一）該地塊目前周邊商業(yè)環(huán)境和景觀環(huán)境分析景觀環(huán)境：①歷史文化環(huán)境90分（周邊有葉挺總指揮部、八一起義紀(jì)念館、紀(jì)念碑等）；②休閑環(huán)境90分（江西賓館和民德路有大量的娛樂(lè)休閑中心）；③自然景觀環(huán)境90分（附近有百花洲湖）；④視覺(jué)效果80分（建筑物陳舊，但是有很好的湖光景色）。基礎(chǔ)設(shè)施：①交通便利性85分（離火車(chē)站15分鐘，汽車(chē)站10分鐘，有810條公交線路）；②通訊網(wǎng)絡(luò)條件好85分（附近開(kāi)闊，干擾少，通信線路配置齊全）；③物流配送86分（產(chǎn)品采購(gòu)很方便）；④治安狀況90分。商業(yè)環(huán)境：①人氣度95分（高人流量地區(qū)）；②商業(yè)集中度95分（高商業(yè)密集區(qū)）；③業(yè)態(tài)互補(bǔ)性88分（配套商業(yè)設(shè)施良好，但是需要避免過(guò)多雷同建設(shè)）；金融服務(wù)完善度90分（銀行營(yíng)業(yè)點(diǎn)密集區(qū)）。，具有很高的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，適宜布局高附加價(jià)值商業(yè)。（二）項(xiàng)目規(guī)劃定位（1）商業(yè)業(yè)態(tài)定位：注入諸多時(shí)尚的商業(yè)元素，在該地塊打造一個(gè)集餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)等功能于一身的國(guó)際化休閑、文化、娛樂(lè)中心，使之成為一個(gè)具有國(guó)際知名度的提供餐飲、休閑、娛樂(lè)和觀光旅游為一體的“一站式”消費(fèi)和聚會(huì)場(chǎng)所。該地塊面臨百花洲湖，將以大型水景為背景，擬建主要設(shè)施有：主題餐廳（含藝術(shù)、娛樂(lè)、表演）10家、特色時(shí)尚餐飲15家、湖畔休閑區(qū)810家、大型電影城1家、旅游景觀58處等。（2）招商對(duì)象：國(guó)際品牌商業(yè)、國(guó)內(nèi)有較強(qiáng)經(jīng)營(yíng)實(shí)力和經(jīng)營(yíng)規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)。（3）目標(biāo)消費(fèi)群體定位：國(guó)內(nèi)外旅游者和商務(wù)人員，本市中高收入群體。（4）經(jīng)營(yíng)方式定位：由大戰(zhàn)略投資者整體開(kāi)發(fā)和整體招租經(jīng)營(yíng)，只租不賣(mài)。（三）規(guī)劃內(nèi)容整個(gè)新天地分為三部分——餐飲娛樂(lè)中心（40%）、時(shí)尚文化（35%）和旅游景觀中心（25%）等。①街道商業(yè)區(qū)以水景為背景，突出湖光景色，設(shè)計(jì)一些餐飲、休閑、娛樂(lè)、旅游于一體的具有歷史保留價(jià)值的文化氣息濃厚的特色商業(yè)設(shè)施。改造后的視覺(jué)效果達(dá)到95分以上，成為南昌市的亮點(diǎn)工程。②建筑物具有獨(dú)特性，不同于外地省市的新天地。③在為國(guó)際游客提供高檔服務(wù)的同時(shí)，也為當(dāng)?shù)刂械仁杖胩峁┟耖g藝術(shù)表演、大眾體育健身和表演、影視、酒吧、快餐、傳統(tǒng)小吃、棋牌和麻將等文化、休閑服務(wù)等。④在設(shè)計(jì)國(guó)際時(shí)尚文化消費(fèi)片區(qū)時(shí)，其設(shè)施面積大小要與市場(chǎng)文化認(rèn)同度大致一致，否則，沒(méi)有營(yíng)業(yè)額將導(dǎo)致該投資項(xiàng)目失敗。⑤注意區(qū)域內(nèi)交通管制。注釋?zhuān)阂陨享?xiàng)目分值測(cè)定根據(jù)“項(xiàng)目所處區(qū)塊條件評(píng)價(jià)指標(biāo)及指標(biāo)權(quán)重”方法計(jì)算得出。綜合分值測(cè)定低于60分，表明暫時(shí)不具備商業(yè)開(kāi)發(fā)條件；綜合分值測(cè)定在60分——80分之間，表明該地塊商業(yè)發(fā)展成長(zhǎng)性較好；80分以上表明該地塊屬于高附加價(jià)值開(kāi)發(fā)地段，應(yīng)該發(fā)展高附加價(jià)值的現(xiàn)代商業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。項(xiàng)目所處區(qū)塊條件評(píng)價(jià)指標(biāo)及指標(biāo)權(quán)重一級(jí)指標(biāo)二級(jí)指標(biāo)三級(jí)指標(biāo)景觀環(huán)境（35%）歷史文化環(huán)境（%）休閑文化環(huán)境（%）休閑場(chǎng)所數(shù)量（25%）完備性（25%）檔次（25%）商務(wù)支持度（25%）視角效果（%）視野開(kāi)闊度（50%）建筑組合效果（50%）生態(tài)環(huán)境（%）協(xié)調(diào)性（%）綠地覆蓋率（%）綠化多樣性（%）空氣質(zhì)量（%）空氣流動(dòng)性（%）衛(wèi)生狀況（%）采光效果（%）聲效狀況（%）容積率（%）基礎(chǔ)設(shè)施（30%）交通便利性（%）通訊網(wǎng)絡(luò)條件（%）物流配送（%）治安狀況（%）周邊商業(yè)環(huán)境（35%）商務(wù)樓集中度（%）業(yè)態(tài)互補(bǔ)性（%）金融服務(wù)完善程度（%）人氣度（%）本課題數(shù)據(jù)來(lái)源:（1）2004年、2005年南昌經(jīng)濟(jì)社會(huì)統(tǒng)計(jì)年鑒（2）2004年、2005年?yáng)|湖區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)統(tǒng)計(jì)年鑒（3）2006年《南昌市情》（4）東湖區(qū)統(tǒng)計(jì)局內(nèi)部統(tǒng)計(jì)信息資料（5）2006年?yáng)|湖區(qū)人民政府工作報(bào)告52 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