【正文】 %御馬場表演門票按入園人次的30%萬人次18601080%乘馬體驗(yàn)收入按入園人次的15%萬人次930270%直升機(jī)觀光機(jī)票收入按入園人次的5%萬人次3300900%滑翔翼基地設(shè)施租賃收入按接待能力的50%萬人次12060%培訓(xùn)收入按接待能力的50%萬人次5000250%汽車營地門票按接待能力的80%萬人次815120%住宿收入按接待能力的50%萬人次8096%管理咨詢收入招商引入樂團(tuán)、燒烤、篝火晚會等，按收入額20%分成80%主停車場停車費(fèi)收入旺季停車場預(yù)計使用車次車次1510150%擺渡載客收入電瓶車乘坐人數(shù)按入園人次的40%萬人次2410240%其他收入冷飲、小商品等平均每月35萬元420%合計19064表112 項(xiàng)目成本費(fèi)用預(yù)測表項(xiàng)目測算依據(jù)單位單價(元)數(shù)量金額(萬元)一、成本費(fèi)用工資及附加費(fèi)其中60%為保安、保潔人員36000220792辦公通訊費(fèi)月3200012宣傳推介費(fèi)五一、十一兩次集中宣傳次6000002120水電費(fèi)旺季20萬/月，淡季7萬/月月9500012114綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)每月平均18萬，養(yǎng)護(hù)7個月月1800007126外協(xié)費(fèi)用外聘演出團(tuán)體、教練等150車輛燃修費(fèi)輛600001060維修保全費(fèi)30餐飲成本按餐飲收入的30%756動物喂養(yǎng)草料、飼料等120其他60二、營業(yè)稅金及附加根據(jù)收入及適用稅率三、利息根據(jù)貸款余額及基準(zhǔn)利率上浮15%四、折舊費(fèi)合計表113 項(xiàng)目利潤預(yù)測表年度2016201720182019202020212022202320242025達(dá)產(chǎn)程度30%50%70%90%90%90%90%90%90%90%營業(yè)收入9532成本費(fèi)用折舊及攤銷營業(yè)稅金及附加利息支出利潤總額*未彌補(bǔ)虧損　　　　0000企業(yè)所得稅0凈利潤投資凈利率(取第6年)%表114 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表項(xiàng)目2015201620172018201920202021202220232024202520262034一、現(xiàn)金流入095321334517158171581715817158171581715817158后9年凈現(xiàn)金流不變，按年金現(xiàn)值折現(xiàn)到第11年末 營業(yè)收入　95321334517158171581715817158171581715817158二、現(xiàn)金流出27681235931481466076047 建設(shè)投入276812000010000　　　　　　　　 成本費(fèi)用　 營業(yè)稅金及附加　 企業(yè)所得稅　0 利息　三、凈現(xiàn)金流27681178745282731710160102861041310551107201089911111四、凈現(xiàn)金流現(xiàn)值27681165504529六、凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(NPV)276814423148760429513548328483219201576499734520七、內(nèi)部收益率(IRR)%　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　八、銀行貸款　2000010000　　　　　　　　　九、當(dāng)年還貸　　　30003000300030004000400050005000　十、年末貸款余額　200003000027000240002100018000140001000050000　動態(tài)投資回收期表115 項(xiàng)目敏感性分析一覽表指標(biāo)變化狀況凈利潤(按彌補(bǔ)虧損后次年)投資凈利率項(xiàng)目凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率動態(tài)投資回收期基本方案%%投資額超支5%%%收入減少5%%%成本費(fèi)用超支5%%%第12章 項(xiàng)目風(fēng)險分析項(xiàng)目在建設(shè)和經(jīng)營期間，可能面臨財務(wù)風(fēng)險、市場風(fēng)險、政策風(fēng)險、環(huán)境風(fēng)險、安全風(fēng)險、管理風(fēng)險等幾種經(jīng)營風(fēng)險。 財務(wù)風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險是指在各項(xiàng)財務(wù)活動過程中，由于內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)料或控制的不確定因素的作用，財務(wù)狀況具有不確定性，使企業(yè)在一定時期內(nèi)所獲取的財務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離的可能性，按其基本活動內(nèi)容，財務(wù)風(fēng)險主要可分為經(jīng)營風(fēng)險、投資風(fēng)險和融資風(fēng)險三種。經(jīng)營風(fēng)險是指企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的變動、經(jīng)營方式的改變或經(jīng)營決策的失誤等所產(chǎn)生的風(fēng)險。本項(xiàng)目從經(jīng)營方式上看，由于設(shè)計的經(jīng)營產(chǎn)品內(nèi)容豐富多樣，包括休閑、運(yùn)動、購物、商務(wù)、觀光等，因而項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險較低。融資風(fēng)險。項(xiàng)目擬通過銀行貸款30000萬元，于是產(chǎn)生一定的融資風(fēng)險。項(xiàng)目正式運(yùn)行盈利后，應(yīng)按照貸款合同的規(guī)定及時償還貸款，以降低項(xiàng)目的融資風(fēng)險。 開發(fā)運(yùn)作風(fēng)險一是項(xiàng)目高級運(yùn)營團(tuán)隊的變動風(fēng)險，包括董事會與總經(jīng)理之間、高層管理人員之間的協(xié)調(diào)、溝通與配合程度、管理層的變化對度假區(qū)的運(yùn)營影響較大，需注意以制度進(jìn)行調(diào)控和修整。二是品牌管理風(fēng)險。目前在市場上還少為人知，其品牌推廣和市場接受程度還有待考驗(yàn)。 市場風(fēng)險主要指游客旅游偏好的變動、人均可支配收入的波動、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的波動、競爭與替代產(chǎn)品的出現(xiàn)等。游客的旅游偏好變動會影響其旅游消費(fèi)的選擇；人均可支配收入的波動包括必要支出項(xiàng)變動（月租、月供、孩子的教育支出增加等），以及各種收入變動，影響人們出游的頻率、消費(fèi)水平，反映在項(xiàng)目營業(yè)上，最終歸結(jié)為營業(yè)收入的波動。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的波動，包括GDP的波動和貨幣政策調(diào)整等，可能影響到整個市場的消費(fèi)環(huán)境與結(jié)構(gòu)的變化，或刺激、或抑制度假、旅游、娛樂與文化消費(fèi)的增長，中國的經(jīng)濟(jì)可以預(yù)測在未來的二十年內(nèi)仍能保持快速地增長，中國國民的收入將繼續(xù)得到改善，因此在項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境會朝著有利于項(xiàng)目經(jīng)營的方向發(fā)展，所帶來的負(fù)面影響較小，或較短暫。競爭或替代性產(chǎn)品是市場發(fā)展的必然規(guī)律，任何地區(qū)都無法回避。大某地區(qū)類似競爭性產(chǎn)品或替代產(chǎn)品等，這類影響將會對項(xiàng)目發(fā)展產(chǎn)生較大影響。因此需緊密關(guān)注和收集相關(guān)市場信息和情報，及時對該類風(fēng)險進(jìn)行評估并適時做出經(jīng)營策略的調(diào)整?？傊?xiàng)目的經(jīng)營會遇到市場風(fēng)險。對這類風(fēng)險的應(yīng)對措施有改變項(xiàng)目的營銷策略，如根據(jù)市場變化適時地調(diào)整廣告宣傳力度等，更新度假區(qū)項(xiàng)目經(jīng)營內(nèi)容，以及擴(kuò)大度假區(qū)規(guī)模等?？傮w而言，這類風(fēng)險對本項(xiàng)目的經(jīng)營帶來的風(fēng)險不大。 政策風(fēng)險政策風(fēng)險包括稅率調(diào)整、假日制度變更、票價政策的變化等。稅率調(diào)整將直接影響度假區(qū)的經(jīng)營利潤，度假區(qū)可以通過調(diào)整服務(wù)價格或調(diào)整其他收入構(gòu)成或成本來應(yīng)對。假日或休息日制度的變更包括帶薪假期制度及其實(shí)施覆蓋的范圍、國內(nèi)長假的調(diào)整、法定工作時間等。預(yù)計帶薪假期制度的出臺和實(shí)施對本項(xiàng)目會帶來較大的積極效應(yīng)。至于法定工作時間的調(diào)整，會直接影響人們可支配休閑時間的長短，這將對人們出游的時間和機(jī)會產(chǎn)生作用。這項(xiàng)風(fēng)險極小，短期內(nèi)不會出現(xiàn)變化。政策的調(diào)整，將影響人們出行的便利程度，反映在業(yè)績上表現(xiàn)為度假區(qū)市場地理滲透率的擴(kuò)展或伸縮。這類風(fēng)險的應(yīng)對措施主要是調(diào)整項(xiàng)目的經(jīng)營策略，以適應(yīng)相關(guān)政策的調(diào)整。 行業(yè)風(fēng)險旅游業(yè)正在發(fā)展成為世界上最大和增長最快的產(chǎn)業(yè)之一。按照發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，在人均GDP達(dá)到1000美元后，旅游的大眾化、普遍化便開始迅猛發(fā)展。同時世界休閑組織預(yù)測：人均GDP達(dá)到2000美元，是休閑需求急劇增長的門檻，它形成對休閑的多樣化需求和選擇；人均GDP達(dá)到3000美元，度假需求普遍產(chǎn)生。從項(xiàng)目區(qū)的三大目標(biāo)市場看，其人均GDP均超過3000美元，度假需求十分旺盛，而度假區(qū)的建立正是順應(yīng)了這一市場趨勢，因此項(xiàng)目的行業(yè)風(fēng)險小。 環(huán)境風(fēng)險近年來，大范圍傳染病的風(fēng)險頻率增大，且其影響的程度有增強(qiáng)的趨勢，在項(xiàng)目經(jīng)營中，需注意準(zhǔn)備相關(guān)的防控和規(guī)避措施。 安全風(fēng)險主要指游客安全事故。總體上講本項(xiàng)目所涉游客安全風(fēng)險較小。不過，濱湖項(xiàng)目還存在一定的安全風(fēng)險，需要在安全引導(dǎo)、安全防范等方面加強(qiáng)工作。萬一發(fā)生事故，及時向當(dāng)事人家屬、社會、媒體公開事故處理程序、結(jié)果、原因等，將風(fēng)險降到最低點(diǎn)。第13章 結(jié)論與建議某某國際旅游度假區(qū)項(xiàng)目位于黃島區(qū)藏南鎮(zhèn)范圍內(nèi)，陡崖子水庫以北，是以生態(tài)旅游精品為典范，以休閑運(yùn)動為核心產(chǎn)業(yè)，面向市場提供頂級休閑生活方式的國際生態(tài)旅游度假示范點(diǎn)項(xiàng)目，填補(bǔ)了某市生態(tài)高端休閑度假類項(xiàng)目的市場空白。，項(xiàng)目計算期（20年），%，具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)效益。該項(xiàng)目對大量的林業(yè)用地、農(nóng)業(yè)用地進(jìn)行了旅游功能的開發(fā)，大大提高了這一地區(qū)的土地使用效率，有利于土地資源的集約化利用。該項(xiàng)目通過整理、利用某周邊生態(tài)文化資源，打造出一批弘揚(yáng)時代休閑度假主旋律、且有市場需求的生態(tài)度假精品，有利于提升旅游區(qū)的旅游競爭力。通過該國際性休閑度假區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)，培育黃島區(qū)旅游的龍頭，為大某西翼濱海旅游帶樹立生態(tài)度假國際品牌，也有助于山東省打響國際生態(tài)休閑度假的旅游品牌。項(xiàng)目不僅能夠推動黃島區(qū)旅游提質(zhì)增效，加快黃島區(qū)城市中央休閑圈的建設(shè)進(jìn)程，推動“大某第三極”的形成，加快山東省生態(tài)休閑度假的國際化進(jìn)程，同時還能推動黃島區(qū)地方特色農(nóng)業(yè)精品化和集約化，優(yōu)化黃島區(qū)的城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)、布局與品質(zhì)。項(xiàng)目在建設(shè)和經(jīng)營過程中可能會遇到市場、政策、環(huán)境、安全、技術(shù)、管理、產(chǎn)品生命周期等方面的風(fēng)險，但通過經(jīng)營策略的調(diào)整，這些風(fēng)險是可以規(guī)避或降至最低限度的。綜上分析，某某國際旅游度假區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)，對推動某西海岸城市中央休閑圈的形成，營造新型生活方式，建設(shè)“大某第三極”的排頭兵，培育生態(tài)休閑龍頭，推進(jìn)山東休閑度假旅游國際化的主力軍，具有舉足輕重的作用，是經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境等綜合效益良好的建設(shè)項(xiàng)目。