【正文】 %御馬場表演門票按入園人次的30%萬人次18601080%乘馬體驗收入按入園人次的15%萬人次930270%直升機觀光機票收入按入園人次的5%萬人次3300900%滑翔翼基地設施租賃收入按接待能力的50%萬人次12060%培訓收入按接待能力的50%萬人次5000250%汽車營地門票按接待能力的80%萬人次815120%住宿收入按接待能力的50%萬人次8096%管理咨詢收入招商引入樂團、燒烤、篝火晚會等，按收入額20%分成80%主停車場停車費收入旺季停車場預計使用車次車次1510150%擺渡載客收入電瓶車乘坐人數(shù)按入園人次的40%萬人次2410240%其他收入冷飲、小商品等平均每月35萬元420%合計19064表112 項目成本費用預測表項目測算依據(jù)單位單價(元)數(shù)量金額(萬元)一、成本費用工資及附加費其中60%為保安、保潔人員36000220792辦公通訊費月3200012宣傳推介費五一、十一兩次集中宣傳次6000002120水電費旺季20萬/月，淡季7萬/月月9500012114綠化養(yǎng)護費每月平均18萬，養(yǎng)護7個月月1800007126外協(xié)費用外聘演出團體、教練等150車輛燃修費輛600001060維修保全費30餐飲成本按餐飲收入的30%756動物喂養(yǎng)草料、飼料等120其他60二、營業(yè)稅金及附加根據(jù)收入及適用稅率三、利息根據(jù)貸款余額及基準利率上浮15%四、折舊費合計表113 項目利潤預測表年度2016201720182019202020212022202320242025達產程度30%50%70%90%90%90%90%90%90%90%營業(yè)收入9532成本費用折舊及攤銷營業(yè)稅金及附加利息支出利潤總額*未彌補虧損　　　　0000企業(yè)所得稅0凈利潤投資凈利率(取第6年)%表114 項目現(xiàn)金流量表項目2015201620172018201920202021202220232024202520262034一、現(xiàn)金流入095321334517158171581715817158171581715817158后9年凈現(xiàn)金流不變，按年金現(xiàn)值折現(xiàn)到第11年末 營業(yè)收入　95321334517158171581715817158171581715817158二、現(xiàn)金流出27681235931481466076047 建設投入276812000010000　　　　　　　　 成本費用　 營業(yè)稅金及附加　 企業(yè)所得稅　0 利息　三、凈現(xiàn)金流27681178745282731710160102861041310551107201089911111四、凈現(xiàn)金流現(xiàn)值27681165504529六、凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(NPV)276814423148760429513548328483219201576499734520七、內部收益率(IRR)%　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　八、銀行貸款　2000010000　　　　　　　　　九、當年還貸　　　30003000300030004000400050005000　十、年末貸款余額　200003000027000240002100018000140001000050000　動態(tài)投資回收期表115 項目敏感性分析一覽表指標變化狀況凈利潤(按彌補虧損后次年)投資凈利率項目凈現(xiàn)值內部收益率動態(tài)投資回收期基本方案%%投資額超支5%%%收入減少5%%%成本費用超支5%%%第12章 項目風險分析項目在建設和經營期間，可能面臨財務風險、市場風險、政策風險、環(huán)境風險、安全風險、管理風險等幾種經營風險。 財務風險財務風險是指在各項財務活動過程中，由于內外部環(huán)境及各種難以預料或控制的不確定因素的作用，財務狀況具有不確定性，使企業(yè)在一定時期內所獲取的財務收益與預期收益發(fā)生偏離的可能性，按其基本活動內容，財務風險主要可分為經營風險、投資風險和融資風險三種。經營風險是指企業(yè)經營環(huán)境的變動、經營方式的改變或經營決策的失誤等所產生的風險。本項目從經營方式上看，由于設計的經營產品內容豐富多樣，包括休閑、運動、購物、商務、觀光等，因而項目的經營風險較低。融資風險。項目擬通過銀行貸款30000萬元，于是產生一定的融資風險。項目正式運行盈利后，應按照貸款合同的規(guī)定及時償還貸款，以降低項目的融資風險。 開發(fā)運作風險一是項目高級運營團隊的變動風險，包括董事會與總經理之間、高層管理人員之間的協(xié)調、溝通與配合程度、管理層的變化對度假區(qū)的運營影響較大，需注意以制度進行調控和修整。二是品牌管理風險。目前在市場上還少為人知，其品牌推廣和市場接受程度還有待考驗。 市場風險主要指游客旅游偏好的變動、人均可支配收入的波動、宏觀經濟環(huán)境的波動、競爭與替代產品的出現(xiàn)等。游客的旅游偏好變動會影響其旅游消費的選擇；人均可支配收入的波動包括必要支出項變動（月租、月供、孩子的教育支出增加等），以及各種收入變動，影響人們出游的頻率、消費水平，反映在項目營業(yè)上，最終歸結為營業(yè)收入的波動。宏觀經濟環(huán)境的波動，包括GDP的波動和貨幣政策調整等，可能影響到整個市場的消費環(huán)境與結構的變化，或刺激、或抑制度假、旅游、娛樂與文化消費的增長，中國的經濟可以預測在未來的二十年內仍能保持快速地增長，中國國民的收入將繼續(xù)得到改善，因此在項目經營期內宏觀經濟環(huán)境會朝著有利于項目經營的方向發(fā)展，所帶來的負面影響較小，或較短暫。競爭或替代性產品是市場發(fā)展的必然規(guī)律，任何地區(qū)都無法回避。大某地區(qū)類似競爭性產品或替代產品等，這類影響將會對項目發(fā)展產生較大影響。因此需緊密關注和收集相關市場信息和情報，及時對該類風險進行評估并適時做出經營策略的調整。總之，項目的經營會遇到市場風險。對這類風險的應對措施有改變項目的營銷策略，如根據(jù)市場變化適時地調整廣告宣傳力度等，更新度假區(qū)項目經營內容，以及擴大度假區(qū)規(guī)模等?？傮w而言，這類風險對本項目的經營帶來的風險不大。 政策風險政策風險包括稅率調整、假日制度變更、票價政策的變化等。稅率調整將直接影響度假區(qū)的經營利潤，度假區(qū)可以通過調整服務價格或調整其他收入構成或成本來應對。假日或休息日制度的變更包括帶薪假期制度及其實施覆蓋的范圍、國內長假的調整、法定工作時間等。預計帶薪假期制度的出臺和實施對本項目會帶來較大的積極效應。至于法定工作時間的調整，會直接影響人們可支配休閑時間的長短，這將對人們出游的時間和機會產生作用。這項風險極小，短期內不會出現(xiàn)變化。政策的調整，將影響人們出行的便利程度，反映在業(yè)績上表現(xiàn)為度假區(qū)市場地理滲透率的擴展或伸縮。這類風險的應對措施主要是調整項目的經營策略，以適應相關政策的調整。 行業(yè)風險旅游業(yè)正在發(fā)展成為世界上最大和增長最快的產業(yè)之一。按照發(fā)達國家的經驗，在人均GDP達到1000美元后，旅游的大眾化、普遍化便開始迅猛發(fā)展。同時世界休閑組織預測：人均GDP達到2000美元，是休閑需求急劇增長的門檻，它形成對休閑的多樣化需求和選擇；人均GDP達到3000美元，度假需求普遍產生。從項目區(qū)的三大目標市場看，其人均GDP均超過3000美元，度假需求十分旺盛，而度假區(qū)的建立正是順應了這一市場趨勢，因此項目的行業(yè)風險小。 環(huán)境風險近年來，大范圍傳染病的風險頻率增大，且其影響的程度有增強的趨勢，在項目經營中，需注意準備相關的防控和規(guī)避措施。 安全風險主要指游客安全事故?？傮w上講本項目所涉游客安全風險較小。不過，濱湖項目還存在一定的安全風險，需要在安全引導、安全防范等方面加強工作。萬一發(fā)生事故，及時向當事人家屬、社會、媒體公開事故處理程序、結果、原因等，將風險降到最低點。第13章 結論與建議某某國際旅游度假區(qū)項目位于黃島區(qū)藏南鎮(zhèn)范圍內，陡崖子水庫以北，是以生態(tài)旅游精品為典范，以休閑運動為核心產業(yè)，面向市場提供頂級休閑生活方式的國際生態(tài)旅游度假示范點項目，填補了某市生態(tài)高端休閑度假類項目的市場空白。，項目計算期（20年），%，具有很強的經濟效益。該項目對大量的林業(yè)用地、農業(yè)用地進行了旅游功能的開發(fā)，大大提高了這一地區(qū)的土地使用效率，有利于土地資源的集約化利用。該項目通過整理、利用某周邊生態(tài)文化資源，打造出一批弘揚時代休閑度假主旋律、且有市場需求的生態(tài)度假精品，有利于提升旅游區(qū)的旅游競爭力。通過該國際性休閑度假區(qū)項目的建設，培育黃島區(qū)旅游的龍頭，為大某西翼濱海旅游帶樹立生態(tài)度假國際品牌，也有助于山東省打響國際生態(tài)休閑度假的旅游品牌。項目不僅能夠推動黃島區(qū)旅游提質增效，加快黃島區(qū)城市中央休閑圈的建設進程，推動“大某第三極”的形成，加快山東省生態(tài)休閑度假的國際化進程，同時還能推動黃島區(qū)地方特色農業(yè)精品化和集約化，優(yōu)化黃島區(qū)的城鎮(zhèn)體系結構、布局與品質。項目在建設和經營過程中可能會遇到市場、政策、環(huán)境、安全、技術、管理、產品生命周期等方面的風險，但通過經營策略的調整，這些風險是可以規(guī)避或降至最低限度的。綜上分析，某某國際旅游度假區(qū)項目的建設，對推動某西海岸城市中央休閑圈的形成，營造新型生活方式，建設“大某第三極”的排頭兵，培育生態(tài)休閑龍頭，推進山東休閑度假旅游國際化的主力軍，具有舉足輕重的作用，是經濟、社會、環(huán)境等綜合效益良好的建設項目。