工商銀行：廣州“愉景南苑”商住小區(qū)開發(fā)貸款評估報告-資料下載頁
2025-08-03 03:54本頁面
【正文】 取費用標準基本合理，若項目銷售能如預(yù)計的實現(xiàn)，項目建設(shè)資金的落實有一定保障。 第五章 項目效益及償債能力評價一、項目財務(wù)效益評價項目于2001年初動工興建，計劃于2003年中竣工交付使用，2002年開始銷售，計劃2006年銷售完畢。項目可售面積147,907平方米（包括住宅和商鋪面積），平均售價定為5,000元/平方米，另外有382個可售車位，售價定為130,000元，預(yù)計項目全部銷售完畢后可實現(xiàn)銷售收入80,187萬元，扣除各項開發(fā)成本費用，項目可實現(xiàn)稅前利潤總額為9,488萬元，%，%，具有教好的經(jīng)濟效益。經(jīng)對項目進行全部投資現(xiàn)金流量分析，當基準貼現(xiàn)率取12%時，項目凈現(xiàn)值（FNPN）為1,628萬元，%，表明項目在財務(wù)上是可行的。二、項目敏感性分析對項目開發(fā)成本和銷售收入兩個影響項目效益的主要因素向不利方向變化時進行敏感性分析：項目開發(fā)成本分別增加5%和10%時，項目凈現(xiàn)值為214萬元和2,051萬元，%%；項目銷售收入分別減少5%和10%時，項目財務(wù)凈現(xiàn)值為258萬元和2,138萬元，%%。整個項目總的看來具備一定抗風(fēng)險能力。項目對銷售收入的變化更敏感。三、借款人償債能力評價，企業(yè)計劃于2004年一次性償清。根據(jù)本項目借款償還表來看，2005年企業(yè)尚有還貸盈余資金29,853萬元，具備一定的償債能力。從項目目前的情況和銷售預(yù)測來看，如無異常，按計劃償還貸款具有一定的保證。第六章 貸款風(fēng)險與效應(yīng)評價一、貸款項目風(fēng)險度測算經(jīng)測定，企業(yè)信用等級被我行評為未評級優(yōu)質(zhì)客戶按A+級控制。，項目等級為A級。 二、貸款效應(yīng)及風(fēng)險評價貸款效應(yīng) 按現(xiàn)行的貸款利率上浮20%計算，對該項目發(fā)放貸款，在還貸期三年內(nèi)可為我行帶來約5929萬元的利息收入和約3億的按揭貸款業(yè)務(wù)。同時可進一步密切與我行優(yōu)質(zhì)客戶合生創(chuàng)展公司的銀企合作關(guān)系，為我行爭取更多的優(yōu)質(zhì)項目奠定良好基礎(chǔ)，并促進我行的信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整。擔(dān)保評價本次貸款由廣東合生明暉房地產(chǎn)有限公司和廣東華景新城房地產(chǎn)有限公司共同提供擔(dān)保，承擔(dān)連帶償還責(zé)任。廣東合生明暉房地產(chǎn)有限公司為該筆貸款提供1億元的擔(dān)保。2001年度我行評定企業(yè)信用等級為AA級，至2001年末，總資產(chǎn)20,830萬元，總負債9,544萬元，凈資產(chǎn)額為11,286萬元。該司已對外提供擔(dān)保297萬元，現(xiàn)對外可擔(dān)保額10，989萬元，具有較強的經(jīng)濟實力及一定的擔(dān)保能力； 廣東華景新城房地產(chǎn)有限公司為該筆貸款提供5,000萬元的擔(dān)保，至2001年末，該司總資產(chǎn)66,561萬元，總負債46,615萬元，凈資產(chǎn)額為19,946萬元。該司已對外提供擔(dān)保1,195萬元，現(xiàn)對外可擔(dān)保額18,751 萬元。兩個公司的擔(dān)保能力充足，但考慮到該兩公司與本次貸款的借款企業(yè)均是合生創(chuàng)展旗下的關(guān)聯(lián)公司，且該兩公司與借款企業(yè)的所有資金均由合生創(chuàng)展統(tǒng)一調(diào)配運作，故由該兩公司為本次貸款提供擔(dān)保尚不能充分保障我行貸款安全。貸款風(fēng)險 評估認為，本貸款主要存在以下風(fēng)險：市場銷售風(fēng)險。廣州的房地產(chǎn)市場總體已進入供大于求的階段，房地產(chǎn)市場的競爭日趨激烈。本項目的周邊有許多正在建設(shè)或銷售的樓盤，與本項目樓盤競爭激烈。另外，本項目的周邊環(huán)境尚未整治，比較臟、亂，也將在一定程度上影響到本項目樓盤的銷售，本項目面臨一定的市場銷售風(fēng)險。資金挪用風(fēng)險。本項目公司是合生創(chuàng)展的孫公司，而合生創(chuàng)展集團內(nèi)部的資金運作模式是：項目公司借款，集團統(tǒng)一調(diào)配借款用途，也就是說，借款并不一定會用于該項目，合生創(chuàng)展有可能將以本項目名義籌措的資金調(diào)配給其他項目使用；根據(jù)評估測算，該項目目前的銷售收入已基本可以滿足項目建設(shè)對資金的需要，項目借款面臨著一定的挪用風(fēng)險。建設(shè)風(fēng)險。本項目除取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證外，土地使用權(quán)證、施工許可證尚未取得，報建審核書和建設(shè)工程規(guī)劃許可證尚未完備，已竣工部分未嚴格遵照規(guī)劃批復(fù)建設(shè)，項目存在一定的建設(shè)風(fēng)險。自籌資金不足的風(fēng)險。截止評估日止，項目公司的注冊資金只有4,725萬元且只到位了13%，項目目前所投入的資金雖基本上來自股東，但均屬負債性資金，須向股東支付利息。針對貸款面臨的風(fēng)險因素，評估提出以下貸款前提條件和管理建議：（一）貸款前提條件：落實足額有效抵押并要求實際用款人合生創(chuàng)展提供擔(dān)保。要求該公司股東出具承諾，一旦項目建設(shè)資金出現(xiàn)緊張，由其自籌解決。要求企業(yè)出具按揭業(yè)務(wù)承諾，保證項目的全部按揭業(yè)務(wù)在我行辦理，并在我行開立商品房銷售監(jiān)控帳戶，以便貸款發(fā)放后能實現(xiàn)封閉管理。要求股東承諾在按還款計劃清償我行貸款前，不得償還股東借款本息及分紅。 （二）管理要求對于其大額款項支出需向我行出具資金投向使用說明，確保貸款?？顚Ｓ?。督促項目公司及時籌足注冊資金。 第七章 項目貸款綜合評價綜上所述，評估認為：廣州合生愉景房地產(chǎn)有限公司開發(fā)建設(shè)“愉景南苑”項目，地理位置、環(huán)境良好，建設(shè)條件基本具備，投資估算合理，項目開發(fā)計劃可行，資金來源有一定的保證，銷售前景看好，項目財務(wù)效益較好，貸款償還有一定的保障。該項目貸款暫被我行評定為A級，一定的抗風(fēng)險能力,，貸款期限三年，貸款利率為基準利率基礎(chǔ)上浮20%。 中國工商銀行廣州大道支行 二OO二年三月二十五日20 / 2
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