廣西防城港城南花園項目商業(yè)計劃書-資料下載頁
2025-08-03 04:24本頁面
【正文】 280060004期320075005期36009000表82 可銷售物業(yè)的平均售價序號可售物業(yè)面積（㎡）均價（元/㎡）備注1住宅 2商業(yè) 44270根據(jù)對市場容量的預測、工程的計劃以及項目在營銷上的考慮，制定以下銷售計劃： 表83 銷售面積計劃表 （單位：㎡） 小高層住宅多層住宅商業(yè)小計合計A組團1期15000200005000400001100002期3721024790800070000B組團3期5590（2期剩）7550013200（2期剩）942903482904期119000150001340005期10205017950120000合計 5780034134059150458290 銷售收入根據(jù)以上對項目工程進度、以及銷售價格分析，本項目推盤計劃和銷售收入預測表如下（見下表）：表84 銷售收入表 小高層住宅多層住宅商業(yè)小計A組團1期面積(㎡)15000 20000 5000價格(元/㎡)220020003800銷售收入（萬元）33004000190092002期面積(㎡)37210247908000價格(元/㎡)260024005000銷售收入（萬元）4000B組團3期面積(㎡)55907550013200價格(元/㎡)320028006000銷售收入（萬元）2114079204期面積(㎡)11900015000價格(元/㎡)32007500銷售收入（萬元）3808011250493305期面積(㎡) 10205017950價格(元/㎡)36009000銷售收入（萬元）367381615552893合計 161893項目銷售收入約161893萬元。 項目稅費率按目前國家的稅收法及相關(guān)費用規(guī)定，不動產(chǎn)項目開發(fā)的稅費包括營業(yè)稅、營業(yè)稅附加、教育附加稅、土地增值稅等，目前同類項目的綜合稅率在10~11%之間，本項目取11%進行估算，本項目的開發(fā)建設(shè)可實現(xiàn)稅費約 （見表95）。表85 經(jīng)濟效益評價表序號項目稅率金額（萬元）備注1銷售收入 2總投資成本 3綜合稅11%包含營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增增值稅4稅前利潤5稅前利潤率%6稅后利潤 7稅后利潤率% 不確定性分析本項目的風險主要由開發(fā)成本、銷售價格、空置率、銷售進度、開發(fā)周期等方面的變化引致，其中尤以銷售價格的變化和銷售進度的快慢影響最大。而這些變動因素，又受政治、經(jīng)濟、社會條件的影響。 盈虧平衡分析（1）銷售面積以計算容積率面積458290平方米計（不含停車位），%，銷售稅費（營業(yè)稅及附加）%，則這說明項目在基本規(guī)劃指標不變的情況下，，說明本項目抵抗售價的能力較強。（2）本項目的總銷售收入為161893萬元(設(shè)為Ｐ)，(設(shè)為W)，則達到盈虧平衡點時的銷售收入P*可用下式表示:P*(1－%－%)－W=0則 P*= W／(1－%－%)＝／=達到盈虧平衡點時的銷售回款率為:P*／P =／161893萬元=%盈虧平衡點銷售面積=銷售回款率銷售面積=%458290=㎡%，本項目投資保本，%時，項目開始盈利。項目盈虧平衡點較低，項目適應市場變化的能力較強，抗風險的能力較大。 敏感性分析（略）9 風險應對 風險分析項目風險涉及政策風險、社會風險、市場風險、規(guī)劃風險、經(jīng)營風險、財務風險、技術(shù)風險、工程風險等，經(jīng)分析項目的主要風險為市場風險與工程風險，現(xiàn)就兩者進行分析 市場風險分析項目能否實現(xiàn)預期的銷售價格與銷售進度，是項目能否成功的關(guān)鍵。這將歸因于對項目所處中微觀環(huán)境與市場的把握程度、項目的開發(fā)節(jié)奏是否適應于所處環(huán)境、項目客群定位是否清晰、其數(shù)量是否足以支撐項目、提供的產(chǎn)品能否真正滿足客群的需要、營銷是否有針對性與執(zhí)行是否到位等。 財務風險分析項目的財務風險是項目資金鏈脫節(jié)、現(xiàn)金流量難以持續(xù)的問題。該風險一個重要的方面是項目資金是否能夠按期到位配合施工企業(yè)的施工進度，這關(guān)系到項目能否按進度如期建設(shè)，并保證施工質(zhì)量。 風險防范對策 市場風險規(guī)避對策2007年12月27日，國家發(fā)改委主任常務會議對《廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃(2006～2020)》方案進行正式批復，2008年1月14日獲得國務院通過。這給項目帶來了極大的利好，基于前述的物流及臨港工業(yè)重大項目的紛紛落地防城港市所奠定的經(jīng)濟發(fā)展與人口集聚基礎(chǔ)，防城港經(jīng)濟一片大好，其經(jīng)濟增長速度2007年有望超過20%，位居廣西首位。此形勢下，依托于項目地塊的位置條件，采取重點集中的競爭戰(zhàn)略，清晰地針對所定位的消費層提供產(chǎn)品，做好項目策劃、全程營銷并提升顧客價值，市場風險因素完全可以化解。 財務風險的防范對策本項目考慮通過建筑選型來規(guī)避因項目資金帶來的風險，在初期用較小的工程單元進行開發(fā)，可以靈活的應對風險，同時做好資金需求計劃、落實資金的按期到位、按計劃實現(xiàn)預售目標是項目防范財務風險引致工程風險在資金上的保障措施，同時要求合理選擇施工企業(yè)。對此風險，目前已有充分的認識，通過正確決策、加強項目管理的執(zhí)行力，此風險可以得到控制。10 撤出計劃項目以開發(fā)完成后實現(xiàn)的銷售收入為資金撤出的主要途徑，其撤出計劃與銷售計劃相適應。項目全部物業(yè)均向外銷售，不持有商業(yè)物業(yè)。 (1)投資撤出來源：項目完成后出售所得銷售款。(2)投資回報分配比例，按各方持有的股權(quán)比例進行分配。(3)投資回報分配順序： ①債務性資金。外借的債務性資金及股東借款及利息為第一分配順序。在到期債務資金償還前，股東不得以任何形式分配投資回報。②項目資本金。債務資金及股東提供的股東借款償還完畢后，股東各方按照所持有的股權(quán)比例分配投資回報。
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