當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-03 04:36本頁(yè)面
【正文】 ＋二手房交易量）達(dá)到2平方米左右，幾乎等于北京等城市的2倍。 除上海外，浙江省的二手房市場(chǎng)也十分活躍，廣州、重慶、天津等市的二手房交易量也出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)，北京的二手房市場(chǎng)正在努力發(fā)展之中。只要產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整扭住樓市面向普通百姓，一手、二手聯(lián)動(dòng)發(fā)展不放松，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就可保持高位運(yùn)行、長(zhǎng)平臺(tái)的穩(wěn)定發(fā)展。 研究分析市場(chǎng)形勢(shì)，必須關(guān)注房?jī)r(jià)的升降 從全國(guó)看，％，2001年比上年增長(zhǎng)6％，％。分析房?jī)r(jià)的走勢(shì)，需要說(shuō)明幾個(gè)前題：一是這二三年全國(guó)消費(fèi)價(jià)格指數(shù)始終在“零”的上面浮動(dòng)；二是樓盤的品質(zhì)在很快提升（即提高品質(zhì)）；三是各地都在開(kāi)始調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。統(tǒng)計(jì)顯示的房?jī)r(jià)是全國(guó)平均房?jī)r(jià)，它是通過(guò)銷售總額除以銷售面積得出來(lái)的。不同價(jià)格檔次的樓盤在總銷售量中所占的比例不同（即便是每種樓盤售價(jià)不變），房?jī)r(jià)也會(huì)不同。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局稱，今年上半年房?jī)r(jià)提升小，與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整有關(guān)，也就是說(shuō)，面向中低收入供應(yīng)的中低價(jià)位的樓盤多了，這是件好事。 我們認(rèn)為，這二三年房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升是正常的、合理的。 現(xiàn)在有不少城市的居民，甚至領(lǐng)導(dǎo)都說(shuō)房?jī)r(jià)太高，希望降低（比如北京），為使更多的居民買得起住房，同時(shí)也進(jìn)一步拓展市場(chǎng)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。相反，開(kāi)發(fā)商大多不同意降價(jià)，認(rèn)為房地產(chǎn)已進(jìn)入微利時(shí)代。當(dāng)然，房?jī)r(jià)的升和降，不是誰(shuí)說(shuō)了算的，而是市場(chǎng)決定。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，決定房?jī)r(jià)升降的主要因素是供求關(guān)系。希望降價(jià)，有效的辦法是增加供應(yīng)量。 另外，由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)原因，也會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)的升降，也會(huì)反映出房?jī)r(jià)的高低。在一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)里，某個(gè)時(shí)間段中高檔價(jià)位的樓盤供應(yīng)量加大了，就會(huì)導(dǎo)致這個(gè)時(shí)間段平均房?jī)r(jià)的攀升，如去年上半年北京房?jī)r(jià)上升25％，主要就是這個(gè)原因。而某個(gè)時(shí)間段，中低檔價(jià)位的樓盤供應(yīng)量加大了，經(jīng)濟(jì)適用房大量銷售了，就會(huì)導(dǎo)致該時(shí)間段平均房?jī)r(jià)的跌落。由此分析，最近幾年在調(diào)整住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中，各地城市乃至全國(guó)的房?jī)r(jià)（平均房?jī)r(jià)）不會(huì)出現(xiàn)大的攀升，以穩(wěn)中有升為發(fā)展態(tài)勢(shì)。我們還相信，不少人（主要是中低收入者）認(rèn)為房?jī)r(jià)太高，其中一個(gè)重要原因，是他們買不到適合其購(gòu)買力的住房，房?jī)r(jià)高不可攀。經(jīng)過(guò)結(jié)構(gòu)調(diào)整，二手房市場(chǎng)發(fā)展，差不多的中等收入者，均能買到房?jī)r(jià)性能滿意的住房，也就不會(huì)覺(jué)得房?jī)r(jià)高了。我們發(fā)現(xiàn)在上海，居民認(rèn)為房?jī)r(jià)太高的呼聲比北京少得多。當(dāng)然，北京的平均房?jī)r(jià)現(xiàn)在還比上海高出每平方米1200元左右。 綜上分析，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)三年多的高位運(yùn)行，還處在持續(xù)發(fā)展的熱潮中 下一步隨著各地政府部門鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策措施進(jìn)一步建立，隨著產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，隨著住房二級(jí)市場(chǎng)的加快全面開(kāi)放，完全可以實(shí)現(xiàn)三至五年、甚至更長(zhǎng)時(shí)間的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。 但同時(shí)，應(yīng)當(dāng)引起重視的是，今年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資速度進(jìn)一步加快，％，％、％％的速度；投資增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)高于銷售額增長(zhǎng)速度（％）10個(gè)百分點(diǎn)，這也是過(guò)去三年沒(méi)有的。有的地區(qū)土地供應(yīng)過(guò)量，大面積囤積土地現(xiàn)象又有抬頭跡象。有的城市投資和新開(kāi)工面積增幅過(guò)大，而銷售增長(zhǎng)不快甚至出現(xiàn)下降，空置量增長(zhǎng)過(guò)快，明顯出現(xiàn)供大于求的情況，應(yīng)當(dāng)引起高度關(guān)注。 有的城市例如杭州，房地產(chǎn)市場(chǎng)可以用“火爆”來(lái)形容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度大，房?jī)r(jià)上升快，銷售仍然很好，而且二手房市場(chǎng)也供銷兩旺。分析杭州樓市紅火的原因，一是經(jīng)濟(jì)支撐，二是居民需求增長(zhǎng)，三是“住在杭州”的居住環(huán)境，四是政策推動(dòng)效應(yīng)。此外，還有投資者的推動(dòng)作用。據(jù)杭州房管局測(cè)算，前幾年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)上52％的房地產(chǎn)產(chǎn)品由杭州市以外的“外來(lái)購(gòu)買者”所購(gòu)買。 我們認(rèn)為，浙江杭州市場(chǎng)的“火爆”只是局部的，這與杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)及相應(yīng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件密切相關(guān)。我們不希望中國(guó)樓市出現(xiàn)過(guò)熱和泡沫。但在分析和判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，我們不能忘記1998年亞洲金融危機(jī)給香港及東南亞各地帶來(lái)的房地產(chǎn)泡沫的教訓(xùn)，也不能忘記1991993年海南和北海等地的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)生和帶來(lái)的巨大影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展需要很多的人進(jìn)入市場(chǎng)，進(jìn)入消費(fèi)和投資。 當(dāng)前，鑒于低利息和股票市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況，會(huì)有越來(lái)越多的投資者加入房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資房地產(chǎn)有兩種目的：一是用于出租獲利，一是用于投資等待升值后賣出獲利。這種投資房地產(chǎn)購(gòu)買行為與自用房地產(chǎn)的購(gòu)買行為是不同的，自用者是實(shí)際需求，投資者是虛擬需求。虛擬需求容易使房地產(chǎn)市場(chǎng)擺脫本地區(qū)的消費(fèi)主體，誤導(dǎo)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。同時(shí)，投資需求特別是等待升值后賣出（炒賣）的，最期盼的是房?jī)r(jià)不斷攀升，從而助長(zhǎng)房地產(chǎn)泡沫的生成和長(zhǎng)大。有朝一日泡沫破滅，后果不堪設(shè)想，日本1989年的房地產(chǎn)泡沫破滅，至今還翻不過(guò)身，不僅影響房地產(chǎn)業(yè)，而且影響金融業(yè)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)。因此，在歡迎、鼓勵(lì)人們投資房地產(chǎn)的同時(shí)要謹(jǐn)防“炒樓者”的大量入市，要更謹(jǐn)防不要讓“炒樓者”主導(dǎo)樓市。 1前面提到分析供應(yīng)關(guān)系，評(píng)價(jià)市場(chǎng)形勢(shì)，還要看供應(yīng)者與需求者的關(guān)系，分析市場(chǎng)主體之間的關(guān)系 在一個(gè)好的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)各主體間的關(guān)系應(yīng)當(dāng)是公平、公正、公開(kāi)和誠(chéng)信的關(guān)系。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于發(fā)育階段或初始階段。在體制和市場(chǎng)快速接軌、個(gè)人迅速成為購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品（包括物質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)產(chǎn)品）的過(guò)程中，政府部門出臺(tái)了許多法規(guī)和政策，各市場(chǎng)主體的理念和交易也隨之發(fā)生迅速變化，應(yīng)當(dāng)說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各主體的行為規(guī)范總體上是健康的，是相對(duì)理性的。 但是，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也明顯地表現(xiàn)出真正在發(fā)育中的特點(diǎn)。由于法規(guī)不夠健全，相應(yīng)的監(jiān)督管理機(jī)制沒(méi)能跟上，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)行為不規(guī)范的問(wèn)題比較突出，主要表現(xiàn)在違規(guī)開(kāi)發(fā)、廣告虛假、面積縮水、質(zhì)量低劣、中介欺詐和物業(yè)管理亂收費(fèi)用等方面。國(guó)家提出要整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，重點(diǎn)將放在對(duì)各種違法違紀(jì)行為的查處上。整頓市場(chǎng)是手段，規(guī)范秩序是目的。因?yàn)橹刃虿缓脮?huì)損害消費(fèi)者的利益，會(huì)影響消費(fèi)者的投資和消費(fèi)，缺乏誠(chéng)信，會(huì)妨礙消費(fèi)，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮和發(fā)展。通過(guò)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，不斷規(guī)范市場(chǎng)主體的行為，融洽和改善供需者之間的關(guān)系，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行質(zhì)量。 由此可以認(rèn)為，發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前主要有兩大任務(wù)：一是調(diào)整結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大和開(kāi)拓市場(chǎng)容量；二是整頓秩序，規(guī)范市場(chǎng)主體行為，改進(jìn)和提市場(chǎng)運(yùn)行質(zhì)量。兩手抓、兩手都要硬，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)才能更興旺。（本文有刪節(jié)）14 /
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