上東國際可行性報告-資料下載頁
2025-08-03 08:07本頁面
【正文】 元4住宅㎡1200元/㎡萬元5商業(yè)12389㎡1200元/㎡萬元7會所㎡1200元/㎡萬元8地庫95096㎡1200元/㎡萬元四基礎設施及配套設施費㎡300元/㎡萬元一）基礎設施費㎡200元/㎡萬元二）配套設施費㎡100元/ ㎡萬元五公共配套設施費㎡100元/㎡萬元六開發(fā)間接費㎡160元/㎡萬元七銷售費用㎡140元/㎡萬元八不可預見費總成本的5%計算總合計萬元第八章 項目經(jīng)營預測 目標客戶群體定位 根據(jù)南寧市房地產(chǎn)宏觀市場格局的分析，以及陽光100上東國際項目的發(fā)展方向，按項目的城市商業(yè)物業(yè)、公寓型物業(yè)、寫字樓物業(yè)和純住宅型物業(yè)為主導產(chǎn)品的目標客戶群體定位非常清晰和具有針對性，具有廣泛的目標客戶群體。 項目的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，主要通過南寧市優(yōu)越的投資環(huán)境、項目地塊作為南寧未來CLD的地位優(yōu)勢來吸引投資商。 項目的公寓物業(yè)在南寧市經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的大前提下，特別是入世帶來前所未有的機遇和挑戰(zhàn)，科研開發(fā)、技術服務、廣告設計、策劃咨詢等獨立性較強的小公司不斷涌現(xiàn)。這些公司人數(shù)少，效率高，且工作時間不易掌握，對辦公場所的要求需要宜商宜住。同時，南寧作為廣西的經(jīng)濟文化信息中心，圍繞廣西以外的大型工業(yè)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)等眾多駐邕辦事機構對商務公寓也存在著市場需求。 項目的純住宅物業(yè)產(chǎn)品，將主要面對南寧具有一定經(jīng)濟基礎，追求高素質(zhì)、高品位生活的人群及廣西二三線城市的中高收入到南寧購房者。 項目的寫字樓物業(yè)，將主要面對各外地駐邕企業(yè)，為他們提供一個高度智能化的辦公場所。 項目的價值評價 項目的物業(yè)價值體現(xiàn)在區(qū)域環(huán)境、地段交通、建筑風格、戶型設計、園藝綠化、配套設施、物業(yè)管理、業(yè)主品牌等等綜合要素方面。 在區(qū)域環(huán)境、地段交通這些條件上，本項目具有鮮明的比較優(yōu)勢。項目地塊處于南寧最具發(fā)展?jié)摿Φ默槚|片區(qū)，緊靠南寧最主要的交通聯(lián)結(jié)紐帶——民族大道，屬于市政投資重點區(qū)域，升值潛力巨大。 本項目采取國際著名建筑設計院的設計，在建筑風格、人性化設計、園藝綠化、配套設施等方面，具有其他項目不可比擬的優(yōu)勢。 銷售價格預測 針對項目的不同物業(yè)種類，采用市場比較法來預測項目可能實現(xiàn)的銷售價格，樣本以南寧的同類相近樓盤為主，比較過程考慮到地段交通、區(qū)域環(huán)境、建筑風格等等因素的作用權重。 四星級酒店采取定向銷售的方式，銷售面積預計為30866平方米，經(jīng)價值比較分析評價，平均銷售價格按4500元/平米預計。 SOHO樓采用出售方式為主，建筑面積預計是31800平方米，經(jīng)價值比較分析評價，平均銷售價格按 4100元/平米預計。 純住宅式物業(yè)類型，全部采用出售式經(jīng)營，經(jīng)價值比較分析評價，平均銷售價格按4100元/平米。其他面積平均銷售價格按3800元/平米預計。 純寫字樓，以出售方式經(jīng)營為主，租賃為輔。出售面積預計約為36248平方米，經(jīng)價值比較分析評價，平均銷售價格按4500元/平米預計。 商業(yè)面積，全部采用出售式經(jīng)營，建筑面積預計為12389平方米，經(jīng)價值比較分析評價，其中塔樓面積為1600平方米，平均銷售價格按7300元/平米預計。其他面積平均銷售價格按7000元/平米預計。 地庫，全部采用出售式經(jīng)營，建筑面積預計為95096平方米，經(jīng)價值比較分析評價，平均銷售價格按3800元/平米預計。 會所，經(jīng)價值比較分析評價，平均銷售價格按7000元/平米預計。 銷售收入測算按本項目各類物業(yè)的銷售均價預測，本項目預計可實現(xiàn)銷售總值為人民幣111748萬元，其中，純寫字樓為16994萬元，SOHO樓為14350萬元，四星級酒店為13603萬元，住宅為27983萬元，商業(yè)面積為4618萬元，地庫為34200萬元。項目銷售情況詳見下表《項目銷售收入預測表》：項目銷售收入預測表序號物業(yè)品類總面積（M2）銷售均價（元/ M2）銷售值（萬元）備注1純寫字樓3624845002SOHO樓318004100130383四星級酒店3086645004住宅1（塔樓）41005住宅24933538006商業(yè)1（塔樓） 1600730011687商業(yè)21078970008地庫9509638009會所7000合 計第九章 項目經(jīng)濟社會效益 項目經(jīng)濟效益分析 銷售稅測算：按目前國家對住宅行業(yè)的稅收規(guī)定，%，包括營業(yè)稅、營業(yè)稅附加、印花稅、教育附加稅等。本項目銷售環(huán)節(jié)的稅收支出為117970%=,。 項目利潤值（所得稅前）： 經(jīng)初步的測算，項目投資方獲得所得稅前利潤總額為：=稅前利潤率為：247。=% 項目社會效益概要從多角度多層面分析，陽光100上東國際項目開發(fā)的社會效益是廣泛而顯著的，我們可從如下方面進行定性分析： 綜合配套，加快南寧瑯東區(qū)的發(fā)展本項目為較大規(guī)模的瑯東區(qū)綜合開發(fā)，建設一個融商業(yè)、商務、居住、文化娛樂為一體的南寧市瑯東區(qū)中心。陽光100上東國際項目的開發(fā)，將為南寧市瑯東區(qū)的全面發(fā)展提供城市配套設施，提升南寧市瑯東區(qū)的形象及硬件投資環(huán)境，促進南寧市瑯東區(qū)開發(fā)進程的加快。 拉動地方經(jīng)濟的發(fā)展，項目的開發(fā)建設，必將加速拉動地方經(jīng)濟的發(fā)展；項目的各類物業(yè)必將吸引一批中高收入家庭的遷移，特別是投資經(jīng)商者的進入，必將給地方帶動一批相關產(chǎn)業(yè)的興起，從而促動地方經(jīng)濟的快速增長。桂林項目部市場部2006年3月10日17
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