工商銀行：廣州“愉景南苑”商住小區(qū)開發(fā)貸款評(píng)估報(bào)告-閱讀頁
2024-08-22 03:54本頁面
【正文】 7銷售收入80,1875,000*135,228+(157273048)*6,000+382*130,000=80,一、土地費(fèi)用13,5491土地出讓金3,499合同2拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)10,050規(guī)劃道路補(bǔ)償+非規(guī)劃道路補(bǔ)償=(21,970+14,685)*2,100+(5,266+6,392)*525+5,800*3,000=10,050萬元二、前期工程費(fèi)1,9821三通一平費(fèi)77950元*155,878平方米=779萬元2規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)953建安工程費(fèi)27,229*%=953萬元3可行性研究費(fèi)及開辦費(fèi)用250三、房屋開發(fā)費(fèi)34,7111建安工程費(fèi)27,22927,229萬元2附屬工程費(fèi)4,676300*155,878=4,676萬元3室外工程費(fèi)2,806180*155,878平方米=2,806萬元四、其他費(fèi)用4,084建安工程費(fèi)*15%=4084萬元五、銷售費(fèi)用4,009銷售收入80,187*5%=4009萬元六、管理費(fèi)用1,50750,253萬元*3%=七、不可預(yù)見費(fèi)1,50750,253萬元*3%=八、財(cái)務(wù)費(fèi)用4,528合計(jì)(總投入)65,877（二）測(cè)算依據(jù)土地費(fèi)用：土地出讓金按合同規(guī)定，本項(xiàng)目應(yīng)繳3499萬元；征地費(fèi)根據(jù)拆遷合同取數(shù)，一部分根據(jù)須拆遷的房改房面積估算，總計(jì)約為10061萬元。5%計(jì)提約為953萬元；三通一平費(fèi)按50元/平方米計(jì)提約為779萬元；可研及開辦費(fèi)用約為250萬元；房屋開發(fā)費(fèi)：建安工程費(fèi)為27229萬元，根據(jù)企業(yè)提供取數(shù)；附屬工程按300元/平方米建筑面積計(jì)提，室外工程按180元/平方米計(jì)提；其他直接費(fèi)用：取建安工程費(fèi)的15%；銷售費(fèi)用：按銷售收入的5%計(jì)提；管理費(fèi)用：按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)和房屋開發(fā)費(fèi)三項(xiàng)之和的3%計(jì)提；財(cái)務(wù)費(fèi)用：銀行貸款按年利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%，貸款期三年計(jì)，股東投入按同期銀行貸款利率計(jì)息；不可預(yù)見費(fèi)：按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)和房屋開發(fā)費(fèi)三項(xiàng)之和的3%計(jì)提。所投入的資金中包括已到位注冊(cè)資金619萬元,其余部分由合生公司集團(tuán)內(nèi)部調(diào)撥形成。本評(píng)估預(yù)計(jì)項(xiàng)目2002年、2003年和2004年分別實(shí)現(xiàn)銷售收入24,056萬元、24,056萬元、20,056萬元。綜上所述，投資估算內(nèi)容基本齊全，依據(jù)和取費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)基本合理，若項(xiàng)目銷售能如預(yù)計(jì)的實(shí)現(xiàn)，項(xiàng)目建設(shè)資金的落實(shí)有一定保障。項(xiàng)目可售面積147,907平方米（包括住宅和商鋪面積），平均售價(jià)定為5,000元/平方米，另外有382個(gè)可售車位，售價(jià)定為130,000元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目全部銷售完畢后可實(shí)現(xiàn)銷售收入80,187萬元，扣除各項(xiàng)開發(fā)成本費(fèi)用，項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)稅前利潤(rùn)總額為9,488萬元，%，%，具有教好的經(jīng)濟(jì)效益。二、項(xiàng)目敏感性分析對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本和銷售收入兩個(gè)影響項(xiàng)目效益的主要因素向不利方向變化時(shí)進(jìn)行敏感性分析：項(xiàng)目開發(fā)成本分別增加5%和10%時(shí)，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為214萬元和2,051萬元，%%；項(xiàng)目銷售收入分別減少5%和10%時(shí)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為258萬元和2,138萬元，%%。項(xiàng)目對(duì)銷售收入的變化更敏感。根據(jù)本項(xiàng)目借款償還表來看，2005年企業(yè)尚有還貸盈余資金29,853萬元，具備一定的償債能力。第六章 貸款風(fēng)險(xiǎn)與效應(yīng)評(píng)價(jià)一、貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)度測(cè)算經(jīng)測(cè)定，企業(yè)信用等級(jí)被我行評(píng)為未評(píng)級(jí)優(yōu)質(zhì)客戶按A+級(jí)控制。 二、貸款效應(yīng)及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)貸款效應(yīng) 按現(xiàn)行的貸款利率上浮20%計(jì)算，對(duì)該項(xiàng)目發(fā)放貸款，在還貸期三年內(nèi)可為我行帶來約5929萬元的利息收入和約3億的按揭貸款業(yè)務(wù)。擔(dān)保評(píng)價(jià)本次貸款由廣東合生明暉房地產(chǎn)有限公司和廣東華景新城房地產(chǎn)有限公司共同提供擔(dān)保，承擔(dān)連帶償還責(zé)任。2001年度我行評(píng)定企業(yè)信用等級(jí)為AA級(jí)，至2001年末，總資產(chǎn)20,830萬元，總負(fù)債9,544萬元，凈資產(chǎn)額為11,286萬元。該司已對(duì)外提供擔(dān)保1,195萬元，現(xiàn)對(duì)外可擔(dān)保額18,751 萬元。貸款風(fēng)險(xiǎn) 評(píng)估認(rèn)為，本貸款主要存在以下風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目的周邊有許多正在建設(shè)或銷售的樓盤，與本項(xiàng)目樓盤競(jìng)爭(zhēng)激烈。資金挪用風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。自籌資金不足的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素，評(píng)估提出以下貸款前提條件和管理建議：（一）貸款前提條件：落實(shí)足額有效抵押并要求實(shí)際用款人合生創(chuàng)展提供擔(dān)保。要求企業(yè)出具按揭業(yè)務(wù)承諾，保證項(xiàng)目的全部按揭業(yè)務(wù)在我行辦理，并在我行開立商品房銷售監(jiān)控帳戶，以便貸款發(fā)放后能實(shí)現(xiàn)封閉管理。 （二）管理要求對(duì)于其大額款項(xiàng)支出需向我行出具資金投向使用說明，確保貸款?？顚Ｓ谩? 第七章 項(xiàng)目貸款綜合評(píng)價(jià)綜上所述，評(píng)估認(rèn)為：廣州合生愉景房地產(chǎn)有限公司開發(fā)建設(shè)“愉景南苑”項(xiàng)目，地理位置、環(huán)境良好，建設(shè)條件基本具備，投資估算合理，項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃可行，資金來源有一定的保證，銷售前景看好，項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益較好，貸款償還有一定的保障。 中國(guó)工商銀行廣州大道支行 二OO二年三月二十五日20 / 2
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