廣西防城港城南花園項目商業(yè)計劃書(參考版)
2024-08-14 04:24本頁面
【正文】 。②項目資本金。外借的債務性資金及股東借款及利息為第一分配順序。(2)投資回報分配比例，按各方持有的股權比例進行分配。項目全部物業(yè)均向外銷售，不持有商業(yè)物業(yè)。對此風險，目前已有充分的認識，通過正確決策、加強項目管理的執(zhí)行力，此風險可以得到控制。此形勢下，依托于項目地塊的位置條件，采取重點集中的競爭戰(zhàn)略，清晰地針對所定位的消費層提供產(chǎn)品，做好項目策劃、全程營銷并提升顧客價值，市場風險因素完全可以化解。 風險防范對策 市場風險規(guī)避對策2007年12月27日，國家發(fā)改委主任常務會議對《廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃(2006～2020)》方案進行正式批復，2008年1月14日獲得國務院通過。 財務風險分析項目的財務風險是項目資金鏈脫節(jié)、現(xiàn)金流量難以持續(xù)的問題。 敏感性分析（略）9 風險應對 風險分析項目風險涉及政策風險、社會風險、市場風險、規(guī)劃風險、經(jīng)營風險、財務風險、技術風險、工程風險等，經(jīng)分析項目的主要風險為市場風險與工程風險，現(xiàn)就兩者進行分析 市場風險分析項目能否實現(xiàn)預期的銷售價格與銷售進度，是項目能否成功的關鍵。（2）本項目的總銷售收入為161893萬元(設為Ｐ)，(設為W)，則達到盈虧平衡點時的銷售收入P*可用下式表示:P*(1－%－%)－W=0則 P*= W／(1－%－%)＝／=達到盈虧平衡點時的銷售回款率為:P*／P =／161893萬元=%盈虧平衡點銷售面積=銷售回款率銷售面積=%458290=㎡%，本項目投資保本，%時，項目開始盈利。而這些變動因素，又受政治、經(jīng)濟、社會條件的影響。 項目稅費率按目前國家的稅收法及相關費用規(guī)定，不動產(chǎn)項目開發(fā)的稅費包括營業(yè)稅、營業(yè)稅附加、教育附加稅、土地增值稅等，目前同類項目的綜合稅率在10~11%之間，本項目取11%進行估算，本項目的開發(fā)建設可實現(xiàn)稅費約 （見表95）?！獜V告主題語——守望江風景，住在城中心l 有位置訴求——城中心l 有社區(qū)功能——住l 有狀態(tài)形容——守望l 從業(yè)主角度表達l 既了描繪位置功能，又表達心理感受l 口語化，言簡意賅，易記易傳7 經(jīng)營管理項目將利用戰(zhàn)略合作伙伴寶資誠房地產(chǎn)項目管理集團和寶資通聯(lián)行專業(yè)的地產(chǎn)集成服務能力，采用國際先進的項目管理經(jīng)驗，對項目的開發(fā)建立三級進度計劃管理體系進行項目內(nèi)部控制與外部協(xié)作，設立成本管理，工程技術管理、財務、客戶服務等基本職能部門對項目進行控制；在工程規(guī)劃設計、工程施工監(jiān)理、策劃銷售、物業(yè)管理等方面，將充分地采用與國內(nèi)外資深專業(yè)機構人合作的方式，進行社會資源的整合，達到項目順利推進的良好目標。 銷售策略根據(jù)項目目標消費人群的特征，從銷售工作的實效性和銷售費用的節(jié)約出發(fā)，兼顧市場推廣上“推—拉”結(jié)合實施的需要，建議采取定向銷售策略，將銷售渠道定位為直達目標消費人群的直通渠道，通過區(qū)域消費市場挖掘和“一對一”銷售來取得令人滿意的銷售業(yè)績。 項目的市場定位l 市場的導向l 競爭的導向l 資源的導向l 消費者通過前文在以上幾個層面的分析，本項目將定位為濱水高尚集合居住社區(qū)。其中主要的建安成本小高層按1800元/㎡，多層按1300元/㎡計算： 投資估算費用名稱單位造價工程量總造價（萬元）備注 評估價 平均高差本項目按2米計算 建安費的3％ 建安費的2％ ‰ ‰ 估算值 含道路、廣場， 含水體， 供水、電、氣、電信工程 前期費用和工程費用的3% % 銷售額2% 工程費用的3％ ％ 。l 建設主管部門頒布的報建費用征收文件。項目開發(fā)分為兩個組團，5個分期，共5年。通過入口組織，基本實現(xiàn)機動車與步行系統(tǒng)的分流。并保留部分原生態(tài)環(huán)境，自然的景觀與組團式綠地互相融合滲透，形成了豐富的空間形態(tài)。臨南北大道，南距只行政中心5公路，北到防城區(qū)中心2公路，交通便捷，位置優(yōu)越，周邊均為新開發(fā)或正在規(guī)劃建設的城市街區(qū)，本項目將發(fā)展成為一個集合高尚住宅、商業(yè)、公寓等多種業(yè)態(tài)的綜合社區(qū)，住宅產(chǎn)品形態(tài)定位為多層與小高層結(jié)合。 置業(yè)特征：成家或改善居住環(huán)境216。 職業(yè)特點：政府機關公務員、醫(yī)院、學校、企事業(yè)單位職員及企業(yè)經(jīng)營者、個體業(yè)者等216。 經(jīng)濟能力：月均收入約4000元，家庭年收入5萬以上較重要客戶：約30%216。 置業(yè)目的：自住216。 區(qū)域來源：市內(nèi)、港口 216。 經(jīng)濟能力：家庭年收入10萬以上，資產(chǎn)在70萬左右。 置業(yè)目的：自住、投資216。 區(qū)域來源：全國216。 置業(yè)特征：大部分在市以下有住房，購房目的主要是在城市生活，216。 職業(yè)特點：富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民（東興）216。從以上的分析可以看到，項目的潛在消費者主要包括以下幾個類型：潛在客戶：約10%重要客戶：約10%216。 本案目標人群特征本案目標人群來源于全市各個區(qū)，基本以舊城區(qū)、城南區(qū)客戶為主。由于受經(jīng)濟實力的限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點、產(chǎn)品附加值為代價，以獲取在本區(qū)生活的條件?！?來自舊城區(qū)追求生活質(zhì)量的改善型客戶：此類客戶以購置第一居所為主，以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購房目的，追求面積指標增大、產(chǎn)品改進，同時又追求居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高，此類客戶消費觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。總結(jié)：項目應該注重附加值的提高，在同檔次產(chǎn)品中拉升了住宅品質(zhì)，助推產(chǎn)品從同等競爭中脫穎而出。(3) 2500—3500元/平米該檔次產(chǎn)品的主
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