【正文】 述；進(jìn)度控制要制定相關(guān)措施，要多采用同步流水施工、工序緊密搭接等方法，疊加施工，緊湊工期；要嚴(yán)把施工準(zhǔn)備、過程、驗收三個環(huán)節(jié)進(jìn)行質(zhì)量控制；安全文明施工要落到實處，實行安全施工責(zé)任區(qū)管理，簽訂安全文明施工責(zé)任協(xié)議書，明確各方的安全文明工作責(zé)任，嚴(yán)格遵守國家、行業(yè)有關(guān)安全規(guī)程和總單位制訂的工程總現(xiàn)場各項安全文明施工管理規(guī)定及有關(guān)要求。加強成本控制，提高項目開發(fā)效益成本控制要實行全面控制原則，目標(biāo)控制原則，動態(tài)控制原則。建立成本管理組織保障措施，明確職權(quán)關(guān)系的劃分，明確成本控制責(zé)任：土地價格成本發(fā)生中心為銷售部、財務(wù)部；前期費、設(shè)計費成本發(fā)生中心為工程部；工程建安費成本發(fā)生中心為工程部、投資部；營銷費成本發(fā)生中心為銷售部；管理費、財務(wù)費為綜合部、財務(wù)部，各部門要制定成本控制方案，落實成本控制措施。要建立成本預(yù)警制度、“例外”快速反應(yīng)機制。為防止成本控制失控，當(dāng)成本動態(tài)分析發(fā)現(xiàn)不正常偏差等“例外”時，應(yīng)及早提出預(yù)警，建立“例外”快速反應(yīng)機制，分析原因，制定措施糾偏。要以總成本費用預(yù)算為控制目標(biāo)。加強資金管理，保障項目開發(fā)的生命線房地產(chǎn)業(yè)是一個高度資金密集性行業(yè)，資金是項目開發(fā)的生命線，資金管理的責(zé)任不明確，前期開發(fā)拖沓，總工程質(zhì)量不過關(guān)，工期延長，配套不落實，銷售策劃不夠，售后服務(wù)欠佳等等行為，這些行為都直接影響投入資金的按時回籠，造成企業(yè)資金的短缺。加強企業(yè)內(nèi)部流動資金管理，減少資金閑置。針對企業(yè)應(yīng)收賬款管理，應(yīng)設(shè)立房款臺賬，記錄每個客戶的信息，同時財務(wù)部門要定期與銷售部門核對客戶情況，積極催款以保證資金回收。完善房地產(chǎn)企業(yè)項目的資金監(jiān)控，包括期前預(yù)控和期間監(jiān)控。期前預(yù)控的目的是為了事先對資金流向和流量進(jìn)行較為準(zhǔn)確的預(yù)測，以“防患于未然”。企業(yè)根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的需要，編制年度、季度和月度的資金收支計劃，對企業(yè)每一個具體開發(fā)項目的資金收入和資金投入情況，按時間、數(shù)量分別排列組合，找出資金收入和支出的波谷期及其節(jié)點，分析造成缺口的原因，擬訂彌補缺口的措施。期間控制貫穿于企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營的資金管理全過程，包括對商品房預(yù)銷售收入和項目開發(fā)資金支出的監(jiān)控、資金收支大類的監(jiān)控和統(tǒng)籌資金收支等方面。通過項目的期前預(yù)控和期間監(jiān)控，最終實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)項目資金的良好管理。正確處理好三類關(guān)系，促進(jìn)項目開發(fā)各項工作順利開展正確處理好與政府各主管部門及市政配套單位的關(guān)系，在房地產(chǎn)項目開發(fā)與政府部門的關(guān)系處理上，要關(guān)系第一，程序第二。掌握程序是正確地做事，不能代表做正確的事。在房地產(chǎn)開發(fā)中有一大塊費用就是政府性質(zhì)的收費，這些費用一般都有明文規(guī)定。但是也有很多費用時可以折減，了解政策，和各政府部門搞好關(guān)系，用最少的錢去辦最多的事，這就需要處理關(guān)系時的靈活和智慧。水電煤氣等配套費用在項目開發(fā)中的占比也很大，特別是電配套，能爭取就爭取，要講策略和方法，這是在技巧和心態(tài)上博弈，為降低項目的開發(fā)成本。正確協(xié)調(diào)處理好與各合作單位的關(guān)系，包括銷售代理公司、設(shè)計單位、監(jiān)理單位等等。充分發(fā)揮各合作單位在專業(yè)領(lǐng)域的長處和優(yōu)勢，以合作共贏為前提，善用各類資源，借力發(fā)展，為項目開發(fā)低成本，高效益，樹品牌，出精品奠定基礎(chǔ)。正確處理好與總公司各職能部門及總包項目部的關(guān)系，萬科置業(yè)有限公司的發(fā)展必須得到上級職能部門的強有力的指導(dǎo)支持，只有這樣，我們在各個專業(yè)管理上才能有依據(jù)、有標(biāo)準(zhǔn)，才可以減少阻力少走彎路，促進(jìn)項目開發(fā)快速推進(jìn)。在與總包項目部的關(guān)系上，我們要正確定位，在關(guān)系到現(xiàn)場文明施工、產(chǎn)品質(zhì)量、工期進(jìn)度等問題上，我們就是業(yè)主、甲方。在現(xiàn)場的組織管理、資源調(diào)配、施工協(xié)調(diào)等等問題工作上，我們要尊重總包項目部的指揮協(xié)調(diào)權(quán)限，支持為推進(jìn)工程進(jìn)度、加強安全、質(zhì)量管理采取的各項措施。為項目開發(fā)的順利推進(jìn)找到最大交集。以完善制度、規(guī)范管理為中心，理順關(guān)系，促進(jìn)萬科置業(yè)有限公司持續(xù)發(fā)展和全面提升萬科置業(yè)有限公司要進(jìn)一步健全內(nèi)部各項制度，以制度管人，按制度辦事。加強程序管理，完善深化各項業(yè)務(wù)管理流程。促進(jìn)企業(yè)管理進(jìn)一步走向規(guī)范化。加強學(xué)習(xí)，提高素質(zhì)，塑造多才干、復(fù)合型員工。從組織機構(gòu)、用人機制和薪酬分配著手，鍛造團(tuán)隊、依靠員工、提高素質(zhì)，為完成任務(wù)提供組織和智力保證。萬科置業(yè)有限公司必須堅定發(fā)展信心，讓每一位員工都知道持續(xù)發(fā)展的重要性，都能與萬科置業(yè)有限公司開發(fā)目標(biāo)保持思想上、行動上的高度一致。促使廣大員工齊心協(xié)力，同舟共濟地把任務(wù)完成，并開拓出更多的新點子、新思路。要完善考核機制、任務(wù)分解到位，加強對各項制度的執(zhí)行力度，跟蹤檢查，使工作開展能符合規(guī)章，執(zhí)行到位。2009年，萬科置業(yè)有限公司在全體員工共同努力下，取得了較好的成績。但我們深知成績只能證明過去，萬科置業(yè)有限公司要站在這個更高的新起點上，以更加務(wù)實求真的態(tài)度做好項目開發(fā)推進(jìn)的每一項工作，萬科置業(yè)有限公司要穩(wěn)中求進(jìn)，進(jìn)中求好，好中求快，樹信心，凝心聚力迎接挑戰(zhàn)，針對新形勢出現(xiàn)的新情況、新問題，積極進(jìn)取，分析表象，把握本質(zhì)，做好各項工作，爭取取得新的更大的成績，為總公司房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展壯大作出貢獻(xiàn)。8 / 8