【正文】 ,可視各部門業(yè)務大小調(diào)動或增減。 建設進度安排。2010年2011年11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月設計、架線、平整場地√√項目指標√主體工程建設√√√√√√√√輔助用房建設√√√設備招標√√設備采購√√設備安裝調(diào)試√√環(huán)境綠化√√驗 收√本建設項目采用整體規(guī)劃，分階段實施的方式進行。本工程計劃在 2010年 8 月至 2011 年 12月完成, 第一階段工程主要完成征地、設計、架線和平場地；第二階段工程主要完成全部土建工程；第三階段購置全部的設備并完成安裝，達到驗收的目標。項目建設進度安排表第十章 投資估算與資金籌措本項目新建建筑和構筑物，根據(jù)其建設面積，結構特點，參照同類建筑，構筑物造價及當時當?shù)卦靸r水平，套用概算指標計算。 投資估算。本項目建設總投資xxxxx 萬元。其中:工程費用xxxxx萬元，工程建設其他費用xxxx 萬元，預備費用xxxx萬元，專項費用 xxxx萬元。 資金籌措方式。本項目總投資xxx萬元,采取以下方式進行籌措: (1)業(yè)主自籌資金 xxxx萬元。 (2)申請銀行貸款 xxxxx萬元。（項目投資估算表）第十一章 經(jīng)濟評價依據(jù)國家計委、建設部、財政部、金融部門有關條例、原則和方法，經(jīng)核算，得出如下基礎數(shù)據(jù)。 銷售收入及利潤。根據(jù)國內(nèi)外市場預測及生產(chǎn)綱要,本項目建成后,年營業(yè)收入 分別為: 冷凍冷藏庫:xxx㎡x 元/㎡年x%=x 萬元 平倉庫:xxxx㎡xx元/ ㎡年x%=x萬元 物流配送:x萬噸x 元/噸=x 萬元 信息及產(chǎn)品檢測x萬噸x元/噸=x 萬元 收入合計為x萬元。利潤x萬元。 項目資產(chǎn)投資計劃。本項目資產(chǎn)投資xxx 萬元, 計劃在 xxxx年完成投入 xxxx 萬元。 xxx 年完成投入xxxxx萬元。 定員及工資總額。本項目建成后初步定員工 xxxxx 人，人均工資按xxxx萬元/人估算, 福利費按工資總額的14%提取，年工資及福利總額為xxxx 萬元。 總成本費用。經(jīng)計算，本項目建成后的年均總成本費用為xxxxx萬元,其中:固定成本xxxxxxx萬 元,變動成本 xxxxx萬元。 利潤估算。本項目完成后,經(jīng)營年份的年均銷售收入 xxxxxxx萬元，總費用xxxxx萬元，年均毛利潤總額為xxxxx萬元，年均所得稅 xxxxx萬元，年稅后利潤xxxxx 萬元。第十二章 風險分析經(jīng)研究，本項目可能存在的風險主要有技術風險、管理風險、市場風險、資金風險、人員風險等。 技術風險。 本項目技術方面存在的風險可能主要是交易市場在設計，施工方面存在的風險，造成項目不能順利施工或施工質(zhì)量差，使項目不能如期交工，影響項目的正常經(jīng)營。經(jīng)研究，該物流中心雖建筑面積較大，但所有建(構)筑物均屬常規(guī)的民用建筑物設計，施工技術難度不高；在項目設計，施工方面，僅本縣內(nèi)就有眾多具有承擔此類項目設計施工資質(zhì)的專業(yè)設計和施工單位；項目建設管理單位可通過招投標方式擇優(yōu)選擇, 只要設計單位按國家有關設計規(guī)范精心設計,施工單位按照設計圖紙和施工要求規(guī)范細致施工，監(jiān)理單位恪守職責，嚴格按工作程序進行監(jiān)理，嚴把材料質(zhì)量關,施工進度控制關和投資控制關，做好合同管理和信息管理，協(xié)調(diào)好項目業(yè)主、施工單位、設計單位、材料供應商之間的關系，項目的施工質(zhì)量就可得到保障。綜上所述，本項目在施工方面存在的風險從性質(zhì)來看，屬于一般性風險，通過采取適當防范措施，是可以避免。即使發(fā)生了，也能夠采取得力措施，及時得到補救。 市場風險。本項目市場方面存在的風險主要表現(xiàn)為項目建成后招商工作進展不順利，經(jīng)營面積不能得到及早有效利用產(chǎn)生效益，給項目運營帶來的風險。經(jīng)分析，本項目是根據(jù)?？h總體發(fā)展規(guī)劃，在充分研究分析本縣及其周邊地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀的基礎上，以本縣目前形成的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品及物流需求為依托而提出的一個旨在發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，促進商品流通，為企業(yè)提供多方位多層次服務的項目。從該物流中心的功能定位、建設布局、所在區(qū)位，擬采取的經(jīng)營方式等方面來看,項目建成后的招商工作是可以順利開展的。綜上所述,本項目在施工方面存在的風險從風險性質(zhì)來看，屬于一般性風險，通過采取強化宣傳、規(guī)范服務、加強管理等措施, 項目招商是可以順利進行的。 管理和人員風險。本項目在管理方面存在的風險主要表現(xiàn)在以下兩個方面：一是在項目前期工作中，由于項目管理單位缺乏管理經(jīng)驗而給項目建設帶來的風險；二是項目建成運營后由于缺少專業(yè)管理人員或主要管理人員流失等，造成管理效率低下，給項目經(jīng)營帶來的風險。關于項目建成后的運營管理問題,將通過招商選擇物流中心的管理機構，負責項目的運營管理,并招聘職業(yè)的物流中心管理人員進行專業(yè)化管理，政府為市場管理創(chuàng)造良好的外部環(huán)境條，為項目的正常運營保駕護航。同時,在項目運營過程中,將敦促企業(yè)根據(jù)項目經(jīng)營的實際情況，構建和實施現(xiàn)代企業(yè)制度，注重以人為本的人力資源管理，逐步建立符合企業(yè)實際的包括具有激勵體制的薪酬和 福利待遇制度體系的完整的管理制度體系，不斷將企業(yè)整體利益與員工個人利益密切結合，將短期利益和長期利益密切結合，并隨著情況的改變而不斷調(diào)整改進，穩(wěn)定主要管理人員和核心員工隊伍, 不斷提升員工的整體素質(zhì)，實現(xiàn)其人生價值，促進企業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。綜上所述，本項目在施工方面存在的風險從風險性質(zhì)來看，屬于一般性風險，通過采取適當防范措施，是可以避免的，即使發(fā)生了，也能夠采取得力措施，及時得到補救。 資金風險。 本項目存在的資金風險可能主要以下兩個方面：一是建設資金未能及時落實和到位，致使項目無法按期實施；二是項目建成后, 運營效益差，不能如期收回投資。經(jīng)研究分析,建設資金不能及時落實和到位是本項目存在的較大風險。一旦項目開工建設。建設資金不能及時投進。影響工期延長,目前測算的經(jīng)濟效益指標將會發(fā)生變化。綜上所述, 本項目在建設資金方面存在的風險從風險性質(zhì)來看, 屬于較大性風險。需要足夠的重視。應充分考慮項目建設資金籌集的難度和擬解決的各種渠道和方法，并制定周密細致，具有可操作性的建設資金籌集方案，以保證項目建設的順利實施。第十三章 結論與建議 結論。 經(jīng)分析研究, 本項目建成后可為xxx及周邊地區(qū)提供一個正規(guī), 標準化的物資交易中心，使得該地區(qū)的貿(mào)易場所更加趨于合理化, 從而推進xxx交易市場向規(guī)?；?、專業(yè)化、品牌化、信息化方向發(fā)展。本項目的建設符合國家和某地區(qū)的有關政策及總體發(fā)展規(guī)劃, 建設內(nèi)容合理，外部建設條件良好。對xxx的經(jīng)濟發(fā)展將起到積極作用。 項目需求。本項目總投資xxxx 萬元,籌措方式為: 業(yè)主自籌資金 xxxx 萬元。 需申請銀行貸款 xxxxxx萬元。 項目建議。物流中心建設項目系基礎施投資項目、投資較大、回收周期較長，且社會效益較經(jīng)濟效益突出，因此需要得到政府在相應政策上的大力支持，并獲取適當?shù)恼邇A斜。合適的情況下，應爭取政府給予投資收益保障或采取適當形式進行風險補償。38