工商銀行：廣州“愉景南苑”商住小區(qū)開發(fā)貸款評估報告-閱讀頁
2024-08-22 03:54本頁面
【正文】 7銷售收入80,1875,000*135,228+(157273048)*6,000+382*130,000=80,一、土地費用13,5491土地出讓金3,499合同2拆遷安置補償費10,050規(guī)劃道路補償+非規(guī)劃道路補償=(21,970+14,685)*2,100+(5,266+6,392)*525+5,800*3,000=10,050萬元二、前期工程費1,9821三通一平費77950元*155,878平方米=779萬元2規(guī)劃勘測設(shè)計費953建安工程費27,229*%=953萬元3可行性研究費及開辦費用250三、房屋開發(fā)費34,7111建安工程費27,22927,229萬元2附屬工程費4,676300*155,878=4,676萬元3室外工程費2,806180*155,878平方米=2,806萬元四、其他費用4,084建安工程費*15%=4084萬元五、銷售費用4,009銷售收入80,187*5%=4009萬元六、管理費用1,50750,253萬元*3%=七、不可預見費1,50750,253萬元*3%=八、財務(wù)費用4,528合計(總投入)65,877（二）測算依據(jù)土地費用：土地出讓金按合同規(guī)定，本項目應(yīng)繳3499萬元；征地費根據(jù)拆遷合同取數(shù)，一部分根據(jù)須拆遷的房改房面積估算，總計約為10061萬元。5%計提約為953萬元；三通一平費按50元/平方米計提約為779萬元；可研及開辦費用約為250萬元；房屋開發(fā)費：建安工程費為27229萬元，根據(jù)企業(yè)提供取數(shù)；附屬工程按300元/平方米建筑面積計提，室外工程按180元/平方米計提；其他直接費用：取建安工程費的15%；銷售費用：按銷售收入的5%計提；管理費用：按土地費用、前期工程費和房屋開發(fā)費三項之和的3%計提；財務(wù)費用：銀行貸款按年利率在基準利率基礎(chǔ)上上浮20%，貸款期三年計，股東投入按同期銀行貸款利率計息；不可預見費：按土地費用、前期工程費和房屋開發(fā)費三項之和的3%計提。所投入的資金中包括已到位注冊資金619萬元,其余部分由合生公司集團內(nèi)部調(diào)撥形成。本評估預計項目2002年、2003年和2004年分別實現(xiàn)銷售收入24,056萬元、24,056萬元、20,056萬元。綜上所述，投資估算內(nèi)容基本齊全，依據(jù)和取費用標準基本合理，若項目銷售能如預計的實現(xiàn)，項目建設(shè)資金的落實有一定保障。項目可售面積147,907平方米（包括住宅和商鋪面積），平均售價定為5,000元/平方米，另外有382個可售車位，售價定為130,000元，預計項目全部銷售完畢后可實現(xiàn)銷售收入80,187萬元，扣除各項開發(fā)成本費用，項目可實現(xiàn)稅前利潤總額為9,488萬元，%，%，具有教好的經(jīng)濟效益。二、項目敏感性分析對項目開發(fā)成本和銷售收入兩個影響項目效益的主要因素向不利方向變化時進行敏感性分析：項目開發(fā)成本分別增加5%和10%時，項目凈現(xiàn)值為214萬元和2,051萬元，%%；項目銷售收入分別減少5%和10%時，項目財務(wù)凈現(xiàn)值為258萬元和2,138萬元，%%。項目對銷售收入的變化更敏感。根據(jù)本項目借款償還表來看，2005年企業(yè)尚有還貸盈余資金29,853萬元，具備一定的償債能力。第六章 貸款風險與效應(yīng)評價一、貸款項目風險度測算經(jīng)測定，企業(yè)信用等級被我行評為未評級優(yōu)質(zhì)客戶按A+級控制。 二、貸款效應(yīng)及風險評價貸款效應(yīng) 按現(xiàn)行的貸款利率上浮20%計算，對該項目發(fā)放貸款，在還貸期三年內(nèi)可為我行帶來約5929萬元的利息收入和約3億的按揭貸款業(yè)務(wù)。擔保評價本次貸款由廣東合生明暉房地產(chǎn)有限公司和廣東華景新城房地產(chǎn)有限公司共同提供擔保，承擔連帶償還責任。2001年度我行評定企業(yè)信用等級為AA級，至2001年末，總資產(chǎn)20,830萬元，總負債9,544萬元，凈資產(chǎn)額為11,286萬元。該司已對外提供擔保1,195萬元，現(xiàn)對外可擔保額18,751 萬元。貸款風險 評估認為，本貸款主要存在以下風險：市場銷售風險。本項目的周邊有許多正在建設(shè)或銷售的樓盤，與本項目樓盤競爭激烈。資金挪用風險。建設(shè)風險。自籌資金不足的風險。針對貸款面臨的風險因素，評估提出以下貸款前提條件和管理建議：（一）貸款前提條件：落實足額有效抵押并要求實際用款人合生創(chuàng)展提供擔保。要求企業(yè)出具按揭業(yè)務(wù)承諾，保證項目的全部按揭業(yè)務(wù)在我行辦理，并在我行開立商品房銷售監(jiān)控帳戶，以便貸款發(fā)放后能實現(xiàn)封閉管理。 （二）管理要求對于其大額款項支出需向我行出具資金投向使用說明，確保貸款?？顚Ｓ?。 第七章 項目貸款綜合評價綜上所述，評估認為：廣州合生愉景房地產(chǎn)有限公司開發(fā)建設(shè)“愉景南苑”項目，地理位置、環(huán)境良好，建設(shè)條件基本具備，投資估算合理，項目開發(fā)計劃可行，資金來源有一定的保證，銷售前景看好，項目財務(wù)效益較好，貸款償還有一定的保障。 中國工商銀行廣州大道支行 二OO二年三月二十五日20 / 2
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